Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ершове гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к <адрес>.<адрес> о расторжении договора аренды

установил:

Истцы ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Данный участок образован из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:13:000000:0091, расположенного по адресу: Саратовская область Ершовский район из земель АО Россия (далее - исходный земельный участок). Земельный участок поставлен на кадастровый учет. После выдела долей за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок. В результате выдела земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:25 образовано два земельных участка: с кадастровым номером N 64:13:000000:0091 и с кадастровым номером N64:13:120201:25, на последний за ними зарегистрировано право общей долевой собственности (за ФИО6 – право на 1\17 долю, за ФИО1 - право на 3\17 долю, за ФИО2 - право на 1/17 долю, за ФИО14 - право на 1/17 долю, за ФИО8 - право на 1/17 долю, за ФИО7 – право на 1\17 долю, за ФИО5 - право на 1\17 долю, за ФИО13 - право на 1/17 долю, за ФИО12 - право на 1/17 долю, за ФИО9 - право на 1/17 долю, за ФИО10 - право на 1/17 долю, за ФИО3 - право на 1/17 долю, за ФИО4 – право на 1\17 долю.В отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:0091 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды с СПК им.Энгельса Ершовского района Саратовской области сроком на 20 лет, обременение в виде права аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м, также зарегистрировано обременение в виде права аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) с ДД.ММ.ГГГГ на 20 лет.

Добровольно расторгнуть договор аренды <данные изъяты> в части земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м не желает. В период действия договора аренды арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора, а также Земельного кодекса РФ и иного законодательства, а именно арендная плата выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено договором аренды, земельный участок используют не по назначению, часть земельного участка передан в субаренду ООО ННК–Саратовнефтегаздобыча для расположения газовых скважин. Таким образом, <данные изъяты> не выполняет установленные требования и обязательные условия договора аренды, земельный участок не используется Арендатором по назначению в течение длительного времени, что повлекло для арендодателей такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. В связи ненадлежащим исполнением условий Договора аренды, истцы направили ответчику претензию о расторжении договора аренды, однако ответа не получили.

На основании изложенного истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> и сособственниками земельных долей, в части земельного участка, с кадастровым номером 64:13:120201:25.

В ходе судебного заседания истцы ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, иск поддерживают.

Представитель истцов ФИО156 в судебном заседании иск подержал и просит его удовлетворить в полном объеме.

ФИО169ФИО24, ФИО25 иск не признали и пояснили, что арендная плата выплачивается в полном объеме, как предусмотрено договором аренды, согласие на предоставление части земельного участка в субаренду собственниками давалось на общем собрании собственников.

Третье лицо ФИО26 с иском не согласна.

Третье лицо ООО ННК Саратовнефтегаздобыча в судебное заседание не явилось, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица : ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО17ФИО162ФИО156, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО157, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО159ФИО163ФИО164ФИО153, ФИО68ФИО160ФИО161ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО153а, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО158, ФИО154, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО166ФИО165ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО110, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО125, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО26, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО167ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО31, ФИО36, ФИО137, ФИО134, ФИО1, ФИО152,ФИО105,ФИО30, ФИО64, ФИО153, ФИО89, ФИО33, ФИО156, ФИО34, ФИО64, ФИО81, ФИО82,Я.,ФИО90,ФИО154,ФИО110,ФИО111,ФИО112, ФИО12, ФИО11, ФИО9, ФИО10, ФИО123, ФИО124, ФИО136, ФИО139, ФИО144, ФИО148, в судебное заседание не явились, о дне слушании извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются почтовые уведомления.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению.

Согласно пунктам 1 и 5 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу статьи 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> образован из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:13:000000:0091, расположенного по адресу: <адрес> из земель АО Россия (далее - исходный земельный участок) в 2016 году, поставлен на кадастровый учет.

Собственниками данного земельного участка являются истцы и за ними зарегистрировано право общей долевой собственности - <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>.<адрес> и собственниками долей был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 64:13:000000:0091, площадью 26219000 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:0091 зарегистрировано обременение в виде права аренды сроком на 20 лет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП),

При регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м, также была произведена государственная регистрация обременения, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Добровольно расторгнуть договор аренды <данные изъяты>.<адрес> в части земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м не желает.

В период действия договора аренды арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора, а именно арендная плата выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено договором аренды, земельный участок используют не по назначению, часть земельного участка передан в субаренду ООО ННК–Саратовнефтегаздобыча для расположения газовых скважин.

В связи ненадлежащим исполнением условий Договора аренды, истцы направили ответчику претензию о расторжении договора аренды, однако ответа не получили.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (раздел 7) изменения и дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме.

Договор может быть досрочно прекращен по инициативе одной из Сторон после направления предложения о расторжении другой Стороне. В случае отказа от расторжения либо не получении ответа в течение одного месяца, заинтересованная Сторона вправе предъявить требования о расторжении договора в суд.

Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора.

Договор может быть досрочно прекращен по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3. в случаях, когда Арендатор…использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или способами, приводящими к его порче.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (раздел 5), арендная плата за земельный участок устанавливается в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг.

По настоящему Договору ежегодно арендная плата выплачивается в нижеследующем размере: 10 (десять) % зерна от валового сбора; 2 (две) т. соломы на каждый пай. Подвоз осуществляется за счет средств арендодателя.

Размер арендной платы, установленный в п. 5.1. договора пересматривается сторонами не чаще чем один раз в год.

В случае изменения размера арендной платы по соглашению Сторон, дальнейшее исчисление и уплата арендной платы Арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно доводам представителя ответчика арендная плата в виде натуральной оплаты в количестве, как предусмотрено договором аренды производится, согласно представленным сведениям в суд. Представитель истца в судебном заседании подтвердил факт оплаты арендной платы в размере, предоставленным истом, но в тоже время пояснил, что размер арендной платы занижен.

Согласно справок о расчете арендной платы СПК им.Энгельса (л.д.185-187 т.4) расчет арендной платы в виде натуральной оплаты рассчитывается, исходя из валового сбора (10%) только зерновых культур, остальные культуры в валовый сбор не входят.

Валовой сбор сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий определяется как сумма валовых сборов сельскохозяйственных культур в сельскохозяйственных организациях, крестьянских (фермерских) хозяйствах, включая индивидуальных предпринимателей, и хозяйствах населения.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании договора аренды при установлении размера арендной платы, исходя из валового сбора зерновых культур или из валового сбора сельскохозяйственных культур, суд исходит из смысла договора в целом и действительной воли сторон и делает вывод о размере арендной платы, исходя из валового сбора зерновых культур.

В тоже время в судебном заседании установлено нецелевое использование части земельного участка, с кадастровым номером N 64:13:000000:0091.

Согласно материалам дела между <данные изъяты>. <адрес> и ООО ННК Спартаковское заключены договора субаренды, начиная с 2014 года по настоящее время.

В соответствии с договорами субаренды ООО ННК Спартаковское (впоследствии ООО ННК Саратовнефтегаздобыча) переданы в пользование земельные участки, определенной площадью, которые являются частью земельного участка, с кадастровым номером N 64:13:000000:0091 для строительства разведочных скважин, для строительства поисково-оценочной скважины, под проезда для выполнения КРС, поведения инженерных изысканий на скважинах, при этом выплачивается субаренда и рассчитаны убытки производства с\х продукции СПК им.Энгельса.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (ст. 42 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды также предусмотрено досрочное расторжение договора аренды при нецелевом использовании земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из наличия оснований для расторжения заключенного сторонами договора аренды земельного участка.

Земельный участок, с кадастровым номером N 64:13:000000:0091, является землей сельскохозяйственного назначения.

Часть земельного участка, с кадастровым номером N 64:13:000000:0091 предоставлена для строительства разведочных скважин, для строительства поисково-оценочной скважины, под проезд для выполнения КРС, поведения инженерных изысканий на скважинах ООО ННК Саратовнефтегаздобыча.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что именно на выделенном земельном участке, с кадастровым номером 64:13:120201:25, площадью 2669000 кв. м., расположен газоперерабатывающий завод, который действует.

Таким образом, имеется нецелевое использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, часть данного земельного участка фактически изъята из сельскохозяйственного оборота, не засеивается сельскохозяйственными культурами. При этом <данные изъяты>.<адрес> несет убытки, что подтверждается приложениями к договорам субаренды, что влияет на урожайность, а это в свою очередь влияет на размер арендной платы.

Таким образом, <данные изъяты>.<адрес> не выполняет установленные требования и обязательные условия договора аренды, земельный участок не используется Арендатором по назначению в течение длительного времени, что повлекло для арендодателей такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно материалам дела, истцы обращались к ответчику с требованиями об изменение арендной платы, а в случае несогласия с требованием о расторжении договора аренды, которые ответчиком исполнены не были, в связи с чем, истцы заявили требования о расторжении договора аренды.

Отклоняя довод ответчика о не соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора, суд исходит из материалов дела, согласно которым, ответчику направлялась претензия о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 40-41).

Доводы ответчика о том, что договор субаренды был заключен с согласия собственников долей и в подтверждение представлен протокол общего собрания, не состоятельны.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Поскольку нормы п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то для передачи арендованного земельного участка в субаренду по правилам ч. 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, установленное специальным законом (ст. 22 ЗК РФ) исключение из общего, закрепленного в ст. 615 ГК РФ правила не запрещает, а подразумевает наличие в договоре аренды условия передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при его уведомлении, предполагая при этом диспозитивное право сторон договора аренды включить в него условие о необходимости получения согласия арендодателя на сдачу арендованного участка в субаренду.

Поскольку договор аренды, заключенный с <данные изъяты><адрес>, не содержит условий о необходимости получения согласия собственников земельного участка на передачу земельного участка в субаренду, - таковое согласие не требовалось в силу ст. 22 ЗК РФ

В тоже время передача земельных участков в субаренду должна быть произведена в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с целевым назначением земли. Перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию не было. В судебном заседании установлено, часть земельного участка используется ни по целевому назначению. Поэтому наличие или отсутствие согласия собственников на сдачу в субаренду земельного участка, в данном случае, не имеет правового значения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, судья

решил:

Исковое заявление ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к <данные изъяты>.<адрес> о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты><адрес> и сособственниками земельных долей, в части земельного участка, с кадастровым номером 64:13:120201:25, общей площадью 2669000 кв. м., принадлежащего ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, расположенного по адресу <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия судьей мотивированного решения.

Судья Ж.Г. Лукьянова