Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском, уточнив его, к ООО «Управляющая компания «Эфес» о взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены сумму в размере 137 000,00 рублей, неустойки за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в размере 17 810,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в размере 17 556,72 рублей, компенсации морального вреда в размере 30 000,00 рублей и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от удовлетворенной судом суммы.

В обосновании требований указано, что 00.00.0000 между ООО «Управляющая компания «Эфес» (Застройщик) и ООО «<*****> (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве *** согласно которому Застройщик обязался не позднее IV квартала 00.00.0000 года своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах улиц .... – две секции трёхсекционного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и помещением ТСЖ на первом этаже, встроено-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, расположенными по адресу: .... (объект) и передать Участнику объект недвижимости .... (Квартира), суммарной площадью 40,30 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 37,80 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 2,50 кв.м., расположенную на 8 этаже, и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

00.00.0000 между ООО «<*****> (Участник) и ФИО1 (Новый участник) заключен договор уступки права требования к Договору участия в долевом строительстве *** от 00.00.0000, в соответствии с которым Участник уступает, а Новый участник принимает в полном объеме права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве *** от 00.00.0000 по объекту недвижимости: .... суммарной площадью 40,30 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 37,80 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 2,50 кв.м.

В соответствии с п. 4.1. Договора уступки права требования стороны оценили стоимость передаваемых прав в размере 2 176 200,00 рублей.

Свои обязательства, предусмотренные пунктами 2.3.1 и 4.1 Договора уступки права требования Новый участник (ФИО1) выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой *** от 00.00.0000, выданной ООО «УК «Эфес».

В соответствии с п. 2.6, если по окончании строительства, по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади – Застройщик возвращает излишне полученные средства от Участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления Застройщика Участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади Квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 00.00.0000 ООО «Управляющая компания «Эфес» передала ФИО1 квартиру ...., расположенную по адресу: ...., суммарной площадью 39,10 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, вспомогательных помещений – общей площадью 36,50 кв.м., летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 2,60 кв.м.

Однако, квартира не имеет летнего помещения - веранды, а имеет лоджию. Следовательно, общая площадь квартиры с учетом площади балкона должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5. Таким образом, застройщик вместо предусмотренной по договору веранды фактически передал участнику долевого строительства лоджию, с коэффициентом 1. Кроме того, согласно п. 2.5 Договора, площадь летнего помещения (балкона/лоджии) принимается проектной – 2,50 кв.м. и не может быть увеличена или уменьшена. В акте приема-передачи от 00.00.0000 площадь летнего помещения (балкона/лоджии) завышена до 2,60 кв.м, что свидетельствует об умышленном искусственном завышении Застройщиком площади передаваемого объекта.

ООО «УК «Эфес» не предоставил ФИО1 информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил ФЗ "О защите прав потребителей". Застройщик умышленно допустил нарушение условий договора в части определения подлежащего передаче конкретного объекта в соответствии с проектной документацией, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры.

Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцу квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартиры.

Общая площадь квартиры рассчитывается с применением коэффициента лоджии - 0,5 и фактически составляет: 36,50 кв. м + (2,50 кв. м х 0,5) = 37,75 кв.м. Разница между общей проектной и фактической площадью составляет 2,55 кв. м., что составляет более 7,5%. Стоимость одного квадратного метра составляет 54 000 рублей (2 176 200,00 рублей (цена договора): 40,3 кв.м (подлежащая передаче площадь). Следовательно, подлежащая возврату участнику долевого строительства вследствие существенных недостатков товара сумма составляет 137 700,00 рублей.

00.00.0000 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил в течение 10 дней с момента получения претензии соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве, выплате денежных средств в размере 164 700,00 рублей за уменьшение площади квартиры, 30 000 рублей в счет компенсации морального вреда, путем перечисления на лицевой счет истца. Претензия ответчиком получена 00.00.0000, однако до настоящего момента ответа истцом не получено.

Неустойка за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 составляет 17 810,00 рублей (13 дней просрочки х на 1% от 137 000,00 рублей). Кроме того, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 21 106,49 рублей, за период с 00.00.0000 по 00.00.0000. Размер компенсации морального вреда истец оценивает в размере 30 000,00 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Эфес» и третьего лица ООО «Монолит-Строй» ФИО2 возражал в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований, по обстоятельствам дела пояснил следующее.

Условиями договора (п. 4.1. ДДУ) предусмотрено, что цена Объекта долевого строительства состоит из: стоимость 37,80 кв.м, квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м. 25 000,00 рублей, составляет 945 000,00 рублей; стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 62 500,00 рублей, стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Летнее помещение выступает самостоятельным предметом договора и имеет свою, определенную договором стоимость.

Цена Объекта долевого строительства определена сторонами договора исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия Договора, оделяющие цену Объекта долевого строительства, не нарушают требований ст. 5 ФЗ Российской Федерации № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Порядок изменения цены договора регламентирован пунктами 2.5, 2.6 и 2.7 ДДУ.

Без заявления самостоятельных требований со стороны истца о признании положений договора участия в долевом строительстве, устанавливающих к площади летнего помещения коэффициент 1, а также о недействительности положений и договора в части фиксированной стоимости летнего помещения невозможно применить последствия недействительной сделки.

Требование нового кредитора о взыскании денежной компенсации, в связи с неприменением Застройщиком понижающего коэффициента к площади летнего помещения не может быть заявлено, так как условие о применении коэффициента 1 предусмотрено Договором участия в долевом строительстве и существовало к моменту перехода прав.

Условия договора о фиксированной стоимости летнего помещения, а также положения ДДУ, устанавливающие коэффициент 1 к площади летнего помещения не были оспорены первоначальным Кредитором в установленном законом порядке, следовательно, к новому кредитору не могло перейти право требования, которое на момент заключения договора уступки прав требования не существовало.

Полагают, что объем прав истца ограничен правами стороны договора участия в долевом строительстве. При этом, положения норм гражданского законодательства не дают права новому кредитору оспаривать условия сделки, так как при заключении договора, истцы приняли и согласились со всеми условиями договора участия в долевом строительстве, существовавшими к моменту перехода прав.

00.00.0000 между истцом и третьим лицом ООО «Монолит-Строй» был заключен договор на выполнение отделочных работ ***-инд.

00.00.0000 между истцом и ООО «УК «ЭФЕС» был подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства, приняты ключи. Согласно нему, фактическая площадь жилого помещения составила 39,1 кв.м., из них: общая площадь - 36,5 кв.м., площадь летнего помещения с применением коэффициента 1 - 2,6 кв.м.

Отделочные работы были завершены 00.00.0000, а повторные замеры площади квартиры, согласно Плану Объекта за *** от 00.00.0000 были произведены после отделки - 00.00.0000.

Повторные замеры площади квартиры, выполненные по инициативе истца не могут быть безоговорочным и достоверным доказательством нарушения Застройщиком принятых по договору участия в долевом строительстве обязательств, ввиду того что замеры выполнялись после проведения в квартире работ по чистовой отделке, а не сразу после принятия истцом квартиры в ее фактически переданном состоянии.

Договор участия в долевом строительстве, на основании которого Истец требует взыскания нежной компенсации, заключен 00.00.0000, а обращение в суд осуществлено 00.00.0000, то есть по истечении 1 года, со дня заключения оспоримой сделки. Таким образом, к моменту обращения за судебной защитой срок исковой давности истцом пропущен, в связи с чем, в удовлетворении требований надлежит отказать.

Истец не испытывала никаких нравственных страданий. Фактически, площадь лоджии соответствует той, что указана в договоре участия в долевом строительстве, каких-либо негативных последствий для истца неприменением застройщиком понижающего коэффициента к площади лоджии не наступило. Застройщик не получил какой-либо переплаты от Истца за квартиру.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 00.00.0000 между ООО «Управляющая компания «Эфес» (Застройщик) и ООО «<*****> (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве *** согласно которому Застройщик обязался не позднее 00.00.0000 года своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах улиц Блюхера-Сахалинская-Камчатская-Владивостокская в .... – две секции трёхсекционного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и помещением ТСЖ на первом этаже, встроено-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, расположенными по адресу: .... – адрес строительный, кадастровый номер земельного участка ***, и передать Участнику объект недвижимости квартиру № .... (Квартира), суммарной площадью 40,30 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 37,80 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 2,50 кв.м., расположенную на 8 этаже, и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве от 00.00.0000, если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади, застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

В силу пункта 2.7 указанного договора, если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Цена договора составляет 1 007 500,00 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 25 000,00 рублей, и состоит из: стоимость 37,8 кв.м. квартиры без площади летнего помещения (балкон/лоджия) - 945 000,00 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) является фиксированной – 62 500,00 рублей и пересмотру не подлежит (пункт 4.1 договора).

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (2).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции действующей на момент заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора: цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства; цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется летнее помещение (лоджия/балкон), истец обязан оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом летнего помещения (лоджии/балкона).

Доказательств, подтверждающих несогласие истца с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истец добровольно заключил договор участия в долевом строительстве, путем заключения договора уступки прав требования, на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом летнего помещения (лоджии/балкона), материалы дела не содержат. Пункты 2.6 и 2.7 договора устанавливают, что для расчета площади летнего помещения (лоджии/балкона) применяется коэффициент 1, а не 0,5. Кроме того, как указано выше стороны определили, что стоимость летнего помещения (лоджии/балкона) является фиксированной и пересмотру не подлежит. При подписании договора уступки прав требования к договору участия в долевом строительстве, истец согласился с такими условиями договора, и не оспорил их в ходе судебного заседания.

Судом также установлено, что разница суммарной площади объекта недвижимости, которая согласно условиям договора составляет 40,30 кв. м, а по акту приема-передачи передан объект долевого строительства суммарной площадью 39,10 кв.м, составила менее 3%, что в силу вышеприведенных положений договора не влечет перерасчета стоимости.

Прав истца, как потребителя, данные условия договора участия в долевом строительстве не нарушают, поскольку доплата в случае расхождения площадей более чем на 3% предусмотрена, как в случае уменьшения, так и в случае увеличения фактической площади, то есть стороны находятся в равном положении.

Доказательств, подтверждающих расхождение площадей более чем на 3%, стороной истца не представлено. Ссылка истца на план объекта ЕМУП «БТИ» от 00.00.0000 является несостоятельной, поскольку в указанном плане площадь жилого помещения, принадлежащего истцу, указана с учетом чистовой отделки. Тогда как договором участия в долевом строительстве предусмотрен размер площади, исходя их проектной площади.

От проведения экспертизы, в ходе которой необходимо частичное разрушение стен, с целью установления фактической площади квартиры, переданной истцу без учета чистовой отделки, истец отказался.

Исходя из выше изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований, истцу следует отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательное форме путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд.