Гражданский кодекс часть 1

Ключевский районный суд Алтайского края в составе председательствующего Кирилловой В.Р., при секретаре Батрак А.А., с участием представителя истца ФИО1- ФИО54, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договоров аренды земельных участков,

установил:

Истец ФИО1, уполномоченный решениями общих собраний участников долевой собственности на земельные участки земель сельхозназначения, обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении пяти договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателя был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером , предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, в административных границах Новополтавского сельсовета. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателя были заключены договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: , , предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу:, в административных границах Новополтавского сельсовета.

В феврале 2016 года наследником права аренды стала ФИО4 По условиям договоров аренды земельных участков предусмотрена выплата арендатором арендодателям ежегодной арендной платы. С 2018 года указанные обязательства арендатором не выполняются. В феврале 2022 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с просьбой в течение десяти календарных дней с момента получения требования погасить задолженность по арендной плате, в противном случае, арендодатели будут вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды. Настоящее уведомление ответчиком получено, но не исполнено.

С учетом уточненных исковых требований, просил о расторжении вышеуказанных договоров аренды земельных участков с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды вышеуказанных земельных участков, заключенных между ФИО4 и Л.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники земельных долей ФИО49, ФИО25, ФИО14, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО41, ФИО24, ФИО39, ФИО48, ФИО38, ФИО43, ФИО37, ФИО17, ФИО26, ФИО36, ФИО35, ФИО18, ФИО19, ФИО34, ФИО53, ФИО23, ФИО27, ФИО52, ФИО51, ФИО33, ФИО47, ФИО32, ФИО30, ФИО40, ФИО31, ФИО50, ФИО42, ФИО44, ФИО28, ФИО29, ФИО46, ФИО45, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60

В качестве ответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, доверил представлять интересы ФИО54, который настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, надлежащим образом извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласна.

Согласно позиции, выраженной в ранее состоявшемся судебном заседании представителем ответчика ФИО55, исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ФИО4 ненадлежащий ответчик по делу, она уступила право аренды ФИО3, арендная плата выплачивалась в полном объеме ФИО6, который умышленно не оформлял платежные документы. Требования о взыскании арендной платы за 2018, 2019 год находятся за пределами срока исковой давности. Кроме того, у ФИО1 не было полномочий за подачу иска без нотариально оформленных доверенностей от всех дольщиков. Просил производство по делу прекратить без права повторного обращения в суд.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим обозом, просил отложить судебное заседание, ссылаясь на выезд за пределы района. Ранее возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие задолженности перед арендодателями и заявлял о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора по отношению к нему.

Третьи лица - ФИО49, ФИО25, ФИО14, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО41, ФИО24, ФИО39, ФИО48, ФИО38, ФИО43, ФИО37, ФИО17, ФИО26, ФИО36, ФИО35, ФИО18, ФИО19, ФИО34, ФИО53, ФИО23, ФИО27, ФИО52, ФИО51, ФИО33, ФИО47, ФИО32, ФИО30, ФИО40, ФИО31, ФИО50, ФИО42, ФИО44, ФИО28, ФИО29, ФИО46, ФИО45, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии пов судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания. При этом суд отмечает, что заявив ходатайство об отложении судебного заседания, ответчик ФИО3 не представил доказательств в подтверждение уважительности причин неявки. Ответчику было известно о рассмотрении дела и о существе предъявленных требований, поскольку он ранее трижды принимал участие в судебных заседаниях и высказал свою позицию. Отложение рассмотрения дела в силу его специфики: множественности лиц на стороне арендодателя, продолжающейся смены собственников земельных долей, приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 24 дольщика) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 768498+/-8403 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора (л.д. 38-45 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 24 дольщика) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 4799605+/-21000 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора (л.д. 21-28 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 11 дольщиков) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 389877+/-5464 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора (л.д. 46-50 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 35 дольщиков) заключен договор аренды земельного участка площадью с кадастровым номером площадью 7820543+/-24470 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора (л.д. 11-20 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 24 дольщика) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 1033477+/-8895 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:, МО Новополтавский сельский совет сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора (л.д. 29-37 т.1).

Согласно Выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ права собственников земельных долей, с учетом изменений с составе, зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 51-170 т.1, л.д. 130-203 т.3).

В феврале 2016 года, после смерти ФИО2 право аренды унаследовала ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство закону от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ответом нотариуса Ключевского нотариального округаФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 135 в т.2 и отражено в ЕГРН (л.д. 51-170 т.1).

Определением Арбитражного судаот ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО4ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного судабыло признано обоснованным заявление Сбербанка России о признании ФИО4 банкротом, в отношении нее введена процедура реструктуризации долгов. Решением Арбитражного судаот ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО4 открыта процедура реализации имущества. Определением Арбитражного судаот ДД.ММ.ГГГГ завершена процедура реализации имущества ФИО61, она освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов (т.1 л.д.205-230).

ДД.ММ.ГГГГ состоялись собрания собственников земельных долей земельных участков, находящихся в аренде у ФИО4 Собрания проводились по каждому участку, с одними вопросами: о выборе председателя и секретаря собрания, о расторжении договоров аренды, заключенных с ФИО2, о заключении договора аренды с новым арендатором на новых условиях, о выборе уполномоченного лица.

Согласно представленным в дело протоколам общего собрания участников долевой собственности всех спорных земельных участков полномочиями действовать от имени сособственников каждого земельного участка по вопросу о расторжении договоров аренды собраниями наделен ФИО1.

Согласно протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером из 23 присутствующих сособственников – 17 выразили желание расторгнуть договор аренды.

Согласно протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером из 20 присутствующих сособственников – 15 выразили желание расторгнуть договор аренды.

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером из 18 присутствующих сособственников – 12 выразили желание расторгнуть договор аренды.

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером из 20 присутствующих сособственников – 15 выразили желание расторгнуть договор аренды.

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером из 8 присутствующих сособственников – 7 выразили желание расторгнуть договор аренды (л.д. 231-237, 238-244, 245-250 т.1, 1-7, 8-13 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика, указанный в договоре аренды, было направлено уведомление о расторжении договоров аренды земельного участка, в котором указано на необходимость в течение десяти календарных дней с момента получения требования погасить задолженность по арендной плате, досрочно расторгнуть указанные выше договоры аренды в связи с систематическими нарушениями существенных условий договора, указано, что в случае неполучения ответа арендодатели будут вынуждены обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договоров аренды (л.д. 182-185 т.1).

Настоящее уведомление ответчиком получено посредством WhatsappДД.ММ.ГГГГ, текстовая, графическая (фотографическая) информация, размещенная в указанном мессенджере осмотрена и зафиксирована нотариусом Барнаульского нотариального округа ФИО21ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке (л.д. 186-204 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по всем пяти договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98-102 т.3).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами , установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости в пользу ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости в пользу ФИО3

Проверив и оценив указанные доказательства каждое в отдельности и в совокупности, суд считает их установленными и доказанными.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за земельный участок с кадастровым номером выплачивается в виде двух тонн грубых кормов, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за земельный участок с кадастровым номером выплачивается в виде пяти центнеров пшеницы продовольственной, десяти центнеров зерноотходов, десяти литров масла растительного, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за земельный участок с кадастровым номером выплачивается в виде 2 тонн грубых кормов, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября (т.1 л.д.11-50).

Исковые требования основаны на том, что установленную вышеперечисленными договорами обязанность по арендной плате ответчик не исполняет с 2018 года, что в силу ст.619 п.3 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Суд учитывает, что обязанность по внесению арендной платы, и соответственно, обязанность доказать ее внесение, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагается на арендатора.

Доказательств выплаты арендной платы арендаторам суду не представлено. С 2018 года ФИО4 находилась в состоянии банкротства, и в силу прямого указания закона, не могла вести расчеты с кредиторами без письменного согласия финансового управляющего.

При оценке показаний ФИО3 и представителя ФИО4ФИО55, о том, что расчеты по аренде производились ФИО22, которому ФИО61 фактически передала участки в субаренду, суд принимает во внимание, кроме прочего, поведение сторон договоров в ходе длительной аренды.

Собственники земельных долей неоднократно обращались за судебной защитой с требованиями о расторжении договоров аренды.

Так, в 2020 году ФИО39, ФИО41, ФИО24 обращались в суд с иском к ФИО4 о расторжении договоров аренды, ссылаясь на невыплату арендной платы с 2018 года. Определением Ключевского районного судаот ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора (т.4 л.д. 204).

В 2001 году ФИО39, ФИО41, ФИО24 вновь обратились в суд с теми же требованиями, ссылаясь на те же самые обстоятельства. Решением Ключевского районного судаот ДД.ММ.ГГГГ исковые требования к ФИО4 о расторжении договоров аренды удовлетворены частично. Постановлено расторгнуть договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами в отношении принадлежащих истцам земельным долям. При этом суд установил, что арендная плата истцам не выплачивалась ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.14-24).

Перед обращением в суд в 2021 году собственники земельных долей провели общее собрание, на котором избрали уполномоченное лицо – ФИО1, и приняли решение о расторжении спорных договоров аренды земельных участков и о заключении договоров с новым арендатором на новых условиях (т.4 л.д.205-216).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданскимвого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ключевского районного судаот ДД.ММ.ГГГГ отменено, исковое заявление ФИО39, ФИО41, ФИО24 к ФИО4 о расторжении договоров аренды, оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора и обращения в суд не уполномоченного лица (т. 3 л.д.162-166).

Таким образом, в ходе предыдущего судебного разбирательства не было представлено доказательств, достоверно подтверждающих уплату ФИО61, либо третьим лицом арендной платы за пользование земельными участками, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Не представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.

Свидетель ФИО22 суду пояснил, что являясь главой КФХ, после банкротства ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ обрабатывал участки, находившиеся у нее в аренде своими силами и средствами, письменных договоров ФИО61 с ним не заключала, «чтобы никто не знал», он платил ей деньги за право обрабатывать землю. Никаких договоров аренды, списков собственников ему не передавалось. ДД.ММ.ГГГГ он частично, по указанию ФИО61, расплачивался с собственниками, о чем свидетельствует ведомость выдачи натурпродуктов за паи, но не со всеми, только с теми, кто проживает в Новополтаве, кого он знал, и не в полном объеме. В дальнейшем ФИО4 распорядилась платить только ей, заявив, что с дольщиками будет рассчитываться сама.

При этом доказательств того, что арендатором оплачена арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком суду не представлено.

Так, из ведомости, представленной в суд ДД.ММ.ГГГГ год (л.д. 78,79 т.3), видно, что арендная плата в виде натуральных продуктов, а также в денежном выражении получена не всеми арендодателями.

Подтверждением того, что выплата арендной платы не производилась, является перечисление ФИО3ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате ФИО39 в сумме , ФИО24 в сумме платежными поручениями, в которых указано, что оплата произведена по решению Ключевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым ответчик подтвердил наличие задолженности по арендной плате (л.д. 80-82 т.3).

При этом другим дольщикам задолженность ФИО3 не погашалась. Оснований считать, что с остальными арендодателями расчет был произведен полностью, у суда не имеется.

Помимо отсутствия документального подтверждения такого расчета, в деле имеются отзывы на иск собственников земельных долей, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца, где ФИО28, ФИО29, ФИО46, ФИО49, ФИО5, ФИО50, ФИО42, ФИО44, ФИО45, ФИО53, ФИО51, ФИО36, ФИО35, ФИО41, ФИО48, ФИО38, ФИО43, ФИО37, ФИО40, ФИО33, ФИО27, ФИО39, ФИО31, ФИО56, ФИО25 указывают о своем согласии с иском, поясняют, что ФИО4 пенсионерка, банкрот, арендованные земельные участки не обрабатывает, постоянно проживает в Барнауле, арендную плату не уплачивает в течение ряда лет (т.2 л.д.158,161-163,168,198). В связи с тем, что указанные отзывы поступили в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ суд критически относится к уведомлениям от ДД.ММ.ГГГГ, представленным стороной ответчика от имени части дольщиков об отсутствии задолженности по выплате арендной платы (т.3 л.д.57-77), поскольку впоследствии в суд были представлены дополнительные отзывы от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что уведомления были подписаны под давлением ФИО61 и ФИО3, воля участников долевой собственности направлена на расторжение договоров аренды вследствие невыплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.142-155).

Оценивая представленные в суд письменные заявления об отказе от исковых требований ФИО24, ФИО30, ФИО49, ФИО60 суд отмечает, что волеизъявление отдельных собственников земельных долей при рассмотрении настоящего спора не имеет значения в силу следующего:

Из материалов дела следует, что рассматриваемые договора аренды заключены с множественностью лиц на стороне арендодателя, то есть арендодателем по договорам являются все собственники земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГN 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон N 101-ФЗ), к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ч. 1 ст. 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения необходимо соответствующее решение общего собрания.

Согласно ч. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, проводится на основании решения общего собрания. При этом данный земельный участок, в случае заключения договора аренды, является неделимым. Расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству.

При этом права тех участников долевой собственности, которые в судебном заседании заявили о своем желании передать свои доли в аренду ФИО3, при расторжении договора аренды не нарушаются. Они имеют право на выдел своих долей и передачу их новому арендатору.

Кроме того, поскольку в судебном заседании было заявлено, что арендодатели передумали расторгать договора аренды, и желают их сохранить в редакции соглашений, заключенных с ФИО3, судом было предоставлено время для проведения общего собрания с целью выявить действительное волеизъявление собственников земельных долей.

Такие собрания, инициированные стороной ответчика, не состоялись из-за отсутствия кворума, что позволяет суду считать, что волеизьявление арендодателей, высказанное при проведении общих собраний, подтвержденное представленными в суд отзывами большинства собственников, не изменилось и направлено на расторжение договоров аренды (т.3 л.д.161).

Не основанными на законе являются также утверждения стороны ответчика об отсутствии полномочий ФИО1 по подачу иска при отсутствии нотариально удостоверенных доверенностей, выданных арендодателями.

Статья 14 Закона N 101-ФЗ закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено, в том числе принятие решений о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности действовать без доверенности (п. 3 подп. 6 и 7 п. 3).

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п. 4).

Как следует из протоколов общих собраний участников долевой собственности на вышеуказанные земельные участки при проведении собраний уполномоченным лицом был выбран ФИО1, с правом расторжения и заключения договоров аренды от имени участников долевой собственности, обращения в государственные органы, органы местного самоуправления, коммерческие организации, в суд с любыми заявлениями в отношении земельных участков, с правом совершения иных юридически значимых действий в отношении принадлежавших собственникам земельных долей. В протоколах указаны паспортные данные уполномоченного лица и срок полномочий – три года (л.д. 231-237, 238-244, 245-250 т.1, 1-7, 8-13 т.2).

В ходе судебного заседания не установлено нарушений порядка проведения общего собрания участников общей долевой собственности, определенного в статье 14.1 Закона N 101-ФЗ.

В силу ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8).

Из протоколов общих собраний участников долевой собственности следует, что таковые содержит сведения о дате, времени проведения собрания, сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, на собраниях имелся необходимый кворум общего числа собственников земельных паев, все решения приняты большинством голосов, к протоколам приобщены списки присутствующих на собрании участников общей долевой собственности с указанием их фамилий, имен, отчества, данных паспорта, количества принадлежащих долей. Перед началом собрания представитель органа местного самоуправления сообщила об информировании участников долевой собственности о проведении собрания посредством опубликования сообщений в газетах «Алтайская правда» от ДД.ММ.ГГГГ (30619) и «Степной маяк» от ДД.ММ.ГГГГ№, а также размещения объявления о проведении общего собрания на информационных щитах на территории Новополтавского сельсовета .

Правомочность проведенных собраний в установленном порядке не оспорена.

Рассматривая доводы ответчика ФИО3 о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора между собственниками земельных долей и ФИО3, суд учитывает, что государственная регистрация соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения (кадастровый №, ) произведена ДД.ММ.ГГГГ, при том, что общее собрание участников долевой собственности всех спорных земельных участков проведено ДД.ММ.ГГГГ, ответчик на нем присутствовал и знал о принятых общим собранием решениях.

Частью 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГN 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГN 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГN 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу ст.22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.

На неоднократные запросы суда ФИО3 не представлены сведения об уведомлении участников долевой собственности о заключении соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения.

В представленных суду соглашениях о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным между ФИО4 и ФИО3 вопрос о наличии задолженности перед арендодателями не отражен. В ходе судебного заседания ФИО3 отрицал наличие такой задолженности, пояснил, что ФИО4 не передавала ему документов о расчетах с собственниками земельных долей.

Как следует из материалов дела, уже ДД.ММ.ГГГГФИО3 совместно с ФИО4 объезжал пайщиков, уговаривая подписать уведомления об отсутствии задолженности, что подтверждается копиями таких уведомлений, а также заявлениями в правоохранительные органы о проведении проверки по факту незаконного воздействия на дольщиков со стороны ответчиков (т.3 л.д.57-77, 169-172).

В судебном заседании установлено, что ФИО3 был осведомлен о наличии задолженности по арендной плате и намерении собственников расторгнуть договора по этому основанию, участвовал в проведении общего собрания, участвовал в судебных заседаниях вначале в качестве третьего лица, затем ответчика, последовательно отрицая невыполнение ФИО4 условий заключенных договоров и не высказывая желания урегулировать спор в досудебном порядке.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных данной статьей, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Вместе с тем в силу норм главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" разъяснено, что под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке (пункт 2 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений.

Согласно руководящих разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума N 18, в случае если досудебный порядок урегулирования спора соблюден правопредшественником или в отношении правопредшественника, то повторное соблюдение такого порядка правопреемником или в отношении правопреемника по этому же спору не требуется (статья 58, пункт 1 статьи 384, подпункт 4 пункта 1 статьи 387, статьи 1112 и 1113 ГК РФ).

В пункте 28 постановления Пленума N 18 разъяснено, что суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также, если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования.

Из указанного разъяснения следует, что удовлетворение заявления ответчика об оставлении иска без рассмотрения допустимо при совокупности условий, что такое заявление подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение урегулировать возникший между сторонами спор в досудебном порядке.

Поскольку намерения урегулировать спор ФИО3 в ходе судебного заседания не высказано, его позиция заключалась в отрицании наличия задолженности ФИО4 перед арендодателями (кроме ФИО62, в отношении которых имелось решение суда о наличии задолженности) и требовании в отказе в удовлетворении исковых требований, суд расценивает его заявление о несоблюдении по отношению к нему досудебного урегулирования спора, как злоупотребление правом.

Кроме того, суд учитывает обстоятельства заключения соглашения между ФИО4 и ФИО3: ответчик ФИО4, являясь банкротом, возмездно передала свои права по договорам аренды ФИО22, не оформляя перенайм, и не ставя в известность кредиторов. Когда собственники земельных долей, лишенные арендной платы, решили расторгнуть договора с ФИО4 и заключить их напрямую с ФИО6, она заключила договора перенайма с ФИО3, не выполнив договорных обязательств и не передав обязанностей по погашению образовавшейся задолженности новому арендатору.

Поскольку перевод прав и обязанностей на нового арендатора в настоящем случае имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия также следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО4, как арендатор земельного участка, пользующийся имуществом, неоднократно нарушала условия заключенных договоров, а именно более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату В ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в РФ, который состоит в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения к таким исключениям не относится. Соответственно, нарушение обязанности внесения арендных платежей, свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора, в связи с чем имеются основания для расторжения договоров аренды. Суд учитывает, что в связи с банкротством арендатора, и ее освобождением от исполнения требований кредиторов, в том числе не заявленных при введении реализации имущества, арендодатели не могут иным путем защитить свое право пользования принадлежащим им имуществом.

Исходя из изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 о расторжении договоров аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды года земельного участка с кадастровым номером , площадью 768498+/-8403, из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателей, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 4799605+/-21000, из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателей, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды заключенного между ФИО4 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером , площадью 389877+/-5464, из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателей, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером , площадью 7820543+/-24470, из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателей, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером , площадью 1033477+/-8895, из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:, МО Новополтавский сельский совет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и множественностью лиц на стороне арендодателей, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ключевский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в мотивированной форме.

Председательствующий В.Р. Кириллова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2022 года.