Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <№> по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома,

Установил:

Истец обратилась в суд изначально с иском к ответчику ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, в дальнейшем исковые требования дополнила, прося обязать ответчика заключить договор купли-продажи жилого дома.

В обосновании своего иска истец указала, что между ней и ответчиком состоялась договоренность, по условиям которой они заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка, обозначив срок заключения основного договора купли-продажи. Во исполнении достигнутой договоренности стороны заключили предварительный договор, нотариально удостоверенный нотариусом г. Новокуйбышевска <дата>, по условиям которого стороны в срок до <дата> обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <№>. Данный земельный участок принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата>, зарегистрированного в Росреестре по Самарской области от <дата>. Стороны согласно условий предварительного договора достигли соглашения стоимости имущества, продавец, ФИО2,, обязуется передать ФИО1 земельный участок стоимостью ... рублей, а ФИО1 в обеспечение договора купли-продажи выплачивает авансом ... рублей при подписании настоящего договора, а оставшуюся сумму в размере ... рублей при подписании договора купли-продажи, расходы, связанные с подготовкой документов к заключению договора купли-продажи несет продавец.

Однако, с момента заключения предварительного договора и до настоящего времени, ответчик отказывается заключать договор купли-продажи, уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору, отказывая в заключении договора. В ходе судебного разбирательства истец установила, что за время с момента заключения предварительного договора ответчик зарегистрировала в упрощенном порядке на основании декларации жилой дом, расположенный на этом же участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата>.

На момент заключения предварительного договора, ответчик пояснила, что в настоящее время она не может реализовать земельный участок по договору купли-продажи, поскольку занята тем, что оформляет наследственные права после смерти супруга, а предварительный договор на жилой дом, они не смогли заключить, поскольку на тот момент он был недостроен, в связи с чем они пришли к соглашению, что ответчик на основании расписки получит денежную сумму в размере ... рублей за недостроенный дом.

За истекший период истец произвела действия завершению строительства данного дома, однако, в нарушение достигнутых обязательств, ответчик произвела его регистрацию.

С учетом изложенного, истец просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, приведенного выше, на условиях предварительного договора, а также обязать заключить с ней договор купли-продажи жилого дома.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования своей доверительницы, указав, что расписка, по условиям которой стороны пришли к соглашению о том, что за продажу жилого дома, находящегося на спорном земельном участке, истец передает ответчику денежную сумму в размере ... рублей, содержит все существенные условия, обязательства по данному соглашению были исполнены истцом. На момент заключения предварительного договора купли-продажи на земельный участок, дом был частично сгоревшим, у него отсутствовала крыша, не было окон, поэтому истец, чтобы себя обезопасить за время проведения строительных работ, попросила ответчика составить расписку. Считает, что направление искового заявления в суд, а также получение ответчиком искового заявления с приложенным к нему документами, в том числе и проекта договора купли-продажи, является предложением заключить основной договор.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, ордера, не признали исковые требования, указав, что в силу ст. 429 ГК РФ сторона истца, которая желает заключить договор купли-продажи земельного участка не направила в адрес ответчика какого-либо письменного предложения о заключении договора, следовательно, срок заключения договора истек. В настоящее время ФИО2 получила свидетельство о праве собственности на жилой дом, поэтому принудить ее исполнить условия предварительного договора, нельзя. Не согласны со стоимостью земельного участка, которая была определена в предварительном договоре, в настоящее время ответчик считает, что стоимость данного имущества значительно выше, чем указано в договоре. На момент заключения предварительного договора ответчик находилась в душевном потрясении, так как у нее умер супруг, произошел пожар на участке, поэтому она не контролировала стоимость. В расписке указано, что ответчик получила денежные средства за дом, однако, ответчик им пояснила, что это те деньги, которые она получила за земельный участок, указание в расписке на получение ... рублей за дом, является следствием ее правовой неграмотности. Считает, что оснований обязывать ответчика заключить договор купли-продажи на жилой дом, у истца не имеется, поскольку объектом предварительного договора являлся только земельный участок, а жилого дома, как объекта гражданских правоотношений, на тот момент не имелось, он был недостроен. Сама ответчик не обращалась с письменным предложением заключить договор купли-продажи, предполагая, что с такой инициативой должна обратиться истец.

Выслушав мнение сторон, показания свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО2 являлась и является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <№>, площадью ... кв.м. Право собственности у ФИО2 возникло на данное имущество на основании договора купли-продажи от <дата>, зарегистрированного в Росреестре по Самарской области от <дата>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата>.

Стороны в судебном заседании не оспаривают тот факт, что между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о реализации в будущем ФИО1 земельного участка, стороны, заключив предварительный договор, нотариально его удостоверив <дата>, определили все существенные условия, требуемые для законодательством для гражданско-правовой сделки купли-продажи, установив срок исполнения обязательства – <дата>.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 429 ч. 5 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Представитель истца указал, что сторона ответчика уклоняется от его заключения, в обосновании чего сослалась на показания свидетеля ФИО, показавшей, что ей известно от самой ФИО2 о заключении предварительного договора купли-продажи на земельный участок, который принадлежит ей на праве собственности. В ее присутствии ФИО1 передавала ФИО2 денежные средства по данному договору, а также денежные средства за дом, знает, что стороны должны были заключить основной договор в срок до <дата>. ФИО2 проживала у нее в квартире, поскольку дом, который находится на спорном земельном участке, частично пострадал в результате пожара, с момента заключения предварительного договора истец производила ремонтные работы в указанном жилом доме. Примерно за месяц, полтора ФИО2 ей сказала, что не будет продавать земельный участок, сказала, что и деньги не будет отдавать.

В соответствии со ст. 429 ч. 6 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, истец считает, что именно со стороны ответчика были предприняты действия по уклонению от заключения договора, в связи с чем и был обусловлен иск в суд к ответчику, при этом представитель истца считает, что направление искового заявления с приложенным к нему проектом договора купли-продажи до <дата> является письменным предложением о заключении договора купли-продажи.

Однако, суд считает, что при установленных судом обстоятельствах, нет оснований согласиться с доводами ФИО3, поскольку действующее законодательство предусматривает, что одна из сторон должна обратиться с письменным предложением, то есть в силу ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ, у стороны должны быть доказательства, которые бы достоверно свидетельствовали о совершенном ею действие по направлению предложения.

То есть, применительно к указанным правовым нормам истец должен доказать, что предпринимал действия, для того, что бы обязательства по предварительному договору не были прекращены, а также то, что ответчица уклоняется от заключения сделки в рамках условий предварительного договора.

Ссылка на показания свидетеля ФИО, не является тем достоверным доказательством, которое бы позволяло бы подтвердить факт обращения к ответчику с предложением о заключении договора и ее отказа от исполнения обязательства, сама свидетель ссылается лишь на субъективное мнение ответчика и высказывает данное мнение, между тем, даже высказанное мнение не свидетельствует об отсутствии намерения со стороны ответчика при поступлении предложения о заключении договора купли-продажи, отказаться от исполнения обязательств по предварительному договору.

Доводы представителя истца о том, что свое предложение о намерении заключить договор истец высказала путем предъявления в суд иска об обязании (понуждении) заключить договор купли-продажи, несостоятельны.

Сам по себе факт обращения в суд с иском в силу действующего законодательства предусматривает лишь способ защиты своих прав, избранной стороной при наличии у нее оснований считать, что права и законные интересы нарушены действиями ответчика.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

Утверждения представителя истца о том, что направление стороне проекта договора купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре, в качестве приложения к исковому заявлению, не могут быть расценены как действия по уведомлению стороны в целях заключения договора, поскольку в данном случае такая обязанность возложена на сторону, а не суд.

Не может согласиться суд с доводами представителя истца о том, что сторона ответчика также должна предпринимать действия по направлению предложения о заключении договора, законом не ставит в зависимость заключение договора купли-продажи наличие обоюдных действий сторон, законодатель определяет возможность понуждения стороны заключить договор купли-продажи, если хотя бы одна из сторон совершила действия, направленные на выражение своего волеизъявления по заключению договора купли-продажи, а другая сторона уклонилась.

В дальнейшем сторона не лишена права на обращение в судебном порядке при отсутствии добровольного соглашения о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору, об их взыскании, поскольку внесенные истцом в качестве обеспечения обязательств по исполнению договора денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца и подлежат возврату истцу, что согласуется с положениями ст. 1102 ГК РФ.

Кроме того, суд считает, что понуждение в заключение договора купли-продажи земельного участка будет противоречит положениям действующего законодательства, в частности, регулирующего земельные правоотношения.

Так, судом установлено, что на земельном участке находится объект недвижимого имущества в виде жилого дома площадью 200 кв.м., на который у ответчика возникло право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата>.

Согласно пояснений представителя истца и представителей ответчика, объект недвижимости на данном земельном участке находился и в момент заключения предварительного договора, однако, он является объектом завершенного строительством, вместе с тем, сам по себе факт нахождения объекта незавершенного строительством на земельном участке, принадлежащем ответчику, определяет возможность возникновения права собственности ФИО2 при соблюдении процедуры, установленной законодательством.

В соответствии со ст. 35 ч. 4 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. …Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В судебном заседании представитель истца указал, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка, жилой дом не был в полном объеме достроен, однако, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительством, не свидетельствует об отсутствии у ответчика право собственности на такой объект, его возникновение будет связано с соблюдением процедуры оформления права собственности и государственной регистрации, подтверждающей факт возникновения такого права.

Не могут быть приняты во внимание доводы стороны истца о том, что за дом, на который не было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности ФИО2 получила денежные средства, о чем свидетельствует расписка от <дата>, то последнюю необходимо обязать заключить договор купли-продажи.

Во-первых, сам по себе факт передачи денежных средств, не свидетельствует о том, что состоялась предварительная договоренность в соответствии с соблюдением требуемой процедурой, предусмотренной заключения предварительного договора купли-продажи, а была достигнута договоренность по передачи денежных средств за определенный объект, возврат которых вправе требовать истец.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, заключенное соглашение между истцом и ответчиком не могло являться ни предварительным договором, ни договором купли-продажи недвижимости.

Суд относится критически к пояснениям представителя ответчика о том, что денежные средства, которые обозначены в расписке от <дата>, являлись предметом оплаты по предварительному договору купли-продажи от <дата>, поскольку из текста расписки следует, что передача истцом ответчику была обусловлена в результате достигнутого соглашения по иным основаниям.

Что касается того, что истцом были проведены работы по улучшению жилого помещения, в связи с чем им были затрачены денежные средства, то суд считает, что они не дают правового основания для удовлетворения требований истца, в рамках того, что заявлены при подаче данного иска.

Действующим законодательством не предусмотрена норма закона, регулирующая данные правоотношения.

В соответствии со ст. 1 ч. 4 ГПК РФ, в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи (далее также - суд) применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

В данном случае суд считает, что правоотношения должны разрешены исходя из нормы закона, регулирующие отношения между участниками долевой собственности и должны быть подтверждены надлежащими документами.

Верховный Суд СССР в своем постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.01.1981 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», разъяснил порядок и основания рассмотрения дел, связанных с рассмотрением вопроса о признании права собственности в общей собственности.

Проанализировав его положения, суд считает, что сам по себе факт содействия собственнику со стороны иных лиц в строительстве или реконструкции дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к собственнику, такие требования могут быть удовлетворены лишь в тех случаях, когда между лицами и собственниками имелась договоренность о создании о собственности (общей долевой) на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома, доказательством такой договоренности может являться только наличие договора, заключенного в письменной форме, в противном случае, сторона при наличии достаточных доказательств вправе требовать от собственника, при котором он производил свои строительные работы, право на возмещение ему денежных средств, затраченных на улучшение жилого помещения.

С учетом изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требованиях истца следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления данного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено – 09.08.2012 года.

Председательствующий: Бушуева Е.В.