Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ООО КБ «Конфидэнс Банк» о государственной регистрации договоров ипотеки (залога) недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в Костромской районный суд с иском к ФИО3 ( Лапенко) Е.К, ФИО4 об обязании произвести государственную регистрацию договоров ипотеки. Свои требования мотивирует тем, что 05 марта 2015 года между ФИО1, ДДММГГГГ г.р. и ФИО5, ДДММГГГГ г.р. были заключены договоры займа:

- Договор займа 01 от ДДММГГГГ, на сумму, эквивалентную 152 432,7 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 5,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 160 359,20 долларов США;

- Договор займа 02 от ДДММГГГГ, на сумму, эквивалентную 144 207,92 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 11,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 160 359,20 долларов США;

- Договор займа 03 от ДДММГГГГ, на сумму, эквивалентную 117 145,53 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 23,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 144 323,29 долларов США;

- Договор займа 04 от ДДММГГГГ, на сумму, эквивалентную 113 826,31 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 29,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 147 063.59 долларов США.

Одновременно с заключением договоров займа в обеспечение надлежащего исполнения обязательств, к каждому из них, соответственно, между сторонами заключены договоры ипотеки (залога недвижимого имущества) от ДДММГГГГ, указанные договоры по своему содержанию соответствуют требованиям ст. 9 Федерального закона №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указывает, что согласно вышеназванным договорам Заемщиком Заимодавцу в залог передано следующее недвижимое имущество:

- Предмет залога -1, недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь *****м, инв.№, лит. А, гараж, баня, предбанник, сарай, ограждение, адрес объекта: (адрес), принадлежащий на праве общей совместной собственности ФИО5 и её супругу ФИО4. Сторонами согласовано, что залог (ипотека) является последующим залогом по отношению к предыдущему- договору залога (ипотеки) № от ДДММГГГГ, залогодержатель (владелец закладной) - Акционерный коммерческий банк «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (открытое акционерное общество), (далее- Банк), запись в Едином государственном реестре юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г., внесена 13 ноября 2002г., ОГРН <***>, ИНН <***>, местонахождение: 115054, <...>;

- Предмет залога -2, недвижимое имущество: земельный участок, общая площадь *****.м., адрес объекта: (адрес). Кадастровый №. Указанный земельный участок принадлежит ФИО5 на праве совместной собственности с супругом ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДДММГГГГ. Также согласован последующий залог по отношению к Акционерному коммерческому банку «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (открытое акционерное общество).

- Предмет залога -3, недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества. Общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес), огородническое некоммерческое товарищество «Весна», участок №. Кадастровый (или условный) №. Указанный земельный участок принадлежит ФИО6 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДДММГГГГ, о чем в ЕГРН от ДДММГГГГ сделана запись о регистрации №.

- Предмет залога -4, недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес), установлено относительно ориентира (адрес). (Кадастровый (или условный) №, указанный земельный участок принадлежит ФИО5 на праве общей совместной собственности с супругом ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДДММГГГГ, о чем в ЕГРН ДДММГГГГ совершена запись о регистрации №.

Сущность залога недвижимости (ипотеки) заключается в том, что залогодержатель, как кредитор, по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Истец указывает, что Залогодатель - Лапенко (в настоящее время ФИО3) Е.К. уклоняется от государственной регистрации вышеназванных договоров ипотеки в обеспечение исполнения обязательств по договорам займа №№ от 05.03.2015г. Заключенные между сторонами договоры фактически исполнялись сторонами до момента госрегистрации, о чем свидетельствуют: подписание договоров сторонами, передача Залогодателем Залогодержателю оригинала нотариально удостоверенного Согласия супруга ФИО4 на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом, в том числе заключение договора залога (ипотеки).

Как стало известно истцу, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним есть запись о возникновении права последующего залога в пользу ООО КБ «Конфидэнс Банк» от 25.06.2015 года. Уведомления предыдущего залогодержателя ФИО1 при этом не производилось. ООО КБ «Конфидэнс Банк» также не поставлен в известность о наличии предшествующего залогодержателя по договорам ипотеки (залога недвижимого имущества) от 05.03.2015 года. ФИО1 считает, что уклонение ФИО2, как одной из сторон договора, от совершения действий, направленных на регистрацию договоров ипотеки и придания им тем самым правовых последствий, существенно нарушает его права и законные интересы в реализации права залогодержателя при обращении взыскания на предметы залога, поименованные в Договорах. Регистрация договоров залога в настоящем случае гарантировала бы залогодержателю право получить исполнение по обязательству. Указывает, что подписав договоры ипотеки (залога недвижимого имущества) от 05.05.2015 года, стороны приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. Со ссылками на п.4 ст. 339.1, п. 2 ст. 81, п. 2 ст. 551, п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) просит произвести государственную регистрацию договора ипотеки (залога недвижимого имущества) № 01 от 05.03.2015 года, договора ипотеки (залога недвижимого имущества) № 02 от 05.03.2015г., договора ипотеки (залога недвижимого имущества) № 03 от 05.03.2015г., договора ипотеки (залога недвижимого имущества) № 04 от 05.03.2015г., заключенных между ним, ФИО1 (Залогодержатель) и ФИО7 (Залогодатель) в отношении недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь *****.м, инв.№, лит. А, гараж, баня, предбанник, сарай, ограждение, адрес объект: (адрес). Кадастровый (или условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес) Кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества. Общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес), огородническое некоммерческое товарищество «Весна», участок №. Кадастровый (или условный) №; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес)Кадастровый (или условный) №.

Определением суда от 13.02.2018 года прекращено производство по делу в части обязания ответчиков произвести государственную регистрацию договора ипотеки (залога) недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в (адрес)» (л.д.222).

Определением, вынесенным в протокольной форме к участию в деле в соответствии со ст. 40 ГПК РФ, в качестве соответчика привлечено ООО КБ «Конфидэнс Банк».

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещенным о дате и месте судебного разбирательства (л.д.242), в суд не явился; его интересы на основании нотариально оформленных доверенностей представляли Жила С.Н. и ФИО8, которые исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что при оформлении заявленных в иске договоров ипотеки ФИО7 предъявлялись подлинные правоустанавливающие документы - договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРП - на указанное имущество. Во всех документах была указана собственником Лапенко, а потому не было сомнений о включении по перечню этого имущества в договоры ипотеки. ФИО1 было известно, что объекты недвижимости находились в общей совместной собственности Лапенко и ФИО3, поскольку было предъявлено нотариальное согласие на регистрацию договоров ипотеки и в том числе на распоряжение совместным имуществом, которое ответчик передала в подлинном виде ФИО1 Факт передачи подлинного Согласия супруга на совершение сделок, а также действия по получению заемных средств и подписанию договоров истец расценивает как фактическое исполнение договоров ипотеки объектов недвижимости. На момент подписания договоров ипотеки, действовал договор ипотеки с банком Инвесторгбанк, от которого согласие на регистрацию договора ипотеки ФИО1 не получал,в Банк не обращался, эти мероприятия вела ФИО2. Если бы истец обратился в Банк, то его обращение не было бы рассмотрено, так как он не является стороной первоначального договора. Считают, что такое согласие мог получить только залогодатель по первоначальному договору. Согласно условиям договоров ипотеки, их государственная регистрация должна быть осуществлена в течение трех месяцев. Однако в трехмесячный срок стороны не обратились за регистрацией договоров ипотеки. ФИО1 и его представители регулярно спрашивали ФИО2, получено ли согласие банка на регистрацию ипотеки, почему не погашается договор займа. Все переговоры регулярно велись. В конце 2015 года стороны сели в переговорный процесс о замене обязательства, поскольку ФИО3 предложила погасить займ иным способом, а именно: передать свои права требования к строительным организациям по договорам долевого участия в строительстве объектов недвижимости - квартир. Переговоры были длительными, ФИО1 успел подписать несколько договоров долевого участия в строительстве, но действительные обстоятельства указанных сделок выяснились в момент их совершения, когда истцу было предложено оплатить участие в долевом строительстве. Договор уступки прав требований не был заключен, был подготовлен только проект. Таким образом, ФИО3 вводила его в заблуждение относительно намерений исполнить обязательства по договорам займа; об этом ему известно стало в конце марта 2016 года. Затем он обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договорам займа, в процессе рассмотрения которого ответчик заявила встречный иск о признании договоров займа незаключенными. Так как договоры ипотеки могут существовать только при условии наличия основного обязательства, обеспеченного ипотекой, обратиться за государственной регистрацией договоров ипотеки не представилось возможным. Считают, что в действиях ФИО2 усматривается мошенническая составляющая, поскольку в договор ипотеки были включены объекты, которые не принадлежали ей на тот момент и которыми она не могла распоряжаться. Полагали, что все перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о некорректном, неправомерном, недобропорядочном поведении стороны. До обращения с настоящим иском в суд, ФИО1 ранее с таким требованием в суд не обращался. В регистрирующие органы за регистрацией договоров ипотеки также не обращался, так как для этого необходимо совместное обращение сторон. Поскольку в указанной ситуации усматриваются не правомерные действия ФИО7, это приостанавливает исчисление срока для защиты прав. Полагают, что заявленные требования не имеют сроков исковой давности и подлежат удовлетворению на основании того, что ответчиками допущено злоупотребление правом. Злоупотребление заключается в том, что в момент совершения сделок ФИО3 показывала своим поведением намерение исполнить сделку в последствии, а в настоящее время в момент обращения истца за защитой своих прав в суд она отказывается от своей обязанности зарегистрировать договор в добровольном порядке, заявляет о сроке исковой давности с целью уклонения от ответственности.

Ответчики ФИО2 и ФИО4,будучи надлежаще извещенными о дате и месте судебного разбирательства путем направления СМС-извещений (л.д.243,244), в суд не явились. В заявлениях к суду просили о применении к заявленным требованиям срока исковой давности и рассмотрении данного заявления в их отсутствие (л.д.179-185).

Представитель ответчика ООО Коммерческий банк «Конфидэнс Банк» ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В возражениях на исковое заявление указал, что ООО КБ «Конфидэнс Банк», являясь вторым предшествующим залогодержателем, иск в части обременения ипотекой жилого дома (К№) и земельного участка (К№) в пользу истца не признаёт. Согласно п. 1.6 Договора об ипотеке, заключённого между ООО КБ «Конфидэнс Банк» и ФИО6, имущество, передаваемое в залог по настоящему договору, остаётся у залогодателей в их владении, и пользовании, без права распоряжения им до выполнения обязательств по погашению кредита, уплате процентов залогодержателю, предусмотренных договором потребительского кредита № от ДДММГГГГ. Залогодатели не имеют права переуступать или передавать полностью, или частично права по договору без письменного согласия залогодержателя (абз.З п.6.1. Договора) обязаны немедленно ставить в известность залогодержателя об изменениях, произошедших; в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или об их притязании на предмет залога (п.2.4). Таким образом, по обозначенному договору ипотеки последующая ипотека имущества в пользу третьих лиц запрещена. Указывает, что какие-либо решения по одобрению последующей ипотеки, переданного в залог ФИО6 по названному договору ипотеки ООО КБ «Конфидэнс Банк» не принимались. Поскольку требуемое согласие не было получено, а также не имелось доказательств, подтверждающих прекращение предшествующего договора ипотеки к моменту заключения последующего договора об ипотеке, отсутствуют и основания государственной регистрации ипотеки на основании договоров ипотеки в пользу истца в части обременения имущества: - жилого дома (К№), - земельного участка (К№). Сама по себе сделка по предоставлению согласия на передачу в последующий за обременённого имущества не отвечает целям коммерческой деятельности ООО «Конфидэнс Банк», является убыточной, так как не имеет какого-либо встречного исполнения и экономической выгоды (в исковом заявлении так же не отражена). Кроме того, на настоящий момент, в связи с нахождением залогодателя в процедуре банкроте: дело (A31-81/2018) её совершение вообще лишено какого-либо смысла. Также указывает, что в качестве правового обоснования исковых требований истец ссылается на п.2 ст.165 ГКРФ: «...если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки...». ООО КБ «Конфидэнс Банк» полагает, что по смыслу, заложенному в данную норму к спорным правоотношениям, возникшим между истцом и ФИО6, она не применима. К совершению этих действий указанными лицами побуждало следующее обстоятельство. На момент принятия в счёт обеспечения основных обязательств имущества: Жилого дом и Земельного участка, истцу уже было известно о его обременении предшествующей ипотекой в пользу иного лица по договору ипотеки, по которому ФИО6 запрещенопередавать в залог имущество (Дом и земельный участок), и об отсутствии последующей согласия этого лица на совершение такой сделки, на момент их совершения. На момент обращения в суд с настоящим иском, такого согласия от предшествующего залогодержателя истец не получил. В связи с чем, объективное препятствие для государственной регистрации сделки помимо воли ФИО6 не устранено. Указывает, как следует из нормы, регулирующей заявленное истцом правовое основание к удовлетворению иска, оно может его защитить только в течение года (абз.4 ст. 165 ГК РФ). Как следует из п.9 договоров ипотеки, заявленных к основанию государственной регистрации обременения их стороны, обращаются за таковой в трёхмесячный срок. То есть, к моменту обращения в суд,срок судебной защиты по заявленным требованиям для истца истёк. Пропуск срока на судебную защиту является самостоятельным основанием для отказа в иске. ООО КБ «Конфидэнс Банк» полагает, что данные обстоятельстваявно свидетельствует о том, что денежные средства, предоставленные в займы, переданы ФИО6 с учётом отсутствия возможности их полного обеспечения имуществом, описанным в предмете договоров ипотеки (хотя бы в части Дома и Земельного участка). Таким образом, во всех совершённых сделках изначально предполагался порок, который не мог быть устранён только волей ФИО6(л.д.233-234).

Представитель третьего лицаАкционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОНННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ОАО) ФИО9, действующая на основании доверенности 16.10.2017г.в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 Пояснила, что 26 октября 2011 года был заключен договор залога ипотеки с залогодателем ФИО4 и его супругой. В данном договоре существует обязанность залогодателя без предварительного письменного согласия залогодержателя не предоставлять кредит залога в последующий залог. В данном случае по исковому заявлению Жила Банк согласия на последующий залог не давал. Указывает, что в отношении договора ипотеки, заключенного с Лапенко и Жила имеется пункт, который говорит, что договор ипотеки должен быть зарегистрирован в течение трех месяцев.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области, будучи надлежаще извещенным о дате и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя не направил, не просил об отложении или рассмотрения дела в отсутствие представителя

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, изучив материалы гражданского дела № 2-637/2016, обозрев выписку из Единого государственного реестра недвижимости (земельный участок с КН 44:08:074802:223), суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 2, ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно части 3 ст. 6 Закона, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Старшинство залогов может быть изменено: соглашением между залогодержателями; соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем. Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДДММГГГГ между ФИО1 и Османовой (ранее Лапенко) Е.К. были заключены договоры займа:

- № на сумму 9 505 703 рубля, что по соглашению сторон эквивалентно сумме 152 432,70 долларов США, с уплатой процентов в размере 5,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 160 359,20 долларов США;

- № на сумму 8 992 806 рублей, что по соглашению сторон эквивалентно сумме в 144 207,92 долларов США, с уплатой процентов в размере 11,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 160 359,20 долларов США;

- №, на сумму, эквивалентную 117 145,53 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 23,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 144 323,29 долларов США;

-№ на сумму, эквивалентную 113 826,31 долларов США сроком до ДДММГГГГ с уплатой процентов в размере 29,2% за период с ДДММГГГГ по ДДММГГГГ, подлежащими выплате одновременно с возвратом суммы займа, по условиям которого сторонами предусмотрено, что по истечении срока займа ДДММГГГГ Заемщик возвращает Заимодавцу сумму займа, а также проценты за пользование замом, что в общей сумме составит 147 063.59 долларов США (л.д.8,11,14,17)

Также судом установлено, что в обеспечение исполнения указанных договоров займа между ФИО1 и ФИО6 в тот же день заключены договоры ипотеки (залога недвижимого имущества), в соответствии с которыми Заемщиком Заимодавцу в залог передано следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь ***** кв.м, инв.№, лит. А, гараж, баня, предбанник, сарай, ограждение, адрес объект: (адрес). Кадастровый (или условный) №. Указанный жилой дом принадлежит ФИО5 на праве общей совместной собственности с супругом ФИО4, на основании распоряжения Главы самоуправления Костромского района Костромской области №70 от 07.02.2005 г.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес) Кадастровый №. Указанный земельный участок принадлежит ФИО5 на праве совместной собственности с супругом ФИО4 на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2004 года;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ***** кв.м., адрес объекта: (адрес) (Кадастровый (или условный) №, указанный земельный участок принадлежит ФИО5 на праве общей совместной собственности с супругом ФИО4 на основании договора купли-продажи от 26.11.2008 года (л.д.9-10,12-13,15-16, 18-19).

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату денежных средств Решением Костромского районного суда Костромской области от 19.07.2016 года с ФИО7 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа № в размере 168 640 долларов 99 центов США; по договору займа № в размере 253 632 доллара 88 центов; по договору займа № в размере 206 633 доллара, по договору займа № в размере 200 880 долларов 67 центов. Решение вступило в законную силу 10.10.2016 г., представитель ФИО1 - Жила С.Н. получен исполнительный лист.

До настоящего времени должник ФИО2 решение суда не исполнила, в связи с чем, желая удовлетворить свои требования за счет принадлежащего ей имущества, являющегося предметом вышеназванных договоров залога, истец обратился в суд с настоящим иском о государственной регистрации Договоров.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что до подписания сторонами договоров ипотеки залогодержатель ФИО6 по кредитным обязательствам 26.10.2011г. предоставила АКБ Инвестиционный торговый банк» (ОАО) в залог объекты недвижимого имущества: жилой дом и земельный участок по адресу: (адрес).

В дальнейшем после подписания заявленных в иске договоров ипотеки право обременения ипотекой также было зарегистрировано за ООО КБ «Конфидэнс Банк» по договору от 19.06.2015г., что подтверждается выписками о регистрации прав ипотеки, предоставленными по запросу суда (л.д.227-232).

До настоящего времени собственниками этих объектов недвижимого имущества являются ФИО4 и ФИО2 (совместная собственность).

Как следует из Выписки из ЕГРН в отношении земельного участка возле д.Лутовиново с кадастровым номером № (представлена суду в подлинном виде), по состоянию на 28.12.2017г. право собственности на данный объект недвижимости было зарегистрировано за ФИО4, правом ипотеки не обременено (л.д.122-140).

Право залогодержателя ФИО1 на все три объекта недвижимости, перечисленные выше, в установленном порядке зарегистрировано не было. Стороной истца подтверждено обстоятельство того, что за обращением этого права ФИО1 в регистрационные органы не обращался.

Кроме того Лапенко (ныне ФИО3) Е.К. за согласованием последующего залога жилого дома и земельного участка в с.Минское к предшествующему залогодержателю АКБ «Инвестиционный торговый банк» также не обращалась; о факте заключения с ФИО1 спорных договоров залога последующего залогодержателя ООО КБ «Конфидэнс Банк» в известность не поставила (л.д.167).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее- Закон о регистрации), государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ и пункту 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как указано выше, государственная регистрация договоров ипотеки (залога недвижимого имущества) № № 01,02,03,04 от 05.03.2015г., подписанных ФИО1 и Лапенко (ныне ФИО3) Е.Е. не производилась.

Согласно условию, предусмотренному пунктом 9 каждого договора, стороны предусмотрели обязательство государственной регистрации договоров на основании совместного заявления сторон/представителей Сторон в трехмесячный срок. С учетом даты подписания договоров, такой срок истекал 05 июня 2015 года.

В силу п.4 ст.165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделки составляет один год. Указанная норма применяется к правоотношениям, возникшим после 01.09.2013 (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В ходе судебного разбирательства ответчики ФИО7, ФИО4, представитель ООО КБ «Конфидэнс Банк» возражали против удовлетворения исковых требований, заявили о пропуске ФИО1 срока исковой давности (л.д.179-180,181-184, 233-234).

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом предусмотренного в договорах залога недвижимого имущества трехмесячного срока регистрации прав залогодержателя истец ФИО1 должен был понимать последствия несоблюдения этого срока и при пассивном поведении другой стороны предпринять меры к государственной регистрации сделок, к коим могут относиться: собственно инициированное им обращение в регистрирующий орган, а также обращение в суд с соответствующим иском. Такое право могло быть защищено им в течение года после истечения срока исполнения обязательства, то есть до 06 июня 2016 года.

Как пояснили в суде представители истца, ФИО1 свое право реализовал впервые 14.12.2017 года, обратившись с настоящим иском в суд. Иных действий не предпринимал, в регистрационные органы также не обращался.

Между тем о нежелании ответчика Османовой (ранее Лапенко) Е.К. возвращать суммы займа, а соответственно и осуществлять регистрацию договоров залога истцу было известно уже 18 апреля 2016 года, при подаче в суд иска к ФИО6 о взыскании задолженности по договорам займа. В ходе судебного разбирательства ФИО6 не признавала требования ФИО1, более того в июне 2016 года обратилась со встречным иском о признании договоров займа недействительными. Уточняя встречный иск в июле 2016 года, ФИО6 обращала внимание суда на то, что договор ипотеки от 05.03.2015г. является незаключенным и в установленном законом порядке не был зарегистрирован (л.д.212).

Таким образом, уже в июле 2016 года истец ФИО1 не мог не знать о непризнании другой стороной действительности договоров залога недвижимого имущества. Тем не менее, обратился в суд с иском о государственной регистрации договоров лишь в декабре 2017 года. Уважительных причин пропуска срока исковой давности стороной истца представлено не было. Соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Представители истца указывают, что со стороны ответчиков имело место злоупотребление правом. ФИО7, действуя с согласия своего супруга ФИО4, подписывая договоры ипотеки (залога недвижимого имущества) от 05.03.2015 года, не имела намерения для государственной регистрации, частично обремененное залогом в пользу банка, и не предпринимала попыток в дальнейшем согласовать последующий залог, представляла имущество, не принадлежащее ей, либо ее супругу на праве собственности, что изначально исключало государственную регистрацию такого имущества от имени ФИО6, как от лица, имеющего права распоряжаться имуществом. Также пояснили, что в указанной ситуации усматриваются не правомерные действия ФИО3, это приостанавливает срок исчисления для защиты прав.

Суд не может согласиться с указанным доводом истца, поскольку в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом. Из этого следует, что при должной осмотрительности перед подписанием договоров ипотекиФИО1 имел возможность проверить факт принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, ставшего предметом залога, а также об обременениях данного имущества третьими лицами.

Вопреки доводам истца, предложения в электронных письмах ФИО2 о заключении истцом договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов с ООО Строймеханизация не являются бесспорным доказательством обмана ФИО1 относительно намерений по исполнению обязательств о возврате долга. Напротив уже в июне 2015 года заемщик указывала на финансовые затруднения, предлагая посильный график возврата заемных средств.

Более того, о своем отношении к законности договоров залога ответчик заявила, как указывалось выше, еще при рассмотрении гражданского дела № 2-637/2016, то есть более чем за год до обращения истца с настоящим иском в суд. Эти её действия однозначно свидетельствовали о непризнании договоров залога, а потому утверждения о злоупотреблении ею правом, как минимум с момента высказывания позиции о недействительности договоров, безосновательны.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО4, ООО КБ «Конфидэнс Банк» о государственной регистрации договоров ипотеки (залога) недвижимого имущества от 05 марта 2015 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Судья: Воронова О.Е.

Решение в окончательной форме

изготовлено 18 марта 2018 года судья: