Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ляховской Л.Г к Карповой Т.Е о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в квартире,

УСТАНОВИЛ:

Ляховская Л.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к Карповой Т.Е., в котором просила суд обязать Карпову Т.Е. заключить с ней договор купли-продажи доли в коммунальной квартире (доля 2/5), находящейся по адресу: <адрес>/ Ленинградская, 37, <адрес>, по цене № рублей.

В обоснование иска, указав, что в декабре 2015 г. ответчик, собственник 2/5 доли в праве общей долевой собственности заключил договор купли-продажи своей доли неизвестному лицу, не известив ее в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, тем самым нарушив принадлежащее ей преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. О намерениях ответчика совершить сделку купли-продажи она узнала ДД.ММ.ГГГГ по телефону от ответчика. После чего она обратилась в регистрирующий орган, а затем в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя. Однако, в процессе рассмотрения дела ответчик расторг договор купли-продажи своей доли с третьим лицом, в результате чего производство по иску было прекращено ДД.ММ.ГГГГ Самарским районным судом <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес поступило нотариальное уведомление, подписанное ответчиком, где она указывает, что готова продать ей свою долю за 1300000 рублей и просит дать свое согласие либо отказ на сделку в течение месяца с момента получения уведомления. Полагает, данное предложение нарушающим ее права, поскольку третьему лицу доля предлагалась по цене 1000000 рублей. В 2015 году ей направлялась телеграмма о продаже доли за 1000000 рублей. Данная телеграмма была получена ею с опозданием только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, она не смогла вовремя ответить Карповой Т.Е. и дать согласие на сделку. Телеграмма была направлена ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ (через 11 дней) ответчиком был заключен договор купли-продажи доли с ФИО5, от которого она впоследствии отказалась. Считает, что Карпова Т.Е. обратился к ней в соответствии со ст. 432 ГК РФ с офертой о заключении с ней по цене в 1000000 рублей договора купли-продажи принадлежащей ей 2/3 доли спорной квартиры. Ответчик в телеграмме не установил срок для ответа, однако она содержит все существенные условия договора купли-продажи. О своем согласии приобрести долю Карповой Т.Е. истец и ее представитель сообщили лично Карповой Т.Е. по телефону и ее представителю в ходе судебного заседания. Однако после принятии ею оферты, Карпова Т.Е. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на долю в квартире.

В судебном заседании представитель истца и Ляховская Л.Г. иск поддержали по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика по доверенности Валиуллин М.Ф. в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Установлено, что истец Ляховская Л.Г. является собственником 3/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сособственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру является Карпова Т.Е.

ДД.ММ.ГГГГ Карпова Т.Е. направила в адрес истца телеграмму с уведомлением о продаже 2/5 доли в общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру (л.д. 8)

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между Карповой Т.Е. и ФИО5 был заключен договор купли-продажи 2/5 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру за 1000000 рублей, который ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут по соглашению сторон. В связи с чем, государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на квартиру, документы на которую были представлены в Управление Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, прекращена на основании заявления № от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем Ляховской Л.Г. от ответчика поступило нотариально оформленное заявление от ДД.ММ.ГГГГ о предложении ей купить 2/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1300000 рублей.

Суд полагает, что уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности за 1000000 рублей, содержащееся в телеграмме от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 250 ГК РФ вопреки доводам истца не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом в силу положений статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а в силу положений части статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, обмен какими-либо уведомлениями не может свидетельствовать о заключении основного или предварительного договора купли-продажи доли квартиры, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. В данном случае - в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ).

Между тем, в силу положений части 1 и 2 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия купли-продажи доли квартиры, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ, истцом ответчику не направлялся и ответчиком в порядке, установленном положениями статьи 550 ГК РФ, не акцептовался. Форма договора купли-продажи доли квартиры, предусмотренная частью 2 статьи 558 ГК РФ, соблюдена не была.

При таком положении оснований для признания состоявшимся перехода к истцу права собственности на долю ответчика в квартире, и для удовлетворения заявленного иска у суда не имеется.

Вместе с тем, суд отмечает, что основания для понуждения к заключению договора купли-продажи не доказаны и из наличия у истца права преимущественной покупки доли ответчика не вытекают.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта доли в недвижимости, собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не порождает у лица, получившего оферту, обязанности заключить договор на предлагаемых условиях.

При этом, правового значения для разрешения дела по существу не имеет факт проживания и правовое основание проживания в спорной квартире ФИО5, поскольку сделка купли-продажи 2/5 доли на спорное имущество между последним и ответчиком не состоялась, между тем судом достоверно установлено, что на момент вынесения решения суда по данному делу собственником указанных долей в праве общедолевой собственности на квартиру является Карпова Т.Е.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Ляховской Л.Г к Карповой Т.Е о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в квартире - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.