Гражданский кодекс часть 1

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Клочковой М.Ю. при секретаре судебного заседания Годовых А.А., с участием представителя истца старшего помощника прокурора г. Кисловодска Ахрамеева А.В., представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности ФИО3, представителя третьего лица администрации города-курорта Кисловодска, действующей на основании доверенности ФИО4, представителя третьего лица управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, действующей на основании доверенности ФИО5, представителя третьего лица АО «Россельхозбанк», действующего на основании доверенности ФИО6, представителя управления образования администрации города-курорта Кисловодска, действующей на основании доверенности ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Кисловодска, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования в лице администрации города-курорта Кисловодска к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, о запрете использовать объект капитального строительства,

установил:

Прокурор города Кисловодска, действующий в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования в лице администрации города-курорта Кисловодска, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ по результатам проведенной по делу судебной комплексной землеустроительной, строительно-технической экспертизы, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, о запрете использовать объект капитального строительства, указав в обоснование заявленных требований, что в соответствии с распоряжением прокурора Ставропольского края от 31.03.2017 № 88/7р «О дополнительных мерах по организации прокурорского надзора за исполнением законов в сфере градостроительной деятельности» прокуратурой города проведена проверка исполнения градостроительного законодательства, по результатам которой в действиях застройщика ФИО2 выявлены нарушения закона.

Проверкой установлено, что на территории земельного участка с №, общей площадью 587 кв.м. и видом разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную» расположен объект капитального строительства с КН №, который в соответствии со сведениями ЕГРН представляет собой индивидуальный жилой дом, общей площадью 550,1 кв.м., количеством надземных этажей - 3 единицы, годом завершения строительства - 2017.

Собственником вышеуказанных земельного участка с КН 26:34:080140:5, объекта капитального строительства с КН № является ответчик по делу ФИО2

Согласно информации УАиГ администрации города-курорта Кисловодска от 11.03.2021 исх. № 31-05, на основании заявления ФИО2 от 28.04.2015 ему было выдано разрешение от 05.05.2015 № на реконструкцию индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке, краткими техническими характеристиками - площадью застройки дома до реконструкции - 46,3 кв.м., площадью застройки после реконструкции - 174,4, 4 кв.м., количеством этажей - 3 единицы.

На основании декларации об объекте недвижимости от 22.11.2017 в ЕГРН внесен учет изменений здания, сооружения, согласно представленного технического плана здания (сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства).

По результатам проверки в действиях застройщика ФИО2 выявлены следующие нарушения: использование земельного участка не по целевому назначению; нарушение параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416; осуществление строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, фактически не соответствующего назначению «индивидуальный жилой дом».

Проверкой установлено, что в нарушение требований ст. 42 ЗК РФ и ст. 33.1 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416 (далее ПЗЗ), земельный участок с КН 26:34:080140:5, общей площадью 587 кв. м. и видом разрешенного использования (по документам): «под жилую застройку индивидуальную» и расположенный на нем объект недвижимого имущества, фактически используются с нарушением вида разрешенного использования под размещение гостевого дома (гостиницы).

В ходе мониторинга сети Интернет установлено, что на территории указанного выше земельного участка и в объекте капитального строительства, расположенного на нем с КН 26:34:080140:78, ответчиком ФИО2 осуществляется деятельность, связанная с оказанием услуг по краткосрочной сдаче помещений в аренду для временного пребывания людей - гостевой дом «САВА» (Гостиница, апартаменты), что подтверждается данными интернет-порталов «booking.com», «gostevoi-dom-sava.wintega.com», «yandex.ru/maps/org/komnaty_s_udobstvami_v_chastnom_dome/30943694597/gallery/?ll=42.710820%2C43.922750&z=18», данные обстоятельства подтверждаются информацией Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 11.03.2021 о том, что в действиях ФИО2 имеются нарушения земельного законодательства, выраженные в нецелевом использовании земельного участка.

Далее в обоснование заявленных исковых требований указано, что в действиях собственника вышеуказанных земельного участка и объекта капитального строительства, ФИО2 усматриваются признаки нарушения приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», выраженные в использовании спорного земельного участка не по целевому назначению, а также ст. 42 ЗК РФ, указанный объект используется не в соответствии с ПЗЗ, тем самым нарушается установленный порядок зонирования территории, что негативно сказывается на архитектурном облике города-курорта Кисловодска, определенном публичными слушаниями при принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Кисловодска.

Проверкой установлено, что в соответствии с ПЗЗ указанный выше земельный участок, расположен в зоне малоэтажной жилой застройки ЖУ, в силу градостроительного регламента использования территорий, в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров строительства, установленных ст. 33.1 ПЗЗ, площадь земельного участка, предназначенного для строительства гостиницы, в зоне ЖУ не может быть менее 900 кв.м. для гостиниц емкостью до 12 номеров, и менее 2500 кв.м. для гостиниц емкостью более 12 номеров. В тоже время, данный земельный участок имеет площадь 587 кв.м., что менее минимального размера участков (900 кв.м.), которые могут использоваться для строительства гостиницы. При этом, гостиницы и жилые дома относятся к разным группам сооружений, а федеральным законодательством не допускается создание гостиницы в качестве единого комплекса, отвечающего необходимым функциональным и техническим нормативам, путем приспособления жилых и нежилых помещений, поскольку к гостиницам и индивидуальному жилому дому применяются разные по объему требования (в том числе по месторасположению, энергоснабжению, пожарной безопасности), в связи с чем, направление ФИО2 в органы Росреестра декларации на объект строительства и технического паспорта на индивидуальный жилой дом не может автоматически считаться достаточным для ввода в эксплуатацию гостиницы.

Далее в обоснование заявленных исковых требований указано, что по результатам проведенной по делу судебной землеустроительной, строительно-технической экспертизы от 16.08.2021 № 56/Стз-21 экспертами установлено, что спорный объект капитального строительства с КН №, расположенный на указанном выше земельном участке по адресу: <адрес> с технической точки зрения, учитывая объемно-планировочные решения, технические характеристики и оборудование, является пригодным для использования как «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница - средство размещения», для временного размещения граждан.

При использовании спорного объекта капитального строительства по назначению - «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница - средство размещения», для временного размещения граждан, данный объект, не соответствует разрешенному виду использования земельного участка с КН №, общей площадью 587 кв.м, по адресу: <адрес> -«для индивидуального жилищного строительства».

Кроме того, спорный объект капитального строительства на день обследования, не соответствует следующим разрешительным документам и документам территориального планирования: разрешению на реконструкцию № от ДД.ММ.ГГГГ, в части количества этажей, количество этажей спорного объекта капитального строительства превышено на 1-ну единицу; разрешению на реконструкцию № Ru № от ДД.ММ.ГГГГ, в части площади застройки, площадь застройки превышена на 63,1 кв.м.; ст. 33 «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, в части расстояний от границ соседнего земельного участка по <адрес>44, до стены спорного объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с КН № п. 1 ст. 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска (утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416) (далее - ПЗЗ), в части расположения спорного объекта капитального строительства по адресу <адрес>, на землях находящихся в ведении органа местного самоуправления; ст. 31.1 ПЗЗ, в части общей площади объекта капитального строительства; ст.31.1 ПЗЗ, в части превышения коэффициента застройки земельного участка с №; ст. 31.1 ПЗЗ, в части превышения коэффициента плотности застройки земельного участка с КН №

Далее в обоснование заявленных исковых требований указано, что при изложенных нарушениях градостроительного законодательства, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, ответчиком ФИО2 осуществлено строительство самовольного здания, возведенного или созданного на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта для временного размещения граждан - гостиницы, возведенного или созданного без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При изложенных обстоятельствах, спорный объект капитального строительства является самовольной постройкой - гостиницей либо иным средством для временного размещения граждан, использование которого по назначению на земельном участке с кадастровым номером 26:34:080140:78, нарушает вид разрешенного использования данного земельного участка и ПЗЗ.

Следовательно, ФИО2 были существенно нарушены охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования, поскольку такие действия объективно противоречат целям, задачам и принципам градостроительной деятельности, указанных в статье 2 ГрК РФ, а эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы без соблюдения предъявленных к гостинице требований пожарной безопасности, и иных требований не является безопасной, что может привести к утрате здоровья и жизни посетителей гостиницы, чей круг не определен, эксплуатация жилого дома и расположенных в нем нежилых помещений в качестве гостиницы, без выполнения требований ПЗЗ создает угрозу безопасности посетителей данной гостиницы, чей круг также не определен, спорный объект используется с нарушением ПЗЗ, в связи с чем, нарушает установленный порядок зонирования территории, что в свою очередь негативно сказывается на архитектурном облике города-курорта Кисловодска, определенном публичными слушаниями при принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта.

Прокурор, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и положения ст.45 ГПК РФ, ст. 1065 ГК РФ, ст. ст. 39, 54, 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 33.1 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416, ст. 222 ГК РФ просил суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства с КН №, количеством надземных этажей -3 единицы, расположенный на земельном участке с КН №, общей площадью 587 кв.м. и видом разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную» по адресу: <адрес>; запретить ответчику ФИО1 использование по назначению для временного размещения граждан объекта капитального строительства с КН №, расположенного на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес>, а именно, как «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница-средство размещения», с нарушением вида разрешенного использования земельного участка с КН №.

В судебном заседании представитель процессуального истца старший помощник прокурора г. Кисловодска Ахрамеев А.В. исковые требования, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ по результатам проведенной по делу судебной комплексной землеустроительной, строительно-технической экспертизы поддержал, по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Просил суд иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил в судебное заседание явку своего представителя ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности ФИО3, исковые требования не признал по основаниям и доводам, изложенным в письменных возражениях по иску. Полагал, что стороной истца не представлено в материалы дела доказательств тому, что спорный объект недвижимости (жилой дом) используется ответчиком как нежилое здание, т.е. с нарушением целевого назначения земельного участка, кем были размещены в сети интернет сведения об оказании услуг по краткосрочной сдаче помещений в аренду для временного пребывания людей - гостевой дом «САВА» (гостиница, апартаменты) ответчику неизвестно. При этом истцом не приведено доказательств нарушения градостроительных норм и правил, свидетельствующих о незаконности возведенного объекта недвижимости либо самовольности действий лица по его возведению, которые влекут или могут повлечь нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Просил суд в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица администрации города-курорта Кисловодска, действующая на основании доверенности ФИО4, представитель третьего лица управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, действующая на основании доверенности ФИО5 исковые требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске и в судебном заседании представителями процессуального истца. Просили суд иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель третьего лица АО «Россельхозбанк», действующий на основании доверенности ФИО6 исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица управления образования администрации города курорта Кисловодска, действующая на основании доверенности ФИО7, просила суд вынести решение на свое усмотрение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выслушав представителей процессуального истца, ответчика, третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2).

Из положений п. 1 ст. 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Приведенные положения закона свидетельствуют о том, что собственник имущества вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие ему гражданские права, в том числе, устанавливать функциональное назначения имущества и определять пределы его использования, разрешая, в установленном законом порядке, вопросы, регламентированные главами 3 и 4 ГК РФ.

Согласно положений ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п. 2).

В соответствии с положениями ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 1).

Строительство, реконструкция индивидуальных жилых домов до введения в действие с 03.08.2018 г. ст. 51.1 ГрК РФ осуществлялись на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого регулировался статьей 51 названного кодекса.

По смыслу ч.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство, реконструкцию представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из указанной нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Существенное значение имеет целевое назначение земельного участка, на котором возведен спорный объект. Самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 3).

Следовательно, иск о сносе постройки может быть удовлетворен на основании ст. 222 ГК РФ в том случае, если постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, ее наличие нарушает права третьих лиц: постройка нарушает права владельца смежного земельного участка, либо постройка угрожает его жизни и здоровью, при этом нарушение его прав может быть устранено лишь путем сноса данной постройки.

Указанная правовая позиции отражена в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором обращается внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда в удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденные решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416 - документ территориального зонирования, принятый в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Представитель Управления Ставропольского края, нормативными правовыми актами городского округа города-курорта Кисловодска, генеральным планом городского округа города-курорта Кисловодска, а также с учетом положений и иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского округа, охраны культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов, и устанавливающий территориальные зоны, регламенты использования территорий, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Собственники земельных участков в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 33.1 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416 установлены градостроительные регламенты использования территорий в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров строительства.

В зоне ЖУ-зона малоэтажной жилой застройки, в отношении индивидуального жилого дома установлены предельные параметры, согласно которым допустимая этажность до 3-х этажей включая мансардный этаж и подвальный этаж.

Установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка: (тип застройки Б (застройка коттеджного типа) с размером участков от 400 кв.м. д 800 кв.м.: общая площадь жилого дома 360 кв.м.; коэффициент застройки 0,3; коэффициент плотности застройки 0,6.

Пунктом 1 ст. 14 вышеуказанных Правил установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории города-курорта Кисловодска осуществляется правообладателями земельных участков в границах объектов их прав.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с КН №5, общей площадью 587 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, который отнесен к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки; под жилую застройку индивидуальную.

05.05.2015 УАиГ администрации города-курорта Кисловодска на основании заявления ФИО2 выдано разрешение на реконструкцию от 05.05.2015 № № индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 587 кв.м., площадь застройки дома до реконструкции-46,3 кв.м., площадь застройки дома после реконстукции-174,4 кв.м., количество этажей 3-единицы, разрешение выдано со сроком действия до 05.05.2025.

Согласно сведениям ЕГРН ответчик ФИО2 является собственником объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома с КН №, 2017 года постройки, общей площадью 550,1 кв.м., количеством этажей 3 единицы, расположенного на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>.

В отношении вышеуказанного жилого дома и земельного участка, принадлежащих на праве собственности ФИО2, расположенных по адресу: <адрес> в ЕГРН имеется запись о наличии обременения (ипотеки недвижимости) в пользу АО «Россельхозбанк».

Из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением прокурора Ставропольского края от 31.03.2017 № 88/7р «О дополнительных мерах по организации прокурорского надзора за исполнением законов в сфере градостроительной деятельности» прокуратурой города проведена проверка исполнения градостроительного законодательства, по результатам которой в действиях застройщика ФИО2 выявлены нарушения закона.

По результатам проверки в действиях застройщика ФИО2 выявлены следующие нарушения: использование земельного участка не по целевому назначению; нарушение параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 № 65-416 (далее ПЗЗ); осуществление строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, фактически не соответствующего назначению «индивидуальный жилой дом».

Проверкой установлено, что в нарушение требований ст. 42 ЗК РФ и ст. 33.1 ПЗЗ земельный участок с КН № общей площадью 587 кв. м. и видом разрешенного использования (по документам): «под жилую застройку индивидуальную» и расположенный на нем объект недвижимого имущества, фактически используются ФИО2 с нарушением вида разрешенного использования под размещение гостевого дома (гостиницы).

Так, в ходе мониторинга сети Интернет установлено, что на территории указанного выше земельного участка и в объекте капитального строительства, расположенного на нем с КН №, ответчиком ФИО2 осуществляется деятельность, связанная с оказанием услуг по краткосрочной сдачей помещений в аренду для временного пребывания людей - гостевой дом «САВА» (Гостиница, апартаменты), что подтверждается данными интернет-порталов «booking.com», «gostevoi-dom-sava.wintega.com», «yandex.ru/maps/org/komnaty_s_udobstvami_v_chastnom_dome/30943694597/gallery/?ll=42.710820%2C43.922750&z=18», что подтверждается информацией Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 11.03.2021 о том, что в действиях ФИО2 имеются нарушения земельного законодательства, выраженные в нецелевом использовании земельного участка.

Как следует из материалов дела, предметом настоящего спора является объект капитального строительства с КН №, общей площадью 550,1 кв.м., расположенный на земельном участке с КН № общей площадью 587 кв.м., по адресу: <адрес>.

Спорный земельный участок расположен в границах территории, которая отнесена к территориальной зоне ЖУ(зона малоэтажной жилой застройки).

Исполнительная и проектная документация на спорный объект капитального строительства в материалах дела отсутствует.

Как следует из заключения судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № 56/Стз-21 от 16.08.2021, проведенной ООО «Техгеострой эксперт» - ООО «ТГСЭ», спорный объект недвижимости на день обследования имеет количество этажей 4 ед. – подвальный этаж, 1-й этаж, 2-й этаж и 3-й этаж; площадь застройки 237,5 кв.м.; площадь помещений подвального этажа 141,9 кв.м.; площадь помещений 1-го этажа 149,5 кв.м.; площадь помещений 2-го этажа 148,8 кв.м.; площадь помещений 3-го этажа 153,2 кв.м.; общая площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) спорного объекта капитального строительства составляет 593,4 кв.м.

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что на день обследования спорный объект недвижимости не соответствует: разрешению на реконструкцию №№ от ДД.ММ.ГГГГ, в части количества этажей, количество этажей спорного объекта капитального строительства превышено на 1 единицу; разрешению на реконструкцию № от ДД.ММ.ГГГГ, в части площади застройки, площадь застройки превышена на 63,1 кв.м. (237,5 кв.м. - 174,4 кв.м. = 63,1 кв.м.); статье 33. «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, в части расстояний от границ соседнего земельного участка по <адрес>44 в <адрес>, до стены спорного объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с КН №; п.1, ст. 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска (Приложение к решению Думы города-курорта Кисловодска от «24» июня 2016г. № 65-416), в части расположения спорного объекта капитального строительства по адресу <адрес>, на землях находящихся в распоряжении органа местного самоуправления; ст. 31.1 «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, в части общей площади объекта капитального строительства; статье 31.1 «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517 в части превышения коэффициента застройки земельного участка с КН №; ст. 31.1 «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517 в части превышения коэффициента плотности застройки земельного участка с КН 26:34:080140:5.

Эксперты пришли к выводу о том, что спорный объект капитального строительства, исходя из архитектурно-планировочного решения, с учетом объемно-планировочного и конструктивного исполнения, технических характеристик, соответствует определениям «объект индивидуального жилищного строительства», «дом жилой одноквартирный отдельно стоящий» и может использоваться по назначению - индивидуальный жилой дом.

Вместе с тем, эксперты пришли к выводу о том, что спорный объект капитального строительства с технической точки зрения, учитывая объемно-планировочные решения, технические характеристики и оборудование, является пригодным для использования как «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница - средство размещения», для временного размещения граждан.

Из экспертного заключения усматривается, что спорный объект капитального строительства при его использовании в качестве «объекта индивидуального жилищного строительства», согласуется с разрешенным видом использования земельного участка с КН №, общей площадью 587 кв.м., по адресу: <адрес>, - «Для индивидуального жилищного строительства» - размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей).

При использовании спорного объекта капитального строительства с КН №, на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес>, по назначению - «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница - средство размещения», для временного размещения граждан, данный объект, не согласуется с разрешенным видом использования земельного участка с КН №, общей площадью 587 кв.м., по адресу: <адрес>, - «для индивидуального жилищного строительства».

По результатам исследования эксперты пришли выводу о том, что общая площадь объекта капитального строительства с учетом подвального этажа, составляет, на день обследования - 593,4 кв.м., что не соответствует предельным параметрам площади размещаемого на земельном участке жилого дома – 360 кв.м., согласно «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517: коэффициент застройки земельного участка с КН № КЗ=0,44, по сравнению с нормативным коэффициентом застройки КЗ=0,3, согласно «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, превышен на 0,14 (0,44-0,3=0,14); коэффициент плотности застройки земельного участка с КН № – КПЗ=1,09, по сравнению с нормативным коэффициентом плотности застройки КПЗ=0,6, согласно «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, превышен на 0,49 (1,09-0,6=0,49).

Из экспертного заключения следует, что спорный объект недвижимости общей площадью застройки 237,5 кв.м. расположен: частично площадью застройки 227,0 кв.м., в границах земельного участка с КН №; частично площадью застройки 10,5 кв.м., шириной 1,22м., длиной 8,60м., за границами земельного участка с КН №, а именно, частично балконом, выступающим за плоскость стены на высоте менее 4,5 м., расположен на землях, находящихся в распоряжении органа местного самоуправления <адрес>.

Экспертами установлено, что спорный объект капитального строительства, на день обследования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и имуществу третьих лиц.

Эксперты пришли к выводу о том, что выявленные нарушения «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017г. №65-517, устранимы: в части нарушения отступов от границ соседнего земельного участка по <адрес>44 <адрес>, до стены спорного объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с КН №, путем получения согласия от собственников смежных земельных участков; в части расположения спорного объекта капитального строительства за границами земельного участка, на землях находящихся в распоряжении органа местного самоуправления, путем демонтажа части балкона размерами: шириной 1,22м., длиной 8,60м., площадью застройки 10,5 кв.м., расположенной со стороны <адрес>, выступающей за границы участка, на земли, находящиеся в распоряжении органа местного самоуправления.

Выявленные нарушения в части общей площади объекта капитального строительства, превышения коэффициента застройки земельного участка, превышения коэффициента плотности застройки земельного участка с КН №, устранимы при условии получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Не соответствие разрешению на реконструкцию №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части количества этажей, устранимо путем: демонтажа конструкций 3 этажа и крыши, с последующим устройством крыши над вторым этажом, или засыпкой подвального этажа с закладкой дверных и оконных проемов в подвальный этаж.

Устранить несоответствие разрешению на реконструкцию №, от ДД.ММ.ГГГГ, в части площади застройки, без нанесения несоразмерного ущерба несущим конструкциям здания - не представляется возможным.

Доказательств неправильности и недостоверности проведенной экспертизы сторонами не представлено, равно как и не представлено каких-либо документов и доказательств, которые могли бы опровергнуть, или поставить под сомнение заключение экспертов.

Применительно к приведенным положениям закона, изложенным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, учитывая обстоятельства установленные в судебном заседании, указывающие на то, что спорный объект недвижимости не соответствует разрешению на реконструкцию № № от ДД.ММ.ГГГГ как в части количества этажей, так и в части площади застройки, помимо этого спорный объект недвижимости не соответствует ст. ст. 33.1, ст. 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016г. №, в части его расположения на землях находящихся в распоряжении органа местного самоуправления; в части общей площади объекта капитального строительства; в части превышения коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки земельного участка, суд приходит к выводу о том, что спорный объект капитального строительства обладает так называемыми квалифицирующими признаками самовольного строительства.

При этом, ответчиком ФИО2 осуществлялась деятельность, связанная с оказанием услуг по краткосрочной сдаче помещений в аренду для временного пребывания людей - гостевой дом «САВА» (Гостиница, апартаменты), что подтверждается данными интернет-порталов «yandex.ru/maps/org/komnaty_s_udobstvami_v_chastnom_dome/30943694597/gallery/?ll=42.710820%2C43.922750&z=18», «booking.com», «gostevoi-dom-sava.wintega.com», информацией Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 11.03.2021, и не оспорено ответчиком в процессе рассмотрения спора.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора города Кисловодска, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования в лице администрации города-курорта Кисловодска к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, о запрете ответчику использовать спорный объект капитального строительства по назначению для временного размещения граждан, а именно, как «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница-средство размещения» являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора города Кисловодска, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования в лице администрации города-курорта Кисловодска к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, о запрете использовать объект капитального строительства - удовлетворить.

Признать самовольной постройкой объект капитального строительства с КН №, количеством надземных этажей -3 единицы, расположенный на земельном участке с КН №, общей площадью 587 кв.м. и видом разрешенного использования: «под жилую застройку индивидуальную» по адресу: <адрес>.

Запретить ответчику ФИО2 использование по назначению для временного размещения граждан объекта капитального строительства с КН №, расположенного на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес>, а именно, как «средство размещения - имущественный комплекс» или «гостиница-средство размещения», с нарушением вида разрешенного использования земельного участка с КН №

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Кисловодский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Клочкова М.Ю.