Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-11667\2016 по иску ФИО1 к ЗАО «ответчик» о признании права собственности на объект незавершенного строительством,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточненных требований, к ЗАО «ответчик», ООО «наименование1» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства в виде следующих квартир, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 43,85 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером № общей проектной площадью 43,85 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенную на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектнол площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Свои требования истец обосновал тем, что он заключил с ответчиком предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, ответчик обязался в будущей заключить договор купли-продажи вышеуказанных квартир вблизи деревни ....., ЖК «наименование2» (строительный адрес), на условиях и в сроки, определенные Предварительным договором.

Квартиры полностью оплачены в размере полной их стоимости. Оплата за квартиру внесена заранее, до завершения строительства.

Однако, до настоящего момента строительство жилого дома не завершено. Объект не введен в эксплуатацию.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «ответчик», ООО «наименование1» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица - ООО «3-е лицо» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель третьего лица Администрации г.п ..... в судебное заседание не явился.

Изучив материалы дела, выслушав объяснение представителя истца, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между "наименование3", Администрацией ..... района, ООО «3-е лицо» («3-е лицо») был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого в соответствии с п. 2.1 является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «наименование2» на земельном участке площадью 9,19 га.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "3-е лицо" и ЗАО "ответчик" был заключен договор соинвестирования № строительства вышеуказанного жилого комплекса.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «3-е лицо» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства корпуса № и объектов инфраструктуры № очереди строительства общественно- жилого комплекса «наименование2», срок действия продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Между мною, ФИО1, ООО «наименование1» (ранее - ООО «наименование4) и ЗАО «ответчик» заключен ряд аналогичных договоров по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартир в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» в АДРЕС, а именно:

В отношении двухкомнатной квартиры под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №

- Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ и Акт об исполнении поручения по поиску и подбору Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО «наименование4»;

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00 руб.

В отношении двухкомнатной квартиры под условным номером 21, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00 рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00 (Четыре миллиона девяносто шесть тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

В отношении двухкомнатной квартиры под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №

- Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ и Акт об исполнении поручения по поиску и подбору Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 ООО «наименование4»;

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный меж, ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00рублей,

В отношении однокомнатной квартиры под условным номером №, общей проектной площадью 43,85 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №:

- Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ и Акт об исполнении поручения по поиску и подбору Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 ] ООО «наименование4»;

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 2 565 225,00 рублей.

В отношении однокомнатной квартиры под условным номером 48, общей проектной площадью 43,85 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №:

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 2 565 225,00рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00 рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 096 755,00 рублей,

В отношении двухкомнатной квартиры под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде №

- Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ и Акт об исполнении поручения по поиску и подбору Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО «наименование4;

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00 рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00рублей.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00руб.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00руб.

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00рублей,

- Предварительный договор № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик»;

- Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ЗАО «ответчик».

Ориентировочная стоимость квартиры составила 4 165 200,00 рублей

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее - ДД.ММ.ГГГГ, в котором общество будет выступать Продавцом, а гражданин покупателем.

Покупатель ФИО1 обязательства по оплате вышеуказанных квартир исполнил в полном объеме, уплатил сумму в размере 60 306 600,00 рублей, из которых 58 798 935,00 рублей стоимости квартир, и 1 507 665,00 рублей вознаграждения Агента, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате 52 500 00,00 рублей, и квитанциями к приходным кассовым ордерам на общую сумму 7 806 600,00 рублей; квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 105 045 рублей; квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 3 499 755 рублей; квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 105 045 рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 290 155 рублей; квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 3 806 600 рублей.

В ответ на запрос суда Банк "наименование5" сообщил, что денежные средства в размере 52 000 000 руб. по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ были зачислены на счет ООО «наименование4» ( в настоящее время ООО «наименование1»)

Суд направлял также запросы в адрес конкурсного управляющего ЗАО «ответчик», ООО «3-е лицо», ЗАО «ответчик», ООО «наименование1» об истребовании сведений о произведенной оплате истцом спорных квартир по заключенным предварительным договорам купли-продажи, однако, до установленного срока, ответы не поступили.

С учетом представленных истцом платежных документов, полученного ответа на запрос из банка, суд приходит к выводу, что ФИО1 в полном объеме произвел оплату по предварительному договору купли- продажи.

Оплата в соответствии с п.3.5. агентского договора произведена в кассу и на счет ООО «наименование4».

Согласно протоколу предварительного распределения квартир корпуса № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» в районе д...... от ДД.ММ.ГГГГ, спорные квартиры подлежали передаче ЗАО «ответчик».

Однако, до настоящего момента строительство жилого дома, в котором истец проинвестировал строительство квартир, не завершено. Объект не введен в эксплуатацию. Документов необходимых для оформления права собственности на приобретенное имущество, ответчиком не передано.

Согласно выпискам из ЕГРП права на спорные объекты не зарегистрированы, обременений не имеется.

Согласно пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что между истцом и ЗАО «ответчик» заключен договор поименованный сторонами как предварительный.

Таким образом, по своей правовой природе, заключенный между сторонами договор будет являться договором купли-продажи будущей вещи.

Кроме того, согласно п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (с изм. от 04.03.2015 года), требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 19.06.2012г. № 5-В12-11).

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде следующих квартир

Двухкомнатную квартиру под условным номером № общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Однокомнатную квартиру под условньхм номером №, общей проектной площадью 43,85 кв.м., расположенную на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 23 в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером № общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 23 в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенную на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 23 в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2 по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 23 в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатной квартиру под условным номером № общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенную на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС <...>

Двухкомнатную квартиру под условным номером № общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС <...>

Двухкомнатную квартиру под условным номером №, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенной на № этаже, номер на площадке № считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде № в монолитном жилом доме переменной этажности, в корпусе № третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» по адресу: АДРЕС

Взыскать с ЗАО «ответчик» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца.

Федеральный судья: Н.В.Лосева