Гражданский кодекс часть 1

Березовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Плотниковой М.П., при секретаре судебного заседания Вареник К.В., с участием истца Галева М.Г., представителя истца Пивоварова А.С., представителя ответчика Зимовец Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галеева М.Г. к ООО «Управляющая компания «БСК Плюс» о признании права собственности на квартиру, исключении регистрационной записи,

установил:

Галлеев М.Г. обратился с иском к ООО «Управляющая компания «БСК Плюс», в котором просит исключить из единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от 19.11.2019, свидетельствующую о государственной регистрации права собственности ООО «Управляющая компания «БСК Плюс» на однокомнатную /////// по адресу: ///////, общей площадью 34,4 кв.м, с кадастровым номером: *** ; признать право собственности на указанную квартиру за Галеевым М.Г., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что истец проживает в /////// по адресу: ///////, с января 2018 года по настоящее время с супругой и несовершеннолетним сыном. Дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию в 2017 году. 31.03.2015 спорная квартира приобретена истцом путем заключения договора переуступки права по договору уступки права (цессии) № 28 по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014. В соответствии с условиями договора ООО «Арсенал 17» передал истцу за плату право требования по договору № 28 от 27.03.2015, заключенному между ЗАО «БЗСК-Инвест» и ООО «УК «БСК плюс» по передаче в собственность спорной однокомнатной квартиры. Полная цена договора, предусмотренная п. 2.1. договора в размере 1 974 500 руб. была внесена в кассу ООО «Арсенал 17», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 15 и справкой о полной оплате по договору. Таким образом, ООО «Арсенал 17» уступило свои права по договору участия в долевом строительстве истцу Галееву М.Г. 09.11.2018 на основании акта приема-передачи спорная квартира передана истцу. Договором уступки права (цессии) № 82 по договору участия в долевом строительстве от ООО «УК «БСК плюс» уступило ООО «Арсенал 17» право требования по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014, заключенному между АО «БЗСК-Инвест» и ООО «УК «БСК плюс» по передаче в собственность спорной однокомнатной квартиры. Денежная сумма в размере 1 902 500 руб. была перечислена с расчетного счета ООО «Арсенал 17» на расчетный счет ответчика, что подтверждается платежным поручением № 18 от 27.03.2015. Таким образом, ООО «УК «БСК плюс» уступило свои права по договору участия в долевом строительстве ООО «Арсенал 17». В ноябре 2019 года в намерении зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру истец обратился в МФЦ с соответствующим заявлением, однако заявление не приняли и указали на то, что право собственности на квартиру уже зарегистрировано за ответчиком ООО «УК «БСК плюс» и с 19.11.2019 ответчик стал собственником квартиры, в которой истец с семьей на данный момент проживают. Истец является добросовестным приобретателем спорной квартиры, считает действия ООО «УК «БСК плюс» незаконными и нарушающими его законные права и интересы. Истец, с момента заключения указанного договора, осуществлял открыто и добросовестно права и обязанности собственника помещения, пользовался имуществом как своим.

В судебном заседании истец Галлеев М.Г. и его представитель Пивоваров А.С. требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Зимовец Е.В. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, поддержала доводы, изложенные в возражениях (л.д. 53-55, 94-95), дополнительно пояснила, что представленные истцом в материалы дела договор уступки от 27.03.2015 и договор переуступки от 31.03.2015 являются не заключенными и не порождают у истца каких-либо прав на жилое помещение, поскольку в отсутствие факта государственной регистрации договора уступки, подписанного между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17», и договора переуступки, подписанного между ООО «Арсенал 17» и истцом Галеевым М.Г, договоры не могут быть признаны заключенными, а право требования предоставления квартиры перешедшим к истцу. Действуя разумно и добросовестно, при заключении договора переуступки истец должен был понимать, что отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать об отсутствии у ООО «Арсенал 17» прав на передачу истцу прав по договору и возникновении в дальнейшем препятствий в получении жилого помещения. Кроме того, договор переуступки подписан спустя три дня с даты подписания договора уступки между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17». Очевидно, что договор не мог быть зарегистрирован за такое короткое время. Предъявление каких-либо требований к ООО «УК «БСК Плюс» необоснованно, до настоящего времени у ООО «УК «БСК Плюс» не было никаких сведений об имеющемся договоре переуступки, в связи с чем ответственность за недействительность передаваемого требования лежит на ООО «Арсенал 17». Истец за регистрацией договоров не обращался, как не обращался и в Департамент ГЖиСН Свердловской области для включения его в реестр пострадавших граждан. Помимо этого, денежных средств на приобретения жилого помещения у Галеева М.Г. не имелось. В связи с незаключенностью договоров уступки и переуступки у истца отсутствуют какие-либо права на жилое помещение, все представляемые им в качестве доказательств документы не подтверждают факт передачи ему этой квартиры и факт его проживания в ней. Также Галеевым М.Г. не представлено каких-либо доказательств обращения в управляющую компанию для выставления ему квитанций на оплату коммунальных услуг. Все счета выставляются в адрес ответчика, который несет расходы по оплате коммунальных услуг.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, АО «БЗСК-Инвест», департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом.

При данных обстоятельствах в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, руководствуясь при этом требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст.ст. 56, 57, 68, ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014 АО «БЗСК-Инвест» (ранее - ЗАО «БЗСК-Инвест»), являясь застройщиком обязалось построить объект: Жилая застройка по ул. Академика Королева в г. Березовский Свердловской области. Вторая очередь строительства: жилые дома 2,3,4»« II этап строительства - Жилой дом № 3, расположенный по адресу: /////// и передать ООО «УК «БСК плюс» жилые помещения, а Дольщик принял на себя обязательство по оплате передаваемых квартир.

Денежные средства для финансирования строительства были получены ООО «УК БСК плюс» по Кредитному соглашению № 16/НКЛ-14-180 от 18.06.2014, заключенного с Акционерным коммерческим банком «Инвестиционный торговый банк» ПАО.

27.03.2015 между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17» заключен договор уступки права (цессии) № 28, в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014, заключенному между ЗАО «БЗСК-Инвест» и ООО «УК «БСК Плюс», по передаче в собственность однокомнатной квартиры № 32 на 7 этаже, суммарной площадью 35,9 кв.м, в жилой застройке по ул. Академика Королева в г. Березовский Свердловской области. Вторая очередь строительства: жилые дома 2,3,4 II этап строительства - Жилой дом № 3, расположенный на земельном участке площадью 5497 кв.м, по адресу: ///////. Согласно п. 2,1. указанного Договора уступки стоимость прав по договору составила 1 902 700 руб.

Договором переуступки права (цессии) по договору уступки права (цессии) № 28 по участия в долевом строительстве от 31.03.2015 ООО «Арсенал 17» (цедент) переуступило Галееву М.Г. (цессионарий) право требования по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014, заключенному между АО «БЗСК-Инвест» и ООО «УК «БСК плюс» по передаче в собственность однокомнатной квартиры /////// (строительный) на 7 этаже, суммарной площадью 35,9 кв.м, в жилой застройке на ул. Академика Королева в г. Березовском Свердловской области. Вторая очередь строительства: жилые дома 2,3-1 (л.д. 12-13). Из квитанции к приходному кассовому ордеру № 15 от 31.03.2015, справки от 31.03.2015 следует, что истцом Галеевым М.Г. оплачена денежная сумма в размере 1 974500 руб. ООО «Арсенал 17».

Согласно акту приема-передачи от 09.11.2018 ///////, расположенная по адресу: ///////, секция №, передана АО «БЗСК-Инвест» Галееву М.Г. (л.д. 17).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом необходимо иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы кредитор может передать другому лицу только существующее право требования.

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным законом.

На основании ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации, равно как и все вносимые в них изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником. При нарушении правил уступки цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Из п. 5.1 Договора уступки № 28 от 27.03.2015 следует, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно п. 5.1 Договора переуступки от 31.03.2015 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Как следует из представленных материалов дела, а также регистрационных материалов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, сведения о государственной регистрации договора уступки № 28 от 27.03.2015, а также договора переуступки № 28 от 31.03.2015 отсутствуют. Таким образом, договор уступки между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17», а также договор переуступки между ООО «Арсенал 17» и Галеевым М.Г. не зарегистрированы в предусмотренном законом порядке.

Определения Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2019 по делу № А60-54470/2018 признано право собственности на спорную квартиру за ООО «УК «БСК Плюс».

Частью 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано в п. 58, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований истец Галлеев М.Г. указывает, что с момента заключения договора переуступки № 28 от 31.03.2015 спорной квартиры, осуществлял открыто и добросовестно права и обязанности собственника помещения, пользовался имуществом как своим, оплачивал коммунальные услуги, ответчик ООО «БСК плюс» зная о том, что права требования на спорную квартиру перешли к ООО «Арсенал 17», обратилось с заявлением о регистрации права собственности, в связи с чем ответчик является недобросовестным приобретателем спорной квартиры, не имеющим на нее соответствующих прав.

Вместе с тем, как следует из объяснений истца, а также из представленных доказательств, с момента заключения договора переуступки права (цессии) по договору уступки права (цессии) № 28 от 31.03.2015 с ООО «Арсенал 17» истец Галлеев М.Г. с какими-либо требованиями к ответчику ООО «БСК плюс» либо к ООО «Арсенал 17» не обращался. Из объяснений истца также следует, что ему было известно о том, что договор переуступки права, заключенный с ООО «Арсенал 17» не зарегистрирован в установленном законом порядке. С момента введения жилого дома в эксплуатацию (2017 год) истец не обращался с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, впервые обратился в ноябре 2019 года.

Как следует из ответа Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области истец с каким-либо заявлением не обращался, в реестр нуждающихся в поддержке граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков Галеев М.Г. не включен.

Представителями ответчика также оспаривается фат проживания истца в спорной квартире. Каких либо доказательств достоверно подтверждающих факт постоянного проживания истца в спорной квартире не представлено. Истец обязанности по оплате жилищных и коммунальных услуг, каких-либо иных расходов по содержанию квартиры не несет, что не отрицалось истцом в судебном заседании, начисление за коммунальные услуги производится в адрес ООО «УК «БСК Плюс», которое несет бремя содержания спорного жилого помещения.

Таким образом, суду не представлено достоверных соответствующих доказательств для признания истца добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для исключения регистрационной записи о государственной регистрации права собственности ООО «Управляющая компания «БСК плюс» на однокомнатную квартиру по адресу: ///////, и признания права собственности на указанную квартиру за Галеевым М.Г.

Согласно ч. 3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела истцом не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Галеева М.Г. к ООО «Управляющая компания «БСК Плюс» о признании права собственности на квартиру, исключении регистрационной записи, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Березовский городской суд Свердловской области.

Председательствующий М.П. Плотникова