Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежной суммы,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежной суммы, мотивируя требования тем, что 30.05.2018 между ООО «Олимп» и ФИО2 было заключено соглашение № о внесении авансового платежа, в соответствии с которым последний внес ответчику аванс 40 000 руб. и обязался приобрести при посредничестве ООО «Олимп» объект недвижимости – земельный участок под ИЖС, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В последующем, при посредничестве ООО «Олимп», между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи от 10.07.2018 вышеуказанного земельного участка. Согласно п. 5 Договора земельный участок был передан свободным от каких-либо обременений и притязаний третьих лиц и предназначался для строительства индивидуального жилого дома. Стоимость данного земельного участка составила 500 000 руб.. 19.09.2018 ФИО1 обратилась в Администрацию города Вологды с уведомлением о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. 18.10.2018 за № в адрес истцов из Департамента градостроительства Администрации г. Вологды поступил ответ, из которого следует, что в соответствии с проектом планировки, проектом межевания территории района Прилуки города Вологды, утвержденного постановлением Администрации города Вологды от 22.12.2010 года № (с последующими изменениями), земельный участок см кадастровым номером № расположен на территории, предусматривающей размещение объекта начального, основного и среднего образования. Из чего следует, что строительство индивидуального жилого дома на приобретенном истцами земельном участке невозможно, а в последующем возможно его изъятие в пользу государства. Истцы, ссылаясь на то, что продавец земельного участка и его Агент, предоставили им заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, просят с учетом уточнения исковых требований: расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 на покупку земельного участка: <адрес>, кадастровый номер №; взыскать с ФИО3 полную стоимость земельного участка в размере 500 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 10.07.2018 год, а также сумму уплаченной госпошлины в размере 8 200 рублей.

Протокольным определением от 21.01.2019 изменено процессуальное положение ответчика – ООО «Олимп» на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований; в качестве третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований привлечен к участию в деле кадастровый инженер ФИО4.

Истцы ФИО1, ФИО2, их представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске и правовой позиции, просили удовлетворить. Требования в части взыскания расходов на оплату юридических услуг просили пока не рассматривать. Пояснили, что за градостроительным планом ФИО1 обращалась, так как нужны были какие-то документы о земельном участке, для того, чтобы получить разрешение на строительство дома. Градостроительный план был у продавца. Градостроительный план выдали на руки истцу в МФЦ, после того, как в офисе был подписан договор купли-продажи. Данный план был предоставлен риелтором, которая проводила сделку. Сам градостроительный план ФИО1 не видела, только его титульный лист с названием. На момент подписания договора купли-продажи ФИО1 получила только выписку и сам договор купли-продажи, при его подписании с градостроительным планом не была ознакомлена. Указали, что по продаже земельного участка позвонили по объявлению и попали на агентство, внесли аванс и считали, что фактически сделка заключена. Агент ООО «Олимп» уверяла о том, что по документам на приобретение земельного участка все чисто, и что поможет с разрешением на строительство. Ответчик изначально знал о том, что спорный земельный участок не предназначен для индивидуального строительства, поэтому не проводил никаких мер по строительству дома, кроме того, сделал межевание с целью продажи земельного участка. На момент приобретения ответчиком земельного участка была составлена декларация, в которой было указано вместо зоны Ж2 зона Ж1. ФИО3 знал о назначении земельного участка. Градостроительный план был получен ФИО1, ФИО2 только после подписания договора купли-продажи. Сделка осуществлялась в офисе агентства недвижимости. Если бы, на момент подписания договора купли-продажи они знали, что на спорной участке нельзя будет построить дом, то они бы не купили этот участок, тем более за 500 000 руб..

В судебное заседание, назначенное на 18.02.2019, ответчик ФИО3 не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. В судебном заседании 13.02.2019 пояснил, что спорный земельный участок был приобретен им в июне 2016 года. В Администрацию города Вологды не обращался, письменных отказов со стороны Администрации г. Вологды никаких не было.

Представитель ответчика ФИО3 по ордеру ФИО6 в судебном заседании уточненное исковое заявление не признала, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просила в его удовлетворении отказать, а также пояснила, что ФИО3 обратился в агентство для того, чтобы продать земельный участок. Истцы не отрицают факт того, что ФИО3 передал им градостроительный план, представил им всю информацию о спорном земельном участке, а за действия риелтора ответчик не отвечает. Пояснила, что ФИО3 при передаче градостроительного плана сам не смотрел данный документ и не читал его, он передал план риелторам. Он такой же неграмотный, как и покупатели. Покупатели получили градостроительный план, и были вправе ознакомиться с ним, почитать, а также отложить сделку. Никто не заставлял подписывать истца договор купли-продажи. ФИО3 передавал градостроительный план на руки на печатном носителе, через агентство, следовательно, никакой информации о земельном участке он не скрывал. Кроме того, на сайте есть в открытом доступе информация о спорном земельном участке. Даже, если допустить, что ФИО3 знал, что спорный земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства, но градостроительный план был передан стороне покупателя в момент совершения сделки на руки, и то, что они с ним не ознакомились, это их проблема. Указала, что ФИО3 обращался в Администрацию г. Вологды за предоставлением градостроительного плана, а не за разрешением на строительство. Сам факт передачи градостроительного плана истцы не отрицают.

На судебном заседании от 21.01.2019г. представитель ответчика пояснила, что ее доверить получил от истцов деньги за проданный участок в размере 500 000 руб..

Представитель третьего лица Администрации города Вологды по доверенности ФИО7 в судебном заседании пояснила, ввиду того, что Администрация г. Вологды не является заинтересованным лицом по сделке, она не может дать правовую оценку данной сделке. Истец обращался с заявлением в Департамент градостроительства Администрации г. Вологды. 22.12.2010г. было издано Постановление Администрации г. Вологды № «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории района Прилуки города Вологды». На данной территории планируется размещение другого объекта.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - кадастровый инженер БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв.

Представитель третьего лица ООО «Олимп» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, рассмотрев дело в пределах уточненных заявленных требований, заслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, принимая во внимание доводы, изложенные в отзыве третьего лица, исследовав материалы дела и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.

21.05.2018 между ФИО3 (заказчик) и «Олимп» (агент) заключен агентский договор № с целью продажи двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных в <адрес>. В качестве дополнительной информации указано, что оба участка размежеваны и объединяются в единый. Общая стоимость объекта, выставляемого на продажу 500 000 руб.

Согласно п. 2.1.1. Агентского договора ООО «Олимп» должно было провести маркетинговое исследование в области продажи аналогичных объектов, предъявить заказчику статистические и аналитические материалы, отражающие состояние рынка.

Путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № собственниками которых являлся ФИО3, был образован земельный участок с кадастровым номером №, о чем 22.05.2018г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись.

30.05.2018 между ООО «Олимп» (Агент), действующим в интересах ФИО3 с одной стороны и ФИО2 (покупатель) с другой стороны было заключено соглашение № о внесении авансового платежа в размере 40 000 руб., в счет приобретения объекта недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Согласно пп. 1.4. соглашения полная стоимость приобретения покупателем объекта составляет 500 000 рублей. В соответствии с п. 3.3. агент выступает от имени и в интересах собственника объекта.

10.07.2018 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал покупателю земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, общая площадь 770+/-10 кв.м., по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 3 договора цена имущества определена сторонами на сумму 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора, что подтверждается представленным в материалы дела оригиналом расписки от 10.07.2018. Согласно п.5 договора, продавец гарантирует, что до его подписания, указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременено притязаниями третьих лиц.

Переход права собственности на земельный участок к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 12.07.2018г. внесена соответствующая запись.

ФИО1 и ФИО2 являются супругами, что подтверждается свидетельством о заключении брака, представленным в материалы дела.

Установлено, что 19.09.2018 ФИО1 обратилась в Администрацию города Вологды с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Департамент градостроительства Администрации города Вологды от 18.10.2018 № уведомил ФИО1 о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта, поскольку в соответствии с проектом планировки, проектом межевания территории района Прилуки города Вологды, утвержденного постановлением Администрации города Вологды от 22.12.2010 № (с последующими изменениями), земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории, предусматривающей размещение объекта начального, общего и среднего образования.

Согласно Правил землепользования и застройки города Вологда, утвержденным решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 №, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-2 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами»

В соответствии с генеральным планом городского округа применительно к территории г. Вологды, утвержденным решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 № 171, спорный земельный участок расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, где индивидуальное жилищное строительство не предусмотрено.

Постановлением Администрации г. Вологды от 22.12.2010 № на территорию в границах улиц Строителей, Новоселов и Инженерной утвержден проект планировки и проект межевания района Прилуки, согласно которому на данной территории предусмотрено строительство объекта начального, среднего и общего образования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, приобретенный ФИО1 по договору купли-продажи, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.

При указанном целевом назначении земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и категория земель (земли населенных пунктов) покупатель при его приобретении вправе была рассчитывать на его использование для возведения жилого дома.

Из содержания пункта 5 договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО3 и ФИО1 следует, что продавец гарантирует, что до подписания договора, указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременено притязаниями третьих лиц. Вместе с тем, ФИО3 не сообщил истцам информацию об установленных в отношении спорного участка ограничениях в его использовании. Такая информация была представлена истцам третьим лицом.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Покупатель не должен добывать такую информацию.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи истец была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, имея намерение приобрести участок для строительства на нем жилого дома.

Доводы представителя ответчика о том, что истцы до заключения сделки были ознакомлены с градостроительным планом, от ее заключения не отказались, не могут быть положены судом в основу решения, поскольку предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложено на продавца. Ответчиком не доказано то обстоятельство, что истцы были ознакомлены с содержанием градостроительного плана до заключения сделки. В противном случае, зная о том, что на спорном земельном участке будет невозможно в последующем возвести жилой дом, вряд ли бы приобрели участок за 500 000 руб. только для того, чтобы выращивать овощные культуры. Более того, на судебном заседании представитель ответчика пояснила, что ФИО3 после получения градостроительного плана на руки, не читал его и не смотрел, а передал его риелторам агентства.

Кроме того, суд принимает во внимание, что до объединения двух земельных участков в спорный земельный участок, назначение первых двух было для ведения личного подсобного хозяйства. Именно, при выполнении межевого плана, и объединении двух земельных участков, у ФИО3 была возможность сменить вид разрешенного использования путем подачи собственником земельного участка соответствующей декларации, что последним и было сделано. Однако, ФИО3 в декларации была допущена описка (вместо Ж-2 указано Ж-1). Согласно отзыву кадастрового инженера ФИО4, содержащаяся в межевом плане информация о территориальной зоне, а именно Ж-1 (зона застройки малоэтажными жилыми домами) является ошибочной, поскольку по данным ЕГРН земельные участки расположены в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами Ж-2, а следовательно для зоны Ж-2 «индивидуальные жилые дома» соответствуют условно разрешенному виду разрешенного использования, и для его присвоения требуется проведение публичных слушаний, предусмотренных ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с п. 4.3 Агентского договора № агент имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения вышеуказанного договора без возмещения убытков заказчику, в том числе, если в ходе исполнения настоящего договора Агенту станут известны документально подтвержденные факты, не позволяющие рекомендовать заказчику отчуждение объекта, в том числе и из-за выявления риска признания сделки с объектом недействительной.

Вместе с тем, получив от заказчика все необходимые документы по земельному участку, в том числе и градостроительный план, действуя от имени ФИО3, сотрудники ООО «Олимп» не довели до покупателя указанную в нем информацию. Доказательств обратного суду не представлено. Доводы представителя третьего лица ООО «Олимп», указанные в отзыве о том, что градостроительный план был заблаговременно передан ФИО2 для ознакомления, являются голословными и не нашедшими подтверждения в ходе судебного заседания. Письменных доказательств, подтверждающих его получение ФИО2, суду не представлено.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, истцы полностью ознакомились с документами, из которых достоверно и однозначно возможно было установить наличие на земельном участке ограничений (обременений) в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке.

Поскольку истец ФИО1 не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением жилого дома, суд признает данные нарушения договора существенными, в связи с чем, требования истцов о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Таким образом, с ответчика в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200 рублей.

Руководствуясь статьями 98, 194 – 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 на покупку земельного участка площадью 770 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 500 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 10.07.2018 год, а также расходы по оплате госпошлины в размере 8 200 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 770 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Бахарева

Мотивированное решение изготовлено 25.02.2019.