Гражданский кодекс часть 1

в присутствии истца и ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от Дата, представителя Администрации г.Перми ФИО3, действующей на основании доверенности от Дата, представителя третьего лица ФИО4, действующей на основании доверенности от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «Город Пермь» в лице Администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение; по встречному иску Муниципального образования «Город Пермь» в лице Администрации г. Перми к ФИО1 о выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МО «Город Пермь» (с учетом уточнения) в котором просит взыскать в ее пользу выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение, находящееся по Адрес, в размере ... руб. Требование мотивирует тем, что является собственником комнаты, площадью ... кв.м., расположенной по вышеуказанному адресу. Заключением межведомственной комиссии при Администрации Дзержинского района г.Перми № от Дата жилой дом Адрес признан непригодным для проживания. Дата... издано распоряжение о мерах по сносу дома. Дата истец получила письмо от ОАО «...» о готовности выплатить выкупную стоимость за комнату в размере ... руб., с чем истица не согласна. Дата УЖО администрации г.Перми издано распоряжение об изъятии жилых помещений в указанном доме. Распоряжением ... от Дата№, земельный участок под домом Адрес изъят для муниципальных нужд. Дата истице направлено уведомление о сносе дома. Истец считает, что компенсация стоимости изымаемого жилого помещения должна быть равноценной стоимости аналогичного по метражу на рынке вторичного жилья жилого помещения, которое истец могла бы приобрести взамен изымаемого. Согласно экспертному исследованию Пермской лаборатории судебной экспертизы от Дата рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, включая долю земельного участка соразмерно площади указанного жилого помещения, составила ... руб., убытки, возникающие у собственника в результате изъятия жилого помещения, составили ... руб.

МО «Город Пермь» обратилось в суд с иском к ФИО1 о выплате в ее пользу выкупной стоимости за комнату, общей площадью ... кв.м., расположенную в квартире по Адрес, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоэтажный жилой дом, общая площадь ... кв.м., по Дата, в размере ... руб., в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности ФИО1 на данное жилое помещение и земельный участок, признание ее утратившей право пользования спорным жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, признании права собственности на данное жилое помещение и земельный участок за Муниципальным образованием «Город Пермь». Исковые требования истцом заявлены по аналогичным основаниям. Стоимость объекта, указанная выше, определена согласно отчета об оценке ООО «...» от Дата.

ФИО1 и ее представитель в судебном заседании на иске настаивали, встречный иск не признали по доводам, изложенным выше, кроме этого представили письменные возражения на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика и представитель третьего лица исковые требования ФИО1 не признали, представитель Администрации г.Перми на своем иске настаивала, считает, что сумма иска ФИО1 завышена, представила письменные возражения на заключение ..., представленное ФИО1, отчет эксперта, по мнению представителя, не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отсутствует приложение к отчету, скриншоты объявлений по аналогам, экспертом указано, что объектом оценки является комната общей площадью ... кв.м., но расчет не произведен, в некоторых местах заключения указан материал стен – шлакоблоки, в некоторых – кирпич, для оценки стоимости земельного участка применены объекты – аналоги с разрешенным использованием «под коммерческое строительство», при расчете стоимости земельного участка вместе со спорным объектом использован затратный подход. Также представителем Администрации г.Перми представлена рецензия № от Дата на акт экспертного исследования от Дата.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в суд своего представителя не направило, о слушании дела извещено надлежаще.

Прокурор дала заключение об удовлетворении исковых требований с учетом выкупной стоимости, представленной в заключении эксперта от Дата.

Заслушав пояснения сторон, третьего лица, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что комната площадью ... кв.м., по Адрес принадлежит на праве собственности ФИО1

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от Дата дом Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением ... от Дата№ на собственников жилых помещений в доме по Адрес возложена обязанность в течение ... дней с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения, в течение ... дней с момента получения уведомления снести дом.

Распоряжением ... от Дата№ предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа вышеуказанной комнаты.

Дата... вынесено распоряжение № об изъятии земельных участков, в том числе по Адрес, для муниципальных нужд.

Дата между ОАО «...» и ... заключен договор № о развитии застроенной территории, по условиям которого ... приняло на себя обязательства по выплате собственникам выкупной стоимости жилых помещений.

В соответствии с отчетом об оценке № от Дата ООО «...», представленным Администрацией г.Перми, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет ... руб.

Из акта экспертного исследования, составленного ФБУ ... от Дата№, представленного ФИО1, следует, что рыночная стоимость спорной комнаты с учетом доли земельного участка соразмерно площади жилого помещения по Адрес, составляет ... руб., убытки, возникающие у собственника в результате изъятия жилого помещения, составляют ... руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу Администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в размере, определенном заключением эксперта ФБУ ... от Дата. К такому выводу суд приходит по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

По мнению суда, отчет, представленный Администрацией г.Перми, произведенный специалистами ООО «...» от Дата, не отражает действительную рыночную стоимость подлежащего изъятию у ответчика жилого помещения и доли земельного участка, объект оценки внутри не осматривался, информации по внутренней отделке помещения у оценщика не имелось, тогда как он отмечает, что ремонт и качество отделки влияет на стоимость комнаты, не указано в связи с чем величина рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода спорной комнаты составила ... руб. за квадратный метр при диапазоне от ... руб. до ... руб. за квадратный метр, при этом оценивалась только жилая площадь комнаты, тогда как общая площадь оценщиком не определялась, в отчете отсутствует расчет убытков, которые собственник жилого помещения понесет в связи с его изъятием, что противоречит п.7 ст.32 ЖК РФ, соответственно можно сделать вывод о том, что как таковая выкупная стоимость спорного объекта недвижимости в целом не определена, а является рыночной стоимостью. При этом, действующее законодательство не содержит указаний определения выкупной цены исключительно путем сравнительного подхода, применительно к аналогичным объектам недвижимости, поскольку равноценное возмещение не должно предполагать возможность приобретения взамен изымаемого жилого помещения, помещения неблагоустроенного в аварийном состоянии. Заключение же эксперта ...Дата выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным экспертом сравнительным и затратным методами (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчика, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчика возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, эксперт проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор недвижимости Пермского края (Дзержинского района г.Перми), в рамках затратного подхода выбран метод сравнительной единицы, в заключении также изложено обоснование невозможности использования сравнительного и доходного подходов, экспертом приведены расчеты рыночной стоимости объектов оценки, в ходе которых определены затраты на замещение/воспроизводство объектов, совокупное устаревание объектов, весовой коэффициент, при расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, экспертное заключение соответствует ст.ст.11, 17.1 Закона об оценочной деятельности. Кроме этого, указанное заключение эксперта выполнено на период, более приближенный к дате принятия решения, не нарушает интересов сторон и третьего лица – застройщика, следовательно, оно содержит более эффективные данные на момент рассмотрения спора судом, таким образом, у суда не имеется оснований для определения выкупной цены исключительно путем сравнительного подхода (отчет Администрации г.Перми), применительно к аналогичным объектам недвижимости, расположенным в различных районах г.Перми.

В силу ст.12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности заключения эксперта у суда отсутствуют, по причине, указанной выше, суд считает возражения Администрации г.Перми, относительно данного заключения, несостоятельными. При этом ФИО1 приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении эксперта данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отчет, представленный Администрацией г.Перми, не может в данной части быть принят во внимание при определении рыночной стоимости изымаемого у ФИО1 жилого помещения, поскольку не отвечает тем целям и задачам, реализация которых осуществляется участниками правоотношений в порядке ст.32 ЖК РФ.

Кроме этого, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным целям, определяя полноту заключения эксперта, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта Пермской лаборатории судебной экспертизы в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. При этом суд считает, что оснований сомневаться в заключении этого эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертное заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Проанализировав содержание данного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные суждения, в обоснование сделанных выводов специалист-эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, его выводы обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Более того, анализируя экспертное исследование от Дата, суд приходит к следующему, в акте исследования использованы затратный и сравнительный подходы, подробно расписана суть каждого, долю общедолевого имущества (ст.36 ЖК РФ) возможно определить только в затратном подходе, согласно п.24 «г» Федерального стандарта оценки № стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитана в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание объектов капитального строительства. В заключении эксперта от Дата в расчете использована общая площадь спорной комнаты – ... кв.м., а не ... кв.м. как в отчете об оценке, представленного Администрацией г.Перми, что согласуется с ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанном экспертном заключении также исчислены убытки в порядке п.7 ст.32 ЖК РФ – ... руб.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение с учетом убытков, понесенных в связи с изъятием этого помещения, должен составлять ... руб.

При этом, суд соглашается с доводами ФИО1 о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения изъятием жилого помещения, поскольку доводы и доказательства последней основаны на положениях ч.7 ст.32 ЖК РФ.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ФИО1 прекращается и она подлежит выселению из данного помещения без предоставления другого жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Муниципального образования «Город Пермь» в лице Администрации г. Перми в пользу ФИО1 выкупную стоимость в размере ... руб. (с учетом убытков в размере ... руб.) за комнату площадью ... кв.м., расположенную по Адрес, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоэтажный жилой дом, общая площадь ... кв.м., по Адрес, в связи с изъятием жилого помещения. В остальной части иска ФИО1 о взыскании выкупной стоимости – отказать.

Прекратить право собственности ФИО1 на комнату площадью ... кв.м., расположенную по Адрес, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоэтажный жилой дом, общая площадь ... кв.м., по Адрес, в связи с изъятием жилого помещения.

Признать ФИО1 прекратившей право пользования жилым помещением, расположенным по Адрес, и выселить ее из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием «Город Пермь» на комнату площадью ... кв.м., расположенную по Адрес, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоэтажный жилой дом, общая площадь ... кв.м., по Адрес, в остальной части иска отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова