Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по искам ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании недействительными договоров дарения земельного участка, комнат в коммунальной квартире, восстановлении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с исками к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, а также договор дарения комнат № коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Договоры дарения фактически прикрывали договоры купли-продажи, поскольку ответчик, состоящий в браке с ФИО4, хотел обладать правом собственности единолично. Согласно расписке сумма сделки по отчуждению земельного участка составляет 200 000 рублей, 100 000 рублей переданы в качестве аванса до перехода прав собственности, остальные 100 000 рублей ответчик обязался передать в течение 30 дней после перехода права собственности. Согласно расписке сумма сделки по отчуждению комнат в коммунальной квартире составляет 800 000 рублей, 400 000 рублей ответчик передает истцам в качестве аванса до перехода права собственности на комнаты, остальные 400000 рублей ответчик обязался передать в течение 30 дней с момента перехода права собственности. На основании ч.2 ст. 170 ГК РФ истцы просят:

- признать договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать недействительным право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, восстановить право собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 624+/- 17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома;

- признать договор дарения комнат в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать недействительным право собственности ФИО3 на комнаты №,7 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, восстановить право собственности ФИО1 и ФИО2 на комнаты № в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 и ФИО2 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просили рассмотреть дело в своё отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пояснил, что заключенный договор дарения комнат в коммунальной квартире фактически прикрывал договор купли-продажи с оплатой в рассрочку платежей, комнаты переданы ответчику во владение. В настоящее время из-за изменившейся обстановки в жизни ответчика, который не в состоянии оплатить оставшуюся часть денежных средств за указанные объекты недвижимого имущества, истцы согласны на приведение сторон в первоначальное положение.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, направил отзыв, в котором указал, что с исковыми требованиями согласен, подтверждает изложенное в иске, договоры дарения прикрывали фактически сделки по купле-продаже спорных объектов недвижимости, расчет произведен в размере 50 % от договорной суммы. После перехода права собственности изменились жизненные обстоятельства, ответчик не в состоянии оплатить оставшиеся денежные средства.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, представил отзыв, в котором не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 421 ГК РФ регламентирует принцип свободы договора, заключаемого гражданами и юридическими лицами, в том числе свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор.

В соответствии с п.1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Согласно п.1 ст.574 ГК РФ передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Исходя из существа правоотношений, возникающих по поводу дарения недвижимости (ст. ст. 572 - 581 ГК РФ), правовой целью вступления одаряемого в правоотношения является принятие дара с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения дарителем такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для одаряемого возникновение имущественных прав и обязанностей. Договор дарения представляет собой одностороннее обязательство дарителя, не получающего никакого встречного предоставления со стороны одаряемого, и не рассчитывающего на такое встречное предоставление.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Правовой целью договора купли-продажи являются передача имущества от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положений, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 624+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома, местоположение: <адрес>. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

Указанный земельный участок принадлежал на праве собственности ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В п.7 договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что договор имеет силу акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор дарения комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Кировской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

Указанные комнаты в коммунальной квартире на праве собственности принадлежали ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что комнаты переданы во владение ФИО3 Указанные обстоятельства подтверждены ответчиком в отзыве.

Обращаясь с данным иском, истцы в его обоснование указали, что данные сделки носили возмездный характер и прикрывали фактически договоры купли-продажи земельного участка и комнат в коммунальной квартире.

В качестве доказательства притворности договора дарения земельного участка истцы представили расписку, выданную ответчиком ФИО3, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал аванс за земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 100 000 рублей, остальные денежные средства в размере 100 000 рублей обязался передать после перехода права собственности на земельный участок в течение 30 дней. Общая цена покупки земельного участка составляет 200 000 рублей.

В качестве доказательства притворности договора дарения комнат в коммунальной квартире истцы представили расписку, выданную ответчиком ФИО3, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал истцам аванс в размере 400 000 рублей за две комнаты №,7 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Остальные 400 000 рублей ФИО3 обязался передать после перехода права собственности на указанные комнаты в течение 30 дней. В расписке указано, что общая сумма покупки вышеуказанных комнат в коммунальной квартире составляет 800 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направляли в адрес ответчика претензии, в которых просили вернуть оставшиеся денежные средства, признать договоры дарения недействительными и восстановить право собственности на земельный участок и на комнаты в коммунальной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик согласился с претензиями, указал, что из-за изменения жизненных обстоятельств не в силах отдать оставшиеся денежные средства.

Изложенное свидетельствует о том, что действительная воля сторон была направлена на возмездное отчуждение имущества, в связи с заключением оспариваемых договоров дарения у ответчика возникли встречные обязательства оплатить согласованную с истцами стоимость приобретаемых земельного участка в размере 400000 рублей и комнат в коммунальной квартире в размере 800000 рублей.

При таких обстоятельствах условия оспариваемых договоров дарения о безвозмездной передаче земельного участка и комнат в коммунальной квартире в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ являются притворными и в совокупности с достигнутыми между истцами и ответчиком соглашениями представляют собой договоренность сторон о предмете, цене, порядке, сроках и размерах платежей, присущую договору купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку платежей (п.1 ст. 489, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Оценив вышеизложенные обстоятельства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что договоры дарения от ДД.ММ.ГГГГ были заключены с целью прикрыть сделки по купле-продаже земельного участка и комнат в коммунальной квартире с оплатой в рассрочку, а потому являются ничтожными.

В пункте 2 статьи ст. 170 ГК РФ предусмотрено, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ может быть применена в этом случае, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна. При этом ничтожность притворной сделки не влечет ничтожность прикрываемой сделки.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ к договору купли-продажи земельного участка от 25.11.2018, к договору купли-продажи комнат в коммунальной квартире от 25.11.2018 подлежат применению правила договора купли-продажи с оплатой в рассрочку.

В рассматриваемых случаях истцы и ответчик в соответствии со п.1 ст.554, п.1 ст.555, п.1 ст.489 ГК РФ согласовали предмет, цену товара, порядок, сроки и размеры платежей, заключив договоры купли-продажи объектов недвижимости, договоры заключены в письменной форме, в том числе и соглашения о цене недвижимости в форме расписок, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в расписках определена его цена. Поэтому основания для признания заключенных между сторонами договоров купли-продажи недвижимости незаключенными, недействительными отсутствуют.

Договоры купли-продажи земельного участка, комнат в коммунальной квартире исполнены сторонами, недвижимое имущество передано покупателю, покупателем произведена частичная оплата.

Согласно п.3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из изложенного следует, что в случае нарушения покупателем обязанности оплатить товар продавец имеет право лишь потребовать оплаты товара, а не его возврата. Неоплата товара не влечет недействительность договора купли-продажи.

Поэтому требования истцов о признании недействительным право собственности ФИО3, о восстановлении права собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок и комнаты в коммунальной квартире не подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании задолженности по оплате спорных объектов недвижимости с ответчика истцами не заявлены.

На основании фактически заключенных договоров купли-продажи недвижимости ответчик приобрел право собственности на земельный участок и комнаты в коммунальной квартире.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку заключенным между сторонами договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> его стоимость была определена в 200000 рублей, из указанной суммы ответчиком оплачено только 100000 рублей, то в отношении указанного земельного участка возник залог (ипотека) в пользу истцов обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта недвижимости.

В отношении комнат в коммунальной квартире также возник залог (ипотека) в пользу истцов, поскольку заключенным между сторонами договором купли-продажи указанного объекта недвижимости его стоимость была определена в 800000 рублей, из указанной суммы ответчиком оплачено только 400000 рублей.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абз.2 ч.1 ст.11 Закона об ипотеке N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В силу п.1 ст.19 Закона об ипотеке N 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ).

Согласно ч.2 ст.9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;

2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;

3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;

4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;

5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;

6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;

7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Поскольку в рассматриваемом споре в качестве последствия недействительности договоров дарения недвижимости подлежат применению правила договора купли-продажи с оплатой в рассрочку, переход права собственности по оспариваемым договорам дарения был зарегистрирован в установленном законом порядке, то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат внесению изменения в запись об основании возникновения права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества, а также запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу Г-ных.

Таким образом, исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежат удовлетворению частично.

При утрате интереса в сохранении сделок стороны вправе заключить соглашение о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, обратившись с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, а также представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иски ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, (запись регистрации №) недействительным (притворным).

Признать договор дарения комнат в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, (запись регистрации №) недействительным (притворным).

Применить последствия недействительности притворной сделки дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ путем применения к договору дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ правил договора купли-продажи с оплатой в рассрочку.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности ФИО3 с указанием основания возникновения права собственности – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 624+/- 17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома, местоположение: <адрес>; цена – 200 000 рублей; оплата - 100 000 рублей оплачиваются ДД.ММ.ГГГГ, остальные денежные средства в размере 100 000 рублей передаются в течение 30 дней после перехода права собственности на земельный участок, и внесения записи об обременении - ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, ФИО2.

Применить последствия недействительности притворной сделки дарения комнат в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ путем применения к договору дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ правил договора купли-продажи с оплатой в рассрочку.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности ФИО3 с указанием основания возникновения права собственности – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора - комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> цена – 800 000 рублей; оплата - 400000 рублей оплачиваются ДД.ММ.ГГГГ, остальные денежные средства в размере 400 000 рублей передаются в течение 30 дней после перехода права собственности на земельный участок, и внесения записи об обременении - ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, ФИО2.

В удовлетворении остальной части исков отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд Кировской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись И.Л. Лумпова

<данные изъяты>