Гражданский кодекс часть 1

XXXX Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. с участием адвоката Карзевич Д.Г. при секретаре Петренко М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Имишовой Назли Маликаждар кызы к ООО «XXXX» об изменении договора аренды, взыскании арендной платы с участием третьего лица XXXX3 в лице ее законного представителя Ходько Татьяны Александровны

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что XXXX ею как пережившей супругой Имишова Мехмана Шамил-оглы получено свидетельство о праве собственности на 1 долю в праве собственности на здание кафе, по XXXX. Собственник другой 1 доли - XXXX дочь умершего XXXX3. Указанное здание было сдано ее супругом в аренду ООО «XXXX» по договору аренды от XXXX сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата должна вноситься не позднее седьмого числе месяца следующего за каждым полным месяцем использования имущества.

Просит изменить договор аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, установленная арендная плата не соответствует действительной, фактически она составляла 100 000 рублей ежемесячно. Если бы супруг истицы предвидел свою смерть и последующий отказ арендатора от выплаты действительной суммы 100 000 рублей, то на подобных условиях договор бы не заключил.

Другое основание изменение договора - существенное нарушение договора другой стороной. Ответчик игнорировал неоднократные требования об оплате аренды. Направил сумму арендной платы за 1 месяц, однако неверно указал имя истицы, в связи с чем денежные средства она получить не смогла.

Согласно заключению оценщика арендная плата за здание кафе должна составлять в настоящее время 200 000 рублей.

В связи с чем просила изменить договор аренды, установив с XXXX арендную плату в сумме 200 000 рублей, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 100 000 рублей с XXXX года по XXXX г.

В судебном заседании, истица, ее представители Фролов Д. А., Имишова А.Ш. на требованиях настаивали, уточнили, что уменьшает сумму требований по арендной плате на 65 000 рублей, которая была получена после предъявления иска. Полагали, что в своем ответе почта указала причину невручения, чтобы снять с себя вину.

Представители ответчика Бабенко В.А., Лиханова Е.А., представлено письменное возражение на иск, где указано, что договор аренды, общество исполняло возложенные на него обязательства, в том числе обязательства по оплате арендной платы, в полном объеме. После смерти арендодателя Имишова Мехмана Шамил-оглы ООО «Скорпион» не было известно о том, кому в порядке наследования перейдет здание кафе, какому лицу (лицам) будет необходимо вносить арендную плату. Со слов гражданской супруги арендодателя Ходько Т.А., обществу стало известно, что в числе лиц, претендующих на наследство, также имеется и приехавшая для этих целей из Азербайджана законная супруга умершего - Имишова Назли. О том, что у арендодателя имеется законная супруга в Азербайджане, обществу вообще не было известно, арендатор с ней не был знаком и никогда ее не видел. Проживал арендодатель совместно с Ходько Т.А. и их общей дочерью XXXX5, которые, как полагал ответчик, и должны были быть его наследниками.

В силу пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Впервые о том, что истица приобрела в порядке наследования 1 долю в праве общей долевой собственности на здание кафе, ООО «XXXX» стало известно из полученного уведомления-претензии от XXXX, к которому была приложена копия свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности от XXXX, выданного на имя истицы.

В уведомлении-претензии истица просила выплатить ей арендную плату в размере 100 000 рублей за каждый месяц аренды, указав, что ее не устраивает та сумма, которая была определена ее мужем в качестве арендной платы по договору.

Общество почтовым переводом на адрес, указанный в уведомлении-претензии, направило ей денежную сумму в размере 50 000 рублей. Указанная сумма была исчислена за период с XXXX (начиная с которого истица просила перечислить ей арендную плату, указывая, что с данного месяца арендная плата обществом не уплачивается), по XXXX. (т.е. за 20 календарных месяцев). Сумма была рассчитана, исходя из размера арендной платы, установленной пунктом 4.1. договора аренды (5 000 рублей) в месяц и доли истицы (1/2) в праве общей долевой собственности на здание-кафе. О направлении денежных средств истице было сообщено в ответе на претензию, полученном истицей XXXX.

Истица, не желавшая получать сумму арендной платы в размере, определенном договором аренды, не явилась за получением денежных средств. По этой причине XXXX денежные средства, отправленные арендатором, были возвращены отправителю по причине истечения срока хранения.

Учитывая, что в договоре аренды от XXXX предусматривалась обязанность арендатора по перечислению денежных средств на расчетный счет арендодателя либо их передаче наличными (по усмотрению арендатора), в ответе на претензию, уведомляя о направлении денежных средств почтовым переводом, общество просило истицу сообщить номер своего банковского счета.

До настоящего момента сведения о банковском счете обществу истицей не предоставлены.

Истица, желая получать ежемесячно по 100 000 рублей в месяц, своими действиями умышленно лишает общество возможности передать ей сумму арендной платы, предусмотренной договором аренды, уклоняется от ее получения: почтовые переводы не получает, сведения о реквизитах банковского счета арендатору не сообщает.

Эти обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о вине истицы в неполучении предусмотренной договором арендной платы, недобросовестном выполнении ею своих обязательств. Подтверждением этого, в том числе, являются доводы ее заявления и претензии: первоначально она указывала о неполучении арендной платы с XXXX., а в исковом заявлении - уже с XXXX., в уточненном исковом заявлении - с XXXX.

В силу пункта 1 статьи 287 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, в силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников. Так как здание кафе находится в общей долевой собственности - истица, являясь лишь одним из сособственников, единолично не имеет права требовать изменения договора аренды.

Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Действующим законодательством обязательные требования в отношении размера арендной платы не установлены, обязанность сторон договора по определению ее размера, исходя из рыночной стоимости ставки аренды, не предусмотрена. Договор аренды также не содержит условия о праве арендодателя требовать увеличения арендной платы в зависимости от увеличения рыночной стоимости ставки аренды.

Статьей 8 ФЗ от XXXX №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» определен закрытый перечень оснований, при наличии которых проведение оценки является обязательным. В числе указанных оснований заключение договора аренды между физическим и юридическим лицом не поименовано. Представленное истицей письмо ООО «XXXX» о вероятной средней по городу величине ставки аренды, не является надлежащим доказательством по делу и не может быть принято судом. В силу статьи 11 ФЗ от XXXX №135-Ф3 «Об оценочной деятельности», по результатам проведения оценки составляется отчет об оценке, который должен содержать обязательные реквизиты, в том числе:дату составления и порядковый номер отчета;основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (договор); сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки;последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), а также не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Из письма не видно, что ООО «XXXX является членом саморегулируемой организации оценщиков и имеет право заниматься оценочной деятельностью. Осмотр переданного в аренду помещения ООО «XXXX» не производился, сведения об объектах, по сравнению с которыми проводилась оценка ставок аренды, также не содержится. Ставки арендной платы, указанные в письме, явно завышены и не соответствуют действительной стоимости.

Собственником здания кафе сумма арендной платы была установлена в размере 5 000 рублей ежемесячно. Именно такую сумму арендной платы арендатор ежемесячно передавал арендодателю. По 100 000 рублей арендатор никогда не передавал арендодателю. Доводы истицы об обратном не соответствуют действительности и не подтверждаются доказательствами.

Постановление ОУР КМ УВД по УГО от XXXX содержит недостоверные сведения, в связи с чем не может являться допустимым доказательством. В постановлении указано, что договор был заключен между Имишовым М. и Бабенко И.В., в то время как договор был заключен между Имишовым М. и ООО «XXXX», к тому же между сторонами был заключен не договор ренты, а договор аренды. Также в постановлении указано, что Бабенко И.В. дважды под расписку передала деньги сестре умершего арендодателя за аренду в размере 100 000 руб. Данные сведения не соответствуют действительности, поскольку денежные средства были переданы Бабенко И.В. не в качестве платежа за арендную плату, а в качестве материальной помощи для проведения похорон Имишова М. в Азербайджане, никаких расписок на указанные суммы не выдавалось. Истицей расписка не представлена.

Истица проживала в Азербайджане, а Имишов М. в России, с гражданской супругой и дочерью XXXX5. Ни арендатор, ни другие знакомые умершего арендодателя вообще не знали о существовании другой супруги, помимо гражданской жены, никогда ее не видели. Арендодатель никогда не говорил о том, что в Азербайджане у него есть жена, в Азербайджан не ездил, истица в Россию также не приезжала. Кафе,было приобретено арендодателем XXXX. При таких обстоятельствах, очевидно, что, вплоть до смерти арендодателя, истице вообще не было известно о том, что он являлся собственником кафе. Тем более, ей не было известно о наличии договора аренды и сумме арендной платы. Существенного изменения обстоятельств, о котором указывает истица, не имеется и истицей не доказано.

Имишова Назли договор не заключала и не может требовать изменения договора со ссылкой на статью 451 ГК РФ. В отношении Имишовой Назли никакие обстоятельства, существовавшие при заключении договора, не изменились, она не являлась стороной договора при его заключении. При этом в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Начиная с XXXX года, ответчиком были понесены существенные расходы, связанные с приведением здания-кафе в надлежащее состояние с целью возможности его использования по целевому назначению. В частности, именно ответчиком было обеспечено технологическое присоединение кафе к электрической сети, проведен капитальный ремонт (монтаж кровли, демонтаж потолков, теплоизоляция, отделка стен и т.д.), восстановлено здание после пожара, приобретена необходимая для осуществления деятельности кафе мебель, оборудование и пр. (копии документов прилагаются).

Таким образом, сдавая кафе в аренду, арендодателю было заведомо известно о том, что для использования кафе по целевому назначению, арендатору необходимо произвести существенные вложения, что не могло не быть учтено при определении размера арендной платы.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено право сторон на изменение арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ.

Помимо этого, в соответствии с гражданским законодательством изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ допускается только в исключительных случаях. Для этого необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, и установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 ст. 451 ГК РФ обстоятельств.

Согласно ст. 451 ГК РФ истицей не доказано наличие совокупности необходимых условий для изменения договора в судебном порядке. В договоре возможность изменения договора в судебном порядке при недостижении согласия сторон не предусмотрена.

Контрагенты в добровольном порядке не согласовали арендную плату в размере, указанном в уведомлении от XXXX, поэтому у арендатора не возникло обязанности по внесению платы в повышенном размере. Ответчик-арендатор уплачивает арендную плату в том размере, который предусмотрен договором аренды. Истицей были изменены одновременно предмет и основание иска, что является не допустимым в соответствии с требованиями ч.1 ст. 39 ГПК РФ.

Представитель ответчика Бабенко В.А. дополнил, что сестре истицы по ее просьбе действительно передавались денежные средства в сумме 200 - 210 тысяч рублей в XXXX года для достойных похорон и установки памятника.

Ходько Т.А. и ее представитель адвокат Карзевич Д.Г. исковые требования поддержали.

Выслушав участников процесса, свидетеля Бабенко И.В., изучив представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В договоре возможность и условия изменения арендной платы не предусмотрены. Соглашение сторон по изменению договора не достигнуто.

Данной нормой допускается возможность изменения договора по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу приведенной нормы истица должна была доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ. Таких доказательств суду не представлено.

Смерть бывшего арендодателя Имишова М. существенным изменением обстоятельств не является, т.к. не влечет необходимых для изменения договора оснований, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ. В договоре отсутствует условие, ставящее в зависимость от изменения личности арендодателя возможность изменения договора аренды, в том числе, по арендной плате. Утверждения истицы о том, что в случае предвидения смерти и последующего отказа ответчика о выплате арендной платы в сумме 100 000 рублей XXXX14 М. такой бы договор не заключил, суд считает несостоятельными, т.к. согласно свидетельству о государственной регистрации права XXXX3, умершим было оставлено завещание. В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в договоре аренды выражена воля Имишова М. на момент совершения сделки. Истица участником данной сделки не была.

Пояснения Бабенко И.В., данные при рассмотрении вопроса о возможности возбуждения уголовного дела о передаче арендной платы в сумме 100 000 рублей, юридического значения не имеют, т.к. в договоре указана сумма арендной платы 5000 рублей, договор был заключен между XXXX15. и ООО «XXXX» в лице его генерального директора Бабенко В.А., пояснения даны в рамках доследственной проверки, в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела их достоверность Бабенко В.А. и свидетелем Бабенко И.В. не подтверждена.

В связи с этим суд полагает обоснованной позицию ответчика о сумме арендной платы 5000 рублей.

Из материалов дела следует, что ответчиком после получения сведений о получении свидетельства о праве собственности на 1 долю в праве собственности на здание кафе в адрес истицы были направлены денежные средства, исходя из расчета 5000 рублей и размера доли истицы, которые не были получены истицей не по вине ответчика. Ответ на просьбу ответчика о предоставлении реквизитов банковского счета получен не был.

Таким образом, отсутствуют основания для изменения договора аренды в связи с существенным нарушением договора другой стороной и существенным изменением обстоятельств.

В судебном заседании установлено, подтверждается пояснениями сторон, что истице получена арендная плата в сумме 65 000 рублей, т.е. соответствует размеру оплату за период, указанный в исковом заявлении, исходя из арендной платы 5000 рублей в месяц и доли истицы в праве собственности на здание кафе.

В связи с этим в иске о взыскании арендной платы суд также отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 197, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Имишовой Назли Маликаждар кызы - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение одного месяца сл о дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий : Степанова Е.А.

Мотивированное решение изготовлено XXXX