Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-965/2022 по иску Банка ВТБ «ПАО» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску ФИО1 к Банку ВТБ «ПАО» о прекращении залога квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Банк ВТБ» (далее – «Банк») обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 об обращении взыскания на имущество – жилое помещение (квартиру) площадью 167 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ФИО1, заложенное по договору залога №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ, путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 31 055 200 руб., а также взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

ФИО1 предъявила встречный иск к ПАО «Банк ВТБ» о признании прекращенным договора залога №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ПАО «Банк ВТБ», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>ДД.ММ.ГГ за №, в части имущественных прав на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, в связи с истечением срока давности по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску явилась, настаивала на удовлетворении исковых требований, против встречного иска возражала по доводам, изложенным в отзыве на иск. После перерыва, объявленного судом, представитель истца явился, представил суду дополнительные письменные объяснения.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований Банка по доводам, изложенным в отзыве на иск, встречный иск поддержала, представила суду обобщенную письменную позицию и письменные пояснения, заявила о пропуске истцом по первоначальному иску срока исковой давности.

Представитель третьего лица ООО «Пересвет-Реал Эстейт» в лице конкурсного управляющего в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, правовую позицию по делу не представил.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ПАО «Банк ВТБ» не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО1 надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ПАО «Банк ВТБ» и ООО «Пересвет-Реал Эстейт» заключены кредитные соглашения: кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГ (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 336 000 000 руб.; кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГ (кредитная линия) с лимитом выдачи кредитной линии 188 095 000 руб.; кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГ (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 1 456 382 782 руб. Денежные средства по соглашениям перечислены банком в пользу ООО «Пересвет-Реал Эстейт».

Согласно п. 3.2 кредитных соглашений, целью кредитной линии являлась оплата цены по договорам долевого участия в строительстве объекта: офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной стоянкой ЖК «Версис», находящегося по строительному адресу: <адрес>, Нахимовский проспект (угол <адрес>). Застройщиком данного объекта являлось АО «Пересвет-Инвест».

Срок возврата кредита по кредитным соглашениям №, 2744, 2911 был согласован сторонами как ДД.ММ.ГГ (п. 7.1 кредитного соглашения № в ред. доп. соглашения № от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 148 об.); п. 7.1 кредитного соглашения № в ред. доп. соглашения № от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 179); п. 7.1 кредитного соглашения № в ред. доп. соглашения № от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 214 об.).

ООО «Пересвет-Реал Эстейт» использовало кредитные средства на приобретение прав на недвижимое имущество согласно целям кредитных соглашений, заключив с АО «Пересвет-Инвест» договоры участия в долевом строительстве объекта ЖК «Версис»: ДДУ №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №/ПИ НП-1-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №/ПИ НП-2-ВАВ от ДД.ММ.ГГ; ДДУ №/ПИ НП-4-ВАВ от ДД.ММ.ГГ.

Предметом указанных договоров участия в долевом строительстве в редакции дополнительных соглашений являлись 55 квартир и 3 нежилых помещения, строящиеся АО «Пересвет-Инвест» на объекте ЖК «Версис».

В обеспечение надлежащего исполнения кредитных обязательств между ПАО «Банк ВТБ» и ООО «Пересвет-Реал Эстейт» был заключен ряд договоров залога прав требований, вытекающих из вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, в том числе: договор №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 53-65).

ДД.ММ.ГГ между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки права требования №-ВАВ по договору участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 104-108).

В силу п. 1.2 вышеуказанного договора уступки права требования застройщик обязуется в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Офисно-жилой комплекс», расположенный по строительному адресу: <адрес>) (ЮЗАО) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса, передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором участия в долевом строительстве цену и принять объекты долевого строительства, - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса.

Согласно настоящему договору, «участник долевого строительства» передает «приобретателю прав» в полном объеме права требования на получение от застройщика, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса, в части отдельной четырехкомнатной квартиры с условным номером на площадке 111 площадью (включая площади балконов, лоджий, веранд, террас, подсчитываемых с учетом понижающих коэффициентов (СНиП ДД.ММ.ГГ-89*)) 174,2 кв.м, расположенной на 9 этаже в Офисно-жилом комплексе.

В силу п. 3.4 договора уступки стоимость уступаемых прав требования установлена в размере 20 904 000 руб.

ДД.ММ.ГГ между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ФИО1 подписан акт о взаиморасчетах к Договору уступки права требования (цессии) №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ, согласно п. 1, 2 которого цедентом подтверждена производственная Приобретателем права оплата цены договора уступки в размере 20 904 000,00 руб. в соответствии с п.3.4 договора. Сторонами подтверждено, что обязанность приобретателя прав по оплате цены договора уступки исполнена в полном объеме, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Договор уступки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость ДД.ММ.ГГ за № (т. 2 л.д.107).

ДД.ММ.ГГ между застройщиком в лице АО «Пересвет-Инвест» и участником долевого строительства ФИО1 подписан акт приема-передачи <адрес> офисно-жилом комплексе с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, к Договору участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 107-108).

Право собственности ФИО1 на <адрес> по адресу: <адрес>, Нахимовский проспект, <адрес> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ за № (т. 2 л.д.121).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, ДД.ММ.ГГ за рег. записью № в отношении <адрес> зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Банк ВТБ» на основании договора №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ о залоге прав требования, вытекающих их договора участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ, а также дополнительных соглашений к нему (т. 3 л.д. 121). Сведения об обременении квартиры в виде залога в пользу ПАО «Банк ВТБ» содержатся в выписке из ЕГРН по настоящее время.

Как следует из доводов иска, основанием к его предъявлению послужило ненадлежащее исполнение ООО «Пересвет-Реал Эстейт» кредитных обязательств по заключенным кредитным соглашениям.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса

Из приведенных правовых норм следует, что срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет ипотеки начинает течь с момента возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, о которых залогодатель знал или должен был знать.

Согласно п. 7.1 кредитных соглашений, срок исполнения кредитных обязательств был установлен как ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д. 148 об., 179, 214 об.).

Таким образом, срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество начал течь с ДД.ММ.ГГ и истек ДД.ММ.ГГ, тогда как настоящий иск предъявлен Банком в суд лишь ДД.ММ.ГГ, то есть за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Суд признает несостоятельным возражение Банка о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку право собственности на квартиру за ФИО1 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, а, следовательно, с указанной даты Банку стало известно о том, кто является надлежащим ответчиком по иску об обращения взыскания на заложенное имущество.

По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Вместе с тем, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, положения п. 2 ст. 200 ГК РФ являются специальными по отношению к пункту 1 ст. 200 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Как указано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Следовательно, изменения, произошедшие в субъектном составе стороны залогодателя по договору залога прав требований №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ, не изменяют начало течения срока исковой давности по требованию ПАО «Банк ВТБ» об обращении взыскания на заложенное имущество. Кредитное обязательство имело определенный срок исполнения (ДД.ММ.ГГ), с нарушением которого закон наделяет Банк правом предъявить иск об обращении взыскания на заложенное имущество, следовательно, именно со дня, следующего за днем срока исполнения кредитного обязательства, для кредитора начал свое течение срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, сведения о ФИО1 как участнике долевого строительства в отношении <адрес> были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГ, когда был зарегистрирован договор уступки права требования (цессии) №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ (т. 2 л.д.107).

Так, согласно пункту 135 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе <…>» (применяется к настоящему спору, поскольку действовал в период совершения регистрационных действий в отношении квартиры), в целях государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в реестр прав на недвижимость вносятся:

запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве;

в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Так, в записи о сделке - государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указываются, помимо прочего, сведения об участнике долевого строительства, уступившем свои права, и сведения о новом участнике долевого строительства, а также реквизиты договора уступки прав и существенные и иные условия договора уступки прав.

В свою очередь, в запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносятся следующие изменения: содержание изменений - слова "совершена уступка прав требования в пользу..." и сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 50 Порядка.

Все указанные изменения (записи о них) вносятся в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (п. 131 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Поскольку сведения о ФИО1 как о новом участнике долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГ, то есть более чем за 9 (девять) месяцев до наступления срока исполнения ООО «Пересвет-Реал Эстейт» обязательств перед ПАО «Банк ВТБ» по кредитным соглашениям (ДД.ММ.ГГ), учитывая открытый характер сведений, содержащихся в ЕГРН, и профессиональный статус Банка как участника кредитных и залоговых правоотношений, сведения о том, что ФИО1 является новым участником долевого строительства по ДДУ, права требования по которому заложены в пользу Банка, должны были быть известны Банку с ДД.ММ.ГГ, но в любом случае, не позднее ДД.ММ.ГГ (даты просрочки по возврату кредитов).

Ссылка ПАО «Банк ВТБ» на то, что в рамках дела о банкротстве ООО «Пересвет-Реал Эстейт» определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу № № в реестр требований кредиторов должника были включены требования ПАО «Банк ВТБ» в части задолженности по кредитным соглашениям, не имеет правового значения для дела.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», предъявление в суд требования по обеспеченному обязательству не влияет на срок исковой давности по залогу как дополнительному требованию. В этом случае срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество продолжает течь.

Возражения же Банка в части того, что в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в рамках дела № № о банкротстве ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Арбитражным судом Московской области, а в порядке апелляционного производства – Десятым арбитражным апелляционным судом рассматривалось заявление ПАО «Банк ВТБ» о признании за ним статуса залогового кредитора, в том числе, в отношении <адрес>, также отклоняются судом как необоснованные в силу следующего.

Согласно ст. 204 ГК РФ, разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», только надлежащее обращение в суд приостанавливает течение срока исковой давности.

Исходя из положений статей 200, 204 ГК РФ предъявление иска к ненадлежащему ответчику не прерывает и не приостанавливает течение срока исковой давности.

Предъявление Банком требования о признании за ним статуса залогового кредитора, в том числе, в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО1, в рамках дела о банкротстве ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (прежний залогодатель) нельзя признать извинительной ошибкой, поскольку на момент обращения Банка в Арбитражный суд Московской области (ДД.ММ.ГГ) в ЕГРН уже более 2,5 лет имелась запись о ФИО1 как участнике долевого строительства по договору долевого участия в строительстве №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ, права требования по которому были заложены в пользу Банка на основании договора залога №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, истцом пропущен общий срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, который начал течь ДД.ММ.ГГ и истек ДД.ММ.ГГ, в свою очередь, исковое требование предъявлено в суд за пределами указанного трехгодичного срока. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Суд также полагает необходимым отметить следующее.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как следует из материалов дела, права требования по договору участия в долевом строительстве были приобретены ФИО1 на основании возмездной сделки. Факт оплаты цены договора уступки подтверждается актом о взаиморасчетах от 27.06.2011г. (т. 2, л.д. 10), согласно п. 1, 2 которого стороны подтвердили произведенную ФИО1 оплату цены договора в полном объеме.

Возражения Банка о том, что акт о взаиморасчетах не подтверждает оплату ФИО1 цены договора уступки права требования, отклоняются судом в силу следующего.

Как установлено Арбитражным судом Московской области при рассмотрении заявления ПАО «Банк ВТБ» о признании за ним статуса залогового кредитора в деле о банкротстве ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (№ №), подписание акта о взаиморасчетах как доказательство произведенной физическими лицами оплаты по договорам уступки являлось обычным поведением ООО «Пересвет-Реал Эстейт».

Так, в определении Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу № № указано, что факт оплаты цены договоров уступки прав требования подтверждается актами о взаиморасчетах с приобретателями следующих квартир: №

Кроме того, законодательством не ограничивается оплата договора, заключенного между физическим и юридическим лицом, наличными денежными средствами. Предельный размер расчетов наличными деньгами между юридическими и физическими лицами не был установлен и в период оплаты ФИО1 цены договора (п. 1 Указание Банка России от 20.06.2007 N 1843-У).

Следовательно, возмездный характер сделки подтвержден материалам дела.

В пункте 1.4 договора уступки прав требования, заключенного между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ФИО1, закреплено, что права требования по договору участия в долевом строительстве переданы в залог банку ВТБ (ОАО) по договору о залоге прав требования №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ.

Следовательно, ответчик на момент подписания договора об уступке права требования знала о том, что права требования по ДДУ, приобретаемые по договору уступки прав требования, заложены цедентом в пользу ПАО «Банк ВТБ».

Вместе с тем, суд признает доказанным, что на момент регистрации договора уступки права требования (цессии) №-ВАВ от ДД.ММ.ГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимость (19.06.2017г.) залог в пользу ПАО «Банк ВТБ» отсутствовал. Обременение было зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГ, в день регистрации права собственности ФИО1 на квартиру (т. 2 л.д.121).

Такое обременение отсутствовало и в выписке из ЕГРН на земельный участок с кад. №, на котором расположен многоквартирный дом (ЖК «Версис»).

В соответствии с п. 136 приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ N № (в ред. от ДД.ММ.ГГ), в целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в реестр прав на недвижимость вносится запись о вещном праве - государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом «актуальная», записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;

номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

Таким образом, если на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру имеются сведения в ЕГРН об ипотеке права требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, то такая запись об ипотеке переносится в запись о регистрации права собственности на квартиру, где указывается номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

Перенесение регистрационной записи не предполагает изменение даты регистрации обременения и его номера. Запись об ипотеке, содержащаяся в выписке из ЕГРН на квартиру, имеет дату регистрации - ДД.ММ.ГГ и номер записи №-1, тогда как договор уступки был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГ.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства, состоявшегося ДД.ММ.ГГ, было сообщено, что на момент регистрации договора уступки залог отсутствовал и появился таковой в ЕГРН только ДД.ММ.ГГ В свою очередь, из 24 квартир, находящихся в собственности физических лиц (уступленных <...> в пользу физических лиц), в ЕГРН внесены записи о наличии обременения (залога) в пользу Банка только в отношении 5 квартир.

При этом такие записи внесены в день регистрации права собственности физических лиц на квартиры. В отношении других квартир, такие записи отсутствуют. В выписке же из ЕГРН на земельный участок под домом, залог зарегистрирован в отношении 14 квартир из 24 квартир.

Банком в судебном заседании ДД.ММ.ГГ было сообщено, что в 2017 г. им было обнаружено, что в отношении ряда квартир, заложенных ООО «Пересвет-Реал Эстейт» в ЕГРН отсутствовали записи о залоге. Вместе с тем, представить суду письмо Банка на имя руководителя Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГ№ истец отказался, заявив о том, что в нем речь шла об иных квартирах ЖК «Версис».

Суд отмечает, что как следует из абз. 6 п. 1.4 договора уступки ООО «Пересвет-Реал Эстейт» заверило ответчика о том, что после полной оплаты Приобретателем прав всей суммы по договору, он произведет действия, необходимые для прекращения залога прав, в том числе уведомит застройщика об уступке прав по объекту долевого строительства; направит полученные по договору уступки денежные средства в счет погашения задолженности по Кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГ, заключенному с ПАО БАНК ВТБ не позднее 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем получения указанных денежных средств; в течение 30 рабочих дней осуществит все действия, связанные с выводом из залога ПАО БАНК ВТБ объекта ДДУ.

Таким образом, договор уступки была установлена гарантия должника приобретателю прав о произведении всех действий, необходимых для прекращения залога прав. Заключая договор с условием об освобождении должником имущества от залога, ФИО1 рассчитывала на надлежащее и добросовестное исполнение со стороны должника обязательств и предполагала, что в результате внесения со своей стороны денежных средств за квартиры обязательства перед Банком будут прекращены надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ) со стороны Должника.

Вышеизложенное позволяет сделать суду также вывод о том, что ФИО1 является добросовестным приобретателем заложенного имущества, поскольку ответчик приобрела предмет залога по возмездной сделке, на момент государственной регистрации в ЕГРН отсутствовали сведения о залоге приобретаемого права требования по ДДУ.

Ссылка ответчика ФИО1 на истечение годичного срока действия договора залога (абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ, п. 6 ст. 367 ГК РФ) как самостоятельное основание для отказа в удовлетворении исковых требований Банка судом отклоняется как необоснованная.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

В силу п. 6 ст. 367 ГК РФ (применяемой в силу абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ) поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Необходимо различать ситуацию, когда изначально залогодателем выступает третье лицо, а не должник по обеспечиваемому залогом обязательству, и ситуацию, когда изначально залогодателем выступал должник по обеспечиваемому обязательству, и предмет залога впоследствии был отчужден третьему лицу.

Изначально, одновременно с должником по обеспечиваемому обязательству (заемщиком по Кредитным соглашениям) и залогодателем выступало одно лицо (ООО «Пересвет-Реал Эстейт»). После государственной регистрации Договора уступки и права собственности на квартиру произошла замена лица на стороне залогодателя в залоговом обязательстве - на стороне залогодателя ООО «Пересвет-Реал Эстейт» было заменено на ФИО1

Между тем, замена лица в обязательстве на стороне залогодателя, не может ухудшать для кредитора условия ранее возникшего обязательства (вводить новое основание прекращение залога, которого не было при заключении договора залога).

В определении Верховного Суда РФ от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 выражена позиция, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

В данном случае переход прав и обязанностей залогодателя без предусмотренного законом и договором залога согласия Банка вследствие заключения Договора уступки между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ФИО1 не может ухудшать положение Банка и вводить новое основание прекращения залога.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода пункта правила.

Согласно п. 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Действие всех положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяется на залог прав требования участника долевого строительств.

Исходя из указанной нормы, при отчуждении предмета залога новый собственник встает на место первоначального залогодателя при неизменности (сохранении) первоначальных условий договора залога. Поскольку нормы абзаца 2, п.1 статьи 335 ГК РФ о применении норм о поручительстве, в том числе, пресекательного срока, не действуют в отношении залогодателя, являющегося должником, то при отчуждении предмета залога на нового собственника –залогодателя также не распространяются указанные нормы. Иное означало бы изменение условий залога при отчуждении залога.

Но, поскольку судом сделан вывод о том, что по требованию Банка истек общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), суд признает обоснованным встречное исковое требование ФИО1 о признании прекращенным договора залога №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ПАО «Банк ВТБ», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>ДД.ММ.ГГ за №, в части имущественных прав на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Перечень оснований прекращения залога является открытым (п. 1 ст. 352 ГК РФ), на что также указал Конституционный Суд РФ в постановлении от ДД.ММ.ГГ N 18-П.

Поскольку истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора-залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, залог утрачивает свою обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Сохранение записи об ипотеке нарушает права ФИО1 как собственника квартиры, поскольку ограничивает ее в правах владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Банка ВТБ «ПАО» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ прав требования на имущество – жилое помещение (квартиру), площадью 167 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – оставить без удовлетворения. В иске отказать.

Встречный иск ФИО1 – удовлетворить.

Признать прекращенным договор залога №-ДЗ от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и БАНК ВТБ «ПАО», зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>ДД.ММ.ГГ за № в части имущественных прав на жилое помещение-квартиру, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Неграмотнов А.А.