Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (далее - КУИ Администрации города Апатиты) обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указал, что 19 ноября 2018 года между КУИ Администрации города Апатиты и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером <.....>, площадью 57 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок действия договора установлен с 19 ноября 2018 года по 18 ноября 2067 года. Условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с даты возникновения прав собственности на гараж, то есть со 2 августа 2000 года. Порядок, условия, размер арендной платы и ответственность за ее неуплату предусмотрена условиями договора. На основании заявления ФИО2 при определении размера арендной платы с 1 января 2018 года применен понижающий коэффициент 0,01, в результате чего размер арендной платы с 2018 года составляет 38 рублей 35 копеек ежемесячно. ФИО2 вносил арендные платежи с указанием назначения платежа «аренда земельного участка, дог 12647 от 19.11.2018 за период 2018-2020 г.г.», в связи с чем, указанная сумма не отнесена в счет задолженности за предыдущие периоды. В результате невнесения ФИО2 арендной платы за землю в период с 1 января 2013 гола по 31 декабря 2017 года образовалась задолженность в размере 18356 рублей 97 копеек, на которую начислены пени в размере 16389 рублей 03 копейки.

Просит взыскать с ФИО2 в пользу КУИ Администрации города Апатиты задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2017 года в размере 18356 рублей 97 копеек, а также пени за период с 16 марта 2013 года по 10 июля 2020 года в размере 16389 рублей 03 копейки, а всего взыскать 34746 рублей.

Не согласившись с иском, ФИО2 обратился со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 19 ноября 2018 года по тем основаниям, что он не соответствует нормам законодательства, поскольку арендная плата определена в размере 3835 рублей 02 копейки, исходя из кадастровой стоимости 319585 рублей. Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН от 12 апреля 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 196236 рублей. Таким образом, в случае расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости 196236 рублей, ее размер составит 2354 рубля 83 копейки (196236 * 1%*1,2).

Кроме того, считает, что исчисление арендной платы за пользование земельным участком, находящемся в муниципальной собственности, в размере, превышающем размер земельного налога на этот же участок, противоречит нормативно-правовым актам.

С учетом того, что размер арендной платы рассчитан неверно, исходя из кадастровой стоимости 319585 рублей, вместо 196236 рублей, заключенный договор аренды является недействительным.

Просит признать недействительным договор аренды № 12647 от 19 ноября 2018 года об аренде земельного участка с кадастровым номером <.....>, заключенный между ним и КУИ Администрации города Апатиты и применить последствия недействительности сделки.

Определением от 29 октября 2020 года в качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Мурманской области.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) уточнила исковые требования, с учетом перерасчета просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2017 года в размере 18356 рублей 97 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 16 марта 2013 года по 10 июля 2020 года в сумме 10059 рублей 35 копеек. Считает, что ответчиком (истцом по встречному иску) пропущен срок исковой давности для заявления требований о признании договора аренды недействительным.

Ответчик (истец по встречному иску) и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды. Кроме того, отмечают, что заключенным между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты договор аренды № 12647 от 19 ноября 2018 года не соответствует нормам законодательства, поскольку положениям пункта 3 договора и приложения № 5, которым определена цена договора, не соответствует требованиям нормативно-правовых актов. Пункт 3 договора аренды определяет, что размер арендной платы на дату подписания договора определен расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью. Согласно приложению № 3 цена договора за 2018 год определена в размере 3835 рублей 02 копейки, исходя из расчета кадастровой стоимости земельного участка 319585 рублей. Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН от 12 апреля 2018 года земельный участок с кадастровым номером <.....> имел площадь 35 кв.м., а его кадастровая стоимость составляла на указанную дату 196236 рублей. Изменение кадастровой стоимости произошло в 2018 году в связи с уточнением его границ и только тогда стала составлять 319585 рублей. Считают, что размер арендной платы должен составлять 2354 рубля 83 копейки в месяц (196236,00 * 1% * 1,2). Таким образом, по их мнению, приложение № 3 к договору, определяющее расчет цены договора аренды, исходя из кадастровой стоимости 319585 рублей, не соответствует части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также пункту 1.4 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Мурманской области от 3 апреля 2008 года № 154-ПП/6.

Также указывают, что согласно нормам законодательства исчисление арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, в размере, превышающем размер земельного налога за этот же участок, противоречит нормативно-правовым актам. Из п. 3 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Считают, что в соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Полагают, что налоговая база для исчисления земельного налога на спорный земельный участок за 2017 года и все последующие годы равна нулю, в связи с чем размер арендной платы должен быть определен в размере не выше размера земельного налога, в данной ситуации – равном нулю.

Таким образом, приложение № 3, являющееся неотъемлемой частью договора аренды № 12674 от 19 ноября 2018 года, предусматривает начисление арендной платы в ином размере, чем нулевой, а сам расчет произведен, исходя из кадастровой стоимости 319585 рублей вместо 196236 рублей, что нарушает положения Земельного кодекса Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации, а также требования Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Положения о порядке определение размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, вследствие чего договор аренды является недействительным.

Кроме того, пунктом 13 Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Марианской области, в отношении лиц, перечисленных в пункте 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, предусмотрен понижающий коэффициент 0,01. К указанному перечню отнесены также пенсионеры. ФИО2 является пенсионером, с 9 февраля 2008 года ему назначена пенсия по старости бессрочно.

До принятия решения Совета депутатов от 23 октября 2017 года № 553 действовало Положение об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденное решениями Совета депутатов города Апатиты от 24 июня 2008 года № 450. Пункт 4.5 данного Положения также предусматривал применение понижающего коэффициента 0,01 при определении размера арендной платы в отношении одного из земельных участков, имеющихся у арендаторов – физических лиц (по их выбору). При этом согласно пункту 4.6 Положения решение об установлении понижающего коэффициента принимается на основании письменного заявления арендатора по форме, утвержденной администрацией города Апатиты. Положения абзаца 5 пункта 4.6 Положения применяются к правоотношениям по начислению арендной платы за земельный участок, начиная с 1 января 2013 года, в том числе, к правоотношениям по начислению арендной платы за земельный участок до 1 января 2015 года, в том числе, в отношении пенсионеров. Понижающий коэффициент при определении размера арендной платы за земельный участок применяется к начислению арендной платы со дня возникновения права на льготу. Несмотря на то, что решением Совета депутатов города Апатиты от 25 февраля 2017 года № 460 пункты 4.5 и 4.6 были изменены, но эти изменения так и не вступили в силу, до момента вступления (с 1 января 2018 года), решение Совета депутатов города Апатиты от 24.06.2008 № 450 (включавшее в себя решение № 460 от 28.02.2007) было отменено решением Совета депутатов города Апатиты от 23 октября 2017 года № 553.

Таким образом, учитывая заявление ФИО2 от 13 декабря 2018 года о применении понижающего коэффициента 0,01, при определении размера арендной платы за земельный участок за период с 01 января 2018 года коэффициент должен применяться к начислению арендной платы со дня возникновения права на льготу.

Кроме того, отмечают, что начисление пени на задолженность за период до даты заключения договора аренды является незаконным, в связи с чем считает исковые требования в этой части также не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица – Министерства имущественных отношений Мурманской области о времени и месте судебного заседания извещен, в судебное заседание не явился, мнения по иску не представил.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, представителя ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты о признании договора аренды земельного участка недействительным удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктами 1, 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Постановлением Правительства Мурманской области от 03 апреля 2008 года N154-ПП/6 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Указанным нормативно-правовым актом предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются нормативными правовыми актами муниципальных образований с учетом Положения (п. 1.3). Пересмотр размера арендной платы осуществляется Министерством имущественных отношений Мурманской области и органами местного самоуправления муниципальных образований (арендодателями) в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, в том числе в связи с изменением нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Мурманской области, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 1.4). При заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы рассчитывается для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на объекты недвижимого имущества (п. 2.4). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере не менее 0,05 процента за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы (п.3.4).

Решением Совета депутатов Муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией от 24 июня 2008 года № 450 «Об утверждении положения об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты» установлен порядок определения годового размера арендной платы за использование земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости и исходя из базовой ставки арендной платы (раздел 2). Определено, что пересмотр размера арендной платы за использование земельных участков осуществляется арендодателем в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, в том числе: в случае установления Советом депутатов города Апатиты экономически обоснованных базовых ставок арендной платы и перехода на определение размера арендной платы в соответствии с пунктом 2.1.1 настоящего Положения. Установлены сроки внесения арендной платы за I, II, III кварталы - не позднее 15 числа третьего месяца квартала, за IV квартал - не позднее 1 декабря текущего года (пункт 3.2). За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление арендатору пени в размере 0,05 процента за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы (пункт 3.3).

Аналогичные положения установлены Решением Совета депутатов Муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией от 23 октября 2017 года № 553 «Об утверждении положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах Муниципального образования г. Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области».

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом Администрации г. Апатиты, утвержденного решением Совета депутатов города Апатиты №101 от 28 апреля 2015 года, Комитет является отраслевым (функциональным) органом Администрации г. Апатиты, осуществляющим управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования г. Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области и входит в структуру Администрации г. Апатиты. КУИ Администрации г. Апатиты в пределах своей компетенции, в частности, заключает и расторгает договоры аренды земельных участков с юридическими и физическими лицами; осуществляет контроль за своевременностью и полнотой поступлений арендной платы по договорам аренды земельных участков; осуществляет защиту земельных прав и интересов г. Апатиты при ведении дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, осуществляет полномочия истца, ответчика или третьего лица.

Из материалов дела судом установлено, что 19 ноября 2018 года между КУИ Администрации г. Апатиты (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 12647 (далее договор), по условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <.....>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 57,00 кв.м. для эксплуатации гаражного бокса, расположенного по адресу: <адрес> (п.п. 1.1 договора).

На основании акта приема-передачи от 19 ноября 2018 года ответчик принял земельный участок, переданный ему по договору аренды № 12647 (л.д.16).

Размер арендной платы за пользование участком на дату подписания договора определен расчетом арендной платы (Приложение №3) к договору, который является его неотъемлемой частью, и составляет 3835 рублей 02 копейки (п.3.1 Договора).

Порядок расчета и размер арендной платы определены в п. 3.3 договора, согласно которому арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально равными долями: за I, II, III кварталы - не позднее 15 числа третьего месяца квартала, за IV квартал - не позднее 1 декабря расчетного года.

Сторонами договора согласован срок договора аренды – с 19 ноября 2018 года по 18 ноября 2067 года (п. 2) и предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно со 2 августа 2000 года (п. 2.1 договора).

Заключение договора аренды и фактическое его исполнение, передача предмета договора в пользование арендатора и наличие обязательств о полной и своевременной определенной условиями договора оплате стоимости аренды участка стороной ответчика не оспаривалось.

Таким образом, стороны согласовали применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, в связи с чем, арендатор согласился оплатить фактическое пользование земельным участком на условиях договора со 2 августа 2000 года.

Земельный участок на условиях аренды был передан в пользование ответчика со 2 августа 2000 года, следовательно, истец реализовал принятые на себя обязательства.

Вместе с тем, обязательства по внесению платы за пользование имуществом исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2017 года образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 18356 рублей 97 копеек, требования по взысканию которой суд признает правомерными.

Уточненный расчет задолженности, предоставленный истцом, проверен судом, является методологически и арифметически верным, так как выполнен с учетом кадастровой стоимости в размере 196236 рублей, действовавшей до 27 июля 2018 года.

Доводы представителя ФИО2 о неправомерности расчета арендных платежей за 2018 год, исходя из кадастровой стоимости 319585 рублей, которая должна применяться для расчета только с 1 января 2019 года, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку заявленный ко взысканию период оканчивается 31 декабря 2017 года.

Однако в ходе судебного заседания стороной ответчика (истца по встречному иску) заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, которое суд считает заслуживающим внимания.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Правила определения момента начала течения срока исковой давности установлены статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законам. В силу абзаца 1 пункта 2 данной статьи по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 17, 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Как указано в пункте 24 вышеуказанного Постановления, по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.д.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Обсуждая заявление ответчика о пропуске истцом срока для обращения с настоящим иском в суд, руководствуясь положением статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим общий срок исковой давности в три года, а также правилами определения момента начала течения срока исковой давности, установленными статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит основания для применения срока исковой давности по заявлению ответчика.

Датой внесения платежей по арендным платежам считается 15 число третьего месяца квартала, за IV квартал - 1 декабря расчетного года.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2017 года.

Из материалов гражданского дела № 2-2966/2020 следует, что истец (ответчик по встречному иску) 14 июля 2020 года обратился к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2017 года, что подтверждается почтовым штемпелем на конверте. 20 июля 2020 года заявление принято к производству мирового судьи и выдан судебный приказ, который на основании заявления должника определением от 29 июля 2020 года отменен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исчисляемый отдельно по каждому кварталу срок исковой давности к моменту обращения истца (ответчика по встречному исковому заявлению) к мировому судье 13 июля 2020 года по требованиям о взыскании задолженности по платежам по арендной плате за первый квартал 2013 года со сроком уплаты 15 марта 2013 года (истек 15 марта 2016 года), за второй квартал 2013 года со сроком уплаты 15 июля 2013 года (истек 15 июля 2016 года), за третий квартал 2013 года со сроком уплаты 15 октября 2013 года истек 15 октября 2016 года, за четвёртый квартал 2013 года со сроком уплаты 1 декабря 2013 года (истек 1 декабря 2016 года), за первый квартал 2014 года со сроком уплаты 15 марта 2014 года (истек 15 марта 2017 года), за второй квартал 2014 года со сроком уплаты 15 июля 2014 года (истек 15 июля 2017 года), за третий квартал 2014 года со сроком уплаты 15 октября 2014 года (истек 15 октября 2017 года), за четвёртый квартал 2014 года со сроком уплаты 1 декабря 2014 года (истек 1 декабря 2017 года), за первый квартал 2015 года со сроком уплаты 15 марта 2015 года (истек 15 марта 2018 года), за второй квартал 2015 года со сроком уплаты 15 июля 2015 года (истек 15 июля 2018 года), за третий квартал 2015 года со сроком уплаты 15 октября 2015 года (истек 15 октября 2018 года), за четвёртый квартал 2015 года со сроком уплаты 1 декабря 2015 года (истек 1 декабря 2018 года), за первый квартал 2016 года со сроком уплаты 15 марта 2016 года истек 15 марта 2019 года, за второй квартал 2016 года со сроком уплаты 15 июля 2016 года (истек 15 июля 2019 года), за третий квартал 2016 года со сроком уплаты 15 октября 2016 года (истек 15 октября 2019 года), за четвёртый квартал 2016 года со сроком уплаты 1 декабря 2016 года (истек 1 декабря 2019 года), за первый квартал 2017 года со сроком уплаты 15 марта 2017 года (истек 15 марта 2020 года), за второй квартал 2017 года со сроком уплаты 15 июня 2017 года (истек 15 июня 2020 года) истекли.

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не представил суду допустимых, достоверных, относимых и достаточных доказательств, подтверждающих соблюдение им срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

В силу ч. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом применения срока исковой давности с ответчика подлежит взысканию задолженность за период с 14 июля 2017 года (поскольку за третий квартал 2017 года срок оплаты – до 15 сентября 2017 года) по 31 декабря 2017 года.

В спорный период ответчиком частично производилась оплата арендных платежей, что подтверждается выписками из платежных поручений на общую сумму платежей 115 рублей 05 копеек. Вместе с тем, указанная сумма не может быть зачислена в счет уплаты арендных платежей за период с 14 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года, поскольку при внесении арендной платы ответчиком (истцом по встречному иску) были указаны конкретные периоды, за которые он вносит данные платежи.

Таким образом, с учетом частичной оплаты арендных платежей, а также применения срока исковой давности недоплата ответчика за период с 14 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года составила 1100 рублей 64 копейки из них: за III квартал 2017 года – 511 рублей 93 копейки, за IV квартал 2017 года – 588 рублей 71 копейка.

В соответствии с ч. 1 ст. 12, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил письменных доказательств возврата истцу всей суммы задолженности по договору с неустойкой за несвоевременное внесение арендных платежей и исполнения обязательства полностью или в большей части, чем указал истец в заявлении.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательств, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (пени), определенную договором.

За нарушение сроков внесения арендной платы договором аренды (п. 5.2) предусмотрена неустойка в размере 0,05% от суммы за каждый день просрочки.

Разрешая требования истца о взыскании пени, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Согласно представленному расчету истцом начислены пени за период с 16 марта 2013 года по 10 июля 2020 года в размере 10059 рублей 35 копеек.

Представленный истцом расчет является неверным, поскольку основан на неправильном применении норм гражданского законодательства, поскольку пени за просрочку арендной платы начислены, в том числе за период, предшествующий заключению договора аренды (с 16 марта 2013 года). Срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий его заключению сторонами не урегулирован.

Следовательно, помимо того, что с пропуском срока для взыскания арендной платы по срокам оплаты, возникшим ранее 14 июля 2017 года, пропущен срок и по дополнительным требованиям, начисленным на эти платежи пени (статья 207 ГК РФ), ответчиком не могли быть нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, поэтому договорная неустойка за период, предшествовавший заключению договора, взысканию не подлежит.

Заключив договор 19 ноября 2018 года, у ответчика появилась обязанность своевременно вносить арендные платежи, начиная с четвертого квартала 2018 года, т.е. за период с 1 ноября 2018 года по 31 декабря 2018 года, со сроком уплаты не позднее 1 декабря. В связи с чем, просрочка платежей имеет место со 2 декабря 2018 года, а оснований для начисления пени на задолженность за период с 16 марта 2013 года по 1 декабря 2018 года не имеется.

При таких обстоятельствах требования истца (ответчика по встречному иску) в части взыскания пени за период с 16 марта 2013 года по 10 июля 2020 года в отношении задолженности, образовавшейся до заключения договора аренды, удовлетворению не подлежат.

Таким образом, с ответчика (истца по встречному иску) в пользу истца (ответчика по встречному иску) подлежат взысканию задолженность по арендной плате за период с 1 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года в размере 1062 рубля 36 копеек.

При этом суд не соглашается с доводами ответчика (истца по встречному иску) в той части, что размер арендной платы за спорный земельный участок не может быть определен в размере выше размера земельного налога, а должен быть равен нулю.

Подпункт 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Из системного толкования приведенных норм следует, что применение льготного порядка исчисления арендной платы за земельный участок обусловлено заключением договора аренды с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, то есть в порядке реализации льготного предоставления такого участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 в 2000 году не в порядке реализации льготного основания приобретения земельного участка, право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков у ответчика (истца по встречному иску) отсутствовало, при этом размер предоставляемого участка не был определен, исходя из льготного основания его предоставления.

В последующем спорный земельный участок на основании договора аренды от 19 ноября 2018 года был передан ответчику (истцу по встречному иску) в аренду без проведения торгов, как собственнику здания, расположенного на таком земельном участке (гаража).

При обстоятельствах оснований для льготного определения размера арендной платы за земельный участок, предоставленный на общих основаниях, у суда не имеется, так как противоречит действующему правовому регулированию.

Размер арендной платы за земельный участок за период с 14 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года, заявленный истцом (ответчиком по встречному иску) ко взысканию с учетом уточнения кадастровой стоимости, определен условиями заключенного между сторонами договора аренды от 19 ноября 2018 года.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что обязанность по уплате земельного налога, как и льготы для отдельных категорий налогоплательщиков, предусмотрены для собственников таких участков, тогда как истец арендует спорный земельный участок, а также предусмотрены льготы в отношении садовых участков площадью шесть соток, к категории которого спорный земельный участок не относится.

Доводы ответчика (истца по встречному иску), что при начислении арендной платы, в частности, платежа за IV квартал 2017 года в размере 588 рублей 71 копейка, незаконно не был применен понижающий коэффициент с момента наступления такого права, суд отклоняет как необоснованные, и учитывает следующее.

Так, в соответствии с подп. «а» п. 13 Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области, утвержденного Решением Совета депутатов МО город Апатиты от 23 октября 2017 года N 553 (ред. от 27.10.2018, действовавшей на дату заключения договора аренды) (далее – Положение) при определении размера арендной платы в отношении одного из земельных участков, имеющихся у арендаторов - граждан (по их выбору), которые не используют указанный земельный участок и (или) расположенные на нем объекты для самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от использования данного имущества, применяются следующие понижающие коэффициенты: 0,01 - в отношении перечисленных в пункте 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации лиц, а также граждан, удостоенных звания "Почетный гражданин Мурманской области" или звания "Почетный гражданин города Апатиты".

Согласно подп. 8 п. 5 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации к лицам, имеющим право на получение указанной льготы, относятся пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лиц, достигших возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Пунктами 14 и 15 Положения предусмотрено, что решение об установлении понижающего коэффициента при определении размера арендной платы за земельный участок принимается на основании письменного заявления арендатора по форме, утверждаемой администрацией города Апатиты с приложением копий документа, удостоверяющего личность арендатора, и документа, подтверждающего, что арендатор относится к категории лиц, имеющих право на льготу в соответствии с пунктом 13 настоящего Положения.

Понижающий коэффициент при определении размера арендной платы за земельный участок применяется к начислению арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано письменное заявление арендатора, но не ранее дня возникновения права на льготу.

Как установлено судом, ФИО2 обратился в Комитет с заявлением об установлении понижающего коэффициента 13 декабря 2018 года, следовательно, понижающий коэффициент в размере 0,01 должен применяться только с 1 января 2018 года.

То обстоятельство, что ранее действующим законодательством было предусмотрено применение понижающего коэффициента с даты возникновения права, а не с даты подачи соответствующего заявления, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку Положение о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области не распространяет свое действие на правоотношения, возникшие до его принятия.

При этом в связи с его принятием Решение Совета депутатов МО город Апатиты от 24 июня 2008 года N 450 (ред. от 26.04.2016) "Об утверждении Положения об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты" утратило свою силу.

Рассматривая встречное исковое заявление ФИО2 о признании договора аренды недействительным, поскольку стороны не достигли при его заключении согласия по всем существенным условиям, в частности, цены договора, суд считает, что оно не подлежит удовлетворению.

Возражая против встречных исковых требований истцом (ответчиком по встречному исковому заявлению) было заявлено ходатайство о пропуске ответчиком (истцом по встречному иску) срока исковой давности. При этом ответчик (истец по встречному иску) и его представитель указывают, что срок исковой давности не пропущен, поскольку по ничтожным сделкам такой срок составляет три года.

При разрешении ходатайства о пропуске ответчиком (истцом по встречному иску) срока исковой давности суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положений для признания ничтожности сделки необходимо установить возможность нарушения публичных интересов или законных интересов третьих лиц в связи с совершением соответствующей сделки и в случае отсутствия возможности таких последствий необходимо рассматривать ее исключительно на предмет оспоримости.

В данном случае ответчик (истец по встречному иску) не привел доказательств посягательства на публичные интересы и (или) интересы третьих лиц, и возможности наступления таких последствий в связи с расчетом арендной платы, исходя из кадастровой стоимости объекта, не действовавшей в спорный период времени, суд не усматривает. Таким образом, договор аренды от 19 ноября 2018 года может рассматриваться судом только в качестве оспоримой сделки.

Согласно части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу положений части 1 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Как следует из материалов дела, копию договора аренды ответчиком (истцом по встречному иску) была получена 17 января 2019 года (л.д. 18). Встречное исковое заявление о признании данного договора аренды недействительным поступило мировому судье судебного участка № 3 Апатитского судебного района 15 сентября 2020 года (л.д. 89), то есть по истечении годичного срока исковой давности. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком (истцом по встречному иску) пропущен срок исковой давности для защиты его требования о признании оспоримого договора аренды недействительным.

Как разъяснено в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Заявление ответчика (истца по встречному иску) от 13 декабря 2018 года с требованием пересчитать арендную плату по договору аренды земельного участка № 12647 от 19 ноября 2018 года не приравнивается к обращению за судебной защитой, следовательно, срок исковой давности не прерывает.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В связи с тем, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично, то в соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец при подаче иска на основании пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом положений пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и суммы удовлетворенных требований истца размер государственной пошлины подлежащей взысканию в доход местного бюджета с ответчика составит 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области задолженность по арендной плате земельного участка за период с 14 июля 2017 года по 31 декабря 2017 в сумме 1100 (одна тысяча сто) рублей 64 копейки.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 400 (четыреста) рублей.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 17256 рублей 33 копейки и пени в размере 10059 рублей 35 копеек отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области о признании договора аренды земельного участка недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т. Ю. Тычинская