Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском о возмещении упущенной выгоды. Свои требования мотивировал тем, что 11.08.2008 он приобрел у индивидуального предпринимателя ФИО2 по договору купли-продажи 3 нежилых помещения, расположенных по адресу: <адрес> общей площадью 30,2 кв. м. и офисы 4, 5 общей площадью 70,5 кв. м. Данные объекты принадлежат ему на праве собственности согласно свидетельствам о регистрации права от 21.08.2008. 01.09.2008 он заключил договор аренды нежилого помещения с ИП Б.. Согласно которому, он предоставил Б. во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 54,3 кв. м., арендная плата составляет <сумма> ежемесячно. Срок действия договора с 01.09.2008 до 01.09.2009. 16.07.2008 ФИО2 самовольно перекрыл коридор перегородкой, с вмонтированной в неё дверью, лишив его возможности полноценно осуществлять эксплуатацию помещения. 01.09.2009 договор между ним и Б. был продлен, площадь арендуемых помещений была увеличена за счет передачи арендатору офиса 4 общей площадью 16,2 кв. м., общая площадь арендуемых помещений составила 70,5 кв. метров, арендная плата по договору составила <сумма> за 1 кв. м., общая сумма <сумма> ежемесячно за все арендуемые помещения. 04.09.2009Б. направил ему претензию о разблокировании доступа к туалетной комнате и не выплате арендной платы, в связи с невозможностью полноценного использования арендуемых помещений. 07.08.2009 между ними было заключено соглашение о невыплате арендной платы за июль, август 2009 года в сумме <сумма>. 27.06.2010 он заключил договор аренды с ИП Б. на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 70,5 кв. м., арендная плата по договору составляет <сумма> за 1 кв.м., общая сумма арендной платы составила <сумма> ежемесячно. Этим же числом было заключено дополнительное соглашение о том, что в связи с невозможностью нормальной эксплуатации арендуемых помещений Б. освобождается от оплаты арендных платежей до момента открытия доступа к водоснабжению, канализации, санузлу, электрическому оборудованию. 28.06.2010 он заключил соглашение о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 30,2 кв.м. с ООО «Автоматизация Плюс». Арендная плата устанавливалась из расчета <сумма> за 1 кв.м. на общую сумму <сумма> ежемесячно. Договор должен был быть заключен на 1 год (с 01.07.2010 по 30.06.2011). В момент заключения соглашения ему была внесена предоплата в размере <сумма>. 01.07.2010 ООО «Автоматизация Плюс» направила ему претензию о возврате предоплаты и отказе в заключение договора аренды, в связи с невозможностью полноценного использования арендуемого помещения. Он неоднократно обращался к ФИО2 об устранении препятствий для пользования санузлом. 11.08.2011 беспрепятственный доступ к санузлу был открыт, с этого момента ему начали оплачивать арендную плату за арендуемые помещения. Всё это время он пытался предотвратить причинение убытков, принимал меры к уменьшению их размера, путем заключения соглашений с арендаторами об оплате коммунальных платежей, а также неоднократного обращения к Ответчику, который в свою очередь не изъявил желания добровольно разблокировать доступ к санузлу. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками в данном случае понимаются неполученные им доходы, которые получил бы при обычных условиях, если бы его право не было нарушено ФИО2 (упущенная выгода). Общая сумма упущенной выгоды составляет <сумма>, в том числе: по договору от 01.09.2008 (арендная плата за июль, август 2009 года) <сумма>; с 01.09.2009 по договору между ним и Б., с учетом увеличения площади арендуемых помещений (арендная плата с 01.09.2009 по 27.06.2010) - <сумма>; по договору от 27.06.2010 между ним и ИП Б. (арендная плата с 27.06.2010 по 11.08.2011) - <сумма>; по соглашению от 28.06.2010 между ним и ООО «Автоматизация Плюс» (предоплата) - <сумма>; по незаключенному договору с ООО «Автоматизация Плюс» (арендная плата за 1 год) - <сумма>. Просит взыскать с Ответчика в свою пользу упущенную выгоду в размере <сумма>; взыскать с Ответчика государственную пошлину в размере <сумма>.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2, третье лицо ФИО3 не явились. О дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав мнение представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, по представленным документам.

Представитель истца ФИО4 пояснила, что поддерживает все указанное в иске. Доверитель нес расходы по содержанию имущества, в том числе на туалетную комнату. Арендатор также должен пользоваться данным помещением. Договор аренды от 01.09.2008 нигде не зарегистрирован, письменно сроки договора не менялись. С 01.09.2008 по 16.07.2009 туалет был открыт. С июля 2009 по август 2011 туалет был перекрыт. В договорах аренды нет ссылки на туалетную комнату, но есть указание о приеме, поставке сточных вод, поэтому он считал, что имел право пользоваться данным туалетом. Из-за того, что его арендаторы не могли пользоваться туалетной комнатой, он не начислял им арендную плату, чем ему были причинены убытки.

Представитель ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3 - ФИО5 пояснила, что исковые требования не признает. Собственником туалетной комнаты в спорный период был ответчик ФИО2, с ним истец не заключал договора аренды данной комнаты. То, что ФИО1 обслуживал данную комнату, путем заключения договоров еще не говорит о том, что он был её собственником, о выполнял поручение о сборе денег, оплате услуг уборщицы и иное. Договор аренды от 01.09.2008 не зарегистрирован надлежащим образом, то есть он не несет юридической силы, поэтому говорить об убытках нельзя. По договорам аренды не указано, что арендаторы могут пользоваться туалетной комнатой, ФИО6 знал, что, как он говорит, комната перекрыта, он должен был поставить арендаторов в известность об этом, чтобы не освобождать их от уплаты аренды. Сумма убытков ничем не обоснована кроме договоров, которые не несут юридическую силу.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей, изучив представленные документы, считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем… возмещения убытков.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

30.12.2005 заключен договор купли-продажи имущества № между ОАО «Хабаровскэнерго» и ФИО2, согласно которому покупатель приобретает в собственность нежилые помещения второго этажа <данные изъяты>, общей площадью 293 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству № о государственной регистрации права от 25.09.2007 ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 212,1 кв. м., номера на поэтажном плане <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>.

Из свидетельства № о государственной регистрации права от 17.07.2008 ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 68,7 кв. м., номера на поэтажном плате <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 часть помещений была реализовано, в том числе и истцу.

Согласно свидетельству № о государственной регистрации права от 21.08.2008 ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 30,2 кв. м., номер на поэтажном плане 53, расположенного по адресу: <адрес>.

Из свидетельства № о государственной регистрации права от 21.08.2008 следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 70,5 кв. м., номер на поэтажном плане 4, 5, расположенном по адресу: <адрес>

В дело представлен поэтажный план здания, расположенного по адресу: <адрес>. Спорная туалетная комната находилась под <данные изъяты>, согласно данным технического паспорта от 09.08.2007. Данные помещения в спорный период принадлежали ФИО2

Истец обратился в суд, мотивируя тем свои требования, что из-за действий ФИО2 по перекрытию доступа в туалетную комнату, ему пришлось некоторое время не взимать с арендаторов арендную плату, чем ему причинены убытки в виде неполученной выгоды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно договору аренды нежилого помещения от 01.09.2008 ФИО1 и ИП Б. заключили договор аренды офиса <адрес> в г. Биробиджане. Помещение предоставляется арендатору в аренду с целью размещения в нем офиса. Арендная плата составляет <сумма> ежемесячно. В данном договоре не указано иных помещений, ни основного, ни вспомогательного назначения. Срок заключения договора до 01.09.2009. В договоре предусмотрены основания расторжения и прекращения договора. Эти основания в судебном заседании установлены не были.

04.08.2009Б. подана претензия на имя ФИО1, в которой он указывает, что не может полноценно пользоваться арендуемым нежилым помещением, т.к. доступ в туалетную комнату перекрыт.

В материалах дела имеется соглашение от 07.08.2009, согласно которому арендатор не оплачивает арендную плату за два месяца в случае не предоставления доступа к туалетной комнате до сентября 2009 года.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Изучив вышеназванные документы, суд считает, что оснований для заключения соглашения от 07.08.2009 и не взимания арендной платы у истца не было. В договоре аренды нежилого помещения не указано о сдаче туалетной комнаты в аренду либо о праве пользования ею, документов, подтверждающих, что ФИО2, будучи собственником данного помещения, должен предоставлять иным арендаторам эту комнату без заключенных на то договоров или иных соглашений, не представлено. Кроме того, договор из-за несоблюдения требований закона, а именно, он не зарегистрирован в соответствии с требованиями закона, считается не заключенным.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

01.09.2009 ФИО1 и ИП Б. подписано соглашение о пролангировании договора аренды от 01.09.2008 сроком до 01.09.2010, ежемесячная оплата составляет <сумма>.

27.06.2010 между ФИО1 и ИП Б. заключен договор аренды нежилого помещения, а именно офисов <адрес> в г. Биробиджане, арендная плата составляет <сумма> за 1 кв. м.

В судебном заседании установлено, что договор аренды с И.П. Б. не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с этим он считается незаключенным, поэтому применять последствия в виде взыскания убытков незаконно.

В дело представлена ксерокопия, не заверенная надлежащим образом протокола собрания собственников помещений от 10.10.2008, которым решено для дальнейшей совместной эксплуатации помещений (коридор, туалетная комната) будут предприняты совместные действия по выводу вышеуказанных помещений из собственности ФИО2 в долевую собственность в равных долях всех участников собрания. В данном протоколе указано, что ФИО7 занимается сбором денег для эксплуатации данных помещений, найм уборщицы, завхоза, производит расчеты после сбора денежных средств с собственников помещений, пропорционально долей в собственности.

В судебном заседании установлено, что во исполнения протокола собрания от 10.10.2008 ФИО1 производил определенные действия в отношении коридора и туалетной комнаты

01.10.2008 между МУП «Водоканал» и ИП ФИО1 заключен договор № на отпуск питьевой воды и прием сточных вод, срок действия договора по 31.07.2009.

В дело представлены фактуры и акты выполненных услуг за <данные изъяты>, <данные изъяты>, согласно которым МУП «Водоканал» исполняет свои обязанности перед ИП ФИО1 о поставке питьевой воды.

25.01.2012 ОАО «ДГК» ИП ФИО1 выставлен счет на оплату тепловой энергии на сумму <сумма>, оплата подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 29.02.2012 и чеком.

Согласно акту, счет - фактуре от 23.09.2008 ФИО1 установил счетчик холодной воды, стоимость составила <сумма>.

Несмотря на то, что данный протокол не заверен надлежащим образом, стороны не отрицали, что данный протокол действительно был принят, однако в части вывода туалетной комнаты из собственности ФИО2 мер принято не было. Данный протокол также подтверждает, что собственником туалетной комнаты был единолично ФИО2, действия ФИО1 по сбору денег, заключению договоров не свидетельствуют о том, что он являлся собственником данных помещений.

Свидетель В. пояснил, что работал 2008-2020 гг. в помещении по <адрес>. В 2009-2010 году была установлена дверь в коридоре, и был перекрыт доступ к туалету. Не у всех организаций были ключи от туалета, в данном случае либо брали ключи у других, либо ходила в деревянный туалет на улицу. ФИО6 и Б. были компаньонами, у них был общий бизнес.

Свидетель П. суду показал, что он работал в помещении, расположенном по адресу: <адрес>. ФИО6 и Б. были компаньонами, Б. арендовал у ФИО6 офисы. Сначала туалетная комната была доступна всем, потом были разговоры о выкупе доли в данном помещении. ФИО6 и Б. отказались выкупать долю в туалетной комнате, и доступ в неё для них был перекрыт с конца 2009 года. Но он, свидетель, все равно арендовал помещение, у него своя фирма ООО «Автоматизация Плюс». В 2010 году составили соглашение о заключении договора аренды с ФИО6, он свидетель знал, что доступа к туалету не было, но от договора не отказался, потом он нашел лучшее помещение, и договор аренды с ФИО6 не заключил, потребовав предоплату обратно. Если бы он не нашел лучшее помещение, то заключил бы аренду по <адрес>, несмотря на отсутствие доступа в туалетную комнату.

Свидетель Л. суду показал, что истец её сын, она представляла его интересы в суде. В помещении по <адрес> на втором этаже был перекрыт коридор и закрыт доступ в туалетную комнату. Со слов сына она знает, что у него требовали, чтобы он выкупил долю туалета, но сын отказался, так как это общее имущество собственников помещений. В 2011 году за сыном признали право собственности на коридор и туалетную комнату, и доступ был открыт.

Свидетель Т. суду показал, что в 2010 году он приобрел у ФИО2 помещение, расположенное по адресу: <адрес> на втором этаже. Он приобрел только офис без туалета. В коридоре стояла дверь, за которой были офисы и туалетная комната. Дверь практически не закрывалась, однако там заедал замок, и иногда приходилось его взламывать. У него были ключи от офиса и дверей в коридоре. Если бы ему нужно было, он бы купил долю в помещении туалетной комнаты, но у него и так не было препятствий в пользовании туалетом. Он платил уборщице за его уборку, ему говорили сдавать деньги на общие нужды и, он сдавал.

28.06.2010 заключено соглашение о заключении договора аренды нежилого помещения между ФИО1 и ООО «Автоматизация Плюс» на нежилое помещение, а именно офис <адрес> в г. Биробиджане, ежемесячная оплата составляет <сумма>.

01.07.2010 ООО «Автоматизация Плюс» подана претензия на имя ФИО1 о невозможности пользования туалетной комнатой, так как при переезде обнаружилась невозможность использования туалетной комнатой, поэтому просит вернуть предоплату.

11.08.2011 ФИО1 и Б. составлен акт о разблокировании доступа к санузлу. С 12.08.2011 года арендатор Б. выплачивает арендодателю ФИО1 арендную плату за арендуемые помещения.

В судебном заседании из пояснений свидетеля П. следует, что основанием для не заключения договора аренды с ФИО6 послужило не отсутствие доступа к туалетной комнате, а заключение договора аренды на более удобное нежилое помещение, как по месту расположения, так и по благоустройству. Кроме того, П. и до этого находился в данном здании, и говорить о том, что он обнаружил невозможность использования туалетом при переезде не корректно, это не соответствует действительности. В связи с этим требование о взыскании убытков в виде возврата предоплаты и неполученной арендной платы за год по незаключенному с ООО «Автоматизация Плюс», не подлежит удовлетворению

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности оставлен без удовлетворения. ФИО1 просил истребовать из чужого незаконного владения помещение и санузел, по адресу: <адрес> незаконного владения ответчика, признать на эти помещения право общей долевой собственности, обязать устранить препятствия в пользовании имуществом.

Решением Биробиджанского районного суда от 10.06.2011 иск ФИО1 к ФИО2 Е, В., ФИО3 о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворен.

Выслушав показания свидетелей, суд считает установленным, что собственником нежилых помещений, в частности коридора и туалетной комнаты был ФИО2, данными помещениями он владел на основании договора купли продажи от 30.12.2005 за № и свидетельств о государственной регистрации права. Право собственности ФИО1 на спорное помещение установлено решением Биробиджанского районного суда от 10.06.2011, а именно, признано право ФИО1 на долю в праве общей собственности на общее имущество здания - нежилые помещения, находящиеся на втором этаже здания по адресу: <адрес>. В судебном заседании установлено, что до настоящего времени ФИО1 право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировал.

Суд не установил, какое именно право ФИО1 было нарушено ФИО2 в период с июля 2009 по август 2011 года. Договора аренды ФИО1 заключал только на аренду офисов без вспомогательных помещений, ни в одном из договоров не указано право пользования другими помещениями. Кроме того, судом установлено, что и ФИО1 и Б. и Пейч, знали о том, что доступа в туалетную комнату нет, однако в договорах аренду данный вопрос не разрешался. В условиях договоров аренды о расторжении договоров и их изменениях так же не указаны данные основания, доказательств того, что офисы не могли использоваться без туалетных комнат, не представлены. Тем более офисы использовались, производилась оплата за коммунальные услуги: свет, телефонная связь и др.

Суд считает, что в спорный период туалетная комната не была общим имуществом, она принадлежала ФИО2, его право собственности никто не оспаривал. Поэтому, утверждение, что невозможность пользоваться туалетной комнатой, явилась основанием для не взимания арендной платы не основано на законе.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Стороной истца не представлено доказательств обоснованности заявленных требований.

На основании изложенного суд считает, что требования истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, ст. 12, 15, 606-611, 614 ГК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о возмещении упущенной выгоды - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в областной суд ЕАО через Биробиджанский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента окончательного изготовления решения.

Судья И. О. Соприкина

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2012