Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «ххх» в лице конкурсного управляющего Попова А.В. к Бурову А.А., Марянян Р.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «ххх» в лице конкурсного управляющего Попова А.В. обратилось в суд с иском, указав, что решением арбитражного суда Калининградской области от 2 августа 2012 г. ОАО «ххх» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство. 6 февраля 2013 г. и 15 марта 2013 г. арбитражным судом вынесены определения, которыми признаны недействительными договоры купли-продажи от 23 марта 2011 г. и 30 ноября 2011 г., заключенные ОАО «ххх» и Савенко А.П., по условиям которых в собственность Савенко А.П. было передано принадлежавшее ОАО «ххх» недвижимое имущество - административно-бытовое здание, административное здание, котельная, производственное здание, дезопромывочная, материальный склад, механические мастерские, проходная, цех технических фабрикатов и магазин.

В настоящее время собственниками указанного имущества на основании последующих сделок с ним являются Буров А.А. и Марянян Р.М.

Ссылаясь на недействительность первоначальных сделок и, как следствие этого, на недействительность последующих сделок, в результате которых за ответчиками зарегистрировано право собственности на вышеперечисленные объекты недвижимого имущества, истец просил суд истребовать указанное им в иске недвижимое имущество из незаконного владения Бурова А.А. и Марянян Р.М.

В судебном заседании представитель истца - конкурсный управляющий Попов А.В. поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям, дополнительно указав, что ответчики Буров А.А. и Марянян Р.М. не могут считаться добросовестными приобретателями, т.к. при приобретении спорного имущества, ими не были предприняты необходимые меры по проверке правомочий продавца на отчуждение спорного имущества, история смены собственников объектов. Также указала, что в материалы дела не представлено доказательств возмездного приобретения имущественного комплекса Буровым А.А. Поддержал письменные пояснения, приобщенные к материалам дела (том ххх.

Ответчики Буров А.А. и Марянян Р.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще в порядке ст. 116 ГПК РФ (том ххх).

Представитель ответчицы Марянян Р.М. – Дмитричев А.Д. в судебном заседании с заявленными требованиями, в части касающейся его доверительницы, не согласился, указав, что Марянян Р.М. является добросовестным приобретателем, поскольку ею были предприняты все возможные меры для проверки правомочий продавца Савенко, спорное имущество было приобретено возмездно, за сумму, превышающую рыночную стоимость магазина, сделка была фактически исполнена в день заключения договора купли-продажи, ответчица в настоящее время осуществляет предпринимательскую деятельность в спорном магазине.

Третьи лица Управление Росреестра по Калининградской области, Савенко А.П. и его представитель Абдурахманов С.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще в порядке ст.ст. 116, 117 ГПК РФ (том ххх). От представителя Росреестра по Калининградской области Бурдаковой А.В. поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие Управления (том ххх)

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением арбитражного суда Калининградской области от 02 августа 2012 года по делу № ххх ОАО «ххх» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство.

На основании заявления конкурсного управляющего, определением арбитражного суда Калининградской области от 15 марта 2013 года по делу № ххх г., вступившим в законную силу, признан недействительным договор купли-продажи от ххх года, заключенный между ОАО «ххх» и Савенко А.П. по которому были отчуждены следующие объекты недвижимости: дезопромывочная, кадастровый (или условный) номер ххх, материальный склад № х, кадастровый (или условный) номер ххх, механические мастерские, кадастровый (или условный) номер ххх, проходная № х, кадастровый (или условный) номер ххх, цех технических фабрикатов, кадастровый (или условный) номер ххх, расположенные по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх; а также магазин, кадастровый (или условный) номер ххх, расположенный по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. х.

Кроме того, определением арбитражного суда Калининградской области от 06 февраля 2013 года, вступившим в законную силу, по делу № ххх г. признан недействительным договор купли-продажи от ххх года, заключенный между ОАО «ххх» и Савенко А. П. по которому были отчуждены следующие объекты недвижимости: административно-бытовое здание, кадастровый (или условный) номер ххх, административное, кадастровый (или условный) номер ххх, котельная, кадастровый (или условный) номер ххх, производственное здание, кадастровый (или условный) номер ххх, расположенные по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх.

В соответствии ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В данном случае лица, участвующие в настоящем деле, являлись также участниками при рассмотрении указанного выше дела арбитражным судом Калининградской области, вследствие чего, обстоятельства недействительности сделок по отчуждению комплекса недвижимого имущества от ОАО ххх» к Савенко А.П. не должны доказываться вновь.

Судом также установлено, что Савенко А.П. в последующем отчудил административно-бытовое здание, административное здание, здание котельной, и производственное здание, расположенные по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх ответчику Бурову А.А. по договору купли-продажи от ххх года за ххх рублей (том ххх).

По договору купли-продажи от ххх года (том ххх) Савенко А.П. отчудил Бурову А.А. за ххх рублей здание дезопромывочной, материальный склад № х, механические мастерские, здание походной № х, цех технических фабрикатов, расположенные по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх.

Ответчице Марянян Р.М. по договору купли-продажи от ххх года Савенко отчудил здание магазина за ххх рублей (том ххх).

Ссылаясь в настоящем иске на недействительность указанных первоначальных сделок и, как следствие этого, на недействительность последующих сделок – договоров купли-продажи заключенных Савенко А.П. с Буровым А.А. и Марянян Р.М., истец просит суд истребовать из чужого незаконного владения Бурова А.А., принадлежащее ему недвижимое имущество, и от ответчицы Марянян Р.М. здание магазина.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому это имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ч. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Виндикационное требование может быть заявлено лицом, являющимся собственником спорного имущества, но фактически не владеющим им, к лицу, в фактическом владении которого находится вещь, и данное требование, заявленное к добросовестному приобретателю, подлежит удовлетворению в случае выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.

По смыслу данных законоположений, суду необходимо установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Такая правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации в №6-П от 21.04.2003 года «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан...».

Кроме того, в соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

В соответствии с п. 37 вышеуказанного совместного Постановления Пленумов, в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с п. 38 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, рассматривая довод ответчицы Марянян Р.М. о её добросовестности, суд исходит из следующего.

Ответчица Марянян Р.М. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя ххх года, основным видом деятельности является розничная торговля.

Из договора купли-продажи здания магазина от ххх года, заключенного между Савенко А.П. и Марянян Р.М. следует, что стоимость приобретенного Марянян Р.М. магазина в соответствии с указанным договором (пункты 3, 14) составляет ххх рублей.

Тогда как, рыночная стоимость этого же магазина определенная экспертом ООО «ххх «ххх» в отчете об оценке №ххх от 04.09.2012 года и составляет ххх рублей, что свидетельствует о приобретении ответчицей Марянян Р.М. магазина по рыночной цене, что в свою очередь позволяет сделать суду вывод о том, что сделка отвечает критерию возмездности(том ххх).

Рассматривая довод Марянян Р.М. о её неосведомлённости, как покупателя об отсутствии прав продавца Савенко А.П. на продажу имущества, судом учитываются в этой связи те обстоятельства, что ответчица при принятии решения о приобретении спорного магазина, предприняла все возможные меры по проверки полномочий продавца.

Из письменных пояснений Марянян Р.М. следует, что она, желая приобрести здание магазина, сделала несколько фотоснимков продаваемого объекта недвижимости, для проверки в экспертных (оценочных) учреждениях рыночной цены продаваемого магазина. По информации ООО «ххх», примерная рыночная стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости варьируется в пределах от ххх рублей до ххх рублей за 1 кв.м., в соответствии с информационным письмом №хх от 17.01.2012 года, стоимость магазина от ххх рублей до ххх рублей.

Перед заключением договора купли-продажи, Марянян Р.М. проверила принадлежность объекта права собственности продавцу Савенко А.П. путем личного обозрения свидетельства о государственной регистрации права ххх от 20.12.2012 года Савенко А.П. на продаваемый магазин, в котором отсутствовали сведения об ограничениях (обременениях) на вышеуказанный объект недвижимости, получила копию.

Также продавцом Савенко А.П. были предоставлены Марянян Р.М. согласие супруги Савенко А.П. на продажу магазина и справка МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство г. ххх» №ххх от 09.12.2011 года об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Перед заключением сделки Савенко А.П. и Марянян Р.М. обменялись копиями документов, удостоверяющих личность сторон сделки, при этом, полученные данные о паспорте, ответчица проверила на федеральном информационном ресурсе «Проверка действительности паспорта гражданина Российской Федерации, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации» на интернет-сайте который подтвердил действительность паспорта Савенко.

Кроме того, как утверждает ответчица, она проверила не предъявлены ли к продавцу Савенко А.П. какие-либо исковые требования, в том числе касающиеся продаваемого имущества по следующим информационным базам: «Государственная автоматизированная система Российской Федерации «Правосудие», «Судебное делопроизводство» (Багратионовского районного суда Калининградской области), «Слушание дел, судопроизводство» (Мирового судьи 1 судебного участка Багратионовского района Калининградской области); «Слушание дел, судопроизводство» (Мирового судьи 2 судебного участка Багратионовского района Калининградской области); «Картотека арбитражных дел», по результатам данной проверки ответчицей Марянян Р.М. не было установлено предъявленных исковых требований к Савенко.

Также, ответчица Марянян Р.М. проверила, не является ли продавец Савенко должником по исполнительным производством по информационной базе «Банк данных исполнительных производств», наличие которых также установлено не было.

Какие-либо ограничения (обременения) права, правопритязания, а также заявленные в судебном порядке права требования на том момент не были зарегистрированы и на спорный объект недвижимого имущества.

Таким образом, проверив благонадежность контрагента, а также объект сделки, Марянян Р.М., получив согласие супруга и другие необходимые документы и сведения, выразила продавцу Савенко А.П. согласие на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества.

При сдаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права, о чем свидетельствует совместная расписка Марянян Р.М. и Савенко А. П. в получении документов на государственную регистрацию от ххх года, каких-либо возражений от продавца или третьих лиц относительно продажи недвижимого имущества не поступило. Также не поступило ни замечаний, ни предостережений от специалиста-эксперта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области Поповой О.В., принимавшей документы на государственную регистрацию.

Оснований не доверять указанным пояснениям ответчицы Марянян Р.М. у суда не имеется, они логичны, последовательны и согласуются с иными письменными материалами дела.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе, и определением арбитражного суда от 20.07.2012 года, которым применена мера по сохранности имущества должника ОАО «ххх», сведения о котором были внесены в ЕГРП только ххх года, т.е. после заключения и исполнения договора купли-продажи спорного магазина.

Объявление о введении наблюдения в отношении ОАО «ххх» опубликовано в СМИ «Коммерсант» в выпуске № хх только 03.03.2012 года, после заключения и исполнения сделки по купли-продаже магазина и даже после даты подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Довод истца о том, что ответчица Марянян Р.М. должна была, проявив должную осмотрительность, проверить правомерность отчуждения и приобретения спорного имущества не только продавцом Савенко А.П., но иными лицами, владевшими магазином до него, суд признает не состоятельным.

Оценивая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчица Марянян Р.М. не знала и не должна была знать о том, что Савенко А.П. не имел право отчуждать здание магазина, предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца, вследствие чего, является добросовестным приобретателем имущества, от которого не может быть истребовано в пользу истца здание магазина. Доказательств обратного, стороной истца не представлено.

Таким образом, требование ОАО «ххх» к Марянян Р.М. об истребовании из её незаконного владения здания магазина, расположенного по адресу: Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх удовлетворению не подлежит.

Тогда как, рассматривая требование ОАО «ххх» к Бурову А.А. об истребовании из его незаконного владения недвижимого имущества, у суда отсутствуют основания полагать, что ответчик Буров А.А. является добросовестным приобретателем.

Бремя доказывания своей добросовестности лежит на самом приобретателе.

В соответствии с ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Соответственно, согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В виду признания первоначальных сделок купли-продажи недействительными у истца возникло право собственности на отчуждённое недвижимое имущества, выбытие которого произошло на основании недействительных сделок, не влекущих в силу закона иных последствий, кроме как связанных с их недействительностью.

Как указано выше, для удовлетворения иска собственника, предъявленного к приобретателям, получившим имущество от лица, которое не имело права его отчуждать, необходимо разрешить два вопроса, приобретено ли имущество возмездно и является ли приобретатель добросовестным.

Как указано выше, Буров А.А. по договорам купли-продажи от ххх года и от ххх года приобрел административно-бытовое здание, административное здание, здание котельной, и производственное здание, здание дезопромывочной, материальный склад № х, механические мастерские, здание походной № х, цех технических фабрикатов за ххх рублей.

Тогда как, из представленного суду отчета об оценке ООО «ххх», рыночная стоимость данного имущественного комплекса на дату оценки ххх года составляет ххх рублей (том ххх), что в свою очередь свидетельствует об отсутствии экономической заинтересованности продавца и как следствие, сделка не отвечает главному критерию возмездности.

Кроме того, ответчиком Буровым А.А. не представлено суду каких-либо доказательств, свидетельствующих о его добросовестности, как приобретателя недвижимого имущества, не представлено доказательство проверки правомочий продавца, надлежащего встречного представления, исполнения сделки в натуре.

Вместе с тем, о нахождении данного дела в суде ответчику Бурову А.А. стало известно с ххх года (том ххх), своим законным правом на защиту интересов в суде он не воспользовался.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требования ОАО «ххх» в лице конкурсного управляющего Попова А.В. к Бурову А.А., об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «ххх» в лице конкурсного управляющего Попова А.В. к Бурову А.А., Марянян Р.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения от Бурова А.А. в пользу ОАО «ххх» следующее имущество:

административно-бытовое здание, общей площадью 519,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, л. ххх, д. хх;

административное здание, общей площадью 448,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер хх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

здание котельной, общей площадью 207,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

производственное здание, общей площадью 3031,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

здание дезопромывочной, общей площадью 99,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

материальный склад № х, общей площадью 269,5 кв. м. кадастровый (или условный) номер ххх, расположенный по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. хххя, д. хх;

механические мастерские, общей площадью 336,1 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенные по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

здание походной № х, общей площадью 64,1 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенное по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх;

цех технических фабрикатов, общей площадью 613,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер ххх, расположенный по адресу: ххх, РФ, Калининградская область, г. ххх, ул. ххх, д. хх.

Взыскать с Бурова А.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ххх рублей.

В удовлетворении исковых требований ОАО «ххх» к Марянян Р.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 марта 2014 года.

Судья: подпись