Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-30/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделки купли-продажи доли земельного участка,

установил:

представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительной сделки купли-продажи доли земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

08.06.2021 ФИО1 была выдана доверенность на ФИО2 иФИО8 (сын ФИО2) на оформление земельного участка. Затем была предусмотрена сделка купли-продажи, на которую представители планировали ее пригласить, чтобы оплатить деньги. Однако, ФИО2 прекратила отвечать на телефонные звонки, после чего в управлении Росреестра узнала, что между ФИО1 и ФИО8 (в ее лице) и ответчиком ФИО2 04.08.2021 был заключен договор купли-продажи 1/2доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>, в связи с чем ФИО1 была отменена доверенность, выданная 08.06.2021 на ФИО2 и ФИО4 ФИО6 права собственности на объект недвижимости к ответчику (покупателю) зарегистрирован, согласно выписки из ЕГРН. Существенными условиями такого договора были: уплата ответчиком цены проданного объекта недвижимости. Но ответчик в нарушение условий договора цену объекта недвижимости не уплатил, а в договоре указал цену по своему усмотрению, заниженную ниже рыночной и кадастровой стоимости объекта.

В связи с неисполнением ответчиком - покупателем обязанности по оплате, договор подлежит расторжению, на основании ст.450 ГК РФ. 27.09.2021 ФИО1 отправила ответчику требование о расторжении договора, но ответчик не отреагировал. Соглашения о расторжении договора от 04.08.2021 между ними не достигнуто, так как ФИО2 в беседе с ФИО1 утверждает, что о деньгах вообще разговора не было и был договор о том, что ФИО1 отдаст ей земельный участок просто так (безвозмездно) за то, что она проведет межевание земельного участка. ФИО1 написала заявление в полицию с просьбой провести проверку по факту мошеннических действий ФИО2

Верховный Суд РФ (определение СК по гражданским делам ВС РФ 07.06.2011 №5-В 11-27) установил, что, если продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п.2 ст.450 ГКРФ). ВС РФ также отметил, что ст.486 ГК РФ, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи нарушением покупателем обязанности по оплате.

Просила суд:расторгнуть договор купли-продажи от 04.08.2021, заключенный между ФИО1 в лице ФИО4 и ФИО2, 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенным по адресу: <данные изъяты>, в связи с неисполнением ФИО2 обязанности по оплате; исключить из сведений ЕГРН записи о правах ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>; восстановить в сведениях ЕГРН запись о правахФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>, существовавшиедо 04.08.2021.

Определением суда от 15.12.2021 к участию в делев качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель истца по доверенности ФИО3 изменила исковые требования, в которых указала, что ответчик ФИО2 считает, что она заключила с истцом ФИО1 договор об оказании услуг и за это она покупает у ФИО1 земельные доли. В соответствии со ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Доказательствами недействительности (притворности) вышеуказанных сделок являются: 1) ФИО2 нарушила преимущественные права Правительства Тульской области на покупку земельных долей. Для этого ФИО2 вначале купила 1/2 долю земельного участка, а потом планировала купить оставшуюся часть (если бы ФИО1 не отменила бы доверенность). В этом случае обе эти сделки прикрывают единый договор купли-продажи (п.88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25). Кроме того, стороны (ответчик ФИО2) прикрыла сделку другого вида, и с другими условиями (п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25).

В связи с чем просит суд: признать договор купли-продажи от 04.08.2021, заключенный между ФИО1 в лице ФИО4 и ФИО2, 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты> недействительной сделкой (по признаку притворности); применить последствия недействительности сделки, путем восстановления в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним существующие сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> до заключения договора купли-продажи от 04.08.2021, заключенного между ФИО1, в лице ФИО4, и ФИО2

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании измененный иск поддержали по изложенным в нем основаниям. При этом, истец ФИО1 подтвердила о состоявшейся договоренности с ФИО2, которая является главой крестьянско-фермерского хозяйства, по поводу межевания земельного участка общей площадью 218700 кв.м. за счет личных денежных средств ФИО2, в связи с чем 08.06.2021 она выдала доверенность на ее имя и ее сына ФИО4, для дальнейшего оформления сделки купли-продажи доли указанного земельного участка. При этом рассчитывала, что ФИО2 также будет ей выдавать зерно, но когда она ничего не получила и ФИО2 переставала отвечать на ее звонки, и узнав о совершенной сделке купли-продажи 1/2 доли указанного земельного участка, приняла решение об отмене доверенности и указанной сделки, поскольку ей стало известно о реальной стоимости доли земельного участка.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании измененные исковые требования не признала и указала, что, действительно, была достигнута устная договоренность с ФИО1 об оформлении земельного участка площадью 218700 кв.м., путем проведения межевания за счет собственных денежных средств, которые составили 20000 рублей, с последующим оформлением сделки купли-продажи 1/2 доли указанного земельного участка, в связи с чем ФИО1 была выдана доверенность на ее имя и ее сына ФИО8 Указанная сумма была включена в стоимость земельной доли и указана в договоре купли-продажи от 04.08.2021.

Представители ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 и ФИО7 в судебном заседании измененные исковые требования не признали и указали, что, по смыслу норм статьи 182 ГК РФ, совершение сделки по распоряжению своим имуществом, собственник может и вправе осуществить через своего представителя, полномочия которого оформлены доверенностью. Истец ФИО1 при подписании доверенности на ФИО4 (сына ФИО2) полностью отдавала отчет своим действиям, а поэтому не могла не знать и не понимать их содержания, а также значения и последствий выдачи ему такой доверенности, поскольку она была нотариально удостоверена. Расходы по оформлению прав на вышеуказанную земельную долю земельного участка производились ФИО2 за счет собственных средств, которые были включены в стоимость земельной доли по договору купли-продажи от 04.08.2021. 04.08.2021 ФИО8, действуя от имени ФИО1 по доверенности, заключил с ФИО2 договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купила в собственность 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок. Вышеуказанные 1/2 доли в праве собственности на земельный участок приобретены за счет стоимости услуг и расходов, в том числе на проведение кадастровых работ, по оформлению всего земельного участка - получение справок, выписок, оплата государственной пошлины за удостоверение доверенности, за совершение регистрационных действий. 11.08.2021 Управлением Росреестра по Тульской области после проведения правовой экспертизы пакета документов, представленных на регистрацию права, зарегистрирован переход права собственности 1/2 доли общедолевой собственности на земельный участок к ФИО2

В обоснование своих заявленных исковых требований истец ссылается на то, что при заключении вышеуказанной сделки были нарушены положения императивных норм закона о праве преимущественной покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения Правительством Тульской области в лице Министерства земельных и имущественных отношений Тульской области. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Согласно ч.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Из разъяснений, содержащихся в п.78 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» следует, что, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу данной нормы под заинтересованностью лица понимается лишь тот интерес, который в рамках закона влечет для него возникновение, изменение или прекращение каких-либо прав или обязанностей в отношении предмета сделки. В возникших отношениях по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения таковым лицом является субъект Российской Федерации в лице его органа Министерства земельных и имущественных отношений Тульской области, поскольку, в силу ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», он имел право на преимущественную покупку данного земельного участка. ФИО1 не может быть отнесена к числу таковых лиц, поскольку она, как участник сделки, вправе оспорить ее по иным основаниям, предусмотренным законом для сторон договора, но не в порядке взаимосвязи п.4 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.166 ГК РФ.

ФИО1, предъявляя иск о применении последствий недействительной сделки по основанию допущенного ей самой нарушения права преимущественной покупки долей в спорном земельном участке (о чем указано в иске), в нарушение ст.3 ГК РФ, фактически не имеет юридически значимого интереса. Истец не относится к числу лиц, имеющих право заявлять требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что отсутствие уведомления компетентного органа субъекта РФ о предполагаемой сделке каким-либо образом права истца, как стороны по сделке, не нарушает. Процедура, предусмотренная ст.8 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не позволяет применить к сторонам сделки правила о двусторонней реституции, в данном случае законом предусмотрен иной способ защиты права, а именно - перевод прав покупателя на Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области. Однако, и этот способ не применим, поскольку продана лишь доля в праве на земельный участок, а доводы истца о намерении ФИО2 приобрести вторую долю в дальнейшем для обхода императивного запрета является голословным, предположительным и не влияет на предмет настоящего спора. Таким образом, следует вывод о злоупотреблении истцом своими процессуальными правами в целях нарушения прав ответчика - законного владельца и добросовестного приобретателя, а также извлечения прибыли после последующей перепродажи имущества новым покупателям по более высокой цене уже надлежащим образом оформленный и зарегистрированный земельный участок или долю в праве на земельный участок, что подтверждается копией предварительного договора купли-продажи, в котором указано, что ФИО1 уже получила 150000 руб. за продажу спорного земельного участка с ООО «Новопетровское», приходным ордером. На основании изложенного, просят отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Третье лицо ФИО4, представители третьих лиц - Управления Росреестра по тульской области, Министерства имущественных и земельных отношений по Тульской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены судом надлежащим образом

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору купли-продажи земельного участка, заключенного 04.08.2021 между ФИО8, действующим, как представитель от имени ФИО1, на основании доверенности от 08.06.2021, и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Продавец продал, а Покупатель купил в общую долевую собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий на праве собственности ФИО1, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 218000 кв.м., предназначенный для сельскохозяйственного производства, находящийся на землях сельскохозяйственного назначения,по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.3 указанного Договора, стороны договора оценивают проданное имущество в 20000 рублей за каждую долю вышеуказанного земельного участка. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество до дня подписания настоящего договора. Настоящий договор является передаточным актом. (п.8 Договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.10.2021, право собственности на вышеуказанный земельный участок по сделке зарегистрировано за ФИО2, о чем внесена запись о государственной регистрации <данные изъяты> от 11.08.2021.

По утверждению истца были нарушены существенные условия договора купли-продажи земельного участка, денежная сумма за приобретенную 1/2 долю земельного участка ей не была выплачена, в связи с чем 24.08.2021 отменила доверенность, выданную 08.06.2021 на имя ФИО2 и ФИО4, и 27.09.2021 обратилась к ФИО2 с досудебной претензией.

В ходе судебного разбирательства по делу, судом было установлено о достигнутой договоренности между ФИО1 и ФИО2 об оказании помощи в проведении межевания указанного земельного участка за счет собственных денежных средств ФИО2 с дальнейшим выкупом 1/2 доли земельного участка. Стоимость услуг по межеванию земельного участка составила 20000 рублей, что подтверждается договором <данные изъяты>, заключенным 30.06.2021 между ФИО2 и ООО «ЗКП «Геоземкадастр», а также квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от 07.07.2021.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1, при подписании доверенности на ФИО4, отдавала отчет своим действиям, а поэтому не могла не знать и не понимать их содержания, а также значения и последствий выдачи такой доверенности, поскольку доверенность была нотариально удостоверена. Расходы по оформлению прав на вышеуказанную земельную долю земельного участка производились ФИО2 за счет собственных средств, которые были включены в стоимость земельной доли по договору купли-продажи от 04.08.2021.

В силу положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В соответствии с разъяснениям, содержащимися в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Вопреки доводам истца, суд приходит к выводу о том, что сторонами договора купли-продажи, действующими каждый в своем интересе, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, которые обе стороны устроили, договор был исполнен, прошел правовую экспертизу, переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке, в оспариваемом договоре отсутствуют какие-либо ссылки на наличие иных условий не характерных для договора купли-продажи, истец, на которого возложено соответствующее бремя доказывания, не представил доказательств, что действительная воля обоих сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Помимо этого, в возникших правоотношениях по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, в силу ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», право на преимущественную покупку данного земельного участка, является субъект Российской Федерации в лице его органа Министерства земельных и имущественных отношений Тульской области.

Процедура, предусмотренная ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не позволяет применить к сторонам сделки правила о двусторонней реституции, в данном случае законом предусмотрен иной способ защиты права, а именно - перевод прав покупателя на Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области. Однако, и этот способ не применим, поскольку продана лишь доля в праве на земельный участок.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделки купли-продажи доли земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.02.2022.

Председательствующий