Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чайковский исковое заявление ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Страж», публичному акционерному обществу «БыстроБанк», Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю о признании недействительными публичных торгов и применении последствий их недействительности, об оспаривании постановлений и действий судебных приставов-исполнителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2ДД.ММ.ГГГГ обратились в Чайковский городской суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Страж», указывая, что ответчик является организатором торгов по продаже принадлежащего истцам недвижимого имущества, проведенных в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Чайковский УФССП РФ по ПК о передаче арестованного имущества на торги. Предметом торгов выступало заложенное истцами по договору ипотеки с ПАО «БыстроБанк» имущество - земельный участок и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Индивидуальные характеристики последнего, как объекта, переданного на публичные торги, в части этажности и общей площади существенно отличались от фактических характеристик, воспроизведенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Данное обстоятельство было обусловлено тем, что после принятия судебного постановления об обращении взыскания на заложенное имущество, истцы в ДД.ММ.ГГГГ инициировали подготовку технической документации и внесение в ГКН сведений о фактических параметрах реконструированного жилого дома. Однако зарегистрировать свое право собственности на измененный объект истцы не смогли по причине установленного судебным приставом запрета на совершение любых регистрационных действий. Первичные и вторичные публичные торги, организованные ООО «Страж», были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Истцы полагают, что отсутствие заявок как раз таки и было обусловлено расхождением сведений о характеристиках реализуемого имущества, отраженных в аукционной документации, с теми сведениями, которые являлись актуальными и были воспроизведены в ГКН. По результатам торгов все нереализованное имущество по предложению пристава взыскатель – ПАО «БыстроБанк» оставил за собой с зачетом его стоимости, сниженной на дисконт в 25% - 3 525 000 рублей, в счет задолженности по исполнительному производству. Истцы заявляют, что действительная рыночная стоимость имущества, в последующем зарегистрированного на праве собственности за взыскателем ПАО «БыстроБанк» составляла на дату проведения торгов согласно заключения оценщика 12 494 000 рублей. В порядке судебной защиты нарушенных прав участников гражданского оборота и сторон исполнительного производства, соистцы, с учетом заявленных уточнений и дополнений, просят: признать недействительными результаты проведенных ООО «Страж» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ торгов по продаже принадлежащего им имущества; признать недействительными постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ – о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%, от ДД.ММ.ГГГГ – о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, а также акт от ДД.ММ.ГГГГ передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга; признать недействительными зарегистрированные права собственности ПАО «БыстроБанк» на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и исключить соответствующие записи из Единого государственного реестра прав.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Истец ФИО1 на доводах и требованиях, изложенных в иске, настаивал.

Представитель ответчика - ООО «Страж» в судебное заседание не явился, руководитель общества обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие. В ранее представленных суду письменных возражениях данный ответчик указал на несогласие с иском в связи с тем, что предметом торгов выступало именно то имущество, которое в установленном порядке на праве собственности было зарегистрировано за ФИО1, ФИО2 и на которое было обращено взыскание в соответствии с судебным постановлением.

Ответчик ПАО «БыстроБанк» судом извещен надлежащим образом, в ответ на судебное извещение представителем ФИО4 суду направлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором заявлено о несостоятельности иска. Конкретных доводов в обоснование занятой позиции не приведено.

Представитель участвующего в дела в статусе ответчика Управления ФССП России по ПК, извещенного надлежащим образом, не явился, о причинах неявки не сообщил. В ранее представленном суду письменном отзыве данного ответчика приведены доводы за несогласие с иском по следующим мотивам: оспариваемые постановления и действия судебных приставов-исполнителей требованиям закона соответствуют, истец пропустил установленный ч. 3 ст. 226 КАС РФ срок оспаривания решений и постановлений приставов.

Судебный пристав-исполнитель ФИО3 заявила о несогласии с иском, подтвердила, что на момент передачи спорного имущества на публичные торги ей из материалов исполнительного производства было известно, что жилой дом соистцов имел иные характеристики, воспроизведенные в ГКН, нежели чем указанные в исполнительном листе. Однако она полагает, что данное обстоятельство не имело значения, поскольку определение суда, во исполнение которого был выдан исполнительный лист, не отменялось и не изменялось. По месту нахождения спорного имущества она не выходила ни разу.

Оценив содержание заявленных сторонами доводов, исследовав представленные доказательства и материалы исполнительного производства №, суд удовлетворяет иск ФИО1, ФИО2

Из пояснений участвующих в деле лиц и в результате исследования представленных доказательств судом установлены следующие обстоятельства развития спорных взаимоотношений сторон:

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения гражданского дела по иску ОАО «БыстроБанк» (далее - Банк) о взыскании с ФИО1, ФИО2 суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ФИО1 и ФИО2 обязались погасить сумму задолженности в определенный срок и закрепили за Банком право в случае неисполнения принятых обязательств обратить взыскание на предмет ипотеки - земельный участок и жилой дом расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 и ФИО2 условий обозначенного мирового соглашения, Банк обратился в суд за выдачей исполнительного документа. ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> для целей принудительного исполнения определения от ДД.ММ.ГГГГ был выдан исполнительный лист за №, с предметом исполнения: взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Банка сумму задолженности в размере 3 580 544 рубля; обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий ответчикам:

- земельный участок для ИЖС (назначение: земли поселений; площадь: 1350 кв.м., кад. №, находящийся по адресу: <адрес>; первоначальная продажная стоимость, согласованная сторонами, 225 500 рублей. Способ продажи – с публичных торгов;

- одноэтажный блочно-панельный жилой дом, общей площадью 97, 5 кв.м., в том числе жилая 46, 6 кв.м., с подвалом площадью 129, 3 кв.м., с пристроями площадью 22, 2 кв.м. (Лит А, а, а1), кад. №, условный номер объекта: №, находящийся по адресу <адрес>. Первоначальная продажная стоимость имущества 4 474 500 рублей. Способ продажи – с публичных торгов.

Указанный исполнительный лист был предъявлен Банком в ОСП по г. Чайковский УФССП РФ по Пермскому краю, где ДД.ММ.ГГГГ в отношении должников ФИО1, ФИО2 были возбуждены исполнительные производства, объединенные в последующем в сводное исполнительное производство за №

В порядке совершения исполнительных действий по исполнительному производству постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ был объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении указанного в исполнительном листе недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом- исполнителем был составлен акт о наложении ареста на указанное в исполнительном листе недвижимое имущество, последнее передано на ответственное хранение должнику ФИО1

ДД.ММ.ГГГГФИО1, ФИО2 обратились в Чайковский городской суд и в ОСП по г. Чайковский УФССП РФ по ПК с заявлениями о приостановлении исполнительного производства № для целей документального оформления и регистрации в установленном порядке строительных улучшений, произведенных в отношении заложенного недвижимого имущества – жилого дома.

Определением Чайковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО1, ФИО2 было удовлетворено, соответствующие исполнительные производства приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО1, ФИО2 обратились в Чайковский отдел ФКП Росреестра по ПК с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости на основании приложенного Технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Чайковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заявления ФИО1, ФИО2 возбужденные в отношении них исполнительные производства были приостановлены еще до ДД.ММ.ГГГГ по мотивам длительности процедуры государственного кадастрового учета изменений.

ДД.ММ.ГГГГ в ГКН была внесена запись за № об объекте недвижимого имущества - жилом доме с количеством этажей 3, площадью 313, 9 кв.м., с кад. №, расположенном по адресу: <адрес>. В кадастровой выписке (л.д. 18) указано, что в общую этажность здания включен мансардный этаж. Общая площадь здания увеличилась за счет жилого пристроя и мансардного этажа. Данная запись была внесена по результатам рассмотрения заявления ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о государственном кадастровом учете изменений.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 и ФИО2 обратились в ОСП по г. Чайковский УФССП РФ по ПК с заявлением о снятии наложенного постановлением от ДД.ММ.ГГГГ запрета на совершение регистрационных действий, указав, в обоснование, что существующий запрет препятствует государственной регистрации их права собственности на жилой дом с измененными характеристиками, воспроизведенными в ГКН.

Письмом пристава от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2 было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя в Территориальное управление Росимущества по ПК на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, было передано арестованное в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ имущество: земельный участок с кад. №, и одноэтажный блочно-панельный жилой дом, общей площадью 97, 5 кв.м., с кад. №, находящиеся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО3 было вынесено аналогичное постановление, одновременно направлена заявка на проведение торгов.

ДД.ММ.ГГГГ должник ФИО1 обратился в ОСП по г. Чайковский УФССП РФ по ПК с заявлением об отмене постановления от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что До настоящего времени правоустанавливающие документы на объект недвижимости не приведены в соответствие со сведениями в ГКН. Постановлением пристава от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ходатайства ФИО1 было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ судебному приставу-исполнителю ФИО3 поступило обращение государственного регистратора ФИО5, содержащее просьбу предоставить информацию об актуальности установленных постановлениями приставов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ запретов на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома с кад. №. В заявлении государственный регистратор указал, что испрашиваемые сведения необходимы для разрешения заявления ФИО1, ФИО2 о внесении изменений в запись ЕГРП на жилой дом, общей площадью 97, 5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ пристав ФИО3 сообщила, что все запреты являются действующими.

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в ПК направило в ООО «Страж» поручение за №257т о принятии заложенного имущества и осуществлении реализации на торгах одноэтажного блочно-панельного жилого дома, общей площадью 97, 5 кв.м. и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО3 и представителем ООО «Страж» был подписан акт передачи указанного арестованного имущества на торги.

Согласно протокола заседания сформированной ООО «Страж» комиссии назначенные на ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже арестованного у должника ФИО1 имущества - одноэтажного блочно-панельного жилого дома, общей площадью 97, 5 кв.м. и земельного участка были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в аукционе (л.д. 10-11). ДД.ММ.ГГГГ ООО «Страж» направило приставу ФИО3 уведомление о данном факте. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества, переданного на реализацию, была снижена на 15% - с 4 700 000 рублей до 3 995 000 рублей.

Назначенные на ДД.ММ.ГГГГ вторичные торги по продаже арестованного у должника ФИО1 имущества - одноэтажного блочно-панельного жилого дома, общей площадью 97, 5 кв.м. и земельного участка по общей цене 3 995 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ были также признаны несостоявшимися, по этой же причине - отсутствие заявок на участие в аукционе (протокол заседания комиссии ООО «Страж» на л.д. 14-15). В этот же день между судебным приставом-исполнителем ФИО3 и представителем ООО «Страж» был подписан акт возврата арестованного имущества, переданного на реализацию, путем проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО3 вручила представителю взыскателя – ПАО «БыстроБанк» предложение оставить за собой нереализованное в принудительном порядке имущество должника - одноэтажный блочно-панельный жилой дом, общей площадью 97, 5 кв.м. и земельный участок по цене на 25% ниже его начальной продажной стоимости - на общую сумму 3 525 000 рублей. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ Банк подтвердил свое согласие с предложением пристава.

ДД.ММ.ГГГГ пристав ФИО3 вынесла постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника - одноэтажного блочно-панельного жилого дома, общей площадью 97, 5 кв.м., с кад. № и земельного участка с кад. № взыскателю по общей стоимости 3 525 000 рублей. Одновременно был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ передачи нереализованного имущества должника взыскателю.

Постановлениями пристава от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ранее установленные запреты на совершение регистрационных действий с имуществом должников ФИО1 и ФИО2 были отменены. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Пермскому краю на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности ПАО «БыстроБанк» на:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 1350 кв.м., кад. №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (запись в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за №);

- жилой дом, назначение: жилое, площадь 313, 9 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, кад. №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (запись в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за №).

Исходя из ст. ст. 11, 12, 13 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) судебной защите подлежит только нарушенное, либо оспариваемое право.

С учетом положений ст. 12 ГК РФ под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем выбранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру нарушенного права, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Статьей 12 ГК РФ восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также признание недействительным акта государственного органа, закреплены в качестве самостоятельных способов защиты нарушенных прав.

По мнению суда, доводы соистцов о состоявшемся факте нарушения их прав и о наличии оснований для принятия мер их судебной защиты подлежат оценке с учетом следующих положений действующего законодательства:

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

К объектам гражданских прав относятся, в том числе, вещи (п. 1 ст. 128 ГК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В силу п. 6 ст. 6 этого же Федерального закона ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

В силу п.п. 1, 2 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом… Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).

Системное толкование приведенных положений Закона об ипотеке, п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" приводят суд к выводам, что в случае, когда находящийся в залоге объект недвижимого имущества, обладающий признаками индивидуально-определенной вещи, в связи с реконструкцией трансформировался в объект недвижимого имущества, имеющий иные индивидуально-определенные характеристики, ипотека такого объекта не прекращается, а, напротив, распространяет свое действие на все произведенные в результате реконструкции неотделимые улучшения.

Согласно п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений (ч. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Согласно п. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Системное толкование приведенных положений гражданского законодательства приводит суд к выводам, что предметом публичных торгов может выступать реальное и наличное недвижимое имущество, обладающее конкретными индивидуальными характеристиками, воспроизведенными в государственном кадастре недвижимости. Соблюдение этого условия является необходимым для целей заключения и исполнения в последующем с лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судом с необходимой достоверностью установлено, что указанное требование закона, судебными приставами-исполнителями ОСП по г. Чайковский УФССП РФ в рамках принятия мер к обращению взыскания на заложенное имущество должников было проигнорировано. Из материалов исполнительного производства очевидно явствует, что на момент принятия решения о передаче арестованного имущества на торги, уполномоченные должностные лица ОСП по г. Чайковский располагали информацией о том, что указанное в исполнительном документе имущество - одноэтажный блочно-панельный жилой дом, общей площадью 97, 5 кв.м., в том числе жилой 46, 6 кв.м., с подвалом площадью 129, 3 кв.м., с пристроями площадью 22, 2 кв.м. (Лит А, а, а1), кад. №, более не существует, и сведения из ГКН о нем, как об индивидуально-определенной вещи, исключены, в связи с его реконструкцией в трехэтажный жилой дом, площадью 313, 9 кв.м., с кад. №, сведения о котором в ГКН внесены с ДД.ММ.ГГГГ и носят актуальный характер по настоящее время. Несмотря на это, на торги было передано фактически не существующее, «виртуальное» имущество. Разумно предположить, что добросовестное лицо, проявляющее интерес к приобретению на торгах недвижимого имущества, в обязательном порядке предварительно примет меры к его натурному осмотру и убедится в легальности существования такого объекта посредством получения общедоступной информации из ГКН. Соответственно, состоятельными суд расценивает доводы соистцов о том, что допущенные нарушения могли предопределить отсутствие заявок от участников торгов, поскольку их предметом выступало фактически несуществующее имущество.

В то же время, доводы пристава ФИО3, представителя ООО «Страж» о том, что торги были проведены и организованы в соответствии с содержанием исполнительного листа и фактически зарегистрированного на день их проведения права совместной собственности соистцов на объект недвижимости, суд отвергает. Реализация положений, закрепленных ч.ч. 1, 3 ст. 35 Конституции РФ, а равно одного из основных принципов исполнительного производства – принципа соблюдения баланса интересов должника и взыскателя требовала от судебного пристава-исполнителя принятия действенных мер к регистрации за соистцами права собственности на фактически существующий объект недвижимости, и установлению его объективной стоимости в целях последующей реализации на публичных торгах.

Основываясь на изложенном, суд соглашается с доводами соистцов о том, что допущенное при подготовке и организации публичных торгов нарушение закона повлекло за собой существенное нарушение их прав. Кредитный договор, во исполнение обязательств по которому было заложено недвижимое имущество соистцов, предполагал целевое использование займа – на ремонт одноэтажного блочно-панельного жилого дома, общей площадью 97, 5 кв.м. Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что заемные денежные средства были использованы по назначению, соистцами заложенный одноэтажный жилой дом был реконструирован в трехэтажный, его общая площадь была увеличена более чем в три раза, легальность произведенной реконструкции была подтверждена уполномоченным государственным органом при постановке реконструированного объекта на государственный кадастровый учет. В связи, в том числе, с реконструкцией значительно увеличилась также и стоимость данного объект недвижимости – из содержания представленного суду соистцами заключения оценочной организации (л.д. 63) следует, что на дату государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к Банку стоимость реконструированного дома составляла 11 157 000 рублей. Данная оценка ответчиками не оспорена.

В то же время, Банку жилой дом был передан по стоимости 3 335 875 рублей. Суд соглашается с доводами истца ФИО1, что разница между указанными суммами фактически представляет из себя убытки, возникшие по вине приставов ОСП по г. Чайковский УФССП РФ, не принявших мер к регистрации за соистцами права собственности на реконструированный объект недвижимости, сведения о котором были внесены в ГКН, и организации торгов в установленном порядке в отношении фактически существующего, а не «виртуального» имущества.

Предложенный соистцами способ защиты нарушенных прав предусмотрен законом, в полной мере адекватен степени их нарушения, и, по мнению суда, приведет к реальному их восстановлению.

Так, согласно п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признание торгов несостоявшимися не препятствует признанию их в судебном порядке недействительными, поскольку они влекут за собой юридически значимое последствие – переход права собственности на предмет торгов от должника к взыскателю на основании акта уполномоченного должностного лица государственного органа. Разрешая заявленные требования о признании недействительными торгов в целом, а не в отношении исключительно жилого дома, суд учитывает закрепленный в земельном и гражданском законодательстве основополагающий принцип – принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В результате признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности посредством признания недействительным акта от ДД.ММ.ГГГГ, послужившего основанием для государственной регистрации права собственности Банка, а также путем исключения из ЕГРП записей о праве собственности Банка на жилой дом и земельный участок, стороны исполнительного производства будут возвращены в первоначальное положение, что в свою очередь, создаст условия для совершения судебным приставом-исполнителем комплекса действий, необходимых в анализируемой ситуации для соблюдения баланса интересов должников и взыскателя.

Оснований для признания силой судебного решения недействительными постановлений судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию, о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, суд не усматривает, поскольку нарушенные права соистцов будут восстановлены в результате удовлетворения иных заявленных ими требований. Доводы ответчика Управления ФССП РФ по ПК о пропуске соистцами срока давности оспаривания действий и решений судебного пристава суд отклоняет, поскольку данное обстоятельство исходя из содержания фактических и правовых оснований, предмета заявленного иска, процессуального порядка, в котором он был рассмотрен, не имеет правого значения. Соистцы были обязаны соблюсти годичный срок обращения с иском в суд (ч. 1 ст. 449 ГК РФ). Объективно установлено, что с требованием о признании недействительными торгов ФИО2 и ФИО1 обратились в установленные сроки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительными торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ обществом с ограниченной ответственностью «Страж», по продаже одноэтажного блочно-панельного дома, общей площадью 97, 5 кв. м. с подвалом 129, 3 кв.м., с пристроями площадью 22,2 кв.м. (лит. А, а, а1) и земельного участка, назначение земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1350 кв.м., кад. №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать недействительными вторичные торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ обществом с ограниченной ответственностью «Страж», по продаже одноэтажного блочно-панельного дома, общей площадью 97, 5 кв. м. с подвалом 129, 3 кв.м., с пристроями площадью 22,2 кв.м. (лит. А, а, а1) и земельного участка, назначение земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1350 кв.м., кад. №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать недействительным акт от ДД.ММ.ГГГГ передачи нереализованного имущества - одноэтажного блочно-панельного дома, общей площадью 97, 5 кв. м. с подвалом 129, 3 кв.м., с пристроями площадью 22,2 кв.м. (лит. А, а, а1) и земельного участка, назначение земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1350 кв.м., кад. №, расположенные по адресу: <адрес>, должника взыскателю - публичному акционерному обществу «БыстроБанк» в счет погашения долга.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за № о государственной регистрации за публичным акционерным обществом «БыстроБанк» права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 1350 кв.м., кад. №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за № о государственной регистрации за публичным акционерным обществом «БыстроБанк» права собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадь 313, 9 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, кад. №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: