Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 и ее несовершеннолетним детям ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: и возврате по ? доле в праве собственности на жилой дом и земельный участок ФИО1 и ФИО2 Заявленные требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 19 августа 2010г. ФИО1 и ФИО2 продали по ? доле, а ФИО3 и ее несовершеннолетние дети приобрели по 1/6 доле в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: . Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Алтай 28.09.2010г. Право собственности перешло к покупателям, о чем свидетельствует штамп на договоре. Однако, оплата стоимости по договору не произошла в установленный срок до 1 декабря 2010г. и по настоящее время. ФИО3 отказалась от оплаты цены договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку ее не устраивали санитарное и техническое состояние дома. 22.12.2010г. между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора, однако, государственный регистратор отказал в регистрации договора, со ссылкой на п.1 ст. 408 ГК РФ, указав, что в таких случаях они уже не могут быть изменены. Ответчиком не получено согласие органа опеки и попечительства на совершение данной сделки. Таким образом, несмотря на то, что достигнуто соглашение, ввиду отсутствия согласия органа опеки и попечительства, невозможно расторгнуть договор во внесудебном порядке.

В судебное заседание истцы не явились, направив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО6, действующая на основании доверенностей, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, исковые требования не признала, указывая, что соглашение о расторжении договора было подписано ею под давлением истцов, приобретенное жилье является единственным жилым помещением для нее и ее несовершеннолетних детей, в котором она проживает.

Представитель третьего лица МУ «Управление образования г. Горно-Алтайска» ФИО7 и представитель администрации Муниципального образования «город Горно-Алтайск»ФИО8, действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения требований истов, указывая, что при удовлетворении требований истцов будут нарушены права несовершеннолетних детей.

Представитель третьего лица – ГУ «Управление Пенсионного фонда РФ в г. Горно-Алтайска» ФИО9, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истов, мотивируя свои возражения тем, что ФИО3 получила средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, путем погашения основного долга по займу на приобретение жилья по адресу: . В силу закона средства материнского капитала могут быть использованы на исполнение обязательств, связанных с улучшением жилищных условий, возникших на основании любых не противоречащих закону сделок. Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу не противоречит закону, поэтому отсутствуют основания считать ее недействительной. Закон от 29.12.2006г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.

Суд, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 19 августа 2010г. был заключен договор купли-продажи между ФИО2, ФИО1 (продавцы) и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГг.р., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГг.р., (покупатели), по условиям которого покупателями приобретены по 1/6 доле в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: . Договор прошел государственную регистрацию 28 сентября 2010г.

Из п. 3 указанного договора следует, что общая стоимость жилого дома и земельного участка составляет 332400 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 331400 рублей, а земельный участок оценивается в 1000 рублей. Стоимость жилого дома и земельного участка покупатели обязуются уплатить в срок до 1 декабря 2010г. после государственной регистрации данного договора.

Согласно условиям договора, договор имеет силу акта приема приема-передачи в общую собственность жилого дома и земельного участка. Покупатели приобретают право общей долевой собственности на указанный жилой дом и земельный участок, после государственной регистрации права собственности, которая производится одновременно с государственной регистрацией договора вне зависимости от времени оплаты покупателями стоимости жилого дома и земельного участка.

22 декабря 2010 года ФИО2, ФИО1 и ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей заключили письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи долей в праве на жилой дом и земельный участок по адресу: , мотивированное тем, что оплата стоимости договора в сумме 332400 рублей, в том числе 331400 рублей за жилой дом, 1000 рублей за земельный участок, которая предусмотрена п.3 договора, покупателями продавцам не произведена в установленный срок до 1 декабря 2010г. и по настоящее время. Покупатели отказываются от оплаты стоимости, поскольку их не устраивает санитарное и техническое состояние дома.

29.01.2011г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора, в связи с тем, что в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение договора прекращает обязательства. То есть если по договору купли-продажи обязательства сторон исполнены в полном объеме, такие обязательства считаются прекращенными и уже не могут быть изменены. Соответственно, дополнительное соглашение к исполненному договору не является действительным, следовательно, зарегистрировано быть не может. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, государственная регистрация соглашения о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок с рассрочкой платежа от 19.08.2010г. путем внесения записей в ЕГРП не представляется возможным.

Учитывая пояснения ответчика о несогласии расторгать договор, суд не может признать установленным достижение между сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи долей в жилом доме и на земельный участок.

В судебном заседании установлено, что доли в праве на жилой дом и земельный участок приобретены путем реализации средств материнского (семейного) капитала ФИО3 за рождение детей ФИО4 и ФИО5 Основанием для вынесения ГУ «Управление Пенсионного фонда РФ в г. Горно-Алтайске» решения об удовлетворении заявления о распоряжения средствами материнского (семейного) капитала явился договор № 17 от 6 октября 2010г., заключенный между ООО «Центр недвижимости» и ФИО3 о предоставлении займа ФИО3 в сумме 333200 рублей на приобретение жилого дома по адресу: .

Таким образом, доли в праве на жилой дом и земельный участок были приобретены путем распоряжения ФИО3 средствами материнского (семейного) капитала, зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО3 и ее несовершеннолетними детьми согласно положениям п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

В судебном заседании из пояснений ответчицы и представителя органа опеки и попечительства ФИО7 установлено, что ФИО3 со своими несовершеннолетними детьми проживают в жилом доме по адресу: , то есть владеют и пользуются частью указанного жилого дома и земельным участком, фактически переход права произошел.

Согласно ч.4. ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу ч. 3. ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В договоре купли-продажи от 19.08.2010г. основания для расторжения договора купли-продажи не предусмотрены. В Гражданском кодексе РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены.

Кроме того, ФИО3 и ее детьми доли в праве на жилой дом и земельный участок по адресу: , были приобретены за счет средств материнского (семейного) капитала, для улучшения жилищных условий их семьи, согласно целям закона от 29.12.2006г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», при расторжении договора купли-продажи будут нарушены права несовершеннолетних детей ФИО11 и ФИО12

Таким образом, суд считает, что отсутствуют предусмотренные законом или договором основания для расторжения договора купли-продажи долей в праве на собственности на жилой дом и земельный участок от 19.08.2010г. и возращения ответчиками по ? доли в праве долевой собственности на жилой дом и земельный участок истцам, в удовлетворении иска необходимо отказать.

Поскольку требования истцов не полежат удовлетворению, заявление представителя истцов о возмещении судебных расходов истцов на оплату услуг представителя так же не подлежит удовлетворению в соответствии со ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи от 19 августа 2010 года долей жилого дома общей площадью 35,9 кв.м, жилой площадью 29,6 кв.м с № и долей земельного участка из земель населенных пунктов площадью 733 кв.м с кадастровым , находящихся по адресу : <...> и возврате по ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в течении 10 дней со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2011 года

Федеральный судья Т.Е. Беспалова