Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Приморского районного суда Архангельской области в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении реестровой записи в Едином государственном реестре недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении реестровой записи в Едином государственном реестре недвижимости. В обоснование заявленных требований указала, что 06 августа 2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Во время эксплуатации участка при проведении исследования грунта выявились существенные недостатки: высокий уровень грунтовых вод, из-за чего невозможно строительство дома и имеются сложности при выращивании сельскохозяйственных культур; забор на участке расположен с нарушением требований закона, из-за чего возник конфликт с соседями. Таким образом, земельный участок имел недостатки, которые образовались до передачи истцу. 20 августа 2020 года истец направила ФИО2 претензию с требованием о расторжении договора и возврата уплаченных денежных средств. Ответчик недостатки не оспаривал. 25 августа 2020 года стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от 06 августа 2020 года, в тот же день истец передал земельный участок ответчику, ответчик возвратил истцу уплаченную по договору сумму в полном объеме. Согласно сообщению Росреестра указанное соглашение не является документом, который может служить основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Необходимым документом для осуществления государственной регистрации, в данном случае, может являться только решение суда. На основании статей 454, 469, 475 Гражданского кодекса РФ просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, между ФИО1 и ФИО2 Прекратить реестровую запись № от 18 августа 2020 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил письменное заявление, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Указал о признании иска.

Третье лицо – Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу представителя в судебное заседание не направило. Из отзыва представителя третьего лица ФИО3 следует, что на спорный земельный участок в ЕГРН 18 августа 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО1 Одним из требований истца является требование о прекращении в ЕГРН регистрационной записи о правах на земельный участок, которое фактически заявлено к органу регистрации прав, который является третьим лицом, что не допустимо. Права и законные интересы истца Управление Росреестра не нарушало. Требование о прекращении записи в ЕГРН заявлено к Управлению необоснованно, в связи с чем орган регистрации прав просит суд отказать в его удовлетворении. Дополнительно сообщает, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу будет являться самостоятельным основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя (истца) на данное имущество, без какого-либо дополнительного понуждения Управления к совершению определенных действий (в том числе исключению из ЕГРН соответствующей записи).

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 557 указанного Кодекса предусматривает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 475 данного Кодекса, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В судебном заседании установлено, что 06 августа 2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Указанный земельный участок оценен сторонами в 550 000 рублей, которые продавец получил от покупателя в момент подписания договора (п. 2.1, 8.3 договора). Продавец передал, а покупатель принял земельный участок (п. 5.3 договора).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18 августа 2020 года.

18 августа 2020 года ФИО1 направила продавцу ФИО2 претензию, в которой указала на наличие в проданном земельном участке существенных недостатков, препятствующих использованию его по назначению, просила вернуть уплаченную денежную сумму.

20 августа 2020 года ФИО2 согласился с претензией покупателя.

25 августа 2020 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, согласно которому покупатель обязуется вернуть недвижимость продавцу, а продавец принять ее и возвратить уплаченную по договору денежную сумму в размере 550 000 рублей.

В исследуемом соглашении имеется расписка ФИО1 в получении денежных средств.

Как разъяснено судам в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования в части расторжения договора купли-продажи полежат удовлетворению.

При этом, суд не находит основания для удовлетворения требования о прекращении реестровой записи № от 18 августа 2020 года в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку исполнение данного требования находится за пределами воли ответчика по делу ФИО2, доказательств обращения истца в регистрирующий орган с данным заявлением не представлено, требований к регистрирующему органу – Управлению Росреестра по Архангельской области и НАО истцом не заявлено.

Кроме того, данное требование суд находит заявленным излишне, поскольку согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Аналогичные разъяснения даны Пленумом Верховного Суда РФ в процитированном в настоящем решении Постановлении № 10 от 29 апреля 2010 года.

Таким образом, настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении реестровой записи в Едином государственном реестре недвижимости – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный 06 августа 2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Возвратить в собственность ФИО2, пол – мужской, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>, проживающего по адресу: <адрес>, земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, прекратив право собственности ФИО1, пол – женский, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>, проживающей по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности на земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, ФИО2.

В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении реестровой записи № от 18 августа 2020 года в Едином государственном реестре недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Приморский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.П. Жернаков