Гражданский кодекс часть 1

28 апреля 2021 года рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО3 ФИО10 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании сделки об одностороннем отказе от договора аренды недействительной,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании сделки, оформленной об одностороннем отказе от договора аренды от 23.07.2007 г., недействительной.

В обосновании требований указал, что он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., расположенного по <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов.

Однако ему было отказано, в связи с тем, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ он был уведомлен об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка.

С данным отказом он не согласен, поскольку согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел к ФИО5 объект незавершенного строительства по указанному адресу со степенью готовности 8%.

Земельный участок был предоставлен продавцу-ФИО5 на праве аренды на срок 10 лет до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования ( цессии) от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом сведения о заключении с ним договора аренды земельного участка отсутствуют. Следовательно, он не является стороной договора и ответчик не вправе отказываться от договора аренды.

По указанным основаниям, просит признать сделку, оформленную письмом об одностороннем отказе от договора аренды, недействительной.

Истец ФИО4 извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы представителям.

Представитель истца по доверенности ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, утверждая, что истец не является стороной договора аренды, договор аренды с ним расторгнут не может быть, следовательно, сделка, оформленная письмом об одностороннем отказе от договора аренды является недействительной.

Ответчик- представитель Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, показав суду, что за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. В этой связи, в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством истец приобретает право на пользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением на тех же условиях, что и прежний собственник.

Следовательно, ФИО4 в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости стал арендатором спорного земельного участка по ранее заключенному договору аренды.

Во исполнение решения комиссии по рассмотрению вопросов целевого использования земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ФИО4 был обоснованно уведомлен об одностороннем отказе от договора аренды.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, то есть повлекла неблагоприятные для него последствия.

Обращаясь в суд с иском о признании одностороннего отказа от договора аренды, оформленного письмом от 21.04.2020 г., ФИО4 ссылается на то, что договор аренды, договор уступки прав требования (цессии) земельного участка расположенного по <адрес> с ним не заключался, он не является стороной договора аренды, следовательно, ответчик не имел оснований отказываться от договора аренды.

Возражая по заявленным требованиям, представитель ответчика утверждал, что ФИО4, имея на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по <адрес> в силу закона стал арендатором данного земельного участка.

Проверяя обоснованность заявленных требований истца и возражений ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

Так, согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:08 0087:0185 площадью 795 кв.м, расположенный по <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора определен 10 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,.

На основании условий договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Согласно п.3.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае нарушения условий договора, в том числе в случае не использования участка для жилищного или иного строительства в течение трех лет.

В соответствии с п.7.2, 7.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

В случае если арендодатель возражает против использования арендатором участка после истечения срока действия договора, то его действие прекращается в последний день срока действия договора аренды.

Также судом установлено, что в соответствии с договорами уступки права требования, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, последним арендатором земельного участка являлась ФИО5.

Ни одна из сторон после окончания срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) не выразила волеизъявление расторгнуть данный договор, в связи с чем, срок его действия продлен на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор купли продажи объекта незавершенного строительства с ФИО4, что подтверждается договором купли-продажи, не оформив договор уступки прав требования ( цессии) по договору аренды земельного участка.

В силу п.1 ст. 35 ЗК РФ и п.3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абз. 2 п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В этой связи, исходя из указанной номы права, ФИО4, приобретая право собственности на объект незавершенного строительства, становится новым арендатором по договору аренды земельного участка, на котором он расположен на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В этой связи, доводы представителя истца о том, что ФИО4 не заключая договор уступки прав требования по договору аренды, не принимал права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными, поскольку истец в силу закона автоматически является арендатором спорного земельного участка.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п.1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 45 ЗК РФ.

Исходя из содержания указанных норм закона, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, при этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил и требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель.

Если земельный участок не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, и не вызвано какими-либо нарушениями со стороны арендатора, а обусловлено исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, ФИО8 письмом 2117/9850 от ДД.ММ.ГГГГ "Об одностороннем отказе от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ уведомило ФИО4 об отказе от договора аренды земельного участка.

Из содержания данного уведомления следует, что по истечении одного месяца, с даты получения уведомления, договор прекращает свое действие.

В связи с чем, при прекращении договора аренды он должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В указанном письме также разъяснено, что в случае неисполнения действий по возврату земельного участка по акту приема-передачи, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области оставляет за собой право обратиться в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на указанный объект, освобождении и возврате земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендные отношения между сторонами прекращены.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Прекращение договора аренды в силу закона влечет, установленную ст. 622 ГК РФ, обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, по мнению суда, не имеет правового значения, какие обстоятельства определили намерение арендодателя отказаться от договора, поскольку каких-либо специальных правил об основаниях прекращения договора аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Доводы представителя истца о том, что ФИО7 и ФИО8 не являются сторонами договора аренды, поскольку договор аренды заключен между администрацией Волгограда, суд находит несостоятельными, поскольку согласно положению о комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденного Постановлением Губернатора Волгоградской области, комитет осуществляет управлении распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, с того времени, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области является арендодателем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и спорного земельного участка №б, расположенного по <адрес>.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО10 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании сделки об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес> недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2021 г.

Председательствующий Снегирева Н.М.