Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СХП «Устюгмолоко» о признании права выкупа квартиры по остаточной стоимости, признании и прекращении права собственности на жилое помещение и встречному иску ООО СХП «Устюгмолоко» к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи по рыночной стоимости и взыскании упущенной выгоды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СХП «Устюгмолоко» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по остаточной стоимости.

В обоснование требований указала, что 1 августа 2009 г. между Д.А. (наниматель) и ООО СХП «Устюгмолоко» (наймодатель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: .... Согласно п. 1.1 договора найма жилое помещение предоставляется нанимателю в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания нанимателя и членов его семьи (ФИО2, ФИО1) в связи с заключением трудового договора и возникновением трудовых отношений между нанимателем и наймодателем. Срок найма по договору составляет 15 лет, с 1 августа 2009 г. по 31 июля 2024 г. (пункт 1.2 договора). Пунктом 6.6 договора найма установлено право нанимателя выкупить жилое помещение по его остаточной стоимости, определяемой на момент выкупа по рыночной стоимости жилого помещения с учетом отработанного у наймодателя времени, в случае увольнения по причинам, не зависящим от нанимателя. В октябре 2020 года Д.А. по согласованию с работодателем направила в адрес ООО СХП «Устюгмолоко» заявление о выкупе квартиры по остаточной стоимости (заявление oт 12 октября 2020 г. (направлено в адрес работодателя по электронной почте). В устной форме между Д.А. и ООО СХП «Устюгмолоко» была достигнута договоренность о продаже квартиры по цене (остаточной стоимости), не превышающей 100 000 рублей. 6 января 2021 г. Д.А. умерла. К моменту смерти Д.А. договор купли-продажи квартиры между ней и работодателем заключен не был. В настоящее время в квартире по адресу: ... постоянно зарегистрирована по месту жительства и проживает она, а также ФИО5 В силу п. 2 ст. 686 ГК РФ договор найма продолжил своё действие после смерти Д.А. на тех же условиях. Следовательно, поскольку смерть работника является независящей от работника причиной увольнения, право выкупа жилого помещения по его остаточной стоимости в порядке, предусмотренном в п. 6.6 договора найма, также является действительным и может быть реализовано ей как одним из нанимателей жилого помещения. 22 апреля 2021 г. ей в ООО СХП «Устюгмолоко» было направлено заявление, в котором она просила заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., на условиях, ранее согласованных между Д.А. и ООО СХП «Устюгмолоко», по остаточной стоимости квартиры, в соответствии с п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г. Согласно письму ООО СХП «Устюгмолоко» № 157 от 5 июля 2021 г. её заявление было оставлено без удовлетворения со ссылкой на п. 6.4 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г. Считает данный отказ необоснованным, т.к. положения пунктов 6.4 и 6.6 вышеуказанного договора являются взаимоисключающими. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости квартиры № от 29 июля 2021 г. рыночная стоимость квартиры по адресу: ... составляет 620 000 рублей. В соответствии с п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г. остаточная стоимость жилого помещения высчитывается на момент выкупа жилья по его рыночной оценке с учетом отработанного у наймодателя времени. С момента заключения договора – 1 августа 2009 г. Д.А. работала в ООО СХП «Устюгмолоко» до 6 января 2021 г., что составляет 11 лет 5 месяцев. Неотработанный период до 31 июля 2024 г. составляет 3 года 7 месяцев (43 месяца). Общий срок работы для перехода права собственности на квартиру - 15 лет (180 месяцев). Таким образом, остаточная стоимость квартиры составит 148 111 руб. (620 000 руб./180 мес. х 43 мес.). Просит обязать ООО СХП «Устюгмолоко» заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв. м., расположенной по адресу: ..., по цене равной остаточной стоимости, установленной п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г., в размере 148 111 рублей.

ООО СХП «Устюгмолоко» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи по рыночной стоимости и взыскании упущенной выгоды.

В обоснование указано, что в нарушение ст.ст. 432, 445, 435 ГК РФ в адрес ООО СХП «Устюгмолоко» проект договора купли-продажи ФИО1 направлен не был, не выполнено обязательное условие для заключения договора купли-продажи. ООО СХП «Устюгмолоко» после прекращения трудовых отношений с нанимателем, предоставило возможность родственникам бывшего работника (поднанимателям) проживать в жилом помещении по адресу: ..., по договору коммерческого найма с условием внесения изменений в договор. Однако ФИО1 и граждане, совместно с ней проживающие в квартире, так и не обратились в ООО СХП «Устюгмолоко» по вопросу внесения изменений в договор. Согласно отчета об оценке № 21-Р/1409 от 12 октября 2021 г. рыночная стоимость квартиры по спорному адресу составляет 691 416 рублей. В соответствии с п. 1.1 договора жилое помещение предоставляется исключительно в связи с заключением трудового договора и возникновением трудовых отношений. Ответчику отказано в заключении договора купли-продажи квартиры по остаточной стоимости, поскольку не исполнен пункт 6.4 договора (наниматель с момента заключения договора не отработал в ООО СХП «Устюгмолоко» 15 лет). ООО СХП «Устюгмолоко», являясь собственником квартиры, имеет право на распоряжение данным имуществом и согласно с единственным решением о заключении договора купли-продажи квартиры по рыночной стоимости в размере 691 416 рублей. Кроме этого, считают подлежащим взысканию с ответчика неполученных доходов (упущенной выгоды), которые ООО СХП «Устюгмолоко» получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ. Упущенная выгода выражается в том, что после смерти Д.А. трудовые обязанности из поднанимателей в ООО СХП «Устюгмолоко» никто не исполнял, соответственно требуется необходимость включения в договор найма условий о ежемесячной арендной плате за проживание в квартире истца граждан, не осуществляющих свою трудовую деятельность в ООО СХП «Устюгмолоко». В соответствии с отчетом об оценке № 21-Р/1409 от 12 октября 2021 г. рыночная арендная плата квартиры составляет 5558 рублей в месяц. Соответственно, размер упущенной выгоды для ООО СХП «Устюгмолоко» составляет 55 580 рублей. Согласно п. 5.2.5 договора договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя, а наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель, – выселению в случае прекращения трудовых отношений между нанимателем и наймодателем по любым основаниям. В случае отсутствия положительного решения заключения договора купли-продажи квартиры по рыночной стоимости, ООО СХП «Устюгмолоко» будет вынуждено обратиться к ФИО2 и ФИО1 по вопросу выселения из данного жилого помещения. Просит суд отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований; заключить между ООО СХП «Устюгмолоко» и нанимателем договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв. метров, расположенной по адресу: ..., по рыночной цене в размере 691 416 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца упущенную выгоду в размере 55 580 рублей, расходы по подготовке оценки 6500 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 10 699 рублей 96 копеек.

1 декабря 2021 г. от истца по первоначальному иску ФИО1 поступило заявление об изменении исковых требований, в котором истец просит признать за ней право на выкуп жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенной по адресу: ..., предусмотренное п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г., по цене равной остаточной стоимости, в размере 165 172 рубля; признать за ней право собственности на указанную квартиру; прекратить право собственности ООО СХП «Устюгмолоко» на квартиру с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенную по адресу: ..., исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации за № 35-35-03/006/2006-430 от 21 июня 2006 г. о праве собственности ООО «Пригородный» на указанную квартиру. В обоснование указала, что согласно сведениям ЕГРН квартира, расположенная по адресу: ..., принадлежит на праве собственности ООО «Пригородный», которое является правопредшественником ООО СХП «Устюгмолоко» в силу п. 2 ст. 58 ГК РФ (реорганизация в форме присоединения). При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства. Таким образом, к ООО СХП «Устюгмолоко» в порядке универсального правопреемства перешло право собственности на спорную квартиру. Однако отсутствие в ЕГРН соответствующей записи о переходе права собственности препятствует заключению договора купли-продажи квартиры между ней и ООО СХП «Устюгмолоко». В связи с вышеизложенным, ранее заявленные ею требования подлежат изменению. Она соглашается с рыночной стоимостью квартиры в размере 691 416 рублей, определенной в отчете об оценке № 21-Р/1409 от 12 октября 2021 г., представленном ООО СХП «Устюгмолоко». Таким образом, остаточная стоимость квартиры в соответствии с п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г. составит 165 172 рубля (691 416 руб./180 мес. х 43 мес.)

В судебное заседание истец по первоначальному иску ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в настоящем судебном заседании измененные требования поддержала в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об изменении исковых требований. Со встречным иском не согласна, сослалась на письменные возражения на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО СХП «Устюгмолоко» ФИО4 с иском ФИО1 не согласен, поддержал встречные требования, сославшись на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Третье лицо ФИО5 измененные исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, со встречными требованиями ООО СХП «Устюгмолоко» не согласен.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Вологодской области в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Свидетель Е.А. суду показала, что в период с 1997 года по 31 декабря 2019 г. работала бухгалтером, специалистом по кадрам в ООО СХП «Устюгмолоко» отделение «Пригородный». Предприятие многократно переименовывалось. Д.А. работала на указанном предприятии дояркой, оператором машинного доения, помощником бригадира. Она была ответственным, грамотным работником, имела много наград. Д.А. и её семье была предоставлена квартира в 12-квартирном доме 1974-1976 года постройки. Три раза квартиру, находящуюся на 1 этаже, топило в периоды наводнений. Д-вы за свой счет полностью делали капитальный ремонт, предприятие денег не выделяло. После капремонта чеки они в бухгалтерию не приносили, возврата денежных средств не требовали. В настоящее время квартира находится в идеальном состоянии благодаря Дерновым. Квартира должна была перейти в собственность Д.А. У неё было желание выкупить квартиру досрочно. Работникам предприятия, продолжавшим работать и проживавшим в деревнях Никулино, Коробово, Галкино, продали дома по балансовой стоимости. Хотелось бы, чтобы квартира осталась её семье.

Свидетель Ш.И. суду показала, что работала юристом в ООО СХП «Устюгмолоко» с 2010 года по июнь 2021 года. Между ООО СХП «Устюгмолоко» и Д.А. в 2009-2010 году заключен договор коммерческого найма, для приобретения квартиры в собственность она должна была отработать по условиям договора 10 или 15 лет, а если не отработает – может выкупить квартиру пропорционально отработанному времени. Д.А. обращалась к директору предприятия с заявлением о досрочном выкупе квартиры, поскольку ферма Стрига закрывалась, необходимо было решить жилищный вопрос, однако решение принято не было. Оговаривалась сумма выкупа в районе 50 000 рублей. Заключая указанные договоры, люди предполагали, что квартиры и дома перейдут в их собственность. Дома, предоставленные в деревнях, работниками предприятия выкуплены по балансовой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Судом установлено, что 1 августа 2009 г. между Д.А. (наниматель) и ООО СХП «Устюгмолоко» (наймодатель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: .... Согласно пункту 1.1 договора жилое помещение предоставляется нанимателю в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания нанимателя и членов его семьи (ФИО2, ФИО1) в связи с заключением трудового договора и возникновением трудовых отношений между нанимателем и наймодателем.

Срок найма жилого помещения установлен пунктом 1.2 договора: на 15 лет, с 1 августа 2009 г. по 31 июля 2024 г.

Пунктом 6.6 договора установлено, если наниматель увольняется из ООО СХП «Устюгмолоко» по независящим от него причинам, он вправе выкупить жилое помещение по его остаточной стоимости. Остаточная стоимость жилого помещения высчитывается на момент выкупа жилья по его рыночной стоимости с учетом отработанного у наймодателя времени.

Из трудовой книжки серии АТ-II № следует, что Д.А. 1 ноября 2008 г. принята рабочей животноводства в бригаду № 1 ООО СХП «Устюгмолоко»; 31 декабря 2010 г. переведена телятницей в бригаду № 1; 1 августа 2013 г. переведена дояркой на ф. Стрига; 2 сентября 2019 г. переведена помощником бригадира на участках основного производства; 6 января 2021 г. трудовой договор расторгнут в связи со смертью работника, пункт 6 части первой статьи 83 Трудового кодекса Российской Федерации.

Согласно свидетельству о смерти серии II-ОД №, выданному 8 января 2021 г., Д.А. умерла 6 января 2021 г., в связи с чем была уволена из ООО СХП «Устюгмолоко».

Пунктом 6 части первой статьи 83 Трудового кодекса Российской Федерации смерть работника отнесена к основаниям прекращения трудового договора, не зависящим от воли сторон.

При жизни – 12 октября 2020 г. Д.А. обратилась к директору ООО СХП «Устюгмолоко» М.А. с заявлением, в котором просила продать ей квартиру по остаточной стоимости.

Однако, договор купли-продажи при жизни Д.А. заключен не был.

В настоящее время в квартире ... зарегистрированы и проживают ФИО1 и ФИО5

22 апреля 2021 г. ФИО1 обратилась к директору ООО СХП «Устюгмолоко» с заявлением о заключении договора купли-продажи квартиры по остаточной стоимости.

Согласно ответу директора ООО СХП «Устюгмолоко» на заявление истца от 5 июля 2021 г., её заявление о заключении договора купли-продажи квартиры оставлено без удовлетворения, ввиду того, что не исполнен п. 6.4 договора коммерческого найма жилого помещения от 1 августа 2009 г.

Данным письмом ФИО1 дополнительно проинформировали о том, что в случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними.

Таким образом, ответчик подтверждает, что между сторонами сложились гражданско-правовые отношения, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

При жизни Д.А. выразила свою волю на выкуп жилого помещения по остаточной стоимости, о чем направила ответчику письменное заявление, однако, договор купли-продажи не был заключен, 6 января 2021 г. Д.А. умерла.

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения от 1 августа 2009 г. наймодатель добровольно принял на себя обязательство по продаже нанимателю сданного в наем жилого помещения в случае увольнения нанимателя по независящим от него причинам.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку договор коммерческого найма жилого помещения от 1 августа 2009 г. в настоящее время не расторгнут, основания, предусмотренные п. 6.6 договора являются действующими: Д.А. уволена по независящим от неё причинам, её правопреемник и настоящий наниматель по договору ФИО1 имеет право на выкуп жилого помещения по остаточной стоимости.

Таким образом, требования истца по первоначальному иску ФИО1 о признании за ней права на выкуп жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенной по адресу: ..., предусмотренное п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г., по цене равной остаточной стоимости, в размере 165 172 рубля, подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением данных требований, не подлежат удовлетворению встречные требования ООО СХП «Устюгмолоко» о заключении договора купли-продажи квартиры по цене, равной рыночной стоимости квартиры в размере 691 416 рублей.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает обязанности нанимателя жилого помещения заключать с наймодателем по его требованию договор купли-продажи сданного в наем жилого помещения по цене, определенной наймодателем в одностороннем порядке. Договор комерческого найма от 1 августа 2009 г. такой обязанности нанимателя также не предусматривает.

Таким образом, ни Д.А., ни другие наниматели жилого помещения добровольного обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, определенных наймодателем, на себя не принимали, договором коммерческого найма такие обязательства нанимателей не предусмотрены. Следовательно, требование ООО СХП «Устюгмолоко» о понуждении к заключению договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости квартиры в размере 691 416 рублей, не подлежит удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению встречные требования ООО СХП «Устюгмолоко» к ФИО1 о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за жилое помещение в размере 55 580 рублей по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 3.1 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г. установлено, что размер платы за жилое помещение включает в себя оплату услуг по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту жилого помещения, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке.

Из представленных стороной истца договоров, квитанций, кассовых и товарных чеков следует, что Д-вы добросовестно исполняли обязательства по оплате: вносили плату за коммунальные услуги, содержали жилое помещение, производили текущий и капитальный ремонт жилого помещения (ремонт фундамента, работы по водоснабжению, по замене окон, дверей, полов, потолков). В материалы дела представлены документы, из которых следует, что Дерновыми выполнены ремонтные работы на сумму 315 129 рублей 19 копеек.

Договор коммерческого найма не содержит положений о том, что установленный договором способ оплаты за наем жилого помещения подлежит изменению (в т.ч. в одностороннем порядке) в случае прекращения трудовых отношений между нанимателем и наймодателем.

Изменений в договор коммерческого найма не вносилось, дополнительные соглашения между сторонами не заключались, квитанции на оплату арендной платы Дерновым не направлялись. Кроме того, согласно ответу директора ООО СХП «Устюгмолоко» от 5 июля 2021 г. на заявление ФИО1, договор продолжает действовать на тех же условиях.

Таким образом, требование о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы не может быть удовлетворено.

Поскольку за ФИО1 судом признано право на выкуп жилого помещения – ..., требования истца по первоначальному иску о признании за ней права собственности на указанное жилое помещение также подлежат удовлетворению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22 сентября 2021 г. правообладателем спорного жилого помещения является ООО «Пригородный» - правопредшественник ООО СХП «Устюгмолоко», в связи с чем подлежит прекращению право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., зарегистрированное за ООО «Пригородный».

Требования ФИО1 об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации за № 35-35-03/006/2006-430 от 21 июня 2006 г. о праве собственности ООО «Пригородный» на спорную квартиру не подлежат удовлетворению как излишне заявленные, поскольку решение суда, вступившее в законную силу, о прекращении права собственности ООО «Пригородный» и признание права собственности за ФИО1, будет являться основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

признать за ФИО1 право на выкуп жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенной по адресу: ..., предусмотренное п. 6.6 договора коммерческого найма от 1 августа 2009 г., по цене равной остаточной стоимости, в размере 165 172 (сто шестьдесят пять тысяч сто семьдесят два) рубля.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенную по адресу: ....

Прекратить право собственности ООО «Пригородный» на квартиру с кадастровым номером №, площадью 50,6 кв.м., расположенную по адресу: ....

В удовлетворении остальной части требований по первоначальному иску и в удовлетворении требований по встречному иску отказать.

Настоящее решение направить в орган по регистрации прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Великоустюгский районный суд в месячный срок со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Г. Зеленская

Мотивированное решение изготовлено 7 декабря 2021 г.