Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов,

установил:

ФИО1 просит расторгнуть договор № от 10.01.2014, заключенный с ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье», взыскать с ответчика 1494450 рублей и проценты в сумме 1643895 рублей.

В обоснование своих требований она указала, что 10.01.2014 заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в <адрес>№ (далее - договор). 27.10.2014 ей был передан объект долевого участия - квартира № в указанном доме. В соответствии с п.9.2 договора застройщик гарантировал качество выполненных работ в течение гарантийного срока при условии, что дольщиком не будут вноситься какие - либо изменения в конструктивные элементы и инженерные системы, будут соблюдаться правила эксплуатации и обслуживания оборудования, предусмотренные предприятиями изготовителями. Гарантийный срок составляет пять лет с момента передачи квартиры дольщику. Застройщик нарушил п.9.2 договора и п.1-9 приложения №1 к договору «Выполнение работ и монтаж оборудования». 28.09.2019 истица направила, а 30.09.2019 вручила ответчику заявление, в котором заявила о расторжении договора. До настоящего времени ответа на обращение она не получила.

В соответствии с п.2 ч. 1.1 ст.9 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Закона РФ от 18.07.2006 №111, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Ответчиком изменен проект. На 1-м этаже вместо десяти теплогенераторных площадь занята магазинами. Их отсутствие приводит к замерзанию в зимнее время воздуховодов, дымоходов.

Согласно п.3 ч.1 ст.9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Газовый, котел, установленный в её квартире, эксплуатировать нельзя. Все меры, принимавшиеся застройщиком и АО «<данные изъяты>» по ремонту котла результатов не дали: в мороз котел гаснет, теплообменник замерзает, холодный воздух с улицы поступает в квартиру (л.д.2-8).

Исходя из представленного расчета (л.д.19), истица просит взыскать проценты за 5 лет 9 месяцев, начиная с 10.01.2014.

В судебное заседание истица не явилась, извещалась надлежаще.

Её представитель ФИО1 требования и доводы в их обоснование, изложенные в исковом заявлении, поддержал.

Представитель ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» ФИО2 иск не признала. Она пояснила, что с аналогичными требованиями по тем же основаниям истица уже обращалась в суд, и ей в удовлетворении иска было отказано. Ответчик получил заявление о расторжении договора, но считает, что для этого нет оснований. Поэтому никаких выплат истцу не осуществлялось. После передачи квартиры заказчику имели место быть случаи, когда газовый котел переставал работать. Это происходило в дни, когда на улице были низкие температуры: -18oС - 20oС. Возможно это происходит и потому, что ФИО1 в квартире не живет. Теплогенераторные на первом этаже имеются. Ответчик проект не изменял.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 Закона (ч.3).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (п.6).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч.5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (5.1).

В соответствии с п. 3 ч.1 ст.9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (п.2 ч.1.1 ст.9 Закона);

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.3 ч.1.1. ст.9 Закона).

В силу ч.2 ст.9 Закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 данной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Закон не содержит определения существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Между тем, в соответствии с ст.475 ГК РФ к существенным нарушениям требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Предоставленное законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ст.450.1 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

10.01.2014 ООО Агенство недвижимости «Гарант - жилье» и ФИО1 заключили договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался построить однокомнатную квартиру расчетной площадью 38,2 кв.м. под №, находящуюся на третьем этаж шестнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома в <адрес> во 2-м квартале 2014 г., а участник обязался уплатить за неё 1566200 рублей в течение двух дней после регистрации договора долевого участия в регистрационной палате. Квартира передается дольщику без отделки, но с смонтированной системой внутриквартирного отопления (л.д.13-14,15).

Договор долевого участия был зарегистрирован в Управлении Росреестра 16.01.2014 (л.д.16).

26.03.2014 ООО Агенство недвижимости «Гарант - жилье» и ФИО1 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым застройщик обязался построить передать истице однокомнатную квартиру №, находящуюся на 3-м этаже в пятом подъезде 1-й секции расчетной площадью 36,34 кв.м. За указанную квартиру ФИО1 обязалась уплатить 1494450 рублей (л.д.17).

27.10.2014 ФИО1 приняла квартиру №, находящуюся на 3-м в д.№ в <адрес> (л.д.18).

30.09.2019 истица сообщила ответчику о расторжении договора участия в долевом строительстве, предложила вернуть уплаченные за квартиру деньги с процентами, сославшись на те же обстоятельства, что и в исковом заявлении (л.д.20-21).

Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 22.09.2016 по иску ФИО1 к ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда установлено, что газовый котел в квартире <адрес> самопроизвольно отключается вследствие нестабильной работы прессостата (датчика тяги), и датчика ионизации пламени. К этому могли привести ошибки, допущенные при устройстве воздуховода системы воздухозабора. Котел эксплуатировать нельзя, требуется его ремонт. Недостатки газового оборудования делают квартиру непригодной для использования. В то же время, проектная документация дома в части устройства внутреннего устройства газоснабжения соответствует специальным техническим условиям, техническим условиям на присоединение к газовой сети, нормативным документам (л.д.49-51).

Решение не обжаловалось.

Как видно из актов, подписанных и главным инженером организации, управляющей домом №, от 08.01.2015, 02.02.2015, 10.01.2017, (л.д.72,176,181) в квартире истицы в зимнее время останавливался газовый котел.

10.02.2017 ООО «<данные изъяты>» сообщало ответчику о том, что в доме <адрес> при понижении температуры воздуха ниже 10oС происходит остановка котла (л.д.185).

Согласно сведениям из гарантийного талона на газовый котел, установленный в квартире ФИО1, он неоднократно подвергался ремонту, последний раз 06.02.2018 (л.д.183).

Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 17.04.2019 по иску ФИО1 к ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» о расторжении договора установлено, что в ноябре 2016 г. уклон системы воздухозабора газовой трубы котла в квартире истицы доработан в соответствии с СНиП и рекомендациями Руководства для пользователя газового котла, заменены прессостат, термостат, однако, в зимний период (при низких температурах на улице) газовый котел неоднократно останавливался (л.д.52-55).

Решение вступило в законную силу (л.д.44-48).

Из вышеприведенных доказательств следует, что ФИО1 был передан объект долевого строительства, имеющий существенный недостаток качества: неисправно оборудование, без эксплуатации которого такой объект не может быть использован по назначению. Недостатки не устранены, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения.

При таких обстоятельствах следует признать, что у истицы имеются основания для одностороннего расторжения договора, и он считается расторгнутым с 30.09.2019.

Поскольку ответчик отказался вернуть сумму, уплаченную за квартиру, её следует взыскать.

На день исполнения обязательства по возврату денежных средств (20 октября 2019 г.) ключевая ставка Банка России составляла 7,0% годовых (Информационное сообщение Банка России от 06.09.2019).

1/150 от 7% составляет 0,046%.

Как показано выше, договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра 16.01.2014. Принимая во внимание то, что 18 и 19 января 2014 г. были выходными, проценты подлежат начислению с 21.01.2014.

Следовательно, за каждый день периода с 21.01.2014 и по 21.09.2019 на 1494450 рублей подлежит начислению по 687 рублей 45 копеек (1494450х0,046:100=687,447

Оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

Сведений, подтверждающих то, что в ходе строительства застройщик существенно изменил проектную документацию многоквартирного дома; изменил назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, истцом не представлено.

Напротив, из представленной суду проектной документации (л.д.104-154), представленных ответчиком разрешений на ввод объектов в эксплуатацию усматривается, что на первом этаже дома предусматривались и площади для размещения административных помещений и помещения теплогенераторных.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, на основании п./п.1,3 п.1 ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать судебные расходы в сумме 6165 руб. 86 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» в пользу ФИО1 1494450 рублей, проценты в сумме 1401710 рублей 55 копеек, а всего 2896160 (два миллиона восемьсот девяносто шесть тысяч сто шестьдесят) рублей 55 (пятьдесят пять) копеек.

Взыскать с ООО Агенство недвижимости «Гарант-жилье» в доход местного бюджета 22680 (двадцать две шестьсот восемьдесят) рублей 80 (восемьдесят) копеек.

В удовлетворении требования о расторжении договора отказать.

В течение месяца решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд.

Председательствующий: