Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Бизнес Парк" о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры и встречному исковому заявлению ООО «Бизнес-Парк» к ФИО1 о взыскании убытков за ненадлежащее исполнение договора,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Бизнес Парк" о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры.

В обоснование заявленных требований указала, что 12.09.2011 года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. По условиям договора застройщик принимал на себя обязательства в срок до 30.12.2012 года передать истцу квартиру. В августе 2014 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого был определен новый срок передачи квартиры - до 01.09.2014 года. Однако согласно акта передачи квартиры застройщиком объекта долевого строительства от 24.06.2015 года сроки были нарушены повторно.

В связи с чем на основании ст.ст. 9, 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...." от 30.12.2004 №214-ФЗ истец просит суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере 139 264 руб за период с 01.09.2014 года по 24.06.2015 года; штраф в размере 50% от удовлетворенных требований.

ООО «Бизнес- Парк» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании убытков в размере 142 120 руб.

В обоснование встречного иска Общество указало, что по условиям договора долевого участия в строительстве застройщик обязывался передать участнику долевого строительства квартиру с условным строительным номером <адрес> секция №3 этаж №9 примерной площадью 60,82 кв.м. В договоре стороны предусмотрели площадь передаваемой квартиры с учетом площади балкона (лоджии) без каких-либо коэффициентов, стоимость квартиры была рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. – 34000 руб. Дольщиком было оплачено за 60,82 кв.м. Ни договором ни законом на застройщика не возложена обязанность за свой счет строить участнику долевого строительства балконы, лоджии. Согласно акту ФИО1 была передана однокомнатная квартира №<адрес> площадью 65,0 кв.м, в том числе площадь балконов (лоджий) – 8,5 кв.м., при этом площадь квартиры без балкона (лоджии) составляет 56,5 кв.м. Таким образом Общество считает, что ФИО1, фактически была передана в собственность квартиры большей площадью, чем им оплачено по договору, на 4,18 кв.м., в связи с чем у участника долевого строительства имеется задолженность за переданную квартиру исходя из 4,18 кв.м. по 34000 руб за 1 кв.м., всего 142 120 руб.

Пунктом 8 договора долевого участия от 12.09.2011 года в случае изменения общей площади жилого помещения подлежащего передаче дольщику, застройщик обязан письменно уведомить об этом участника долевого строительства, в случае увеличения площади квартиры участник долевого строительства обязан уплатить застройщику дополнительный взнос исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади, предусмотренной п.5 настоящего договора, в течение 5 календарных дней с момента получения от застройщика письменного уведомления.

Застройщиком в адрес участника долевого строительства направлялось сообщение о необходимости дополнительной оплаты квартиры, однако оплата произведена не была.

В связи с чем истец по встречному иску просит суд взыскать с ФИО1 142 120 руб.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ФИО1, поддержал заявленные им требования по изложенным в иске основаниям, одновременно просил в иске ООО «Бизнес-Парк» отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) - ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против заявленных требований по основаниям во встречном исковом заявлении, одновременно просила в иске ФИО1, отказать, а встречный иск удовлетворить.

, изложенным в возражениях на иск, одновременно указала, что Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные первоначальные требования ФИО1 и встречные требования ООО «Бизнес-Парк» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 12.09.2011 года между ФИО1 и ООО "Бизнес Парк" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Промышленной, 2 г.Анапа, по условиям которого истец вносил вклад в строительство дома в размере 2 067 880 руб, а ответчик брал на себя обязательства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по ул. Промышленной, 2 г.Анапа передать истцу в собственность однокомнатную квартиру №<адрес> на 9 этаже 10-ти этажного жилого дома секция №3 примерной площадью 60,82 кв.м.. Пунктом 3 договора срок передачи квартиры истцу был указан до 30.12.2012 года.

Истцом обязательства по договору были исполнены в полном объеме, что не отрицалось сторонами в судебном заседании. Договор долевого участия был зарегистрирован в ЕГРП 15.09.2011 года.

Дополнительным соглашением от 18.08.2014 года к договору долевого участия стороны предусмотрели, что срок передачи участнику долевого строительства квартиры устанавливается 30.09.2014 года.

Согласно акта передачи застройщиком объекта долевого строительства от 24.06.2015 года ФИО1 была передана квартира во исполнение условий договора долевого участия в строительстве от 12.09.2011 года №<адрес> (условный номер по договору <адрес>) на 9 этаже общей площадью 65 кв.м. (включая площадь балконов (лоджий, веранд) 8,5 кв.м.).

Данный акт подписан обеими сторонами и на момент рассмотрения настоящего дела является действующим, право собственности ФИО1, на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 03.08.2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 4.08.2015 года.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 8 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 10 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Из предоставленных в материал дела документов, а также пояснений сторон следует, что многоквартирный жилой дом был введено ответчиком в эксплуатацию 17.04.2015 года, а квартира передана участнику долевого строительства 24.06.2015 года, соответственно установленные договором долевого участия в строительстве, заключенным между истцом и ответчиком, сроки передачи истцу квартиры в собственность (не позднее 30.09.2014 года) ответчиком были нарушены, в связи с чем в силу закона у ФИО1 возникает право требовать взыскания с застройщика (ответчика) неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства.

Однако согласно п.4 акта передачи застройщиком объекта долевого строительства от 24.06.2015 года стороны предусмотрели, что материальных и иных претензий к застройщику, в том числе связанных с качеством и техническими характеристиками квартиры, Участник долевого строительства не имеет.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что подписывая акт о передаче квартиры от 24.06.2015 года, истец ФИО1 фактически отказался от взыскания с застройщика каких-либо штрафов, пеней, неустоек, связанных в том числе и с нарушением срока передачи квартиры ему.

В связи с чем в иске ФИО1 суд считает необходимым отказать.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Бизнес-Парк» о взыскании с ФИО1, денежных средств, суд считает также необходимым отказать в связи со следующим.

Пунктом 5 договора долевого участия в строительстве от 12.09.2011 года стороны предусмотрели, что стоимость предмета договора (квартиры примерной площадью 60,82 кв.м.) составляет 2 067 880 руб, цена договора определяется как произведение размера общей площади подлежащего передаче объекта строительства на стоимость 1 кв.м. общей площади, определенного как 34000 руб. за 1 кв.м.

Пунктом 8 договора долевого участия установлено, что цена, указанная в п.5 договора, является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случая, когда размер фактической общей площади подлежащего передаче объекта долевого строительства (по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации) будет отличаться от размера общей площади объекта долевого строительства, предусмотренного п.1 договора. В случае увеличения общей площади Участник долевого строительства обязан уплатить застройщику дополнительный взнос исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади, предусмотренной п.5 договора, в течение 5 банковских дней с момента получения от застройщика письменного уведомления.

Обязательным приложением к договору долевого участия в строительстве от 12.09.2011 года являлась экспликация помещений, из которой следует, что подлежащая передаче ФИО1 однокомнатная квартира на 9 этаже включает в себя балкон, который включен в примерную общую площадь квартиры дольщика с поправочным коэффициентом 0,5 (общая площадь квартиры составляет 60,82 кв.м.), что соответствует п. 3.37 Приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ», согласно которого общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Таким образом оплаченная ФИО1 стоимость переданной ему квартиры в размере 2 067 880 руб включала в себя оплату за 60,82 кв.м. с учетом балкона и поправочного коэффициента к нему.

Доводы ООО «Бизнес Парк» о том. что ФИО1, была передана квартира большей площадью, чем им оплачено по договору на 4,8 кв.м, в связи с чем с него подлежит взысканию доплата, являются необоснованными, так как в договоре долевого участия от 12.09.2011 года, заключенного между сторонами, не указано, что стоимость лоджий, балконов оплачивается в полном объеме исходя их стоимости 1 кв.м. жилья – 3400 руб. При этом в договоре долевого участия (п.8) предусмотрено, что площадь квартиры определяется органами технической инвентаризации, что дает суду основания полагать, что при определении площади квартиры, подлежащей оплате в системном толковании с условиями п.8 договора долевого участия следует применять Инструкцию о проведении жилищного учета №37 от 04.08.1998 года (в части поправочных коэффициентов).

Судом также не принимаются доводы ФИО1 о том, что при подсчете подлежащей оплате стоимости квартиры на момент заключения договора от 12.09.2011 года подлежит применению ст. 16 ЖК РФ, согласно которой в общую площадь квартиры балконы и лоджии не входят, соответственно переданная квартира имеет площадь 56,5 кв.м. и застройщик должен выплатить участнику долевого строительства денежные средства за разницу в площади переданного помещения за 4,32 кв.м., так как согласно договора долевого участия в строительстве и экспликации помещений, приложенных к нему, в общую площадь подлежащей передаче участнику долевого строительства квартиры входит в том числе балкон (лоджия), в связи с чем требования ст. 16 ЖК РФ в данном случае применению не подлежат.

В связи с чем суд полагает, что ООО «Бизнес-Парк» в удовлетворении иска надлежит отказать. Кроме того доказательством отсутствия взаимных материальных претензий (в том числе со стороны ООО «Бизнес-Парк») является подписанный Застройщиком акт передачи объекта долевого строительства от 24.06.2015 года, в пункте 4 которого стороны предусмотрели, что на момент его подписания материальных претензий друг к другу не имеют.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ в случае освобождения стороны от уплаты государственной пошлины при подаче иска, а равно при отсрочке уплаты государственной пошлины последняя взыскивается в пользу бюджета при вынесении решения.

В связи с тем, что при подаче иска ООО «Бизнес-Парк» была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, последняя подлежит взысканию в ООО «Бизнес-Парк» в размере 4042 руб 40 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО "Бизнес Парк" о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Бизнес-Парк» к ФИО1 о взыскании убытков за ненадлежащее исполнение договора, - отказать.

Взыскать с ООО «Бизнес-Парк» в пользу соответствующего бюджета бюджетной системы РФ государственную пошлину в размере 4 042 (четыре тысячи сорок два) руб 40 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий :

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года