Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестжилстрой» о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд иском о признании договора № ххх от хх расторгнутым, указав в его обоснование, что между сторонами ххх заключен договор № ххх на инвестирование строительства трехкомнатной квартиры № ххх в доме № ххх по бульвару ххх, а также доли в праве собственности на общее имущество МКД, в соответствии с которым он является Соинвестором, а ООО «Инвестжилстрой» - Инвестором. Обязательства по оплате 100 % цены договора исполнены ФИО1 в полном объеме за счет заемных средств в размере 1 659 000 руб., предоставленных истцу МУП «Инвестжилстрой» на основании договора займа № ххх от ххх, а также личных средств истца в сумме 3 000 270 руб. Дом введен в эксплуатацию ххх. В силу п. 7.7 договора он действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств. Согласно пунктов 2.4, 2.5 договора после внесения ххх% суммы договора та квартиру, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи Соинвестор имеет право занять вышеуказанную квартиру. Акт приемо-передачи квартиры подписывается комиссионно Соинвестором и Заказчиком - Застройщиком (ООО «ФИО4»). Вышеуказанному праву Соинвестора корреспондирует его обязанность в соответствии с п. 4.2.2 договора принять квартиру по акту приема-передачи. По результатам осмотра квартиры совместно с представителем ООО «ФИО4 ххх и ххх истцом выявлены многочисленные недостатки качества выполненных работ, о чем указано в составленных по результатам осмотра актах. Впоследствии истцом был подписан акт приема-передачи квартиры с замечаниями по качеству выполненных работ, который представитель ООО «ФИО4» подписывать отказался без объяснения причин, уклонившись от передачи квартиры. До настоящего времени квартира № ххх по адресу: г.ххх, бульвар академика ххх, истцу не передана. Кроме того, определением Арбитражного суда Свердловской области от ххх ООО «ФИО4» признано банкротом, в отношении него введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Свердловской области от ххх в отношении ООО «ФИО4» введена процедура конкурсного производства, которая продлена на 6 месяцев, то есть до ххх. В соответствии с п.4.2.2 договора Соинвестор имеет право досрочно расторгнуть договор и получить от Инвестора денежные средства в соответствии с п. 6.1 договора. Без подписанного ООО «ФИО4» акта приема-передачи объекта строительства государственная регистрация истцом своего права собственности на квартиру в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации невозможна. Направление МУП «Инвестжилстрой» ххх в адрес ООО «ФИО4» уведомления о передаче прав и обязанностей соинвесторам по всем квартирам 2 очереди жилого дома № ххх, в том числе и по квартире № ххх, не может являться уступкой права требования, как не соответствующее требованиям п. 2 ст. 382. п. 1, п. 4 ст. 388, п. 2 ст. 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.3 договора № ххх от ххх, заключенного между ООО «ФИО4» (Заказчик-Застройщик») и МУ «Фонд социального развития» (Инвестор). Поскольку в момент заключения договора № ххх от ххх истец не предполагал и не мог предвидеть, что предусмотренная этим договором квартира ему не будет передана, он не сможет зарегистрировать на нее право собственности, дальнейшее исполнение истцом указанного договора невозможно, что нарушает баланс имущественных интересов сторон договора, поскольку истец свои деньги за квартиру заплатил ответчику, платит ответчику проценты по договору займа № ххх от ххх, истец в досудебном порядке обратился к ответчику с требованием о расторжении договора, которое ООО «Инвестжилстрой» оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании истец и его представитель требования иска поддержали по вышеизложенным основаниям, пояснив суду, что договор от ххх исполнен истцом в части оплаты цены договора, однако жилое помещение истцу до настоящего времени не передано, акт приема-передачи квартиры со стороны заказчика-застройщика ООО «ФИО4» не подписан, что лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности на нее в установленном законом порядке, а следовательно, исполнить в полном объеме обязательства ФИО1 по договору. Поскольку права требования МУП «Инвестжилстрой» как правопреемника МУ «ФСР» по договору № ххх от ххх носят неденежный характер, в соответствии с п. 4 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.3 указанного договора уступка таких требований ограничена необходимостью заключения трехстороннего соглашении, которое в данном случае заключено не было, в связи с чем направление МУП «Инвестжилстрой» ххх в адрес ООО «ФИО4» уведомления о передаче прав и обязанностей соинвесторам по всем квартирам 2 очереди жилого дома № ххх, в том числе и по квартире № ххх, не может расцениваться как уступка прав требований по договору № ххх от ххх третьим лицам, в том числе истцу, поскольку противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагают, что ООО «ФИО4» не подписало и не направило в адрес истца подписанный со своей стороны акт приема-передачи квартиры, поскольку передача прав и обязанностей кредитора в отношении указанной квартиры истцу не была оформлена надлежащим. Просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика требования иска не признала, пояснив, что договор № хх от ххх исполнен в связи с полной оплатой стоимости объекта инвестирования, дом введен в эксплуатацию, а потому не подлежит расторжению. ххх ответчиком в адрес ООО «ФИО4» направлено уведомление о передаче прав и обязанностей Соинвесторам по всем квартирам 2 очереди жилого дома № ххх, в том числе и по квартире № ххх. Обязательства по передаче истцу квартиры в соответствии с договором № ххх от ххх лежит на застройщике, в связи с чем не исполнение истцом и ООО «ФИО4» обязанности по подписанию акта приема-передачи квартиры не может являться основанием для расторжение заключенного между сторонами договора. Просила в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ООО «ФИО4» в лице конкурсного управляющего ФИО5, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), явку представителя в судебное заседание не обеспечил, письменный отзыв не представил, об уважительности причин неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев требования иска, заслушав объяснения истца, представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 12.11.2007 года между МУ «Фонд социального развития» (Инвестор) и ООО «ФИО4» (Заказчик-Застройщик) был заключен договор № 01-09/26 об инвестировании строительства жилого дома № 21 в МКР 20 г. Новоуральск Свердловской области (л.д. 86-88).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора, он заключен на основании Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Инвестор инвестирует строительство объекта: жилого дома № 21 мкр. 20 г.Новоуральска путем финансирования его строительства в объеме, установленном договором, пропорциональном общей площади причитающихся ему помещений, указанных в дополнительном соглашении к настоящему договору, а заказчик-застройщик обязуется осуществить функции заказчика-застройщика по строительству объекта, в том числе осуществить технический надзор за строительством, организовать приемку в эксплуатацию построенной очереди объекта и объекта в целом в соответствии с действующим законодательством, а также передать инвестору по акту квартиры, указанные в дополнительном соглашении к договору (п. 1.2).

Трехсторонним соглашением о переводе прав и обязанностей от ххх № ххх, заключенным между МУ «Фонд социального развития», ООО «ФИО4», Администрацией Новоуральского городского округа, МУ «Фонд социального развития» передал Администрации Новоуральского городского округа права и обязанности по договору от ххх № ххх об инвестировании строительства жилого дома № ххх с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6 к договору (л.д. 118-120).

Согласно трехстороннему соглашению от ххх № ххх, заключенному между Администрацией Новоуральского городского округа, ООО «ФИО4» и МУП «Инвестжилстрой», Администрация Новоуральского городского округа передала МУП «Инвестжилстрой» права и обязанности по договору от ххх № ххх об инвестировании строительства жилого дома № ххх с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями № 1,2, 3, 4, 5, 6 к договору (л.д. 121-123).

ххх между МУП «Инвестжилстрой» (Инвестор) и ФИО1 (Соинвестор) заключен договор № ххх, согласно которому Соинвестор вкладывал денежные средства в инвестирование строительства трехкомнатной квартиры № ххх, а также доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, стоимостью 4 659 270 руб. (л.д.11-15).

Для инвестирования вышеуказанной квартиры МУП «Инвестжилстрой» выдан ФИО1 займ в размере 1 659 000 руб. в соответствии с договором займа № ххх от ххх. Так же ФИО1 внесен первоначальный взнос в размере 3 000 270 руб.

Таким образом истец свои обязательства по договору выполнил, указанные денежные средства переданы третьему лицу ООО «ФИО4».

Указанные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от ххх и в силу ч.ч. 2,3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными дл суда и не подлежат доказыванию вновь.

Согласно п. 2.2 договора № ххх ФИО1 как Соинвестор ознакомлен с условиями договора № ххх от ххх об инвестировании строительства жилого дома № ххх. Инвестор - МУП «Инвестжилстрой» уступает, а Соинвестор принимает на себя права Инвестора по договору № ххх от ххх в части гарантийных обязательств и ответственности Заказчика-Застройщика (ООО «ФИО4») с момента подписания настоящего договора и внесения денежных средств на расчетный счет Инвестора. После подписания договора все претензии к качеству предъявляются к Заказчику-Застройщику (ООО «ФИО4»).

Пунктом 2.4 договора установлено, что после внесения Соинвестором 100% суммы договора за квартиру, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи, он имеет право занять вышеуказанную квартиру. В силу п. 2.5 договора акт приема-передачи квартиры подписывается комиссионно Соинвестором и Заказчиком-Застройщиком.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома № хххвыдано ххх, что также установлено вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга.

На основании постановления администрации Новоуральского городского округа № ххх от ххх МУП «Инвестжилстрой» реорганизовано в ООО «Инвестжилстрой» путем преобразования в порядке приватизации (л.д.131-132).

Истец, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора № ххх от ххх, указывает, что в момент его заключения он не предполагал и не мог предвидеть, что предусмотренная этим договором квартира ему не будет передана, он не сможет зарегистрировать на нее право собственности, дальнейшее исполнение истцом обязательств по договору невозможно.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращает его надлежащее исполнение.

Согласно положений ст. ст. 425 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Вместе с тем, МУП НГО «Инвестжилстрой», правопреемником которого является ответчик, во исполнение своих обязательств по договору от ххх направило застройщику ООО «ФИО4» ххх уведомление о передаче прав и обязанностей Соинвесторам по всем квартирам второй очереди, в том числе по квартире № 103 (л.д. 124-125), что в соответствии с требованиями ст. 385, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим исполнением обязательств по договору.

С учетом изложенного, обязанность по передаче Соинвестору ФИО1 квартиры № ххх по адресу: г.ххх, с момента ввода объекта в эксплуатацию возникала у третьего лица ООО «ФИО4».

МУП «Инвестжилстрой», правопреемником которого является ответчик, не является застройщиком объекта недвижимости, не принимал на себя обязательства построить и передать объект недвижимости истцу. Застройщиком исходя из условий договоров № ххх от ххх и № ххх от ххх является ООО «ФИО4», которым были привлечены денежные средства истца для строительства объекта недвижимости, а МУП «Инвестжилстрой» обеспечивал оформление договора и производил прием общей суммы по договора и контроль над сроками ее внесения; ответчик ООО "Инвестжилстрой" полученными от истца денежными средствами не пользовался, перечислив их застройщику ООО «ФИО4», что установлено вступившим в законную силу судебным решением.

Обязательства, предусмотренные договором № ххх от ххх, заключенным между сторонами, ООО «Инвестжилстрой» исполнены в полном объеме, что в судебном заседании не оспаривалось.

Из материалов дела также следует, что квартира ФИО1 не была передана ООО «ФИО4» не в связи с тем, что были нарушены сроки строительства, а потому, что прием квартиры истцом не состоялся ввиду того, что выявлены недостатки. Следовательно, приемка квартиры не состоялась из-за претензий к качеству.

Именно ООО «ФИО4», по мнению суда, не исполняются обязательства по передаче объекта инвестирования истцу. Неисполнение застройщиком такой обязанности основанием для расторжения договора № ххх от ххх являться не может.

Довод стороны истца о том, что направление МУП «Инвестжилстрой» ххх в адрес ООО «ФИО4» уведомления о передаче прав и обязанностей соинвесторам по всем квартирам 2 очереди жилого дома № ххх, в том числе и по квартире № ххх, в отсутствие трехстороннего соглашения, подписанного Застройщик, Инвестором и Соинвестором, не может расцениваться как уступка прав требований по договору № ххх от ххх третьим лицам, в том числе истцу, поскольку противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, основана на неверном толковании норм материального права.

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1).

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

В данном случае каких-либо доказательств, указывающих на возникновение неблагоприятных последствий для ООО «ФИО4» в результате уступки ФИО1 требования неденежного исполнения обязательства, не представлено, сам должник об обременительных для него последствиях при переходе прав не заявляет, доводов о необходимости принятия дополнительных усилий или несения дополнительных затрат не приводит.

Кроме того, уступка требований в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку.

Довод истцовой стороны о том, что ООО «ФИО4» не подписало и не направило в адрес истца подписанный акт приема-передачи квартиры в виду того, что передача прав и обязанностей кредитора в отношении указанной квартиры истцу не была оформлена надлежащим образом судом не принимается, поскольку носит предположительный характер, материалами дела не подтвержден.

Также суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что достоверных и достаточных доказательств невозможности оформления права собственности на квартиру № ххх в доме № 1ххх ввиду отсутствия акта приема-передачи не представлено.

Касательно оформления права собственности на квартиру суд учитывает, что указанная квартира свободна от прав третьих лиц, доказательств обратного в материалах дела не имеется, владельцы других квартир в указанном жилом доме оформили право собственности в Росреестре на основании договоров или по решениям суда, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Банкротство застройщика также не может расцениваться в качестве основания для расторжения заключенного между сторонами договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из указанных статей Кодекса.

В данном же случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, не являются основаниями для расторжения договора и не могут быть отнесены к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать, в том числе вероятность банкротства застройщика.

Более того, суд отмечает, что многоквартирный дом № ххх по адресу: хх, введен в эксплуатацию ххх, процедура банкротства в отношении ООО «ФИО4» впервые введена определением арбитражного суда Свердловской области от ххх.

Требования к застройщику о передаче квартиры № ххх в доме № ххх по адресу: ххх, впервые выдвинуты истцом ФИО1 только в хх года (л.д. 44,46).

Указанное свидетельствует о том, что при должной осмотрительности и степени заботливости истец в течение трех лет имел реальную возможность принять от ООО «ФИО4» вышеуказанную квартиру на основании подписанного застройщиком и ФИО1 акта приема-передачи либо судебного решения.

В обоснование требования о расторжении договора № ххх от ххх, истец также ссылается на предусмотренное п. 4.4.2 условие, согласно которому Соинвестор имеет право досрочно расторгнуть договор и получить от Инвестора денежные средства в соответствии с п. 6.1 договора.

Основания для досрочного расторжения договора должны быть предусмотрены законом либо соглашением сторон.

Вместе с тем, предусмотрев право Соинвестора на досрочное расторжение договора № ххх от ххх, стороны не согласовали условия такого расторжения.

По своей сути условие о досрочном расторжении договора является соглашением сторон, которое между сторонами достигнуто не было по причине наличия у сторон договора имущественных и неимущественных претензий друг к другу.

Более того, суд учитывает, что с момента заключения спорного договора, ввода объекта инвестирования в эксплуатацию, истец ФИО1 принимал меры по приемке указанной квартиры, предъявлял претензии по качеству жилого помещения и требования о подписании акта приема-передачи квартиры с замечаниями, об устранении недостатков жилого помещения, а также ключей от него, участие в совещаниях при администрации Новоуральского городского округа по поводу устранения недостатков, что свидетельствует, по мнению суда, об исполнении им обязательств, вытекающих из договора от ххх, а потому не позволяет применить к спорной ситуации положения п. 4.4.2 указанного договора.

С учетом изложенного суд не находит оснований для расторжения договора № ххх от ххх, а потому исковые требования ФИО1 к ООО «Инвестжилстрой» удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестжилстрой» о расторжении договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Новоуральский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Т.А. Калаптур

Согласовано:

Судья: Т.А. Калаптур