Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании завещания о праве на наследство по завещанию недействительным, признании права собственности на объект недвижимости и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение площадью 352,5 кв.м. в <адрес> недействительным, признании права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований указал, что указанное нежилое помещение принадлежало ФИО4, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ. При жизни представителем ФИО5, действующим на основании доверенности, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи с внесенными ДД.ММ.ГГГГ в него изменениями, который сторонами исполнен. Указанный договор и соглашение к нему были представлены для осуществления государственной регистрации, однако регистрация перехода прав произведена не была. Первоначально государственная регистрация была приостановлена ввиду имевшихся запретов на осуществление регистрационных действий и оформления договора купли-продажи с нарушением п.3 ст. 182 ГК РФ, а затем прекращена на основании заявления ФИО1 ввиду смерти ФИО4 Поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости был собственником заключен при жизни и исходя из ее волеизъявления, сторонами исполнен, считает, что приобрел право собственности на данный объект.

ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО1, ФИО3, действовавшей от имени ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по доверенности, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 352,5 кв.м. в <адрес> недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ. (л.д. 168). В обоснование указала, что договор заключен в нарушение п.3 ст. 182 ГК РФ устанавливающей запрет заключать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также по заведомо заниженной рыночной цене.

Истец (ответчик) ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. По встречному иску возражали по мотивам, приведенным в представленном отзыве.

Ответчик (истец) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО7 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, встречный иск поддержала.

Ответчик по встречному иску ФИО3 поддержала позицию истца ФИО1 Указала, что заключенный договор купли-продажи был фактически исполнен.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. (ст. 551 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.(ч.1 ст. 8.1 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. (ч.2 ст. 8.1 ГК РФ).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям в п.7,8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало нежилое помещение общей площадью 352,5 кв.м. в <адрес> в <адрес>. (л.д. 7). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была выдана нотариально оформленная доверенность сроком на 3 года, которой она наделила ФИО1, на тот момент являвшегося супругом, полномочиями по управлению и распоряжению всем принадлежащим ей имуществом, с правом заключения всех разрешенных законом сделок, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; с правом получения причитающегося ей имущества и денежных средств. (л.д. 101).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла. (л.д. 13).

На основании указанной доверенности ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующим от имени ФИО4, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым принадлежащее ей на указанное выше имущество приобретено ФИО1 От имени покупателя ФИО1 договор был заключен и подписан его представителем по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (л.д. 102). В тот же день представителями участников сделки подписан акт приема-передачи приобретенного по сделке имущества.(л.д. 103).

По условиям договора стоимость имущества определена в сумме 5 000 руб., которые оплачены продавцу до подписания договора. (п. 3). О получении денежных средств представителем продавца по доверенности ФИО1 в договоре имеется соответствующая запись. (п.10).

ДД.ММ.ГГГГ договор и акт приема-передачи были представлены представителями сторон сделки в регистрирующий орган (Управление Росреестра по Смоленской области) для осуществления государственной регистрации перехода прав. (л.д. 95-104). Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена по причине содержащегося в ЕГРП запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, а также указано на несоответствие заключенного договора требованиям п.3 ст. 182 ГК РФ; о приостановлении регистрации сторонам направлено уведомление, в котором предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации. (л.д. 105-109).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, интересы которой на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представлял ФИО9, и ФИО10 было заключено дополнительное соглашение к названному договору купли-продажи, которым изложена в новой редакции преамбула договора купли-продажи, а именно, то, что договор заключен от имени ФИО4 представителем по доверенности ФИО9 и ФИО1; остальные пункты договора оставлены без изменения; передаточный акт следует считать недействительным. Также в соглашении указано о получении представителем по доверенности ФИО9 денежных средств в сумме 5000 руб. за проданное имущество. (л.д. 118-120). В тот же день оформлен указанными лицами оформлен акт приема-передачи квартиры. (л.д. 121).

Дополнительное соглашение представителем продавца и покупателем было подано в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 113-121). Государственная регистрация прекращена на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 122-127).

В соответствии с подп. 5 п.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Соответственно, государственная регистрация перехода прав на основании сделки, заключенной представителем стороны сделки на основании доверенности, зарегистрирована быть не может.

Как установлено по делу, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было составлено завещание, которым все свое имущество она завещала ФИО2 (л.д. 74).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 нотариусом Смоленского городского нотариального округа было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, в том числе на <данные изъяты> в праве собственности на <адрес>. (л.д. 75 обор.).

Государственная регистрация перехода прав к ФИО2 на объект недвижимости произведена ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 15).

В соответствии с п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 3 ст. 182 ГК РФ предусмотрено, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (абз. 1). Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом указанного пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (абз. 2).

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст. 10 ГК РФ).

Как указано выше ФИО1, действуя на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО4, как собственника объекта недвижимого имущества, заключил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении себя лично, т.е. в собственных интересах, а не в интересах доверителя, тогда как доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уполномочила его представлять свои интересы перед третьими лицами и действовать в ее интересах, а не в отношении себя.

Таким образом, условия заключенного ФИО1, как представителя ФИО4, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительными на основании п. 3 ст. 182, ст. 10 и п. 1 ст. 168 ГК РФ в силу установленного Законом запрета.

Соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи является неотъемлемой частью основного договора (в данном случае от ДД.ММ.ГГГГ) и, соответственно, каких-либо прав и обязанностей у участников сделки не порождает, поскольку недействительность основного договора влечет недействительность изменений в него.

В качестве самостоятельной сделки соглашение от ДД.ММ.ГГГГ требованиям ст. 421-422, 554 ГК РФ не соответствует, т.к. существенные условия сделки и сведения об объекте недвижимости не содержит.

Ссылки стороны истца на принятие регистрирующим органом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и проведение им правовой экспертизы в подтверждение согласованной воли суд находит несостоятельными.

Обстоятельства фактического исполнения сделки, оформление которой произведено с нарушением установленных Законом требований, в силу чего не имеет место даже факт соблюдения письменной формы сделки, правового значения в данном случае не имеют.

При таких обстоятельствах встречный иск ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежит удовлетворению.

Доводы ФИО2 при этом в части несоответствия установленной договором цены объекта ее рыночной стоимости судом во внимание не принимаются, поскольку стороны договора свободны в определении его условий, в том числе в определении цены объекта.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом. (ст. 1111 ГК РФ).

Таким образом, на момент смерти ФИО4 спорное имущество – <данные изъяты> в праве собственности на <адрес> принадлежало ей на праве собственности и подлежало включению в наследственную массу при принятии наследником по завещанию ФИО2 наследства. В связи с чем оснований для признании выданного нотариусом ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО2 свидетельства о наследстве по завещанию на данное имущество не имеется.

Исковые требования ФИО1 о признании выданного ФИО2 завещания от ДД.ММ.ГГГГ и признании права собственности на основании сделки суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу приведенного с ответчика по встречному иску ФИО1, как стороны сделки, подлежит взысканию в возврат оплаченной ФИО2 госпошлины 400 руб.

По правилам ст. 144 ГПК РФ со дня вступления решения в законную силу подлежат отмене обеспечительные меры в виде ареста на принадлежащее ФИО2 нежилое помещение площадью 352,5 кв.м. <адрес>, наложенного определением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО1 в отношении нежилого помещения площадью 352,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, недействительным с момента его заключения.

Иск ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в возврат госпошлины 400 руб.

С момента вступления решения в законную силу отменить арест на нежилое помещение площадью 352,5 кв.м. в <адрес>, наложенный определением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца.

Председательствующий судья О.В. Космачева

Мотивированное решение изготовлено 21.06.2017.