Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Луховицкий-1» о расторжении договора купли-продажи и договора мены земельных участков,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Луховицкий-1», просит суд расторгнуть заключенные с ответчиком:

- договор купли-продажи доли земельного участка от ...... и соглашение о реальном разделе земельного участка от ... в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: ...;

- договор мены земельных участков ... от ..., на основании которого истец стал собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... с тем же разрешенным использованием, расположенного по указанному выше адресу;

- взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные за приобретенный земельный участок по вышеуказанным договорам денежные средства в сумме ... и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ...

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования. В их обоснование показали, чтона основании вышеуказанных сделок истец приобрел у ответчика в собственность земельный участок с кадастровым номером ... (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: .... Цена земельного участка составила ...

В последующем истцу стало известно, что по территории приобретенного им земельного участка проходит магистральный газопровод, что фактически делает невозможным использование земельного участка по его целевому назначению – для ведения сельского хозяйства, фермерства (включая животноводство, рыбоводство, строительство ферм, пруда и т.д.).

По мнению истца, ответчик существенно нарушил условия договора, поскольку при заключении сделок по отчуждению спорного земельного участка скрыл от истца информацию о том, что земельный участок имеет обременения в виде прохождения по нему магистрального газопровода.

По указанным основаниям вышеуказанные договоры подлежат расторжению с выплатой истцу уплаченной за земельный участок денежной суммы в размере ...

В досудебном порядке ответчик не удовлетворил претензию истца о расторжении договоров и возврате вышеуказанной денежной суммы, а поэтому с него следует взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ...

В обоснование заявленных требований сослался на положения ст.ст.450, 451,460 ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика ООО «Луховицкий-1» ФИО3 иск непризнала. В обоснование возражений показала, что при заключении вышеуказанных сделок по отчуждению истцу спорного земельного участка ответчик предоставил истцу всю имеющуюся у него информацию о земельном участке. Перед заключением договоров истец лично осматривал земельные участки и сам выбрал земельный участок, который его устроил. На момент совершения вышеуказанных сделок в правоустанавливающих, правоподтверждающих документах, подтверждающих право собственности ответчика на земельный участок; в органах кадастрового учета отсутствовали сведения об ограничениях и обременениях земельного участка в виде прохождения по нему магистрального газопровода, а поэтому ответчику не было известно о них. Данные обременения были зарегистрированы в установленном законом порядке в органах кадастрового учета только в .... Соответственно, ответчик при заключении вышеуказанных договоров не предоставлял истцу заведомо ложную информацию об участке, а поэтому оснований для расторжения сделок не имеется.

Определениями суда от ... к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО «Газпром трансгаз Москва», ФГУП Кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Московской области ...

Представительтретьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» ФИО4 оставила разрешение данного спора на усмотрение суда. Дала объяснения, изложенные в отзыве на исковое заявление (л.д. ).

Представители третьих лиц ... Луховицкого района Московской области ФИО5, ФИО6 (главный архитектор района) считают, что исковые требования подлежат удовлетворению, при этом подтвердили доводы представителя ответчика о том, что сведения об установлении охранной зоны магистральных газопроводов в отношении спорного земельного участка были предоставлены в администрацию района только в ..., после чего фактическое положение трубопровода с привязкой охранных зон было нанесено на районные карты землепользования, и эти обременения земельного участка были зарегистрированы в органах кадастрового учета.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Московской области, ФГУП Кадастровая палата Росреестрав судебное заседание не явились, третьи лица направили в адрес суда заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителей, относительно чего лица, участвующие в деле, не возражают. Суд считает возможным в силу положений ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

в данном случае истец предъявил требования о расторжении договоров, на основании которых он приобрел в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения. В обоснование сослался на положения ст.ст.450, 451,460 ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». Пояснил, что после заключения договоров истцу стало известно о том, что у данного земельного участка имеются обременения и ограничения в пользовании им, а именно: земельный участок расположен в охранной зоне и зоне минимально-допустимых расстояний магистральных газопроводов; данное обстоятельство препятствует истцу использовать земельный участок по назначению – для ведения сельского хозяйства. При заключении вышеуказанных договоров продавец скрыл от истца информацию об этих обременениях.

Суд учел, что истцом соблюден обязательный для требования о расторжении договоров досудебный порядок урегулирования спора: ... истец с соблюдением требований п.2 ст.452 ГК РФ направил в адрес ответчика претензию о расторжении договоров ...

Суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истец должен доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании п.п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в пункте 2 ст.451 ГК РФ перечислены условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Исходя из данных положений закона, лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Согласно ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 этой статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу положений ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в том числе, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Судом установлены следующие обстоятельства по делу:

... между ООО «Луховицкий 1» и ФИО1 был заключен договор ... купли-продажи доли земельного участка, в соответствии с условиями которого истец приобрел в собственность - ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), общей площадью ..., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ... (л.д.... Стоимость приобретаемого земельного участка составила ...

... между сторонами по делу было заключено Соглашение о реальном разделе земельного участка с кадастровым номером ..., в результате которого в собственность истца перешел земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), находящийся по вышеуказанному адресу (л.д. ).

... между сторонами по делу заключен Договор мены земельных участков ..., в результате которого истец обменял вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ... на равноценный земельный участок с кадастровым номером ... с аналогичными размерами и разрешенным использованием, расположенный по тому же адресу (л.д. ).

Тем самым, в результате вышеуказанных сделок истец стал собственником земельного участка с кадастровым номером ... (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: ....

Право собственности истца на приобретенный земельный участок в установленном законом порядке ... было зарегистрировано в Управлении Росреестра по ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ......

Согласно пункту 3 Акта приема-передачи от ... к Договору мены земельных участков стороны не имеют претензий друг к другу относительно состояния переданных по Акту земельных участков ...

В данном случае в вышеуказанных правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, в кадастровых выписках на земельный участок (по состоянию на момент заключения вышеуказанных сделок) отсутствуют отметки о том, что приобретенный истцом земельный участок имеет обременения и ограничения в пользовании земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием (л.д. ).

Тем самым, в момент отчуждения спорного земельного участка ответчик передал истцу этот земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет; не имеющий установленных в установленном законом порядке обременений и ограничений в его использовании; претензий у покупателя к продавцу на момент передачи земельного участка не имелось. При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Как показала представитель ответчика, перед заключением сделок по отчуждению земельного участка, истец лично осматривал земельные участки и сам выбрал земельный участок, который его устраивал.

Истец данные утверждения не опроверг.

При таких обстоятельствах суд считает, что совершение данных сделок произошло по волеизъявлению обеих сторон; вышеуказанные договоры являются заключёнными, поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора; переход права зарегистрирован в установленном законом порядке; договоры фактически исполнены сторонами.

Из сообщения ООО «Газпром трансгаз Москва» от ... и отзыва на исковое заявление следует, что по принадлежащему истцу участку с кадастровым номером ... в районе ....... проходят три ветки магистрального газопровода высокого давления диаметром труб ...... ввода в эксплуатацию. Данные магистральные газопроводы являются объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ПАО «Газпром», и которые эксплуатируются ООО «Газпром трансгаз Москва» на основании договора аренды. Магистральные газопроводы являются опасными производственными объектами. Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными Постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 года №9, для исключения возможности повреждения трубопроводов установлены охранные зоны в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 25 м от оси трубопровода с каждой стороны (пункт 4.1). Минимально-допустимые расстояния от магистральных газопроводов до каких-либо строений установлены в таблице 4 указанных выше СНиП «Магистральные трубопроводы». Эти охранные зоны в ... районе Московской области поставлены на государственный кадастровый учет в .... Проведение сельхозработ в охранной зоне и зоне минимально-допустимых расстояний не запрещено, возведение любых построек запрещается законом. Зона минимально допустимых расстояний от оси крайних ниток до границ земельного участка, на котором предполагается возведение сельскохозяйственных построек, составляет не менее 300 м ...

В соответствии с п. 3.1.15 Правил безопасности систем газораспределения и газопотребления ПБ 12-529-03 (далее - ПБ) охранные зоны газораспределительных сетей и земельные участки с ограниченной хозяйственной деятельностью, входящие в охранные зоны, устанавливаются в порядке, предусмотренном Правилами охраны.

Ограничения, налагаемые на собственников земельных участков, входящих в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации закреплены в п. 14 «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 года №878.
Ограничения права собственника земельного участка в связи с наличием на участке газопровода установлены законом, что не противоречит положениям ст.ст.1, 209 ГК РФ.

Пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответственно, данное обременение должно было быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 2 п.9 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

В судебном заседании представители Администрации ... района подтвердили, что сведения об установлении охранной зоны магистральных газопроводов в отношении спорного земельного участка были предоставлены в администрацию района только в ..., после чего фактическое положение трубопровода с привязкой охранных зон было нанесено на районные карты землепользования.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М. показал, что работает заместителем генерального директора ООО «...» и является кадастровым инженером. Пояснил, что в период, предшествующий совершению сделок по отчуждению истцу земельного участка, он по заданию ООО «Луховицкий 1» выезжал на принадлежащий ответчику земельный участок сельскохозяйственного назначения и проводил его межевание. Показал, что на момент осмотра и проведения кадастровых работ на земельном участке отсутствовали какие-либо знаки, обозначающие прохождение через участок веток газопровода; обременений участка установлено не было. По результатам работ был составлен межевой план, который был предоставлен в кадастровую палату для оформления кадастровых паспортов. Пояснил, что в том случае, если граждане приобретают земельные участки для строительства, то до заключения договора купли-продажи во избежание обнаружения ограничений на строительство они должны заказать топосъемку, в ходе которой эти ограничения могут быть выявлены. В отношении спорного земельного участка топосъемка не проводилась.

Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований нет.

Из кадастрового паспорта принадлежащего истцу земельного участка, составленного по состоянию на ..., усматривается, что в отношении этого участка установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст.56, 56.1 ЗК РФ, использование земель в соответствии со сводом правил 36.133333.2012 «Магистральные трубопроводы» ...

При таких обстоятельствах суд считает установленным, что в данном случае ограничения и обременения в отношении спорного земельного участка в виде прохождения по нему магистральных газопроводов были установлены и зарегистрированы в установленном законом порядке только в ...

Суд учел, что на момент строительства газопровода в ... ни истец, ни ответчик (продавец спорного земельного участка) собственниками или владельцами земельного участка, по которому проходит газопровод, не являлись.

Суд принял во внимание, что на момент совершения сделок по отчуждению истцу спорного земельного участка в правоустанавливающих, правоподтверждающих документах, подтверждающих право собственности ответчика на земельный участок; в органах кадастрового учета также отсутствовали сведения об ограничениях и обременениях земельного участка в виде прохождения по нему магистрального газопровода.
Следовательно, на момент отчуждения истцу спорного земельного участка ответчик не располагал сведениями об этих обременениях земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает, что истец не представил суду доказательства, подтверждающие, что при заключении сделок по отчуждению спорного земельного участка ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Истец утверждает, что в связи с не предоставлением продавцом покупателю информации о существенных обременениях в отношении использования проданного земельного участка, истец не может использовать данный земельный участок по его прямому назначению – для сельскохозяйственных нужд.
Суд считает, что эти доводы истца не нашли подтверждения в ходе разбирательства дела. Суд пришел к такому выводу последующим основаниям:

в соответствии с пунктом 4.2. «Правил охраны магистральных газопроводов» (утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от ......) земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований настоящих Правил.
Пунктом 4.4. указанных Правил предусмотрено, что в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается возводить любые постройки и сооружения.
При этом суд учел, что проведение сельскохозяйственных работ в охранной зоне магистральных газопроводов и зоне минимально-допустимых расстояний не запрещено.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих создание ему каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему земельным участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием..
Доводы истца о том, что он изначально приобрел спорный земельный участок для животноводства и рыбоводства, не подтверждены. Представитель ответчика показала, что истец при заключении договоров не ставил продавца в известность о намерении заниматься животноводством, для чего необходимо возвести какие-либо строения, стороной договора является физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель.

Кроме того, суд учел, что покупатель объекта недвижимости обязан проявить при заключении сделки необходимую степень разумности, заботливости и осмотрительности. В том случае, если истец намерен был на земельном участке возводить необходимые для ведения сельскохозяйственной деятельности объекты недвижимости (фермы, пруд и т.д.), то до заключения договора купли-продажи целесообразно было бы поставить в известность об этом вторую сторону договора, произвести топосъемку участка, чтобы установить имеются ли на участке ограничения для такого вида деятельности.

На основании вышеизложенного суд, оценив действия сторон при совершении сделок, обстоятельства и собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной в ст.10 ГК РФ, приходит к выводу, что истцу следует отказать в удовлетворении требований о расторжении вышеуказанных договоров, в результате которых он стал собственником спорного земельного участка, и взыскании в его пользу уплаченных за земельный участок денежных средств в размере ... и штрафа в размере ...

При этом суд считает, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Суд пришел к такому выводу по следующим основаниям:

согласно абз.1 вводной части ФЗ «О защите прав потребителей», п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между гражданами (потребителями), заказывающими услуги исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организациями и индивидуальными предпринимателями, выполняющими работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Исходя из назначения спорного земельного участка и его разрешенного использования (сельскохозяйственное назначение, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства), площади участка, суд считает, что этот земельный участок был приобретен истцом не для указанных выше целей. При этом суд учел, что согласно выписке из ЕГРИП с ... истец зарегистрирован, как глава крестьянского (фермерского) хозяйства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к ООО «Луховицкий-1» о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка от ......, соглашения о реальном разделе земельного участка от ... в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: ...; о расторжении договора мены земельных участков ... от ..., заключенного между ООО «Луховицкий-1» и ФИО1, взыскании денежных средств в сумме .... и штрафа в размере ...

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ....

...