Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Кубанский риэлтерский центр» о признании недействительным решения об одностороннем расторжении договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Кубанский риэлтерский центр» о признании недействительным решения об одностороннем расторжении договора долевого участия.

В обоснование требований указано, что между ею и ООО «Кубанский риэлтерский центр» заключен договор участия в долевом строительстве № № от 26.03.2015г. многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, согласно которому ответчик обязался построить, ввести в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2017г и передать ей в собственность следующие объекты недвижимости: 1-комнатную квартиру № 250 в 3-ем подъезде, на 12 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; однокомнатную квартиру № 290 в 3-ем подъезде на 17 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; однокомнатную квартиру № 323 в 3-ем подъезде, на 21 этаже, общей площадью 45,94 кв. м.; однокомнатную квартиру № 330 в 3-ем подъезде, на 22 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; двухкомнатную квартиру № 501 в 5-ом подъезде, на 18 этаже, общей площадью 71,65 кв. м.

В соответствии с п. 3.1 условий договора, истец произвел оплату в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 26.03.2015г. на сумму 7927785 руб. и квитанцией № от 28.05.2015г. на сумму 486415 рублей.

15.08.2018г. между истцом и ООО «Высокие технологии» заключен договор уступки прав (договор цессии) по договору долевого строительства № от 26.03.2015г., однако его регистрация приостановлена ввиду расторжения договора долевого участия застройщиком в одностороннем порядке и отсутствии за ФИО1 зарегистрированных прав требований на объекты недвижимости.

О факте расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия истец осведомлен не был, ввиду чего считает его незаконным и необоснованным.

На основании изложенного, просит признать недействительным решение ООО «Кубанский риэлторский центр» об одностороннем расторжении договора № от 26.03.2015г. участия в долевом строительстве заключенного с ФИО1; обязать Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановить регистрационные записи о правах требований ФИО1:

- на однокомнатную квартиру № 250 в 3-ем подъезде, на 12 этаже, общей проектной площадью 41,51 кв. м., жилая проектная площадь – 16,52 кв.м.;

- на однокомнатную квартиру № 290 в 3-ем подъезде на 17 этаже, общей проектной площадью 41,51 кв. м. жилая проектная площадь – 16,52 кв.м.;

- на однокомнатную квартиру № 323 в 3-ем подъезде, на 21 этаже, общей проектной площадью 45,94 кв. м. жилая проектная площадь 20,48 кв.м.;

- на однокомнатную квартиру № 330 в 3-ем подъезде, на 22 этаже, общей проектной площадью 41,51 кв. м. жилая проектная площадь – 16,52 кв.м;

- на двухкомнатную квартиру № 501 в 5-ом подъезде, на 18 этаже, общей проектной площадью 71,65 кв. м. жилая проектная площадь – 37,05 кв.м., расположенными в 25-ти этажном, 7-ми секционном, 770 квартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке площадью 16051 кв.м с кадастровым номером №, по адресу <адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направленная в его адрес телеграмма не доставлена, повестка с уведомление возвращена ввиду истечения сроков ее хранения в отделении почтовой связи.

Адвокат Батова Л.П., назначенная судом, возражала против удовлетворения иска, так как не может уточнить позицию с ответчиком.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, был уведомлен, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

В силу положений статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнение договора ) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора ). Договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора ) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статей 1, части 1 и 2 и 27, части 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с апреля 2005 года.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядок, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела 26.03.2015г. между ФИО1 и ООО «Кубанский риэлтерский центр» заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке площадью 16051 кв.м с кадастровым номером №, по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л.д.12-23).

Договор об участии в долевом строительстве от 26.03.2015г. был зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке 08.06.2015г. что подтверждается имеющейся на самом договоре соответствующей отметкой управления Росреестра по Краснодарскому краю, (л.д.23) о чем в реестре сделана регистрационная запись под номером №.

Согласно п.2.2 и 4.1 договора объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира № 250 в 3-ем подъезде, на 12 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; однокомнатная квартира № 290 в 3-ем подъезде на 17 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; однокомнатная квартира № 323 в 3-ем подъезде, на 21 этаже, общей площадью 45,94 кв. м.; однокомнатная квартира № 330 в 3-ем подъезде, на 22 этаже, общей площадью 41,51 кв. м.; двухкомнатная квартира № 501 в 5-ом подъезде, на 18 этаже, общей площадью 71,65 кв. м.

Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию 4 квартал 2017 года.

На основании п.7.1.1 договора в обязанности истца, как участника долевого строительства, входило оплатить в порядке, установленном договором, цену договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1 и 3.2 договора цена, подлежащая уплате участником застройщику, составляла сумму 8 474 200 рублей и не подлежала изменению сторонами в одностороннем порядке. Уплата участником долевого строительства цены договора производится за счет собственных средств единовременным платежом не позднее трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора путем внесения денежных средств в кассу застройщика.

Согласно ч.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Учитывая изложенное, надлежащими доказательствами уплаты денежных сумм наличными считаются квитанции к приходным кассовым ордерам и чеки контрольно-кассовых машин получателей денег (либо платежных агентов), а доказательствами правильного осуществления безналичных расчетов – платежные поручения, в определенных случаях в совокупности с банковской выпиской со счета, свидетельствующей об их исполнении.

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с п. 3.1 условий договора произвел оплату в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 26.03.2015г. на сумму 7927785 руб. и квитанцией № от 28.05.2015г. на сумму 486415 рублей (л.д.24).

Кроме того, факт оплаты в полном объеме также подтверждается письмом генерального директора ООО «Кубанский риэлторский центр» ФИО6 исх. № от 11.06.2015г., согласно которому по состоянию на 11.06.2015г. долевой взнос за объект долевого строительства ФИО1 оплачен полностью.

15.08.2018г. между истцом и ООО «Высокие технологии» был заключен договор уступки прав (договор цессии) по договору долевого строительства № от 26.03.2015 г., однако его регистрация была приостановлена ввиду расторжения договора долевого участия застройщиком в одностороннем порядке и отсутствии за ФИО1 зарегистрированных прав требований на объекты недвижимости ( л.д.26-31).

Вместе с тем, как усматривается из копии регистрационного дела, основанием для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке явилось наличие задолженности ФИО1 по уплате долевого взноса, что не соответствует действительности и опровергается материалами дела (л.д.79-89).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Недобросовестные действия со стороны руководства ООО «Кубанский риэлторский центр» послужили основанием для возбуждения уголовного дела по факту хищения денежных средств дольщиков при строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> в г. Краснодаре, по которому ФИО1 была признана потерпевшей (л.д.32).

Таким образом, представленные истцом доказательства подтверждают факт оплаты ею долевого взноса по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.

В связи с этим, поскольку иных оснований для расторжения договора не имелось, расторжение ООО «Кубанский риэлторский центр» в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 26.03.2015 г. нельзя признать законным. Следовательно, ФИО1 не утрачены права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в отношении объектов долевого строительства.

Учитывая то, что судом установлен факт внесения истцом денежных средств по договору долевого участия в строительстве № от 26.03.2015 г расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке является недействительным, а указанный договор должен быть признан не расторгнутым.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Такимобразом, решение суда о признании недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о восстановлении регистрации договора долевого участия в строительстве № от 26.03.2015 г.

Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение ООО «Кубанский риелторский центр» об одностороннем расторжении договора № от 26.03.2015г. участия в долевом строительстве заключенного с ФИО1.

Решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановить регистрационные записи о правах требований ФИО1:

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья