Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о признания обременения отсутвующим, мотивируя тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, в соответствии с которым ФИО3 обязуется передать в собственность, а ФИО1 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 994,88 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Согласно п.п.4,5 договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа покупатель обязуется уплатить сумму в размере 10 000 000 рублей, путем передачи денег продавцу в течение пяти лет с момента подписания договора. При этом сумма в размере 3 000 000 рублей, подлежит уплате перед подписанием договора, путем внесения наличных денежных средств в банковскую ячейку на имя ФИО3, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки: сумму в размере 2 000 000 рублей - в срок до 01.06.2013 г., сумма в размере 2 000 000 рублей - в срок до 01.08.2014 г, сумма в размере 2 000 000 рублей - в срок до 01.10.2015 г., сумма в размере 1000 000 рублей - в срок до 31.12.2016 г. В соответствии с п. 6 указанного договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости жилого дома и земельного участка, указанные жилой дом и земельный участок находятся в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать жилой дом, а также земельный участок, без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты по договору продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога. В настоящий момент сумма в размере 10 000 000 рублей выплачена полностью. Однако в силу конфликтных отношений между истцом и ответчиком совместная подача заявления о прекращении ипотеки в Управлении Росреестра по Самарской области невозможны. Истец просит признать обременение - ипотеку в силу закона отсутствующим вследствие исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 04.06.2012 г, обеспеченному залогом недвижимости, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области погасить регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.3,4)

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 уточнил исковые требования, просит признать обременение - ипотеку в силу закона - отсутствующим вследствие исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 04.06.2012 г., обеспеченному залогом недвижимости. Второе требование не поддержал. Пояснил, что истец полностью погасила задолженность, исполнила свои обязательства, однако, в силу конфликтных отношений между истцом и ответчиком, снять обременение не представляется возможным, ответчик отказывается предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога. В ином порядке решить данный вопрос нельзя. Просит уточненные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования признал, не возражал против их удовлетворения. Пояснил, что деньги в размере 10 000 000 рублей от истца получил, согласен придти в регистрирующий орган вместе с истцом для снятия обременения и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен правильно и своевременно, причина неявки суду не известна, письменного отзыва не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке ), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также ФЗ «Об ипотеке».

Согласно ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке ) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Как следует из содержания ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п.1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст.408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей
статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном
объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. №219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись ЕГРП погашается.

Судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, в соответствии с которым ФИО3 обязуется передать в собственность, а ФИО1 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 994,88 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д.8-10).

Согласно п.п.4,5 договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа покупатель обязуется уплатить сумму в размере 10 000 000 рублей, путем передачи денег продавцу в течение пяти лет с момента подписания договора, при этом сумма в размере 3 000 000 рублей, подлежит уплате перед подписанием договора, путем внесения наличных денежных средств в банковскую ячейку на имя ФИО3, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки: сумму в размере 2 000 000 рублей в срок до 01.06.2013 г., сумма в размере 2 000 000 рублей в срок до 01.08.2014 г, сумма в размере 2 000 000 рублей в срок до 01.10.2015 г., сумма в размере 1000 000 рублей в срок до 31.12.2016 г.

В соответствии с п. 6 указанного договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости жилого дома и земельного участка, указанные жилой дом и земельный участок находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать жилой дом, а также земельный участок, без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты по договору продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

В настоящий момент сумма в размере 10 000 000 рублей выплачена полностью, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Таким образом, обеспечением исполнения обязательств по названному договору является залог недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 994,88 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.11,12).

Ипотека в силу закона была зарегистрирована в соответствии с требованиями законодательства Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 13.06.2012 года за номером регистрации: № и № (л.д.11,12).

Заявление о погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним после полного расчета сторон за вышеуказанное недвижимое имущество не было подано.

Согласно пояснениям представителя истца, совместная подача заявления о снятии обременения со спорных объектов недвижимости в регистрирующий орган невозможна, в виду конфликтных отношений между сторонами.

Вместе с тем, ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражает по вопросу исполнения обязательств истцом ФИО1 по договору купли - продажи вышеуказанного имущества, по оплате ею всей суммы по договору, признает иск, признает подлежащим снятие обременения с имущества в виде ипотеки.

С учетом вышеизложенного, того, что обязательства ФИО1 перед ответчиком ФИО3 по оплате стоимости спорного недвижимого имущества были исполнены в полном объеме, во внесудебном порядке прекратить запись об ипотеке в силу закона в пользу истца не представляется возможным, также, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика ФИО3, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение - ипотека в силу закона на жилой дом, площадью 274,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.

Признать отсутствующим обременение - ипотека в силу закона на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 994,88 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.04.2018г.

Председательствующий: <данные изъяты> О.Н.Кривошеева

<данные изъяты>