Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Афродита» и ООО «Железногорская МСО» о признании нежилого помещения с оборудованием общим имуществом многоквартирного дома, признании сделки ничтожной, прекращении зарегистрированного права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Афродита» и ООО «Железногорская МСО» о признании нежилого помещения с оборудованием общим имуществом многоквартирного дома, признании сделки ничтожной, прекращении зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, указывая, что она является собственником ***, расположенной в многоквартирном *** г. Железногорска Курской области. Застройщиком данного дома является «Железногорское МСО». Крышная газовая котельная, расположенная в мансарде указанного дома, расчитана и построена для теплообслуживания трех блок -секций, из которых состоит указанный дом. В 2013г. истцу стало известно, что крышная газовая котельная была продана ООО «Железногорское МСО» ООО «Афродита», за которым в настоящее время зарегистрировано право собственности на нее. Истец считает указанную сделку ничтожной, поскольку крышная газовая котельная является общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим у ООО «Железногорское МСО» отсутствовало право распоряжаться данным имуществом, отчуждая его. Просит(с учетом уточнения иска) признать вышеуказанное нежилое помещение с оборудованием, включая комплектующие и запчасти, общим имуществом многоквартирного *** г. Железногорска; признать недействительным зарегистрированное за ООО «Афродита» право собственности на указанное нежилое помещение; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения № 23/7-12 от 25 июля 2012 года, заключенный между ООО «Железногорская МСО» и ООО «Афродита».

В ходе рассмотрения дела определениями Железногорского городского суда Курской области от 10.04. 2013г. и 23.04.2013г., занесенными в протоколы судебных заседаний, по ходатайству представителя истца ФИО2 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, а по ходатайству представителей ответчиков - ЗАО «ВТБ-24», ФИО13, ФИО14 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца - ФИО2, в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что крышная котельная была предусмотрена проектом указанного жилого многоквартирного дома изначально, что стало для истца определяющим при выборе застройщика, поскольку она хотела иметь экономию на оплате услуг по отоплению и горячему водоснабжению. Указанная котельная является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку предназначена для обслуживания дома. Поэтому продажа ООО «Железногорская МСО» крышной котельной ООО «Афродита» является ничтожной сделкой.

Представитель ответчика - ООО «Железногорская МСО», ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснив, что спорная крышная котельная является самостоятельным объектом. Уплаченных участниками долевого строительства целевых взносов было недостаточно для строительства этой крышной котельной, в связи с чем на внеочередном общем собрании участников ООО «Железногорская МСО» от 2.04.2010г. было принято решение о финансировании строительства указанной котельной и приобретении оборудования для него за счет средств ООО «Железногорская МСО», что и было сделано за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России» 5 мая 2010г. Оборудование для крышной котельной было приобретено ООО «Железногорская МСО» за счет собственных средств по договору, заключенному с ООО НПО «СарГаз» 3.09.2010г. Так как помещение крышной котельной было построено, а оборудование для нее приобретено на средства ООО «Железногорская МСО», то крышная котельная является его собственностью. Поскольку управляющая компания указанного дома отказалась принять на обслуживание данную крышную котельную, то она была продана ООО «Железногорская МСО» ООО «Афродита», имеющему лицензию на проведение соответствующих работ.

Третье лицо ФИО8 полагала иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, мотивировав свою позицию тем, что указанная крышная котельная обеспечивает многоквартирный жилой *** г. Железногорска горячей водой и отоплением, в связи с чем является общим имуществом данного дома. Факт оплаты помещения котельной и оборудования из собственных средств ответчика - ООО «Железногорская МСО», не доказан. Кроме того, это не имеет правового значения, поскольку и в этом случае крышная котельная не перестает являться общим имуществом указанного многоквартирного дома, так как это предусмотрено ст. 36 ЖК РФ.

Третье лицо ФИО16 просил исковые требования ФИО1 удовлетворить, ссылаясь на незаконность продажи крышной котельной, являющейся общей собственностью многоквартирного *** г. Железногорска, ответчиком ООО «Железногорская МСО» ответчику ООО «Афродита».

Третьи лица ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ЗАО «ВТБ-24», и третьи лица ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, телефонограммами уведомлены о его месте и времени.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Часть 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений в нем, принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит на праве общей совместной собственности ***, находящаяся в *** г. Железногорска Курской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 46-АК № -32577 от 1.02.2012г.

Как следует из договора управления многоквартирным домом без номера и даты, заключенным с ФИО6, являющимся собственником *** вышеуказанном жилом доме и третьим лицом по настоящему делу, управляющей организацией в многоквартирном жилом *** г. Железногорска является ООО «Железногорская МСО сервис».

На этаже - мансарда первого блока, *** г. Железногорска Курской области расположено нежилое помещение площадью 68,3 кв.м. с оборудованием, предназначенным для обслуживания указанного дома, состоящего из трех блоков, а именно, для горячего водоснабджения и отопления всех трех блоков данного дома.

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права 46 АН № 047670, техническим паспортом на дом, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.04.2013г., объяснениями представителей строн.

25 июля 2012г. ООО «Железногорская МСО» и ООО «Афродита» заключили договор № 23/7-12, в соответствии с которым ООО «Железногорская МСО» продало ООО «Афродита» нежилое помещение общей площадью 68,3 кв.м. (крышная котельная), расположенное на этаже- мансарда, *** г. Железногорска, с находящимся в нем оборудованием, включая комплектующие и запчасти.

7.09.2012г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ООО «Афродита» на вышеуказанное нежилое помещение.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором № 23/7-12 от 25.07.2012г., актом приема-передачи, свидетельством о государственной регистрации права 46 АН № 047670.

Рассматривая доводы истца о том, что вышеуказанная крышная котельная является общим имуществом многоквартирного дома, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов рабочего проекта, отопление и горячее водоснабжение многоквартирного жилого *** г. Железногорска изначально планировалось автономным, в связи с чем рабочим проектом жилого дома, состоящего из трех блоков, разработанным Украинским государственным проектным институтом «Укргорстройпроект», предусматривалось строительство крышной котельной, расположенной в первом блоке указанного дома.

Так, в п. 4.2.1 данного рабочего проекта указано, что источником теплоснабжения дома служит крышная котельная с параметрами теплоносителя 90-70 градусов.

Разрешение на строительство жилого блока № 1 указанного жилого дома вместе с крышной котельной было выдано администрацией г. Железногорска ООО «Железногорская МСО» 16.04.2011г., вместо разрешения на строительство от 17.01.2008г., что подтверждается указанным разрешением.

Вышеуказанным рабочим проектом была предусмотрена сдача первого блока *** г. Железногорска в эксплуатацию в два этапа: 1- очередь - крышная котельная, 2-я очередь- блок № 1 жилого дома ( п. 3 Положительного заключения Государственной экспертизы № 46-1-2-0133-11).

После ввода в эксплуатацию первого блока указанного жилого дома ( разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 46301000-19 от 27.07.2011г.) и крышной котельной (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 46301000-27 от 5.12.2011г.) горячее водоснабжение и отопление первого блока дома обеспечивалось данной крышной котельной. После ввода в эксплуатацию второго и третьего блоков данного дома, крышная котельная обеспечивает горячее водоснабжение и отопление всех трех блоков *** г. Железногорска.

Указанные обстоятельства подтверждаются разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию № RU 46301000-19 от 27.07.2011г. и № RU 46301000-27 от 5.12.2011г., объяснениями представителей сторон и третьих лиц.

Таким образом, нормальное функционирование вышеуказанного жилого невозможно без эксплуатации спорной крышной котельной, являющейся техническим помещением, содержащим оборудование, обеспечивающее горячее водоснабжение и отопление многоквартирного жилого *** г. Железногорска.

Вышеприведенные доводы опровергают утверждение представителя ответчика ФИО3 о том, что данная крышная котельная является отдельным помещением и самостоятельным объектом гражданских прав.

То обстоятельство, что крышная котельная была сдана в эксплуатацию отдельно от первого блока дома, не свидетельствует о том, что она является самостоятельным объектом.

Как следует из объяснений специалиста ФИО4, строительство данной крышной котельной, как автономного источника отопления и горячего водоснабжения, было изначально предусмотрено проектом данного дома. В апреле 2011г. к разработчику проекта указанного дома обратилось ООО «Железногорская МСО», которое просило внести изменения в рабочий проект, связанные с разделением объекта на пусковые комплексы: 1-я очередь - крышная котельная, 2-я очередь - жилой дом. На основании указанного письма в проект были внесены данные изменения, которые никак не делают крышную котельную самостоятельным объектом. Крышная котельная является частью жилого *** г. Железногорска.

Указанные обстоятельства подтверждаются, помимо объяснений специалиста, письмом № 315 от 6.04.2011г., материалами рабочего проекта ( п. 3 Положительного заключения Государственной экспертизы № 46-1-2-0133-11).

Как следует из технического паспорта на вышеуказанный жилой дом, площадь помещения крышной котельной указана в нем, как составляющая площади данного жилого дома, что также свидетельствует о том, что данное помещение не является самостоятельным объектом.

Поскольку спорная крышная котельная не является частью квартир, используется исключительно для обслуживания иных помещений в указанном многоквартирном доме, не может использоваться самостоятельно, поскольку имеет только вспомогательное назначение, то она отвечает всем признакам, указанным в ч.1 ст. 36 ЖК РФ, позволяющим отнести ее к общему имуществу многоквартирного дома.

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в вышеназванном многоквартирном доме от 25.02.2012г. и приложения № 1 к договору управления указанным домом, крышная котельная была включена в состав общего имущества многоквартирного *** г. Железногорска.

Довод представителя ответчика - ООО «Афродита», ФИО15, приведенный ею в предыдущем судебном заседании, о том, что три блока вышеуказанного жилого дома являются самостоятельными объектами капитального строительства, в связи с чем спорная крышная котельная не может быть признана общим имуществом многоквартирного дома, как единого объекта, несостоятелен по следующим причинам.

Как установлено выше, рабочим проектом предусмотрено строительство единого объекта капитального строительства - жилого дома, состоящего из трех блоков.

Указанное обстоятельство подтвердила специалист ФИО4, пояснившая, что все три блока являются частями единого объекта - жилого *** г. Железногорска.

Данное обстоятельство подтверждается и техническим паспортом на указанный 253- квартирный дом.

Как пояснили представители ответчиков, жилой *** г. Железногорска включает в себя 253 квартиры, расположенные в трех его блоках.

Таким образом, технический паспорт на указанный дом, состоящий из трех блоков, выдан, как на единый объект капитального строительства.

Довод представителя ответчика - ФИО3, о том, что указанная крышная котельная не может являться общей собственностью многоквартирного дома, поскольку помещение крышной котельной построено, а оборудование приобретено на средства ООО «Железногорская МСО», несостоятелен.

Юридически значимым для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях.

Как было указано выше, спорный объект отвечает указанным требованиям, позволяющим отнести его к общему имуществу многоквартирного дома, предусмотренным ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Данной нормой права в качестве обязательного условия отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома не предусмотрен источник финансирования, за счет которого приобретается общее имущество многоквартирного дома.

То обстоятельство, что, как утверждал в судебном заседании ФИО3, собранных целевых взносов было недостаточно для строительства крышной котельной, в связи с чем ее строительство и покупку оборудования вынужден был финансировать застройщик, не меняет статус крышной котельной, как общего имущества многоквартирного дома.

Вопрос о понесенных ответчиком в связи с этим убытках, если таковые имели место, не является предметом настоящего судебного разбирательства и правового значения для разрешения настоящего иска не имеет.

Исходя из п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст.166 ГК РФ в редакции, действующий на момент возникновения спорных правоотношений, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из ч. 2 п. 2 ст.166 ГК РФ в редакции, действующий на момент возникновения спорных правоотношений, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из ст. 168 ГК РФ в редакции, действующий на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как было установлено выше, 25 июля 2012г. ООО «Железногорская МСО» и ООО «Афродита» заключили договор № 23/7-12, в соответствии с которым ООО «Железногорская МСО» продало ООО «Афродита» нежилое помещение общей площадью 68,3 кв.м. (крышная котельная), расположенное на этаже- мансарда, *** г. Железногорска, с находящимся в нем оборудованием, включая комплектующие и запчасти.

Поскольку указанное нежилое помещение с находящимся в нем оборудованием является общим имуществом многоквартирного жилого *** г. Железногорска, то право распоряжения указанным имуществом в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ принадлежит собственникам помещений в указанном доме.

Так как решение о продаже вышеназванного имущества общим собранием собственников помещений в данном многоквартирном доме не принималось, сделка, заключенная ООО «Железногорская МСО» с ООО «Афродита» по отчуждению спорной крышной котельной является недействительной( ничтожной), противоречащей п. 1 ст. 209, п.2 ст. 235 ГК РФ.

Покупатель по вышеназванному договору - ООО «Афродита», не является добросовестным приобретателем, поскольку он обязан был знать, что в силу вышеприведенных норм общее имущество многоквартирного дома не может быть отчуждено иначе, как по решению собственников помещений в данном доме.

В силу этого, с учетом постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-п « По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации» в связи с жалобами граждан ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 и ФИО23», истцом обосновано заявлен иск о признании указанной сделки недействительной (ничтожной).

Поскольку право собственности ООО «Афродита» на вышеназванное нежилое помещение зарегистрировано, то указанное право собственности подлежит прекращению.

На основании вышеизложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден на основании определения суда об уменьшении ее размера.

Руководствуясь ст. 194, 197-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Афродита» и ООО «Железногорская МСО» о признании нежилого помещения с оборудованием общим имуществом многоквартирного дома, признании сделки ничтожной, прекращении зарегистрированного права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать нежилое помещение общей площадью 68,3 кв.м., расположенное на этаже- мансарда, *** Курской области, с находящимся в нем оборудованием, включая комплектующие и запчасти, общим имуществом многоквартирного ***, расположенного по адресу: Курская область, ***.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения № 23/7-12 от 25 июля 2012 года, заключенный между ООО «Железногорская МСО» и ООО «Афродита».

Прекратить зарегистрированное за ООО «Афродита» право собственности на нежилое помещение общей площадью 68,3 кв.м., расположенное на этаже - мансарда, *** Курской области.

Взыскать с ООО «Афродита» и ООО «Железногорская МСО» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме № *** рублей - по № *** рублей с каждого.

Взыскать с ООО «Афродита» и ООО «Железногорская МСО» в доход МО «Город Железногорск» государственную пошлину в сумме № *** рублей, по № *** рублей с каждого.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Курский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: