Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что она с 9 июня 2014 года является собственником жилого помещения площадью 57,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Многоквартирный жилой дом № по <адрес> г. Пензы расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок сформирован и осуществлен его государственный учет. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома и находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома. Ответчик ФИО2 являясь собственником жилой квартиры № расположенной на первом этаже дома № по <адрес> г. Пензы решил ее перевести в нежилое помещение методом переустройства (переплаиеровки), и установил отдельный вход, с улицы состоящий из входной группы, лестницы с козырьком, расположенный под отмосткой жилого дома № по <адрес> г. Пензы, единолично присоединив к своей собственности земельный участок часть придомовой территории, который является общим имуществом всех собственников мкд. Ответчиком так же при возведении входной группы, лестницы с козырьком задействована, часть фасада данного дома, являющейся неотъемлемой частью несущих ограждающих конструкций жилого дома. Установка отдельного входа в помещение (квартиру) № со стороны фасада МКД связана с уменьшением общего имущества многоквартирного дома, при этом решение общего собрания собственников помещений в доме о передаче в пользование ответчику несущей стены и земельного участка в соответствии с действующим законодательством не принималось.

На основании изложенного просила: обязать ФИО2 собственника помещения (квартиры) №<адрес>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос входной группы на земельном участке с кадастровым номером №, примыкающей к помещению (квартире) № 1 с фасадной части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также привести часть земельного участка, находящегося под входной группой указанного помещения, в первоначальное состояние.

Истец ФИО1 в судебное заседание заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указав, что представленного в суд решения общего собрания не было.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела была извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители ответчика ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали и просили в их удовлетворении отказать. Поддержали письменные возражения на иск, в которых указали, что при переводе жилого помещения в нежилое и производстве работ по установке входной группы реконструкция, переустройство и (или) перепланировка, связанные с присоединением части общего имущества и требующие согласия всех собственников помещений дома не проводились. Из проектной документации «Проект перепланировки квартиры № по адресу: <адрес> под устройство торгово-офисного помещения», подготовленной Обществом с ограниченной ответственностью Проектно-производственное предприятие «ЭСН» в 2015 г., работы, указанные в данной проектной документации не затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества (лист 11 проектной документации). Проектная документация была согласована администрацией г. Пензы без каких-либо замечаний, прошла все необходимые процедуры согласования в других службах, органах государственной и муниципальной власти. Постановление администрации г. Пензы от 20.05.2015 № 711 о разрешении перевода спорной квартиры в нежилое помещение предписывало, в частности, выполнить размещение отдельного входа в соответствии с проектом. Актом приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения № 10-2018 от 03.05.2018 установлено, что работы выполнены в соответствии с проектной документацией, возможна эксплуатация в качестве торгово-офисного помещения. Данный акт был утвержден постановлением администрации г. Пензы от 10.05.2018 № 812/1. Доказательств несоответствия спорной входной группы градостроительным, строительным и иным нормам и правилам Истцом не представлено. Доказательств того, что перепланировка и переустройство помещения повлияла на несущую способность и устойчивость основных строительных конструкций самого жилого дома и его безопасную эксплуатацию Истцом также не представлено.

Истцом не представлено доказательств того, что ее права владеть и пользоваться земельным участком под входной группой в той мере в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме нарушены в результате строительства входной группы, примыкающей к нежилому помещению, принадлежащему Ответчику. Земельный участок не огорожен, доступен для пользования неограниченного круга лиц. Площадь земельного участка в результате произведенных работ также не изменилась, осталась прежней.

Довод Истца о том, что Ответчик при возведении входной группы занял часть земельного участка под отмосткой, также несостоятелен. Отмостка - водонепроницаемое покрытие вокруг здания - бетонная или асфальтовая полоса, проходящая по периметру здания, с уклоном в направлении от здания, предназначенная для защиты фундамента от дождевых вод и паводков. Так как входная группа представляет собой легкую сварную металлическую конструкцию, не является объектом капитального строительства и для ее устройства не требуется получения разрешения на строительство, то при ее возведении отмостка здания или земельный участок под отмосткой никак не затрагивались.

Установленный ответчиком навес, помимо проектной документации, предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170, для обеспечения безопасного прохода граждан к лестницам и по лестницам в период образования льда на кровле.

Кроме того ответчиком в соответствии с п. 3 ст. 22-1. Градостроительного устава Пензенской области был установлен пандус для доступа в помещение инвалидов и других маломобильных групп населения. В случае сноса входной группы указанные категории населения будут лишены доступа в спорное помещение.

Представитель третьего лица администрации г.Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в представленном отзыве на иск указано, что постановлением администрации г. Пензы от 20.05.2015 № 711 были переведены помещения № 1- № 7 в квартире № жилого <адрес> в г. Пензе в нежилые помещения с целью их эксплуатации в качестве торгово-офисных помещений. Согласно п. 16 Постановления администрации г. Пензы от 24.09.2015 № 1562 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "перевод нежилых помещений в жилые помещения и жилых помещений в нежилые помещения» был предоставлен полный пакет документов. Кроме того, в соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При обращении о переводе указанных помещений в нежилые был предоставлен протокол общего собрания собственников, который отвечает требованиям ст. 46 ЖК РФ. С учетом вышеизложенного, администрация г. Пензы считает требования истца необоснованными и незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц…

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником жилого помещения площадью 57,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Ответчик ФИО2 является собственником квартиры № в вышеуказанном многоквартирном доме. Многоквартирный жилой дом № по <адрес> г. Пензы расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок сформирован и осуществлен его государственный учет. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома и находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Как установлено в судебном заседании и признано ответчиком, что им установлен отдельный вход в квартиру № в доме <адрес> г.Пензы, с улицы состоящий из входной группы, лестницы с козырьком. Постановлением администрации г. Пензы от 20.05.2015 № 711 были переведены помещения № 1- № 7 в квартире № жилого дома № по <адрес> в г. Пензе в нежилые помещения с целью их эксплуатации в качестве торгово-офисных помещений.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 суду показала, что принадлежащая ей на праве собственности квартира находится над спорным нежилым помещением. Когда она покупала квартиру, то выбирала помещение, чтобы под ее квартирой не было нежилых помещений. Реконструкция квартиры № в доме <адрес> в г.Пензы произведена без ее согласия.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО11 суду показала, что ей принадлежит на праве собственности квартира в доме № на <адрес> в г.Пензе. Она является старшей по дому и к ней обращаются собственники с недовольством по поводу перевода квартиры № в нежилое помещение. Она обращалась в Госжилстройтехинспекцию и в администрацию г.Пензы. Согласно полученного ответа перевод квартиры в нежилое помещение произведен на основании общего собрания собственников помещений, однако ее подписи в протоколе общего собрания нет и такого собрания не было

Оснований не доверять показаниям данных свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, логичны и подтверждаются иными имеющимися в материалах дела документами.

Как следует из пунктов 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Пунктами 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого в силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.

Кроме того, часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающая принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции многоквартирного дома квалифицированным большинством голосов, не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества собственников помещений такого дома. Если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании собственников.

В судебном заседании установлено и подтверждено представленной в материалы дела стороной ответчика проектной документацией (л.д.113) ООО ППП «ЭСН» производился проект перепланировки квартиры № в доме <адрес> в г.Пензе.

В соответствии с Постановлением администрации г.Пензы №812/1 от 10.05.2018 г. (л.д.89) п.1 утвержден акт №10-2018 от 03.05.2018 (л.д.87,88) приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с целью эксплуатации его в качестве торгово-офисного помещения общей полезной площадью 68,5 кв.м.

Вместе с тем из представленных документов следует (л.д.136), что по факту были также проведены реконструктивные работы по фасаду, однако такого разрешения не было.

Материалы дела не содержат сведений о том, что на общем собрании собственников разрешался вопрос, связанный с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества, и все собственники дали на это согласие.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» п.2 ч.1 в состав общего имущества многоквартирного дома включается ограждающие несущие конструкции дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий и др.), ограждающие несущие конструкции дома (окна и двери помещений и др.).

Согласно пункту 4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Согласно п. 4.1.2, 4.1.3. Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе, утвержденных решением Пензенской городской думы от 26 июня 2009 г. № 66-7/5, ремонт фасадов зданий и сооружений, элементов их декора, а также иных внешних элементов фасадов зданий и сооружений, в том числе ремонт, замена, установка порталов арочных проездов, кровель, крылец, ограждений и защитных решеток, навесов, козырьков, окон, входных дверей, балконов, наружных лестниц, эркеров, лоджий, карнизов, столярных изделий, ставень, водосточных труб, наружных антенных устройств и радиоэлектронных средств, светильников, флагштоков, настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, номерных знаков домов, влекущих изменение архитектурно-художественного облика, производится на основании паспорта наружной отделки фасада, согласованного с администрацией города. Форма паспорта наружной отделки фасада и порядок согласования наружной отделки фасадов утверждаются администрацией города.

Установка козырька и отдельного входа на фасадной стене дома должна была осуществляться с согласия всех собственников многоквартирного дома, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доказательств соблюдения указанных норм закона при установке ответчиком вышеуказанного козырька и отдельного входа суду не представлено.

Также суд не может принять во внимание ссылку ответчика на проектную документацию «Проект перепланировки квартиры № по адресу: <адрес> под устройство торгово-офисного помещения», подготовленной Обществом с ограниченной ответственностью Проектно-производственное предприятие «ЭСН» в 2015 г., которой предусмотрено обустройство обособленного входа в помещение на месте лоджии, с установкой дверного блока, обустройство входной площадки с лестницей, устройство навеса, которая была согласована с администрацией г.Пензы при разрешении перевода спорной квартиры в нежилое помещение, поскольку ответчиком фактически произведена реконструкция квартиры № в многоквартирном доме № по <адрес> в г.Пензе. Также в проекте указаны реконструктивные работы по фасаду.

Соответственно, представленные ФИО2 документы о перепланировке, являющиеся правовым основанием для несущественных изменений объекта недвижимости, не подтверждали согласование существенных изменений – демонтаж перегородок, обустройство обособленного входа, обустройство входной площадки с лестницей и навесом. создании офисных помещений иной площади и количества, демонтаж газоприемного оборудования.

Из оценки указанных выше доказательств можно сделать вывод, что ФИО2 фактически произвела реконструкцию объекта капитального строительства, под которой применительно к п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы истца действиями ответчика были нарушены, следовательно, исковые требования ФИО1 о демонтаже конструкции подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о демонтаже конструкции удовлетворить.

Обязать обязать ФИО2 собственника помещения (квартиры) №<адрес>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос входной группы на земельном участке с кадастровым номером №, примыкающей к помещению (квартире) № 1 с фасадной части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также привести часть земельного участка, находящегося под входной группой указанного помещения, в первоначальное состояние в соответствии с проектом.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 29.06.2018 года.

Председательствующий