Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заместителя прокурора города Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Кузнецову А.А., Администрации МО «Город Саратов», управлению Росреестра по Саратовской области об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка, включении в ЕГРП сведений о разрешенном виде использования земельного участка,

установил:

Заместитель прокурора города Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ФИО11ФИО10ФИО12, Администрации МО «Город Саратов». Управлению Росреестра по Саратовской области, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 64:48:040732:2, площадью 781 кв.м. по адресу: г.Саратов, ул. 9 дачная, д № 581 - «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040732:2 – «ведение садоводства в индивидуальном порядке, занимаемым садовым домиком».

Свои требования истец мотивирует тем, что постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от 09.02.2015 № 246, на основании ст. 22, 34, 36 - Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 8 Федерального закона от -15.04. 1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Кузнецову А.А. предоставлен сроком на 49 лет в аренду земельный участок 12.02.2015 №А-15-154Ф-4 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>

На основании вышеуказанного постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ между - Администрацией муниципального образования «<адрес>» и Кузнецовым А.А. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-15-154Ф-4 с кадастровым номером 64:48:040732:2, находящегося по адресу:<адрес>, ул. 9 дачная, <адрес>.

Установлено, что филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области на основании письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» от 24.03.2016 № 08-03-20/995 проведен учет изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия – изменен вид разрешенного использования земельного участка с «ведение - садоводства в индивидуальном порядке, занимаемый садовым домиком» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей»).

Данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно по следующим обстоятельствам.

С 1 января 2017 постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав - Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 года № 218-ФЗ.

В соответствии с п.4 ч.5 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

Особенности внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) установлены Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития Россия от 16.12.2015 года № 943 (далее –Порядок).

Как следует из материалов проверки и подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. № 27-280, рассматриваемый земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4, где вид разрешенного использования участка как «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой -не выше трех надземных этажей» является основным.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды от 12.02.2015 №А 15-154 ф4 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения -аукциона.

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст. 40-41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования ли в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 12.02.2015 №А-15-154 ф4 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ).

Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом - «для ведения садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке», который не предусматривает жилищное строительство, что следует из постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» и отражено в договоре аренды земельного участка от 12.02.2015 №А 15-154 ф4.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-4 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со. строительством, - для ведения садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного -пользования («жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей»), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения. установленной законом процедуры.

Аналогичное правило касается и собственника земельного участка муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил арендатору преимущество в получении участка для многоэтажной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, имеется необходимость восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

Допущенные нарушения влекут за собой ущемление прав неопределенного круга лиц на равный доступ к земельным участкам.

Поскольку арендаторами зарегистрировано в установленном порядке право аренды на спорный земельный участок, они вправе по своему усмотрению -совершать переуступку принадлежащего им права аренды, сдавать его в аренду или совершать любые иные действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, что может затруднить исполнение судебного акта.

Представитель истца помощник прокурора ФИО5 исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился о дне слушания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признал и пояснил, что до сих пор ответчик не может зарегистрировать земельный участок в установленном законом порядке, его вины в неправильном оформлении документов не имеется. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Администрации МО «Город Саратов» Линючева Т.Л. исковые требования не признала, поскольку нарушений прав граждан не усматривается.

Представитель третьего лица КУИ г.Саратова Маркелова Д.А. с иском не согласилась, поскольку никаких нарушений допущено не было.

Представители ответчика Управления Росреестра по <адрес>, третьих лиц Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству, третье лицо ФИО1 (в том числе информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена на интернет-сайте Ленинского районного суда <адрес>).

В связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона о регистрации -недвижимости разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

Особенности внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) установлены Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - Порядок).

Пунктом 22 Порядка, установлено, что в ЕГРН указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного -использования земельного участка, путем указания:

-установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе -реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;

-вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации недвижимости внесение в ГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 32 Закона о регистрации недвижимости, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав, в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель - населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и : последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого : использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений ст. 30,36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Как следует из Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №, спорный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4, где вид разрешенного использования участка как «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой -не выше трех надземных этажей) является основным.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК Ф, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№, на основании ст. 22, 34, 36 - Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 8 Федерального закона от -15.04. 1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Кузнецову А.А. предоставлен сроком на 49 лет в аренду земельный участок ДД.ММ.ГГГГ №А-15-154Ф-4 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, 9 Дачная, <адрес>, в <адрес>, площадью 781 кв.м.

На основании вышеуказанного постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ между - Администрацией муниципального образования «<адрес>» и Кузнецовым А.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040732:2, находящегося по адресу: <адрес>, ул. 9 дачная, <адрес>.

Ранее данный участок по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ передавался в аренду на 15 лет ФИО1

Судом установлено, что филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> на основании письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№ проведен учет изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия – изменен вид разрешенного использования земельного участка с «ведение - садоводства в индивидуальном порядке, занимаемый садовым домиком» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей»).

Данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно по следующим обстоятельствам.

С ДД.ММ.ГГГГ постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав - Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации - недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации -недвижимости).

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №А 15-154 ф4 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения -аукциона.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №А 15-154 ф4 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ).

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом - «для ведения садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке», который не предусматривает жилищное строительство, что следует из постановления администрации муниципального образования «<адрес>» и отражено в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А 15-154 ф4.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при -заключении указанного договора, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Так, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до ДД.ММ.ГГГГ), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после ДД.ММ.ГГГГ).

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к -нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №-Ф3 «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам ли организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят ли могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за включением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной не Ж-4 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со. строительством, - для ведения садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного -пользования («жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей»), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения. установленной законом процедуры.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования заместителя прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к Кузнецову А.А., Администрации МО «<адрес>». Управлению Росреестра по <адрес>, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном использовании земельного участка удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости -сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:040732:2, площадью 781 кв.м. по адресу: <адрес>, ул. 9 дачная, <адрес> - «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 64:48:040732:2 – «ведение садоводства в индивидуальном порядке, занимаемым садовым домиком».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца через Ленинский районный суд <адрес> со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: