Гражданский кодекс часть 1

ТСН «Марковникова 22Б» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 об обязании ответчика обеспечить доступ в принадлежащее ему нежилое помещение П1, расположенного по адресу: <адрес>Б к приборам учета потребления энергоресурсов. А также инженерным коммуникациям здания. Также истец просит обязать ответчика устранить препятствия в доступе и использовании общего имущества ТСН «Марковникова 22Б». В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения П1, общей площадью 265 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, помещение располагается в подвальном (цокольном) этаже здания. Согласно проектной документации в указанном помещении находятся приборы учета энергоресурсов. А также все инженерные коммуникации здания. ТСН «Марковникова 22Б» было создано собственниками нежилых помещений, расположенных в <адрес>Б по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ для управления общим имуществом. ДД.ММ.ГГГГ на собрании ТСН «Марковникова 22Б» было принято решение о проведении ремонтных и профилактических работ щитка электропитания общего пользования и входящего кабеля питания нежилого здания, расположенного согласно проектной документации в помещении П1, принадлежащего ответчику, что подтверждается протоколом собрания №. О принятии данного решения истец уведомил ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией уведомления №. ДД.ММ.ГГГГ истец повторно уведомил ответчика о проведении профилактических и ремонтных работ, а также гарантировал безопасность и сохранность помещения, принадлежащего ответчику, что подтверждается копией уведомления №. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался предоставить доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в принадлежащем ему помещении, в результате чего запланированные работы были сорваны, о чем составлен акт об отказе предоставить доступ к общему имуществу нежилого здания, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ. По данному факту отказа допуска к имуществу общего пользования составлена претензия (повторная) направленная ответчику, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в помещении ответчика находятся приборы учета энергоресурсов, до которых также нет доступа у собственников помещений. ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе трех человек зафиксирован отказ ответчика предоставить доступ к приборам учета потребления энергоресурсов для снятия показаний и проведения профилактического осмотра инженерных коммуникаций, о чем свидетельствует акт от ДД.ММ.ГГГГ. по данному факту отказа допуска к общему имуществу, ответчику была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ. В результате отказа доступа ответчика к общему имуществу собственники не имеют доступа к коммуникациям, обслуживающим все здание.

Представители истца в судебном заседании требования иска поддержали.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, пояснил суду, что не возражает пускать представителей коммунальных служб и управляющей организации с условием предупреждения его в письменном виде заранее.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, установив юридически значимые обстоятельства, проверив и исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статьи 123.12 ГК РФ Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников недвижимости вправе: заключать договор управления недвижимостью и общим имуществом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на ремонтные и другие работы, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество; выполнять работы для собственников недвижимости и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Товарищество собственников недвижимости обязано: обеспечивать выполнение требований, положений нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с собственниками недвижимости, не являющимися членами товарищества; выполнять обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества; обеспечивать выполнение всеми собственниками недвижимости обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников недвижимости при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников недвижимости общим имуществом или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников недвижимости, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В силу положений ст.162 ЖК РФ в договор управления многоквартирным домом в обязательном порядке включаются перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящее в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч.3 ст.39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

По делу установлено, ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения П1, общей площадью 265 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, помещение располагается в подвальном (цокольном) этаже здания. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно проектной документации в указанном помещении находятся приборы учета энергоресурсов, а также все инженерные коммуникации здания.

ТСН «Марковникова 22Б» было создано собственниками нежилых помещений, расположенных в <адрес>Б по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ для управления общим имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ на собрании ТСН «Марковникова 22Б» было принято решение о проведении ремонтных и профилактических работ щитка электропитания общего пользования и входящего кабеля питания нежилого здания, расположенного согласно проектной документации в помещении П1, принадлежащего ответчику, что подтверждается протоколом собрания №.

О принятии данного решения истец уведомил ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией уведомления №.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно уведомил ответчика о проведении профилактических и ремонтных работ, а также гарантировал безопасность и сохранность помещения, принадлежащего ответчику, что подтверждается копией уведомления №.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался предоставить доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в принадлежащем ему помещении, в результате чего запланированные работы были сорваны, о чем составлен акт об отказе предоставить доступ к общему имуществу нежилого здания, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ.

По данному факту отказа допуска к имуществу общего пользования составлена претензия (повторная) направленная ответчику, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в помещении ответчика находятся приборы учета энергоресурсов, до которых также нет доступа у собственников помещений.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе трех человек зафиксирован отказ ответчика предоставить доступ к приборам учета потребления энергоресурсов для снятия показаний и проведения профилактического осмотра инженерных коммуникаций, о чем свидетельствует акт от ДД.ММ.ГГГГ.

По данному факту отказа допуска к общему имуществу, ответчику была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ. В результате отказа доступа ответчика к общему имуществу собственники не имеют доступа к коммуникациям, обслуживающим все здание.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Марковникова 22Б» (Заказчик) и ООО «Гефест» (подрядчик) заключен договор №-П на оказание услуг по обслуживанию инженерного оборудования.

Предметом данного договора является оказание услуг по аварийному обслуживанию инженерного оборудования, а также проведению мероприятий по подготовке объекта заказчика к работе в условиях ОЗП по адресу: <адрес>Б. Целью договора является: организация работ по аварийному обслуживанию сантехнического оборудования помещений, которое включает в себя: отключение стояков ХВС, ГВС, отопления, установка хомутов, прочистка стояков и лежаков фекальной канализации, устранение исправностей электротехнического оборудования, выполнение мероприятий по подготовке к работе в условиях ОЗП, пуск отопления.

Согласно п.2.2 Договора Заказчик обязан обеспечить доступ к инженерному оборудованию для выполнения работ согласно заявке, использовать помещения в соответствии с их назначением. Бережно относиться к инженерному оборудованию, своевременно проводит текущий ремонт, сохранять неизменными проектные решения инженерных коммуникаций, помещений, а в случае необходимости их изменения согласовать с Исполнителем.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Марковникова 22Б» и ООО «Гефест» заключен договор №-П на оказание услуг по обслуживанию инженерного оборудования.

ООО «Гефест» направил истцу письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о том, что согласно графику проведения ППР на электрооборудовании общего пользования, расположенного в подвальном помещении П1, были запланированы необходимые работы на ДД.ММ.ГГГГ, дата и время проведения работ были согласованы заранее. ДД.ММ.ГГГГ в 9-00 час. была направлена квалифицированная бригада электриков в количестве 4-х человек. Бригаду впустили в подвальное помещение. Но приступить к работе они не смогли, т.к. собственник подвального помещения ФИО1 не разрешил пройти к ВРУ здания для проведения ППР, сославшись на то, что инженерные коммуникации общего пользования, расположенные в его помещении также являются его собственностью. В результате действий собственника ФИО1 сорвались необходимые запланированные работы, был вынужденный простой бригады. ООО «Гефест» довел до сведения истца, что ввод и элеваторный узел теплоснабжения, ввод и узел учета водоснабжения, водоотведения, ВРУ электроснабжения расположены в подвальном помещении П1, собственником которого является ФИО1 и доступ к ним ограничен. В связи с тем, что доступ в данное помещение ограничен, ООО «Гефест» не может гарантировать исправное состояние коммуникаций и оборудования, а также оперативное устранение аварийных ситуаций. ООО «Гефест» просит разобраться в сложившейся ситуации и обеспечить доступ его специалистов для обслуживания и ремонта коммуникаций и оборудования общего пользования.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учел тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, ввод и элеваторный узел теплоснабжения, ввод и узел учета водоснабжения, водоотведения, ВРУ электроснабжения входят в состав общедомового имущества.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник нежилого помещения П1 нарушает права других собственников здания №Б по <адрес> в связи с не предоставлением доступа в подвальное помещение для проведения ремонтных работ, что выражается в невозможности предоставления услуг по содержанию общего имущества и как следствие ненадлежащее исполнение обязательств истцом, взятых на себя по договору управления.

В этой связи суд приходит к выводу что, требование об обеспечении доступа в нежилое помещение для проведения ремонтных работ к приборам учета потребления энергоресурсов, а также к инженерным коммуникациям здания основано на законе, а необходимость проникновения в нежилое помещение ответчика и получения доступа к инженерным коммуникациям истцом доказана.

Учитывая, что неисполнением требований законодательства со стороны ответчика нарушаются права и законные интересы других собственников нежилого здания, чинятся препятствия в доступе к использованию общего имущества, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан обеспечить истцу доступ в принадлежащее ему нежилое помещение П1, расположенное по адресу: <адрес>Б, работников или представителей ТСН «Марковникова 22Б» (в том числе работников аварийных служб) ежемесячно для снятия показаний с приборов учета потребления энергоресурсов, а также доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в данном нежилом помещении и доступ для осмотра технического и санитарного состояния оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Обязать ФИО1 устранить препятствия в доступе к использованию общего имущества ТСН «Марковникова 22Б», а именно предоставлять ТСН «Марковникова 22Б» доступ в заранее согласованное с ФИО1 время в принадлежащее ему нежилое помещение П1, расположенное по адресу: <адрес>Б, работников или представителей ТСН «Марковникова 22Б» (в том числе работников аварийных служб) ежемесячно для снятия показаний с приборов учета потребления энергоресурсов, а также доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в данном нежилом помещении и доступ для осмотра технического и санитарного состояния оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в месячный срок со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий: В.И.Тараканова