Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Промстройкомплекс» к ФИО3 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

встречному иску ФИО3 к ООО «Промстройкомплекс» о признании недействительными условий договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки в размере 59369,30 рублей, законной неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промстройкомплекс» (Застройщик) и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать объект дольщику. Предметом договора является доля в виде квартиры, расположенной на 3 этажах в блоке Б, общей площадью 94,59 кв.м. в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>№. Между тем, общая приведенная площадь преданного ответчику объекту составила 126,171 кв.м., в связи с чем на основании п. 2.6 договора цена договора увеличивается исходя из расчета 36000 руб. за 1 кв.м.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ООО «Промстройкомплекс» признании недействительными п.п. 2.6, 2.6.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки в размере 1119733,33 рублей, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, штрафа.

Встречный иск мотивирован тем, что оплата за указанный выше объект долевого строительства произведена истцом в полном объеме, при этом договором определен срок передачи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако указанный объект истцу передан только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с истец по встречному иску просит взыскать законную неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору в указанном размере. Также истец по встречному иску просит признать недействительными п.п. 2.6, 2.6.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они противоречат ст.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения в договоре не указано.

Представитель истца ООО «Промстройкомплекс» ФИО1 в суде иск поддержала иск, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, его представитель ФИО2 в суде возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражениях, встречный иск просил удовлетворить.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд находит исковые требования и встречный иск подлежащими частичному удовлетворению.

Как установлено из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промстройкомплекс» (Застройщик) и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать объект дольщику. Предметом договора является доля в виде квартиры, расположенной на 3 этажах в блоке Б, общей площадью 94,59 кв.м. в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>№. Стоимость объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> руб. (п. 2.3 договора).

Согласно п.2.6 договора, при возникновении расхождений между общей приведенной площадью объекта, указанной в приложении № к настоящему договору, и данным технического обследования, полученными по результатам кадастровых работ в отношении Жилого дома, в размере 5% и более как в результате увеличения, так и уменьшения общей проектной площади объекта,, указанной в приложении № к настоящему договору, цена договора изменяется в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим пунктом.

Общая приведенная площадь объекта, указанная в приложении № к договору, составляет 97,15 кв.м.

Как установлено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Оспариваемый истцом пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразил волю на заключение договора на предложенных условиях, добровольно обязался их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительными п.п. 2.6, 2.6.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска в этой части надлежит отказать.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи объекта, ФИО3 передана квартира № в доме №, общей площадью 122,9 кв.м., находящуюся в жилом доме на 10 квартир, тип 2, ГП№ в составе проекта «Комплексная застройка «<данные изъяты>» в соответствии с п.6 ст.8 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в одностороннем порядке.

Из технического плана здания, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, а также выписки из ЕГРН, следует, что площадь помещения - квартиры № в доме №, находящуюся в жилом доме на 10 квартир, тип 2, ГП-№ в составе проекта «Комплексная застройка «<данные изъяты>» составляет 122,9 кв.м.

Согласно экспертному заключению ООО «Урало-Сибирский кадастровый центр» площадь квартиры № в доме № в жилом доме на 10 квартир, тип 2, ГП-№ в составе проекта «Комплексная застройка «<данные изъяты>» составляет 108,6 кв.м.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд находит его допустимым и достоверным доказательством, поскольку у суда отсутствуют основания не доверять данным эксперта, который обладает соответствующими познаниями; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что общая площадь объекта долевого строительства изменилась более чем на 5%, а именно на 11,45 кв.м. в сторону увеличения, в связи с чем цена договора подлежит перерасчету.

В соответствии с правилами расчета, предусмотренными п. 2.6.1 договора, цена договора подлежит увеличению на 412200 руб. (108,6-97,15)х36000, которые полежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку ФИО3 определенные в п. 2.6 договора обязательства в части осуществления доплаты стоимости объекта долевого строительства, исходя из его фактической площади, на день рассмотрения спора по существу не исполнены, то с ответчика пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 23.426,70 руб. (<данные изъяты>), а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, рассчитанную от суммы задолженности в размере 412200 рублей.

Учитывая степень вины ответчика в нарушении срока исполнения обязательства, характер охраняемого законом блага, требования разумности и справедливости, а также отсутствие сведений о действительном ущербе, длительности неисполнения обязательств, возможные финансовые последствия для обеих сторон положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд считает, что возможно снизить размер неустойки до 12000 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 7442 рубля.

Поскольку данный договор заключен ФИО3 как физическим лицом, доказательств, свидетельствующих о том, что данная доля приобретена им для предпринимательских целей, с целью систематического извлечения прибыли, ответчиком не представлено, то доводы стороны ответчика о том, что к возникшим между сторонами правоотношениям не применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку истцом заключено 7 договоров долевого участия, являются необоснованными.

Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ №214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.6 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта дольщику установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, взысканию с ответчика подлежит законная неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 942933,33 рублей (<данные изъяты>).

Вместе с тем, при взыскании суммы неустойки, суд считает необходимым применить требования ст. 333 ГК РФ, так как подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, увеличение срока ввода жилого дома в эксплуатацию было обусловлено нарушениями графика производства работ подрядчиками, а также, учитывая наличие заявления должника, уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 450000 рублей.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд полагает, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, истцу причинен моральный вред как потребителю.

Исходя из обстоятельств дела, степени вины ответчика, характера, объема и степени, причиненных истцу нравственных страданий, требований разумности и справедливости, и с учетом всех обстоятельств дела суд полагает, что в пользу истца с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 6000 рублей.

В силу ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 50% от взысканной суммы в размере 228000 руб., однако, учитывая заявление ответчика о снижении штрафных санкций в соответствии со ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание соотношение сумм штрафа и неисполненного ответчиком обязательства, период и обстоятельства такого неисполнения, суд находит такой размер штрафа явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и полагает необходимым уменьшить его до 100000 рублей.

В возражениях на исковое заявление представитель истца просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительными условий договора, а так же заявил о применении срока исковой давности предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Между тем, срок исковой давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ не подлежит применению к данному спору, поскольку истцом не заявлено требований о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ООО «Промстройкомплекс» в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень подлежит взысканию госпошлина в сумме 7700 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 103, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Промстройкомплекс» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Промстройкомплекс» денежные средства в размере 412200 рублей, неустойку в размере 12000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7442 рубля.

Взыскивать с ФИО3 в пользу ООО «Промстройкомплекс» законную неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, рассчитанную от суммы задолженности в размере 412200 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Промстройкомплекс» в пользу ФИО3 неустойку в размере 450000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 6000 рублей, штраф в размере 100000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «Промстройкомплекс» в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень государственную пошлину в сумме 7700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи жалобы через Центральный районный суд г. Тюмени.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.10.2020 г.

Судья А.А. Слюсарев