Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Захаржевская, 14» к ФИО1 об изменении договора, осуществлении регистрации изменений,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Захаржевская, 14» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит внести изменения в условия договора аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, заключенного между сторонами, изложив его в следующей редакции:

«п.п. 6.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результатов инвестирования в эксплуатацию, в том числе реконструкция в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры.

Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не позднее 31 августа 2020 года

Стороны согласовали изменения в График реконструкции Объекта (Приложение № 7 к Договору) в Приложении № 2 к настоящему Соглашению. С момента подписания настоящего Соглашения Стороны руководствуются измененным Графиком реконструкции Объекта (Приложение № 1 к настоящему соглашению)»

п.п. 6.2.3. Третий этап - завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание Сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав Сторон по настоящему Договору

Начало этапа - дата утверждения акта Приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.

Окончание этапа и выполнение настоящего Договора в целом - оформление имущественных прав Сторон по настоящему Договору в срок не позднее 30 декабря 2020 года

п.п. 10.1. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до «30» декабря 2020 года. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.»; обязать Управление Росреестра Санкт-Петербурга произвести государственную регистрацию данных изменений в Договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.10.2014, заключенный между сторонами.

В обоснование заявленных требований ООО «УК «Захаржевская, 14» указывает на то, что 30.10.2014 ФИО1 заключил с ООО «УК «Захаржевская, 14» договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях, в соответствии с которым Общество получило во временное владение и пользование земельный участок по адресу: ... площадью 6859 кв.м., а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание площадью 5839,7 кв.м., а также приняло на себя обязательства осуществить проектирование и реконструкцию здания в многоквартирный жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 21.05.2018 – до 30.12.2019.

В настоящее время истцом получено разрешение на строительство от 30.01.2015 № 78-16034620-2015 сроком до 30 декабря 2019 года, заключены договоры долевого участия в строительстве с физическим лицам (всего 66 договоров), осуществляется реконструкция здания под многоквартирный дом (высокая степень готовности - более 85 % от общего объема работ). Однако истец полагает, что с учетом действующих строительных норм и правил, а также иных установленных требований, создание многоквартирного дома не может быть завершено до окончания срока аренды. При этом несоблюдение истцом сроков создания многоквартирного дома обусловлено причинами, не связанными с недобросовестным поведением Истца: неоднократным принятием судебными и правоохранительными органами обеспечительных мер в виде наложения ареста на здание и земельный участок, запрета Управлению Росреестра совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества, а также наложения ареста на банковские счета истца. Кроме того, у страховой компании была отозвана лицензия на право страхования застройщиков.

Истец обращался к ответчику с предложением продлить срок аренды, однако ответчик до настоящего времени так и не подписал, направленное ему дополнительное соглашение к договору аренды. Вместе с тем, истец полагает, что имеются все предусмотренные пунктами 2 и 4 статьи 450 ГК РФ основания для изменения договора аренды, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Непродление срока действия договора аренды не позволит истцу как застройщику продлить срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома, завершить реконструкцию здания. Истец же, являясь застройщиком, несет ответственность как перед дольщиками, так и перед органами публичной власти.

Представитель ответчика ООО «УК «Захаржевская, 14» ФИО2 в судебном заседании иск поддержала.

Ответчик ФИО1 место нахождения которого неизвестно, в судебное заседание не явился. Представитель ответчика в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат Бородина Л.Ю. против удовлетворения иска возражала.

В силу ст. 119 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте рассмотрения дела извещено, своего представителя в суд не направило, возражений на иск не представило.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок по адресу: ..., площадью 6859 кв.м., а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание площадью 5839,7 кв.м. принадлежали ФИО1 на основании свидетельств о государственной регистрации права от 25.07.2008 (л.д. 247-248 Том 1)

30.10.2014 между ФИО1 и ООО «УК «Захаржевская, 14» заключен договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях, в соответствии с которым ФИО1 предоставил Обществу во временное владение и пользование вышеназванные земельный участок и здание, а Общество приняло на себя обязательства осуществить проектирование и реконструкцию здания в многоквартирный жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями (л.д. 237-246 Том 1, л.д. 1-7 том 2).

Согласно п. 2.6 Договора результат инвестирования – созданная в результате инвестиционной деятельности вещь – недвижимое имущество.

В соответствии с п. 10.1 Договора он действует с момента его заключения и до 30.09.2015 с последующей пролонгацией в случае неввода в эксплуатацию Объекта в срок до 30.06.2015.

Земельный участок и здание переданы ООО «УК «Захаржевская, 14» по акту приема-передачи 30.10.2014.

08.08.2015 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому изменен п. 3.2 Договора в части размера инвестиций арендатора; п. 5.4 Договора в части инвестиционных отчислений; п.п. 6.2.2, 7.1.9, 7.2.13, 7.3 Договора в части порядка и срока производства работ, залога имущества; п.п. 9.10 и 10.1 Договора о сроке действия договора и Плане-графике работ. Установлен срок действия договора до 30.12.2016 (л.д. 8-18 Том 2).

07.12.2015 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому изменены положения п.п. 3.2, 4.1 Договора в части размера инвестиций и распределения имущества, полученного по итогам реализации Договора, изменены положения п.п. 4.8, 4.9 Договора. Изменены п.п. 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3, 5.4.4, 5.4.6 Договора, устанавливающие порядок и размер перечисления денежных средств арендатора арендодателю. К соглашению приложена схема распределения между сторонами квартир и нежилых помещений (л.д. 19-30 Том 2).

28.09.2016 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому изменены положения п.п. 4.8, 4.9 Договора, внесены дополнения в раздел 4 договора аренды, изменены п.п. 9.10, 10.1, 6.2.2, 7.2.13, 13.1 Договора. Установлен срок действия договора до 30.12.2017 (л.д. 228-236 Том 1).

19.12.2016 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому установлен срок окончания этапа по п. 6.2.2 Договора – до 30.09.2017. Изменен п. 7.3 Договора (л.д. 223-227 том 1).

08.12.2017 к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 08/12/17, согласно которому изменены положения п.п. 6.2.2, 6.2.3, 10.1 Договора в части этапов и сроков окончания строительства и действия договораю Установлен срок действия договора до 30.04.2019 (л.д. 220-222 Том 1).

01.03.2018 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому изменены положения п.п. 3.2, 4.1 Договора в части размера инвестиций и распределения имущества, полученного по итогам реализации Договора, п.п. 4.7, 4.8 Договора в части порядка привлечения соинвесторов и дольщиков, п. 4.9 Договора исключен, изменены п.п. 7.2.1.13, 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3 Договора, устанавливающие порядок и размер перечисления денежных средств арендатора арендодателю, изменен п. 9.10 об ответственности за просрочку обязательств по Договору. К соглашению приложена схема распределения между сторонами квартир и нежилых помещений (л.д. 205-219 Том 1).

05.05.2018 к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 6/2018, согласно которому изменены положения п.п. 3.2, 4.1 Договора в части размера инвестиций и распределения имущества, полученного по итогам реализации Договора, изменен п. 7.3 Договора в отношении залога имущества, изменены п.п. 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3, 5.4.4. Договора, устанавливающие порядок и размер перечисления денежных средств арендатора арендодателю, исключен п. 9.12, изменен п. 9.10 об ответственности за просрочку обязательств по договору. К соглашению приложена схема распределения между сторонами квартир и нежилых помещений (л.д. 190-204 Том 1).

21.05.2018 к договору аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому изменены п. 5.4 Договора в части инвестиционных отчислений; п.п. 6.2.2, 6.2.3 Договора в части порядка и срока производства работ; п.п. 9.10 и 10.1 Договора о сроке действия договора и Плане-графике работ,, согласно которому договор действует до 30.12.2019 (л.д. 183-185 Том 1).

Договор аренды от 30.10.2014 и все дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

В подтверждение осуществления работ по договору аренды от 30.10.2014 по реконструкции здания в многоквартирный дом истцом представлены: проектная документация, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, (л.д. 39-109, 115-187 том 1).

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

21.10.2019 ООО «УК «Захаржевская, 14» направило ФИО1 предложение об изменении условия договора аренды в части сроков окончания строительно-монтажных работ и срока действия договора – до 31 августа 2020 года и до 30 декабря 2020 года соответственно, приложив проект дополнительного соглашения к договору и копию графика строительства (реконструкции) Объекта (л.д.25-31 том 1).

Ответ на указанное предложение ответчик не дал.

В качестве доказательств невозможности закончить реконструкцию здания в многоквартирный дом истцом представлены определения о наложении запрета регистрационных действий в отношении здания и земельного участка, уведомления о приостановлении государственной регистрации сделок – договоров долевого участия в строительстве, сведения об отзыве лицензии и страховщика застройщика.

Также по запросу суда поступили сведения из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 23.03.2020, в соответствии с которыми с 2016 по 2019 годы в отношении земельного участка и здания по адресу: ..., неоднократно накладывались аресты и запреты на осуществления регистрационных действий (л.д. 156-166 том 2).

Оценивая представленные в материалы доказательства, суд приходит к выводу, что имеется совокупность условий, установленных п.п. 2, 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, позволяющих внести изменения в заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, в части продления сроков строительных и иных работ, а также срока действия договора, поскольку невозможность истцу закончить реконструкцию здания в многоквартирный дом была обусловлена объективными причинами, в том числе наложением арестов на здание и земельный участок. При этом изменение договора направлено не только на удовлетворение интересов сторон, но и интересов физических лиц, осуществляющих долевое участие в строительстве многоквартирного дома, а также публичных и общественных интересов, связанных с реализацией разрешения на строительство объекта – многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет заявленные исковые требования в полном объеме, принимая во внимание необходимость государственной регистрации изменений в договор аренды в силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «Захаржевская, 14» удовлетворить.

Внести изменения в условия договора аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, заключенного между ФИО1 и ООО «УК Захаржевская, 14», изложив его в следующей редакции:

Начало этапа - дата утверждения акта Приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.

Обязать Управление Росреестра Санкт-Петербурга произвести государственную регистрацию данных изменений в Договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.10.2014, заключенный между ФИО1 и ООО «УК Захаржевская, 14».

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК Захаржевская, 14» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шести тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья