Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Восканяна ФИО7 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Управление) о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от 31.10.2017 года, оформленного письмом от 20.11.2018 года №

В обоснование заявленных требований указал, что 31.10.2017 года между ним и администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, согласно п.3.1.1 которого Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме, при использовании земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разделом 1 Договора). 22.10.2018 года он обратился к Главе Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением об исключении из Договора аренды указанного пункта. Письмом от 20.11.2018 г. № ему отказано во внесение изменений в Договор аренды. Полагает, что решение Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, оформленное письмом от 20.11.2018 г. №, об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 31.10.2017 года № является незаконным, противоречащим п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.619 ГК РФ и нарушает его право в сфере земельного законодательства. Из указанного решения усматривается злоупотребление правом со стороны Управления.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Указал, что понятие «нецелевое назначение» в договоре аренды земельного участка № от 31.10.2017 года не определено, полагал, что поскольку действующим законодательством уже закреплены основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя, то необходимости указывать их в Договоре аренды не имеется. Также указал, что тот факт, что указанный договор им подписан, не говорит о том, что он полностью согласен с его условиями.

В судебном заседании представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Токарев А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования считал необоснованными и не подлежащими удовлетворению, согласно представленным возражениям. Полагал, что данный спор подлежит рассмотрению в порядке, определенном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку оспаривается Решение Управления, полагал, что в силу ст. 220 ГПК РФ производство по делу подлежит прекращению по основанию, установленному пп.1 п.1 ст.134 ГПК РФ. Также указал, что с целью приведения условий договора в соответствие с требованиями действующего законодательства Управление направило в адрес истца соглашение о внесении изменений в договор аренды от 31.10.2017 года № 272/17, в котором в пп.3.1.1 п. 3.1 раздела 3 Договора слова «в одностороннем внесудебном» предлагалось заменить на «судебном», а абзац 1 изложить в новой редакции «- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». Указанные основания для расторжения договора соответствуют положениям ст.619 ГК РФ. Истец соглашение не пописал, а обратился в суд с данным иском, полагал, что со стороны истца усматривается злоупотреблением правом.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 2 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из данной статьи следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса); при этом досрочное расторжения договора аренды допускается судом при соблюдении указанного порядка, возможность отказа от исполнения договора аренды по арендодателем во внесудебном порядке законом не предусмотрена.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ч.ч. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как установлено в судебном заседании, 31.10.2017 года между ФИО1 (Арендатор) и администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 0,0974 га, категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, вид разрешенного использования земельные участки объектов торгового назначения (зона ж5), фактическое использование – для строительства здания магазина, сроком на десять лет по 31.10.2027 года (л.д. 8-10).

Сторонами договора согласовано, что настоящий договор может быть изменен, расторгнут или признан недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, или по согласованию сторон (п.2.5. Договора).

В случае, если споры и разногласия не будут урегулированы путем переговоров между сторонами, они подлежат урегулированию в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п.8 Договора).

Пунктами 3.1.1 п.3.1 указанного Договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях:

- при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме;

- при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора.

22.10.2018 года ФИО1 обратился к Главе Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением об исключении из Договора аренды пункта 3.1.1., ссылаясь на его противоречие пункту 7 Договора аренды, которым предусмотрена возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров между Сторонами Договора, а также указал, что основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя уже предусмотрены действующим законодательством (л.д. 7).

В силу положений постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 года № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения» Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа является органом, исполняющим функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе осуществляющим в полном объеме права и полномочия арендодателя земельных участков.

Письмом от 20.11.2018 года № Управление сообщило истцу, что направляет ему соглашение о внесении изменений в данный договор, которым вносятся изменения в п.3.1 Договора в части замены слов «одностороннем внесудебном» на слово «судебном», и первый абзац пп.3.1.1 Договора приведен в соответствие со ст.619 ГК РФ, основания для исключения п. 3.1.1 из договора отсутствуют (л.д. 6).

С указанным письмом ФИО1 был направлен проект соглашения о внесение изменений в Договор аренды от 31.10.2017 года № земельного участка с кадастровым номером: №

Не согласившись с данным ответом, ФИО1 обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

Доводы ответчика о том, что данный спор подлежит рассмотрению по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит несостоятельными, поскольку данный спор возник не из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику, а вытекает договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами.

Ответчик направил истцу проект соглашения, в котором предложил внести изменения: в подпункт 3.1.1.пункта 3 Договора, а именно: слова «одностороннем внесудебном» заменить на «судебном», абзац первый изложить в новой редакции «- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату», остальные пункты оставить без изменения.

Истец с данным ответом не согласился, соглашение не подписал, обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела не установлено злоупотребление правом со стороны ответчика, направившего истцу ответ на его заявление об исключении из договора п. 3.1.1 из Договора аренды.

Ссылка истца на нецелесообразность указания в договоре оснований, которые уже указаны в ст. 619 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении его прав, не препятствует сторонам указать эти основания в договоре.

Отказ ответчика исключить из договора аренды как основание для его расторжения «использование земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора», не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

В разделе 1 Договора указано разрешенное использование земельного участка: земельные участки объектов торгового назначения (зона ж5), фактическое использование – для строительства здания магазина.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При неисполнении данной обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом, в силу вышеуказанных норм, обязательное досудебное урегулировании спора по требованию арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и судебный порядок такого расторжения являются императивными нормами, которые не подлежат изменению по соглашению сторон договора.

Таким образом, указание в пункте 3.1.1. Договора аренда земельного участка от 31.10.2017 года № о том, что арендодатель в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, при наличии обстоятельств, указанных в данном пункте, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, рассмотрев обращение истца, ответчик предложил привести условия договора в данной части в соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ, направил истцу проект соглашения, с которым истец не согласился.

Из существа заявления усматривается, что истцом оспаривается отказ ответчика внести изменения в заключенный договор аренды, исключив из него пункты, указанные истцом.

Принимая во внимание договорной характер правоотношений сторон, суд приходит к выводу о наличии между сторонами спора о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 31.10.2017 года №, заключенного между ФИО1 и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, для разрешения которого установлен специальный порядок.

В силу закона (статьи 450, 451 ГК РФ) изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 ст. 450 ГК РФ) либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий (пункт 2 ст. 451 ГК РФ).

Не согласившись с ответом Управления, истец требований об исключении данных пунктов из договора не заявляет, на наличие названных в законе условий для изменения договора судом, не указывает, что свидетельствует о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Каких либо нарушений прав истца со стороны ответчика, который направил ответ от 20.11.2018 года № на предложение истца исключить некоторые пункты из договора аренды земельного участка (изменить договор), судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о признании незаконным решения Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от 31.10.2017 года, оформленное письмом от 20.11.2018 года №01-08-01/7630/18, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Восканяна ФИО8 о признании незаконным решения Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от 31.10.2017 года, оформленное письмом от 20.11.2018 года №, отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.02.2019 года.

Судья подпись И.М. Стахнева

Копия верна И.М. Стахнева