Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с вышеназванным иском в суд, ссылаясь на следующее обстоятельства. 07.06.2012г. заключен между ФИО1 и ЗАО «Желдорипотека» договор № участия в долевом строительстве квартиры. По договору застройщик принял на себя обязательства своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> (создать) объект недвижимость – <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, определенного договором. Денежные средства по договору внести полностью, с учетом увеличения площади квартиры в размере 3 293 500 руб.. При подписании акта приема – передачи квартиры (декабрь 2013 года) истцом было указано, что в квартире холодно, на окнах изморозь, щели, от них сильно дуло, подоконник ледяной, очень холодные полы, трещины на стенах, при простукивании прослушиваются пустоты, лопается фасад дома (трещина) и залитый фундамент у основания. Застройщик с наличием недостатков по герметизации ограждающих конструкций, угловых соединений и окон согласился, обязался устранить выявленные строительные дефекты в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но до сих пор работы не производились. За период эксплуатации выявлены следующие недостатки: сквозняки и тепловые построен через окна; температура наружных стены и пола значительно ниже нормы, особенно в местах расположения колонн; на внешних стенах из появившихся трещин веет холодом; дует из углов; промерзание подоконника в комнате; изморось на окнах; низкий уровень звукоизоляции, в результате чего присутствует повышенный уровень шума, препятствующий нормальной эксплуатации помещения. На основании вышеизложенного истец просит обязать ЗАО «Желдорипотека» безвозмездно устранить недостатки до 01.03.2019г.

Истец в судебное заседание не явился, просит рассмотреть иск без его участия.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание уточнила требования, просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве №, заключенный 20.11.2014г. между АО «Желдорипотека» и ФИО1 Взыскать с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 в счет возврата уплаченных по договору денежных средств сумму в размере 3 293 500 руб., неустойку в размере 2 995 712,71 рублей, штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, понесенные убытки – проценты, уплаченные банку по предоставленному ипотечному кредиту в размере 1 449 666,38 руб., компенсацию за причиненный моральный вред в размере 50 000 руб., расходы по оплате независимой экспертизы в размере 20 000 руб. и 15 000 руб., всего 35 000 руб.; расходы на услуги рабочего в размере 3 000 руб., расходы за улучшения произведенные в спорный квартире (ремонт) в размере 538 213 руб., расходы по оплате оформления согласия супруга на заключение договора долевого участия в размере 1 500 руб.; расходы на услуги представителя в размере 50 000 руб..

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истцом не доказан факт причинения существенных недостатков, устранение которых невозможно, истец с требованием о расторжении договора и взыскании денежной суммы ранее не обращался, квартира, передана по акту приема-передачи, при подписании которого а значит оснований для расторжения договора не имеется. Считает, что суммы неустойки и штрафа слишком завышены, и их взыскание повлечь материальные проблемы ответчика, что затруднит исполнение других обязательств перед потребителями. Полагает необоснованным требование о взыскании компенсации морального вреда, так как факт его причинения не доказан. Также не согласна с требование о взыскании в виде убытков процентов, оплачиваемых в банк по ипотечному договору, так как данные расходы являются непосредственными обязательствами истца перед банком и они не вызваны действиями ответчика. Кроме того, истец не согласен с удовлетворением требований о компенсации услуг представителя в сумме 50 000 рублей, так как по инициативе представителя для представления дополнительных доказательств.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне ответчика ООО «Дун Дэн» ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании с иском не согласилась, считает, что оснований для его удовлетворения не имеется.

Третье лицо, не заявляющее самомтоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца ФИО5 в судебное заседание не явился. требования поддержал, ранее просил удовлетворить требования истца.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 9 Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ст. 15 ГК РФ, 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 7, 8 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, статья 9 Закона устанавливает два самостоятельных порядка для расторжения дольщиком договора участия в долевом строительстве: часть 1 указанной нормы права предусматривает основания для расторжения договора в одностороннем порядке, а часть 1.1 основания для расторжения договора в судебном порядке.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участник по договору) и АО «Желдорипотека» (застройщик по договору) был заключен договор об участии в долевом строительстве N 18-52, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> передать истцу в собственность <адрес>, а истец обязалась произвести оплату в сумме 3 293 500 рублей.

Истец свои обязательства по оплате стоимости строительства квартиры в сумме 3 293 500 рублей исполнила в полном объеме.

В соответствии пп. 7.1 договора участия в долевом строительстве определено качество квартиры. Данная квартира должна соответствовать проектно – сметной документации на объект. СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства.

В силу п.п. 7.3 данного договора в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и (или) обязательных требований действующего законодательства РФ, которые привели к ухудшению качества квартиры или к возникновению иных недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного настоящим договором использования. Стороны в течение одного месяца с момента выявления указанных недостатков путем заключения письменного соглашения совместно определяют способ устранения этих недостатков посредством его выбора из способов, которые на момент заключения такого соглашения предлагает застройщик.

Как следует из акта, выявлены следующие недостатки вышеуказанной квартиры: холодно, на окнах изморось, щели, от них сильно дуло, подоконник ледяной, очень холодные полы, трещины на стенах, при простукивании прослушиваются пустоты, лопается фасад дома (трещина) и залитый фундамент у основания.

17.02.2017г. заявитель истец подала требование (претензию) о безвозмездном устранении недостатков.

Согласно ответу от 10.03.2017г. произведен осмотр квартиры с участием представителей ЗАО «Желдорипотека», подрядной организации – ООО «ДунДэ», управляющей организации ООО АСК «Новый Дом». В ходе осмотра квартиры установлено: пониженная температура конструкций наружных стен в кухне и зале, пониженной температуры поверхности пола в кухне, образования трещин отделки наружной стены фасада здания в месте расположения квартиры, наличия трещин и пустот в стенах по периметру квартиры, деформации оконных блоков.

По результатам осмотра подрядной организации ООО «ДунДэ» выдано предписание об устранении выявленных скрытых строительных недостатков посредством выполнения следующих мероприятий: устранение трещин в кирпичной стене по фасадной части здания посредством заделки трещин не более 1 см. смесью из песка и цемента, крупных и волосяных трещин – посредством цементации; утепление наружной конструкции стен в местах понижения температур посредством частичной разборки лицевой кирпичной кладки и утеплением пустот пеноизолом; утепление пола в местах понижения температур; устранение трещин и пустот в стенах квартиры; устранение дефектов оконных и балконных блоков посредством перемонтожа, дополнительного утепления, в необходимых случаях – замены комплектующих светоотражающих конструкций. Установлен срок для устранения строительных дефектов до 01.04.2017г.

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выполненном АНО «СУДЭКС –Чита» пришли к следующим выводам: 1. В утеплении наружных стен <адрес> допущено отклонение от проекта: не соблюдена перевязка швов по листам утеплителя (пенополистирол), пустотные разрывы между стыками утеплителя, в результате чего участки внутренней поверхности стен при отрицательных температурах не соответствуют п. 5.7 СП 50.13330.2012, согласно тепловизионной съемки участников стен данной квартиры. Примыкание оконных блоков к стеновым проемам не соответствует ГОСТ 30971-2012, что показывает тепловизионная съемка конных проемов. 2. Недостатки в жилом помещении по адресу: <адрес>, возникших в процессе эксплуатации не имеется. Выявленные дефекты возникли при производстве стриотельно – монтажных работ. 3. Стоимость ремонтно - восстановительных работ составило 304 568 руб.; 4. Для устранения выявленных недостатков в <адрес> нужно провести следующие работы: демонтаж, монтаж окон ПВХ – 4 шт.; демонтаж, монтаж натяжных потолков ( кухня, жилая комната 1, жилая комната 3); демонтаж, монтаж покрытий пола из ламината (кухня, жилая комната 1, жилая комната 3); демонтаж, монтаж плинтусов поливинилхлоридных 9кунхня, жилая комната 1, жилая комната 3); смена обоев 9кухня, жилая комната 1, жилая комната 3); ремонт штукатурки внутренних стен (кухня, жилая комната 1, жилая комната 3); шпатлевка финишная стен, под обои (кухня, жилая комната 1, жилая комната 3); ремонт штукатурки откосов оконных – 4 шт.; смена облицовки откосов оконных ПВХ панелями – 4 шт.; пробивка отверстий в наружных кирпичных стенах для заполнения пустот между стыками плит утеплителя в кладке наружных стен; устройство герметизации горизонтальных и вертикальных стыков утеплителя в кирпичной кладке несущих стен; заделка отверстий в кирпичной кладке кирпичом.

Из показаний специалиста строителя ФИО6. эксперта ФИО7, эксперта Мастерских А.В. следует, что выявленные в квартире недостатки требуют капитального ремонта.

В рамках рассмотрения данного гражданского дела была назначена строительно – техническая экспертиза по ходатайству представителя истца. Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ООО «<адрес>вая лаборатории судебных экспертиз», эксперты пришли к следующим выводам: после подписания акта приема – передачи квартиры, были выполнены следующие улучшения: в жилых помещениях квартиры, а именно: прихожая, помещение №, площадь 18,3 кв.м.; санузел, помещение №, площадь 1,5 кв.м.; кухня, помещение №, площадь 12,2 кв.м.; гостиная, помещение №, площадь 20,2 кв.м.; ванная, помещение №, площадь 3,3 кв.м.; спальня, помещение №, площадь 13,8 кв.м.; жилая комнта, помещение №, площадь 22,8 кв.м. выполнены натяжные потолки (в гостиной и спальне матовые, в остальных помещениях глянцевые), выполнено выравнивание штукатурки стен, оклеены обои улучшенного качества, произведена укладка напольного покрытия из листов ДСП, ламината (кроме санузла и ванной). Выполнена облицовка стен кафельной и керамической плиткой пола в санузле и ванной комнате, установлены сантехнические приборы: унитаз, раковины, душевая кабина. Произведена замена металлической двери. В квартире установлены пять межкомнатных деревянных дверных блоков. Стоимость произведенных улучшений в квартире по адресу: <адрес> составила согласно локально – сметного расчета № – 538 213 руб..

Суд соглашается с заключением эксперта, поскольку экспертом дана надлежащая оценка объекта исследования с приложением обширного и подробного фотоматериала. В отчете содержится вся необходимая информация и приведена мотивация. Отчет составлен специалистами, имеющими право на проведение такого рода оценки, специалисты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что стоимость улучшений рассчитана по состоянию на время проведения ремонта, на настоящий момент процент износа 5%, с учетом которой стоимость улучшений составляет 511 302 руб. 35 копеек.

Применения положения Закона Российской Федерации N 2300-1 от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" суд приходит к выводу о том, что поскольку в спорной квартире имеются недостатки, истец вправе потребовать от ответчика, как застройщика, возврата цены квартиры в размере 3 293 500 руб. и возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков в размере 511 302,35 рублей.

Равно как подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение требования потребителя..

В соответствии с частью 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

С учетом изложенного с ответчика подлежит взысканию неустойка, исходя из расчета 3 293 500 *2183*2*1/300*6.25 %=2 995 712,71 руб..

Вместе с тем, принимая во внимание положения ст.333 ГК РФ, учитывая готовность ответчика выраженную в ответе на претензию на устранение недостатков товара с целью урегулирования спора, письменное ходатайство ответчика о снижении неустойки, с целью учета баланса интересов сторон, исходя из обстоятельств дела, а также с учетом явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств размера неустойки, суд полагает достаточными приведенные основания для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до 500 000 рублей.

Кроме того, поскольку факт нарушения прав потребителя нашел свое подтверждение в судебном заседании, с учетом всех обстоятельств дела, характера спорных правоотношений, степени вины ответчика, а также требований разумности и справедливости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 30 000 рублей.

В пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 года №17 разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" принято решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. По смыслу указанной нормы штраф является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. При определении размера штрафа суд обоснованно с учетом всех обстоятельств дела, в том числе с учетом несоразмерности подлежащего взысканию штрафа последствиям допущенного нарушения права истца, снизил его размер на основании статьи 333 ГК РФ до 300 000 рублей.

Требование истца о взыскании понесенных убытков в виде процентов, уплаченных банку по предоставленному ипотечному кредиту в размере 1 449 666,38 руб., суд считает необоснованным, так как заключение договора ипотечного кредитования и отношения по договору долевого участия в строительстве не находятся в причинно-следственной связи, и расторжение последнего не может явиться основанием для признания оплаченных процентов по ипотечному кредиту убытками, возникшими по вине ответчика.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Кроме того, истец понес расходы по оплате независимой экспертизы в размере 20 000 руб. и 15 000 руб.; расходы по договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого исполнитель по заданию заказчика для проведения строительной экспертизы производил ограждающих конструкций, в размере 3 000 руб.

Вышеназванные расходы понесены в ходе рассмотрения дела и подлежат взысканию с ответчика.

Требование о взыскании расходов на оплату услуг по оформлению согласия супруга на заключение договора долевого участия в размере 1 500 руб. удовлетворению не подлежит, так как данные расходы нельзя отнести к судебным.

Основываясь на положениях ст. 100 ГПК РФ, суд считает возможным с учетом сложности дела, количества судебных заседаний, взыскать в пользу истца расходы за оказанные представителем услуги в размере 45 000 рублей.

Поскольку истец на основании п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, то в данном случае государственная пошлина в размере 30 024 рублей 01 копейка. подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии с п. 8 ст. 333.20 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина оплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Желдорипотека».

Взыскать в пользу ФИО9 к закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» сумму уплаченных по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 3 293 500 рублей, неустойку в размере 500 000 рублей, штраф в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, убытки в размере 511 302 рублей 35 копеек, судебные расходы 83 000 рублей, всего – 4 717 802 рублей 35 копеек.

Обязать ФИО9 передать закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать в доход местного бюджета городского округа «Город Чита» с закрытого акционерного общества «Желдорипотека» государственную пошлину в размере 30 024 рублей 01 копейка.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Решение в мотивированной форме изготовлено 3 марта 2020 года

Судья О.Н.Копеистова