Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2, ФИО1 к ООО «ЭКСПЕРТ» о государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «ЭКСПЕРТ» о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истцов уточнила требования и просит зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: нежилое помещение общей площадью 122,3 кв.м, 1 этаж, комнаты №№,4,5, кадастровый №; распределить доли следующим образом: ФИО2 - доля 1/2, ФИО1 - доля 1/2

В обоснование исковых требований истцы указали, что 20 июля 2014 года заключили с ООО «АДЭР», (ООО «АДЭР» реорганизовано в форме присоединения к ООО «ЭКСПЕРТ») договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, предметом которого является передача в общую долевую собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: нежилое помещение общей площадью 122,3 кв.м, 1 этаж, комнаты №№,4,5, кадастровый №. Согласно условиям договора купли-продажи от 20.07.2014 г. доли распределены следующим образом: ФИО2 - доля 1/2 ФИО1 – доля 1/2.

Указанный объект недвижимого имущества на момент заключения договора принадлежал на праве собственности ООО «АДЭР», который являлся продавцом указанного имущества. Истцы - покупатели по договору, выполнили условия по оплате приобретаемого имущества в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а именно: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с. п.3.1. договора купли продажи продавец ООО «АДЭР» передал указанный объект недвижимого имущества покупателям по акту приема-передачи от 20.07.2014.

Истцы фактически владеют указанным недвижимым имуществом по настоящий момент.

С момента фактической передачи объекта недвижимого имущества истцам, истцы неоднократно обращались к руководству ООО «АДЭР» о необходимости регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке. Однако ООО «АДЭР», ссылаясь то на отсутствие в штатном расписании сотрудника, который смог бы взять на себя ответственность за осуществление регистрационных действий, то ссылаясь на тяжелое финансовое состояние и необходимость урегулирования ситуации в коммерческой сфере отказывало истцам в их реализации права на регистрацию перехода права собственность.

После того как выяснилось, что ООО «АДЭР» реорганизовано в форме присоединения к ООО «ЭКСПЕРТ» истцы также неоднократно направляли письма и телеграммы в адрес руководства правопреемника ООО «АДЭР» о необходимости осуществить регистрационные действия для государственной регистрации перехода права собственности и просили обеспечить явку представителя ООО «ЭКСПЕРТ» для осуществления указанных регистрационных действий.

01 ноября 2016 г. истцы подали через МАУ «МФЦ» г.о. Тольятти документы для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (копия описи прилагается). 10.11.2016 г. истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации, по причине неявки представителя одной из сторон - продавца, т.е. представителя правопреемника ООО «АДЭР».

Так как представители ответчика не явились в регистрирующий орган в срок, установленный для устранения недостатков, препятствующих государственной регистрации, истцам было отказано в государственной регистрации перехода права собственности.

22.06.2017 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о принятии судом решения о дисквалификации лица, имеющего право без доверенности действовать от имени указанного юридического лица.

Таким образом, на сегодняшний день не представляется возможным ни установить точное место нахождения правопреемника ООО «АДЭР», ни место нахождения его исполнительного органа, ни обеспечить явку представителя ООО «ЭКСПЕРТ» для осуществления регистрационных действий по переходу права собственности истцам на объект недвижимого имущества, который приобретен ими еще в июле 2014 г. и которым истцы фактически владеют по настоящий момент. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истцов и не дает им возможности в установленном законом порядке осуществить регистрацию перехода права собственности на принадлежащий им объект недвижимости.

Представитель истцов в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом по юридическому адресу: <адрес> офис 10.

Согласно ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии со ст.117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которое возвращается в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, суд считает, что им предпринимались все меры для надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания, однако в почтовое отделение для получения повестки не явился. Причины неявки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГПК РФ ответчик не сообщил. Возражений относительно заявленных исковых требований не представил. О рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

На основании п. 1 ст. 233 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, просит рассмотреть дело без их участия, возражает против заявленных исковых требований, поскольку первоначально заявленные требования – обязать Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать переход права собственности рассматриваются в порядке КАС РФ. Спорное имущество находится в залоге у банка ЗАО ВТБ 24. Для отчуждение имущества необходимо согласие банка.

Представитель третьего лица ЗАО ВТБ 24 в суд не явился, о слушании дела извещен.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена также и ст.4 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что 20 июля 2014 года между истцами и ООО «АДЭР», ОГРН <***> (ООО «АДЭР» реорганизовано в форме присоединения к ООО «ЭКСПЕРТ») был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, предметом которого является передача в общую долевую собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: нежилое помещение общей площадью 122,3 кв.м, 1 этаж, комнаты №№,4,5, кадастровый №. Согласно условиям договора купли-продажи от 20.07.2014 г. доли распределены следующим образом: ФИО2 - доля 1/2 ФИО1 – доля 1/2.

Указанный объект недвижимого имущества на момент заключения договора принадлежал на праве собственности ООО «АДЭР», который являлся продавцом указанного имущества. О том, что ООО «АДЭР» являлся собственником, в ЕГРП сделана запись регистрации № от 16.02.2006 г.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составляет 520000 руб. Покупатели производят оплату приобретаемого имущества в равных долях по 260000 каждый.

Истцы - покупатели по договору, выполнили условия по оплате приобретаемого имущества в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а именно: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы фактически владеют указанным недвижимым имуществом по настоящий момент.

С момента фактической передачи объекта недвижимого имущества истцам, истцы обращались к руководству ООО «АДЭР» о необходимости регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Однако ООО «АДЭР» отказывало истцам в их реализации права на регистрацию перехода права собственность.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель оплатить ее (п.1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ).

Необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такое регистрации, если иное не установлено законом.

ООО «АДЭР» реорганизовано в форме присоединения к ООО «ЭКСПЕРТ», в связи с чем истцы направляли письма и телеграммы в адрес руководства правопреемника ООО «АДЭР» о необходимости осуществить регистрационные действия для государственной регистрации перехода права собственности и просили обеспечить явку представителя ООО «ЭКСПЕРТ» для осуществления указанных регистрационных действий. Однако, требования остались без удовлетворения.

В октябре 2016 года истцы направили телеграмму с просьбой обеспечить явку представителя ООО «ЭКСПЕРТ» ДД.ММ.ГГГГ для оформления перехода права собственности, что подтверждается копией телеграммы и отчетом об отправке.

01 ноября 2016 г. истцы подали через МАУ «МФЦ» г.о. Тольятти документы для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

10.11.2016 г. истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации, по причине неявки представителя одной из сторон - продавца, т.е. представителя правопреемника ООО «АДЭР».

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, 16.03.2017 г. внесена запись о том, что сведения о юридическом лице - ООО «ЭКСПЕРТ» недостоверны (результаты проверки достоверности содержащихся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице);

Таким образом, истцам не представляется возможным установить точное место нахождения правопреемника ООО «АДЭР», а также обеспечить явку представителя ООО «ЭКСПЕРТ» для осуществления регистрационных действий по переходу права собственности истцам на объект недвижимого имущества, который приобретен в июле 2014 г. и которым истцы фактически владеют по настоящий момент.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истцов и не дает им возможности в установленном законом порядке осуществить регистрацию перехода права собственности на принадлежащий им объект недвижимости.

Судом установлено, что по состоянию на 24.08.2017г. ООО «Навигатор АМТ» не имеет ссудной задолженности перед банком ВТБ, кредитное соглашение № от 18.04.2012г. досрочно расторгнуто 16.01.2014г. Объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, не является предметом залога по договору ипотеки в связи с досрочным закрытием кредитного соглашения, что подтверждается справкой ПАО ВТБ 24 от 25.01.2018г. Каких-либо возражений на заявленные исковые требования от третьего лица - ЗАО ВТБ 24 в суд не поступило.

При изложенных обстоятельствах, поскольку до настоящего времени не зарегистрирован переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества, в связи с чем усматривается уклонение ответчика от государственной регистрации права собственности, а со стороны залогодержателя ЗАО ВТБ 24, возражений в суд не поступило, суд считает возможным требования истцов удовлетворить.

Однако, суд считает необходимым разъяснить истцам, что решение о государственной регистрации перехода права собственности позволит истцам обратиться за государственной регистрацией без заявления от второй стороны сделки, но не освободит их от предоставления иных документов, необходимых для внесения записи в ЕГРН.

Данная правовая позиция подтверждается пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно закону о регистрации.

В соответствии со ст.ст. 130,165,551 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: нежилое помещение общей площадью 122,3 кв.м, 1 этаж, комнаты №№,4,5, кадастровый №, к ФИО2 в размере 1/2 доли, к ФИО1 в размере 1/2 доли.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.П. Андреев