Гражданский кодекс часть 1

Великолукский городской суд Псковской области в составе председательствующего федерального судьи Никитина С.С. при секретаре Ермолиной М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисовой О.В. в лице представителя Соболева Р.А. к Лымареву Р.В., Алексееву А.А. и Тишковой О.А. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Борисова О.В. в лице своего представителя Соболева Р.А. обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между Борисовой О.В. в лице представителя по доверенности Алексеева А.А. и Лымаревым Р.В., а также ДД.ММ.ГГГГ между Лымаревым Р.В. и Тишковой О.А., с применением последствий недействительности, предусмотренных законом.

В обоснование иска указано на то, что Борисова О.В., являясь нанимателем указанного жилого помещения по договору социального найма, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ООО «<данные изъяты>» с целью оформления приватизации данной квартиры и последующей её продажи. После осмотра квартиры с руководителем агентства Лымаревым Р.В. были согласованы условия приватизации квартиры и её продажи за <данные изъяты> рублей с выплатой агентству <данные изъяты> % от продажной стоимости в качестве вознаграждения за выполненную работу. С целью выполнения этого поручения ДД.ММ.ГГГГ Борисова О.В. выдала сотруднику агентства Алексееву А.А. нотариально удостоверенную доверенность на право представления её интересов по вопросам приватизации и продажи квартиры. После переезда ДД.ММ.ГГГГ в Москву она неоднократно связывалась с Лымаревым Р.В. по вопросу выполнения поручения, на что получала ответ о возникших затруднениях при приватизации квартиры. В связи с возникшими подозрениями в обмане ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в другое агентство недвижимости, где ей сообщили, что, согласно сведениям из ЕГРП, право собственности на данную квартиру еще ДД.ММ.ГГГГ перешло к Лымареву Р.В. Позднее она узнала, что квартира была продана ответчиком Лымаревым Р.В. Тишковой О.А., и в настоящее время она является собственником спорной квартиры.

По результатам проведенной ОМВД города Великие Луки по заявлению Борисовой О.В. проверки в возбуждении уголовного дела было отказано.

На свое обращение к Лымареву Р.В. о выплате причитающихся ей, согласно договоренности, <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей – <данные изъяты>%) она получила ответ о возможности выплаты ей лишь <данные изъяты> рублей, поскольку квартира была продана за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – это расходы агентства по приватизации квартиры и её ремонту.

В связи с этим, Борисова О.В. полагает, что со стороны руководителя агентства Лымарева Р.В. и его сотрудника Алексеева А.А. имел место обман с целью приобретения права собственности на квартиру, которую она имела право приватизировать и продать. От неё были скрыты сам факт совершения сделки, условия (в том числе о цене продаваемого имущества) этой сделки, в результате чего она была лишена возможности выразить свою волю в отношении продажи квартиры. Волеизъявление же представителя по доверенности Алексеева А.А. её воле не соответствовало, так как она не согласилась бы продать квартиру по такой неразумно низкой цене.

В судебном заседании Борисова О.В. и её представитель Соболев Р.А. поддержали исковые требования, дополнив их ссылками на правовые основания недействительности сделок. По мнению истца и её представителя, таковыми являются: положения статьи 179 ГК РФ, так как сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; статьи 174 ГК РФ, поскольку представителем стороны этой сделки превышены полномочия на её совершение; статьи 168 ГК РФ, так как Лымарев Р.В. не имел права на отчуждение Тишковой О.А. не принадлежащего ему имущества ввиду недействительности первой сделки.

Ответчики Лымарев Р.В. и представитель ответчика Алексеева А.А. – Лымарев В.Д. исковые требования не признали, указав на отсутствие юридических и фактических оснований для признания недействительными оспариваемых сделок.

Не отрицая факта обращения Борисовой О.В. в агентство недвижимости ООО «<данные изъяты>» с целью приватизировать и продать спорную квартиру, ответчики указали на то, что отношения агентства с Борисовой О.В. никаким образом не оформлялись, ею была выдана лишь нотариально удостоверенная доверенность, которой она уполномочила Алексеева А.А. на представление её интересов по вопросу приватизации и продажи квартиры. При этом, какие-либо условия продажи квартиры, в том числе о её продаже за <данные изъяты> рублей, ни в доверенности, ни в каком-либо ином документе, не оговаривались. Кроме того, Борисова О.В. была предупреждена, что приватизация квартиры может занять много времени, ввиду того, что ранее в ней был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, в связи с чем потребуется разрешение органов опеки на исключение его из числа лиц, имеющих право на приватизацию. Разъяснялось также, что по причине отсутствия ремонта в квартире, найти покупателя на нее будет сложно.

С целью улучшения потребительских качеств квартиры, для её более скорой продажи, Лымаревым Р.В. был проведен ремонт квартиры, а для того, чтобы вложенные деньги не пропали даром (учитывая, что Борисова О.В. какое-то время не выходила на связь), он принял решение оформить квартиру на себя, в связи с чем был заключен договор купли-продажи квартиры с представителем Борисовой О.В. – Алексеевым А.А., с ценой продажи квартиры в <данные изъяты> рублей. Вырученные от последующей продажи квартиры Тишковой О.А. денежные средства Лымарев Р.В. готов вернуть за минусом средств, затраченных на ремонт квартиры, а также оформление приватизации и продажи квартиры.

Ответчик Тишкова О.А. исковые требования также не признала, представила свои возражения в письменном виде, в которых указала на то, что является добросовестным приобретателем указанной квартиры, в связи с чем на нее не могут распространяться последствия недействительности сделок, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, своего отношения к рассматриваемому иску не выразил, представив суду материалы соответствующего регистрационного дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, спорное жилое помещение представляет собой <данные изъяты> квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты>, ранее являвшегося общежитием, по адресу: <адрес>.

Нанимателем указанной квартиры на основании договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ являлась Борисова О.В.

Как следует из её объяснений в судебном заседании и не отрицается ответчиками, ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ООО «<данные изъяты>» с целью оформления приватизации данной квартиры и последующей её продажи. При этом отношения Борисовой О.В. с агентством каким-либо договором или соглашением, в котором бы оговаривались согласованные сторонами порядок оформления и сроки приватизации жилого помещения, а также условие о цене, за которую возможно продать жилое помещение в случае успешного решения вопроса о приватизации, не оформлялись.

ДД.ММ.ГГГГ Борисова О.В. передала сотруднику агентства оригиналы документов на квартиру, о чем получила соответствующую расписку, и выдала нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила Алексеева А.А. быть её представителем по вопросу приватизации квартиры <адрес>, а затем продать её за цену и на условиях по своему усмотрению.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Великолукского района и Борисовой О.В., от имени которой на основании указанной выше доверенности действовал Алексеев А.А., был заключен договор о передаче жилья в собственность в порядке приватизации.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен оспариваемый Борисовой О.В. договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым она, в лице своего представителя по доверенности Алексеева А.А., продала спорную квартиру ответчику Лымареву Р.В. за <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Лымарев Р.В. продал спорную квартиру Тишковой О.А., которая приобрела её за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> руб. выплачены за счет средств материнского (семейного) капитала.

Регистрация указанных договоров и возникших на их основании прав произведена в соответствии с действующим законодательством Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Полагая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, истец Борисова О.В. и её представитель ссылаются на положения статьи 179 ГК РФ, так как, по их мнению, сделка совершена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; а также на положения статьи 174 ГК РФ, поскольку представителем стороны этой сделки превышены полномочия на её совершение, предусмотренные устной договоренностью о продаже квартиры за <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент совершения сделок) сделка, совершенная под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу данной правовой нормы, обман при совершении сделки может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающуюся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах и последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. Под влиянием обмана происходит формирование порока воли, которое вызвано внешним воздействием. При этом злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной необходимо рассматривать как особый случай обмана - обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной.

Между тем, убедительных и объективных доказательств того, что ответчики Лымарев Р.В. и Алексеев А.А. каким-либо образом влияли на формирование воли истицы в части продажи квартиры и действовали по предварительному сговору об этом, суду не представлено.

Доводы Борисовой О.В. об искажении её воли и волеизъявления по поводу сделки купли-продажи квартиры являлись предметом проверки, проведенной отделом МВД России по городу Великие Луки по её заявлению о совершении в отношении неё мошеннических действий.

Постановлением оперуполномоченного отдела ЭБ и ПК ОМВД по городу Великие Луки от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявленным фактам отказано.

Кроме того, выдавая доверенность, в соответствии с которой представитель наделяется правом продажи имущества «за цену и на условиях по своему усмотрению», доверитель недвусмысленно выражает свою волю, направленную на то, чтобы цена и иные условия сделки продажи принадлежащего ему имущества определялись его представителем самостоятельно, без согласования с доверителем.

Учитывая отсутствие надлежащей степени осмотрительности самой истицы при выдаче доверенности, суд не может согласиться с её доводами о недобросовестных действиях ответчиков при совершении оспариваемой сделки.

Что касается утверждений о превышении ответчиком Алексеевым А.А. полномочий на совершение сделки, предусмотренных устной договоренностью о продаже квартиры за <данные изъяты> рублей, то здесь суд принимает во внимание следующее.

В силу статьи 161 Гражданского кодекса РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.

Учитывая изложенное, и в случае предоставления полномочий по продаже квартиры юридическому лицу (ООО «<данные изъяты>»), и в случае достижения договоренности об этом с физическим лицом, Борисова О.В. должна была заключить со своим контрагентом письменный договор, чего сделано не было.

Поскольку документальных доказательств достижения такой договоренности не представлено, доводы истицы о недействительности оспариваемой сделки по основаниям статьи 174 ГК РФ судом не принимаются.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Борисовой О.В., в лице представителя Алексеева А.А., и Лымаревым Р.В.

В связи с этим, не имеют под собой каких-либо убедительных, законных оснований и доводы истицы о признании недействительной сделки купли-продажи спорной квартиры, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Лымаревым Р.В. и Тишковой О.А.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя Алексеева А.А. Лымарева В.Д. и ответчика Тишковой О.А. о том, что истцом неверно избрано способ защиты своего права.

Пунктом вторым статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Такие последствия предусмотрены положениями статей 301, 302 ГК РФ, согласно которым собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Борисовой О.В. в лице представителя Соболева Р.А. к Лымареву Р.В., Алексееву А.А. и Тишковой О.А. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27 февраля 2014 года.

Председательствующий С.С. Никитин