Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ООО «Северсталь-Холдинг» о признании незаконной регистрационной записи об ипотеке, признании договора ипотеки недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился с указанным иском, указав в основание своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Северсталь-Холдинг» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ООО «< >», в котором просило обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В этот момент ему стало известно о нарушении его права собственности, а именно о наличии регистрационной записи об ипотеке №, обременяющей принадлежащую ему квартиру, о существовании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные действия по заключению договора залога и последующей регистрации произведены без его участия. Существенные условия договора залога недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ им не согласовывались, о чем свидетельствует отсутствие его подписи на каждой странице договора, договор не прошит, не пронумерован, таким образом, есть основания полагать, что произведен замена листов, к странице с подписью прикреплена первая страница договора, не согласованная сторонами. Договор в полной форме им не подписывался.

В нарушение действующих норм законодательства Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не соблюден порядок государственной регистрации, предусмотренной ст. 16 Закона о регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Он не предоставлял в регистрирующий орган необходимые и достаточные документы, являющиеся основанием для регистрации договора ипотеки, в том числе заявление о государственной регистрации договора ипотеки. Законных оснований для внесения в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке не было, следовательно, незаконно внесенная запись должна быть аннулирована.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В договоре ипотеки, действительность которого является предметом спора, в качестве залогодержателя фигурирует ООО «Стальфонд - недвижимость», произошла уступка прав требования к ООО «Северсталь-Холдинг». О данной уступке он не был уведомлен предусмотренным законом образом, ему об этом стало известно в ходе судебного разбирательства об обращении взыскания на имущество.

Просит признать незаконной регистрационную запись об ипотеке №; признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение, указав, что это является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке № на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, внесенной в Единый государственный реестр прав; возместить за счет ответчика расходы по уплате госпошлины.

В ходе судебного разбирательства истец представил заявление об изменении исковых требований, в котором указал, что при государственной регистрации договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области были нарушены требования Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ДД.ММ.ГГГГ в органы Управление Росреестра по Вологодской области представлены документы на регистрацию договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 13 указанного Закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим законом.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена регистрирующим органом по причине не предоставления ООО «Северсталь-Холдинг» документов, подтверждающих обязательства, перечисленные в пункт 1.3. договора залога, а именно: договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку перечисленные договоры содержат условие об обязательствах, обеспечиваемых договором залога от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение арендных обязательств ООО «Северсталь-Холдинг» представил только дополнительные соглашения к вышеназванным договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные соглашения содержат условия об арендных обязательствах в период их действия, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку срок действия доп.соглашений истек ДД.ММ.ГГГГ (согласно п.6.1, договоров аренды), следовательно, данные соглашения на момент регистрации (ДД.ММ.ГГГГ) уже не имели юридической силы, а иных дополнительных соглашений либо самих договоров аренды, подтверждающих условия о размере арендных платежей, сроках их оплаты, действующих на дату договора залога, регистрирующему органу не представлено, что подтверждается распиской на сдачу дополнительного пакета документов.

Пунктом 1.3.4. предусмотрено, что имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает еще и обязательство по уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы по каждому из вышеперечисленных договоров аренды в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В представленных ООО «Северсталь-Холдинг» дополнительных соглашениях к договорам аренды не содержится обязательство об уплате неустойки за несвоевременное внесение арендной платы. Непосредственно запрашиваемые договоры аренды, содержащее данное обязательство, представлены в регистрирующий орган не были, что подтверждается распиской на сдачу дополнительного пакета документов.

В соответствии со ст.21 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «принимая решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано».

В нарушение данных норм Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ в отсутствие запрашиваемых документов регистрирует договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что противоречит требованиям Закона.

Согласно ст.20 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Таким образом, не соблюдение данного требования и не предоставление ООО «Северсталь-Холдинг» запрашиваемых документов в полном объеме, включая договоры аренды, должно являться основанием для отказа в регистрации сделки по основанию согласно абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Статья 18 Закона о регистрации устанавливает требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию.

Пункт 3 статьи 18 Закона о регистрации запрещает прием на государственную регистрацию документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления... Следовательно, приписки в договоре должны быть оговорены и подтверждены подписью участников сделки, подписавших документ.

П. 1.1. договора залога недвижимости от 14.10.13г. содержит вписанные залогодержателем в вручную условия о сроке действия договоров аренды (существенное условие), обязательства по которым обеспечены залогом. При этом первый лист договора с вписанным вручную текстом подписан только со стороны залогодержателя, а договор не прошит.

Таким образом, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, это должно являться основанием для отказа в регистрации сделки по основанию согласно абз.4 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Поскольку государственная регистрация договора залога проведена с нарушением требований Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считаю незаконным осуществление ООО «Северсталь-Холдинг» государственной регистрации договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Законных оснований для регистрации договора залога и внесения записи в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке не было, следовательно, незаконная запись должна быть аннулирована. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. ст. 131,164). Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Несоблюдение данного требования в силу п.1 ст.165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Ст.10 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Он полагает договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, поскольку не согласованы все существенные условия договора.

ДД.ММ.ГГГГ залогодержателем был предоставлен проект договора залога, с которым он был согласен. Все экземпляры договоров залога на государственную регистрацию привез сотрудник залогодержателя, он же сдавал эти договоры регистратору. Ему договоры залога залогодержатель не показывал. Расписку в получении договоров залога на регистрацию регистратор ему не выдала. По причине отсутствия у него расписки, экземпляр договора залога ему выдали только в ДД.ММ.ГГГГ по личному заявлению. После получения договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ он обнаружил несоответствие зарегистрированного договора с проектом договора, с которым его знакомил залогодержатель в ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 9 Закона предусматривает: «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». В соответствии с п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре залога недвижимого имущества его подпись поставлена только на последнем листе, первый лист договора с пунктами, описывающими существенные условия договора, им не подписан, а сам договор, состоящий из нескольких листов, не прошит и не скреплен подписями сторон договора. Поэтому считает, предмет залога и иные существенные условия договора залога им не согласовывались. Можно сделать вывод об отсутствии согласованной воли сторон договора. Считает договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и недействительным.

Кроме того, все переговоры по заключению договора залога он вел с ООО «Стальфонд - Недвижимость». Об уступке прав требования ему стало известно в ходе судебного разбирательства об обращении взыскания на заложенное имущество. Доказательств надлежащего и своевременного уведомления ООО «Северсталь-Холдинг» не представлено.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель адвокат Нестерук Р.В. на основании ордера измененные исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Северсталь-Холдинг» не явился, извещены о времени рассмотрения иска надлежащим образом, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ООО «Северсталь-Холдинг» ФИО2 по доверенности исковые требования не признала в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился. В представленном отзыве указал, что государственная регистрация залога проведена на основании представленных документов в соответствии с действующим законодательством. Просят в удовлетворении исковых требования отказать, рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и видно из представленных суду документов, в обеспечение обязательств по договорам аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стальфонд-Недвижимость» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога недвижимого имущества, предметом которого является квартира общей площадью 27,9 кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая ФИО1 на праве собственности.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично требования ООО «Северсталь-Холдинг» к ООО «< >» о взыскании задолженности по арендной плате договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Северсталь-Холдинг» к ФИО1, ООО «< >» удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 27,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ; установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере 1 400 000 рублей, с определением способа реализации имущества - с публичных торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ - договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ - стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В договоре залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ указаны все предусмотренные пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации сведения. При этом ФИО1 (залогодателем) совершались действия по выполнению обязательств залогодателя, предусмотренных условиями договора ипотеки. Все произведенные ФИО1 действия как залогодателем, свидетельствуют о том, что он был согласен с условиями договора ипотеки и выполнял предусмотренные данным договором обязательства залогодателя, а, следовательно, о заключении договора ипотеки.

Из материалов дела следует, что договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ представлен в органы государственной регистраций лично истцом (л.д.33), договор не имел подчисток и исправлений.

Утверждения стороны истца о том, что представленный договор является подложным, судом отвергаются как необоснованные. Доказательств подложности договора, а также внесения в тексты договора изменений, суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Отсутствие подписи истца на каждой странице договора не свидетельствует о недопустимости формы указанного договора.

Доводы истца о том, что срок действия дополнительных соглашений истек ДД.ММ.ГГГГ опровергается материалами дела, поскольку срок действия договоров аренды недвижимого имущества продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из позиции стороны истца, требования по настоящему иску истцом заявлены ввиду приведения в исполнение решения Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым обращено взыскание на залоговое имущество.

При рассмотрении судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы ФИО1 на указанное решение суда, были отклонены его доводы о не заключении и не подписании договора залога.

В ситуации, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по вступившему в законную силу решению суда, злонамеренного поведения ответчика при заключении договора залога не установлено, требование о признании договора залога недействительным из-за порока его формы, учитывая конкретные обстоятельства спора, следует квалифицировать на основании и. 1 ст. 10 ГК РФ как злоупотребление правом.

На основании изложенного суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 24 января 2017 года.

Судья И.Д.Цыбульская