Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, обязании возвратить квартиру, взыскании судебных расходов,

установил:

ООО «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО3, ссылаясь на то, что 23.09.2014 между ООО «БалтФасад-СПб» и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Согласно договору стоимость квартиры составляет 1 856 045 руб., которая будет уплачена в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права. Право собственности ответчицы зарегистрировано 10.10.2014, однако ответчица свои обязательства по договору не исполнила. Ссылаясь на ст. 450 ГК РФ полагает, что имеются существенные нарушения договора со стороны покупателя, что является основанием для его расторжения. Просит расторгнуть договор от 23.09.2014, прекратить право собственности ответчицы на квартиру и признать за ООО «БалтФасад-СПб» право собственности на спорную квартиру (л.д. 3-4).

В ходе судебного разбирательства истец дополнил исковые требования, просил обязать ФИО3 вернуть в собственность ООО «БалтФасад –СПб» квартиру по адресу: <адрес>, взыскать расходы по уплате госпошлины 17480 руб. 00 коп. (л.д. 129).

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО4, который в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен.

Представитель истца ФИО1 иск поддержал, полагал, что денежные средства, внесенные ответчицей по договору купли-продажи от 01.10.2013 №, впоследствии расторгнутого, не являются исполнением обязательства по договору купли-продажи от 23.09.2014. Также ссылался на то, что представленные стороной ответчика документы – договор купли-продажи от 01.10.2013 и акт приема-передачи квартиры от 28.10.2013 недопустимые доказательства, в связи с чем просил иск удовлетворить. Ответчица и ее представитель Оганесян А.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. В ходе судебного разбирательства представитель ответчицы адвокат Оганесян А.С. иск не признал. В письменных возражениях на иск указал, что 01.10.2013 между ООО «БалтФасад-СПб» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи № квартиры, по адресу: <адрес>. Денежные средства по договору уплачены в полном объеме, что подтверждается п. 6 акта приема-передачи квартиры от 28.10.2013 в размере 1100000 руб. 00 коп. Полагает, что договор был заключен, не расторгнут, квартира принята в фактическое владение покупателем. Денежные средства, уплаченные по договору, были зачтены по соглашению сторон в счет оплаты по договору от 23.09.2014, что подтверждается письмом генерального директора ООО «БалтФасад-СПб». Полагает, что в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов, а не расторжения договора. Просил в иске отказать (л.д. 215-216). Кроме того, полагал, что в силу ст. 134, 220 ГПК РФ производство по делу подлежит прекращению в связи с подведомственностью его арбитражному суду (л.д. 136).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Абзац 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 01.10.2013 между ООО «БалтФасад-СПб» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>. Пунктом 4 договора предусмотрено, что квартира оценена сторонами в сумму 1100000 руб., которая оплачена до подписания договора (л.д. 139-140).

Актом приема-передачи квартиры по договору № от 28.10.2013 подтверждается исполнение обязательств по оплате жилого помещения в сумме 1100000 руб. и фактическая передача жилого помещения покупателю (л.д.141-143).

Фактическая передача квартиры ответчице после заключения договора купли-продажи от 01.10.2013 подтверждается также договором о техническом ремонте и обслуживании газового оборудования от 03.10.2013, актом снятия показаний прибора учета электроэнергии от 30.12.2013, квитанциями об оплате за газ, электроэнергию в период с февраля 2014 г. по июль 2014 г. (л.д. 144, 145-147, 148-166).

25 августа 2014 г. ООО «БалтФасад-СПб» направило в адрес ответчицы ФИО3 претензию о доплате по договору купли-продажи, в которой генеральный директор ООО «БалтФасад-СПб» ФИО4 ссылается на то, что в связи с удорожанием строительства ООО «БалтФасад-СПб» сообщает об увеличении стоимости квартиры, приобретенной по договору от 28.10.2013, на 756045 руб. и предлагает заключить ответчице договор купли-продажи квартиры с доплатой в сумме 756045 руб. (л.д. 199).

23 сентября 2014 г. между ООО «БалтФасад-СПб» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключён договор б/н, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>. Пунктом 4 предусмотрено, что квартира оценена сторонами в 1856 045 руб., которая будет уплачена покупателем в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру (л.д. 5-6).

Пунктом 8 договора подтверждается, что квартира передана продавцом покупателю до подписания настоящего договора, стороны пришли к соглашению, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи отчуждаемого имущества.

Право собственности ответчицы ФИО3 на квартиру зарегистрировано 10.10.2014 на основании договора купли-продажи от 23.09.2014 (л.д.6).

8 мая 2018 г. ООО «БалтФасад-СПб» направило ответчице претензию о расторжении договора в связи с неоплатой денежной суммы (л.д. 13).

Ответчица оставила данную претензию без ответа.

Оценив установленные по делу обстоятельства и представленные по делу доказательства на основании приведённых выше норм права, суд приходит к выводу, что ФИО3 в соответствии с условиями договора купли-продажи от 01.10.2013 произвела оплату по нему в сумме 1100 000 руб. При этом в акте приёма-передачи квартиры прямо указано, что обязательства покупателя по оплате жилого помещения в размере 1100 000 руб. исполнены. Основания для того, чтобы ставить под сомнение факт выполнения обязательств ответчицы по оплате квартиры в соответствии с условиями договора от 01.10.2013 отсутствуют.

В дальнейшем, заключив второй договор купли-продажи 23.09.2014 в отношении этой же квартиры, и зарегистрировав на основании него свои права собственника в ЕГРН, ответчица согласилась с его условиями и согласовала сумму договора в размере 1856045 руб.

Доводы представителя истца о том, что денежные средства были внесены ответчицей по другому договору от 01.10.2013, что свидетельствует о неисполнении ею своих обязательств по договору от 23.09.2014, суд полагает неубедительными, поскольку доказательств возврата денежных средств в размере 1100000 руб. стороной истца не представлено.

Доводы представителя истца о том, что ответчицей не представлено подтверждение перечислению полной оплаты по договору в размере 1100000 руб., поскольку никаких бухгалтерских документов ею не представлено, судом отклоняются, поскольку факт оплаты подтверждён актом приёма-передачи квартиры и на протяжении более чем четырех лет продавцом не оспаривался.

Возражения представителя истца о том, что представленные стороной ответчика копии документов – договора купли-продажи, акта приема-передачи, являются недопустимыми в связи отсутствием подлинников, судом отклоняются. В материалы дела представлены нотариально заверенные копии этих документов (л.д. 139-153). Более того, в судебном заседании судом обозревались подлинники указанного договора и акта. Доказательств, препятствующих принять документы в качестве допустимых, стороной истца не представлено, в установленном законом порядке они не оспорены.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате спорной квартиры выполнены ответчицей частично в размере 1100000 руб., поскольку доказательств исполнения договора в полном объеме в размере 1856045 руб. 00 коп. ею не представлено.

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае сумма произведенного ответчицей платежа по договору составила более 50% стоимости квартиры – 1100000 руб. (50% составляет 928022 руб. 50 коп., 1856045 руб. / 2).

Принимая во внимание, что сумма платежа, полученного от ответчицы, превышает половину стоимости квартиры, суд приходит к выводу, что основания для расторжения договора, предусмотренные ГК РФ, отсутствуют, и в удовлетворении требований о расторжении договора отказывает.

В связи с отказом в иске о расторжении договора, требования истца об обязании ответчицы возвратить жилое помещение, прекращении ее права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру за ООО «БалтФасад-СПб», производные от данного требования, удовлетворению также не подлежат.

В связи с отказом истцу в иске, судебные расходы по уплате госпошлины в силу ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчицы не подлежат.

С доводами ответчицы о прекращении производства по делу в связи с необходимостью предъявления требований в ходе конкурсного производства, суд не соглашается, по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2017 по делу № А56-13829/2017 по заявлению ООО ПАО Сбербанк ООО «БалтФасад-СПб» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 (л.д. 21-22).

В силу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

В соответствии с п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В силу абз. 5 п. 3 ст. 129 вышеуказанного Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, иски о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) руководителя должника, лиц, входящих в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, собственника имущества должника, лицами, действовавшими от имени должника в соответствии с доверенностью, иными лицами, действовавшими в соответствии с учредительными документами должника, предъявлять иски об истребовании имущества должника у третьих лиц, о расторжении договоров, заключенных должником, и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

В статьях 34 и 35 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» перечислены лица, участвующие в деле о банкротстве, и лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве.

В споре по настоящему делу конкурсный управляющий должника заявив требования к ответчице о расторжении договора купли-продажи квартиры на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, действовал как истец.

Требования о признании права собственности, расторжении договора в силу прямого указания закона не относятся к категории денежных обязательств, к обособленным спорам, предусмотренным главой III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», являются самостоятельным способом защиты права, поэтому подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренным процессуальным законодательством: путем предъявления иска к обязанному лицу с соблюдением правил подведомственности и подсудности, а не в деле о банкротстве.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ООО «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, обязании возвратить квартиру, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина