Гражданский кодекс часть 1

Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Шурхай Т.А., при секретаре Кочергиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании уведомления об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями недействительным, обязании заключить договор купли-продажи;

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании пунктов договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании уведомления об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями недействительным, обязании заключить договор купли-продажи.

Требования мотивирует тем, что 01.09.2019 между ней как ссудополучателем и ФИО2 как ссудодателем был заключен договор безвозмездного пользования, согласно п. 1.1 которого ссудодатель обязуется предоставлять, а ссудополучатель принять в безвозмездное пользование нежилые помещения, расположенные на земельном участке по <адрес>, с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м, а именно: Здание БРУ площадью 563 кв.м с кадастровым № и здание котельной площадью 209,8 кв.м с кадастровым №.

Согласно п. 1.3 договора безвозмездного пользования срок действия договора установлен с 01.09.2019 по 01.09.2020. Если за 30 дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях. Пролонгация может быть многократной.

На основании п. 1.4 договора ссудодатель пришел к соглашению к продаже, а ссудополучатель к выкупу данных объектов недвижимости, все улучшения объектов, в том числе капитальных, косметических ремонтов (ремонт кровли), благоустройство территории. Все затраты, связанные с оформлением документов, квитанций, госпошлин во всех инстанциях, предоставленных ссудополучателем, являются частью договора.

31.08.2020 ответчиком было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилого помещения, которое было получено 10.09.2020.

На данное уведомление был предоставлен ответ об отклонении требований о расторжении договора безвозмездного пользования, поскольку ответчиком не соблюден порядок расторжения договора безвозмездного пользования.

Уведомление о расторжении договора составлено с нарушением срока, установленного договором, поэтому договор является пролонгированным на тот же срок, на который был заключен первоначальный договор, то есть до 01.09.2021.

Также в адрес ответчика 03.09.2020 было направлено предложение о намерении заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых помещений с текстом договора, на что был получен отказ.

Полагает, что п. 1.4 договора безвозмездного пользования является соглашением о намерении заключить договор купли-продажи, что она и сделала, однако ответчик отказался от заключения договора купли-продажи, при этом, не мотивировав свою позицию.

В счет выкупной цены объектов недвижимости ответчику были перечислены 170 000 рублей, что подтверждается чеками об операциях. Кроме того, она произвела следующие улучшения объектов недвижимости: ремонт кровли зданий, замена электрооборудования на общую сумму примерно 750 000 рублей; рекультивация земельного участка, в том числе отсыпка, планировка и благоустройство территории на общую сумму примерно 150 000 рублей и другие.

Просит признать уведомление об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилым помещением от 31.08.2020 недействительным; обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости: здания БРУ площадью 563 кв.м с кадастровым №, здания котельной площадью 209,8 кв.м с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м, расположенных по <адрес> (том 1 л.д. 3-5).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно меняла предмет исковых требований, приводила в просительной части иска конкретные условия договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, понудить заключить который просила ФИО2 окончательно просила признать уведомление об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилого помещения от 31.08.2020 недействительным; признать договор безвозмездного пользования от 01.09.2019 пролонгированным до 01.09.2021; обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимого имущества здания БРУ площадью 563 кв.м с кадастровым №, здания котельной площадью 209,8 кв.м с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м, расположенных по <адрес> на предложенных истцом условиях за 250 000 рублей (том 1 л.д. 89-91, 125-127).

Возражая против исковых требований ФИО1, ФИО2 предъявила ей встречный иск о признании пунктов договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 незаключенными, мотивировав его тем, что стороны не согласовывали условия, изложенные в п. 1.4 и п. 2.1.1 договора, приложенного ФИО1 к исковому заявлению.

Согласно п. 1.4 ссудодатель пришел к соглашению к продаже, а ссудополучатель к выкупу данных объектов недвижимости, все улучшения объектов, в том числе капитальных, косметических ремонтов (ремонт кровли), благоустройство территории…

В соответствии с п. 2.1.1 договора ссудодатель самостоятельно оплачивает все налоги и сборы объектов, указанных в п. 1.1, а также аренду земли.

Однако названные пункты отсутствовали в первоначальном варианте договора, были добавлены истцом впоследствии. ФИО1 самовольно изменила редакцию условий первоначального договора путем замены первого листа, подделку подложила к последней странице, на которой расположены основные защитные механизмы документа: подписи.

Она не подписывала договор, приложенный ФИО1 к иску. К своему встречному иску она приобщила тот договор, который был в действительности подписан.

Подделка пункта договора другим лицом с подделкой подписи лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и о несоблюдении простой письменной формы сделки.

Просит признать пункты 1.4 и 2.1.1 договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 между ИП ФИО1 ФИО2, представленного в редакции ФИО1 к первоначальному иску, незаключенными (том 1 л.д. 92-96).

Определением суда от 22.12.2020 встречный иск ФИО2 принят для совместного рассмотрения с иском ФИО1 (л.д. 106-107).

В судебное заседание истец/ответчик ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом (том 1 л.д. 233), в том числе о том, что в судебном заседании 13.04.2021 объявлен перерыв до 08:30 часов 16.04.2021 (том 1 л.д. 237). В письменных заявлениях ФИО1 неоднократно просила рассмотреть дело в ее отсутствие (том 1 л.д. 85, 172, 228). Ранее в судебных заседаниях ФИО1 суду поясняла, что договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями был заключен ею и ФИО2 01.09.2019 в автомобиле, принадлежащем ФИО1 При подписании договора присутствовали она, ее супруг ФИО3, ФИО2 и брат ФИО2 – З. Текст договора составлял юрист, договор был изложен на 3-4х листах формата А4, заполнены листы были только с лицевой стороны. Оборотная страница листа текста не имела. Договор был в двух одинаковых экземплярах, по одному для нее и ФИО2 Откуда потом появились разночтения в договорах, ей не известно, она договор не переделывала. До подписания договора ФИО2 прочитала весь договор, не возражала против условий договора, лично подписала договоры. Один договор остался у нее, другой – у ФИО2 Возможность выкупа объектов недвижимости они обговаривали вслух, определились с ценой объектов – 250 000 рублей. Срок продажи объектов они не согласовали и не указали в тексте договора, как и стоимость объектов, потому что между ними были доверительные отношения, дружеские. Она была уверена, что ФИО2 продаст объекты недвижимости, поэтому вложила значительные денежные средства в обустройство объектов и территории. Поскольку вовремя ФИО2 не отказалась от договора, то договор считается пролонгированным, и она вправе воспользоваться возможностью выкупить объекты недвижимости.

Представитель истца/ответчика ФИО1 ФИО3, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ (том 1 л.д. 82-83), в судебном заседании поддержал требования ФИО1, возражал против встречного иска ФИО2 Суду пояснил, что изначально он сразу хотел приобрести спорные объекты недвижимости в собственность, но за этими объектами числилась большая задолженность, на объектах были ограничения, поэтому за вознаграждение объекты номинально были оформлены на ООО «Бетон», директором которого формально был З., брат ФИО2 Договорились, что за оформление объектов на ООО «Бетон» З. получит 250 000 рублей в виде ежемесячных переводов. Часть денег ФИО4 получил наличными, потом деньги каждый месяц переводили ему и А.. Однако затем З. якобы продал объекты ФИО2 Поскольку в их семье ИП оформлено на ФИО1, то было решено заключить договор безвозмездного пользования объектами недвижимости между ФИО1 и ФИО2, а когда появиться возможность – выкупить объекты. Все участники настоящего спора были в курсе названных дел, никто не возражал, что объекты будут выкуплены у ФИО2 Договор безвозмездного пользования был заключен так, как об этом пояснила ФИО1 Изготовлен договор на трех листах, которые между собой скреплены степлером. Он видел, как ФИО2 подписала договор и забрала себе один экземпляр.

Представитель истца/ответчика ФИО1 ФИО5, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 74), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75), поддержала доводы М-вых. Суду пояснила, что заключенный между сторонами договор безвозмездного пользования является смешанным договором, предусматривающим возможность выкупа объектов недвижимости. Сначала предложение о заключении договора было в устной форме. Первый раз письменное предложение о намерении заключить договор от 03.09.2020 было направлено ответчику/истцу 11.09.2020. Поскольку договором конкретный срок выкупа объектов не установлен, то выкуп возможен в период действия договора в любое время. Выкупную стоимость нежилых помещений считала возможной установить в размере 250 000 рублей, несмотря на то, что по отчету оценщика стоимость объектов составляет 1 092 000 рублей. В период пользования зданиями ФИО1 понесла расходы в размере 842 000 рублей на благоустройство этих объектов, что подтверждается представленным в дело договорами на работы и услуги в отношении объектов недвижимости. По условиям спорного договора безвозмездного пользования расходы на улучшения объектов входят в выкупную стоимость. Встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения, поскольку стороны согласовали все условия договора и долгое время исполняли договор на условиях, указанных в экземпляре ФИО1

Ответчик/истец ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО1, поддержала встречный иск. Суду пояснила, что договор безвозмездного пользования был подписан 01.09.2019 в машине ФИО6. Кроме них больше никого не было. ФИО1 не присутствовала при подписании ею договора. Договор был напечатан на двух листах. На одном листе на обеих страницах и еще одна страница, на которой должны быть подписи сторон. От имени ФИО1 в договоре подписи не было, она не спрашивала, почему договор не подписан ФИО1, так как доверяла ФИО8 Р.. У нее на руках договора не осталось, поскольку был подписан только один документ, который ФИО3 забрал себе. Она читала договор перед подписанием, в нем не было пунктов о продаже объектов недвижимости и возложении на нее обязанности по оплате налогов за нежилые здания. ФИО3 обещал, что сам будет платить все расходы по содержанию объектов. Договоренность была только о передаче объектов в пользование ФИО1, продавать объекты она никогда не хотела и не говорила о продаже объектов. Имеющаяся у нее на руках копия договора безвозмездного пользования была получена ею по Ватсап от ФИО3 Когда она получила предложение о выкупе объектов недвижимости, то была удивлена, поскольку не согласовывала условие о выкупе объектов и не имела намерений их продавать. Денежные средства в разных суммах она получала от ФИО3 в качестве помощи брату, у которого сгорел дом, а не как выкупную стоимость спорных объектов недвижимости. Не согласна с доводами ФИО1 о том, что в стоимость объектов недвижимости следует включить затраты на их улучшения, так как при получении объектов в пользование ФИО1 не делала замечания относительно состояния нежилых помещений.

Представитель ответчика/истца ФИО2 ФИО7, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ (том 1 л.д. 71-72), в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, просила удовлетворить встречный иск ФИО2 Суду пояснила, что положения п. 1.3 договора безвозмездного пользования о пролонгации договора в случае, если за 30 дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении, нельзя расценивать как обязывающие ссудодателя продлить договор. Пролонгация договора в нем предусмотрена лишь как возможность. Требование об обязании ФИО2 заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости необоснованно, так как п. 1.4 договора безвозмездного пользования не является предварительным договором о продаже объектов, в этом пункте нет существенных условий договора купли-продажи. При этом пунктов 1.4 о продаже объектов и п. 2.1.1 об оплате ссудодателем налогов и сборов не было в первоначальном варианте договора. Полагает, что текст договора был изменен ФИО1 позднее. ФИО2 обратилась в ОМВД России по г. Междуреченску с заявлением о том, что ФИО1 незаконно пользуется спорными объектами недвижимости на основании поддельного договора безвозмездного пользования от 01.09.2019. Процессуальное решение по заявлению ФИО2 на сегодняшний день не принято.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Заслушав стороны, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса (положения о договоре аренды).

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1, п. 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного 16.08.2019 с ООО «Бетон» в лице директора З., является собственником здания площадью 209,8 кв.м с кадастровым №, назначение нежилое, наименование комплексная застройка, количество этажей, в том числе подземных 1, расположенного на земельном участке по <адрес>, с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м (том 1 л.д. 30).

В соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного 29.08.2019 с ООО «Бетон» в лице директора З., ФИО2 является собственником здания БРУ площадью 563 кв.м с кадастровым №, назначение нежилое, расположенного на земельном участке по <адрес>, с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м (том 1 л.д. 31).

Право собственности ФИО2 на названные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 19.08.2019 и 05.09.2019 соответственно (том 1 л.д. 34,35).

01.09.2019 между ФИО2 как ссудодателем и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор безвозмездного пользования, в соответствии с п. 1.1 которого ссудодатель обязуется предоставлять, а ссудополучатель принимать в безвозмездное пользование нежилые помещения, расположенные по <адрес>, Здание БРУ 563 кв.м, кадастровый №, Здание котельной площадью 209,8 кв.м, кадастровый №, расположенные на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 27173 кв.м.

Согласно п. 1.3 договора срок действия договора устанавливается с 01.09.2019 по 01.09.2020. Если за 30 дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Пролонгация может быть многократной (том 1 л.д. 32-33).

В материалы дела представлены два различных по содержанию договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 между ФИО2 и ФИО1 На л.д. 32-33 том 1 находится копия договора, представленная ФИО1, на л.д. 78-80 том 1 – копия договора, представленная ФИО2 Однако п. 1.1 и п. 1.3, устанавливающие предмет договора и его срок, в обеих копия одинаковы по содержанию.

31.08.2020 ФИО2 направила ИП ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилого помещения (том 1 л.д. 36), в котором со ссылкой на ст. 699 ГК РФ отказалась от договора, просила вернуть нежилые помещения и подписать акт возврата до 30.09.2020 в 16.30 часов.

Уведомление получено ФИО1 10.09.2020, в ответе на уведомление ФИО1 отказалась вернуть объекты недвижимости, указывая, что об отказе от договора ФИО2 заявила с пропуском срока 30 дней, согласованного договором, поэтому договор пролонгирован.

Затем ФИО1 еще раз в письменном форме отказалась от возврата объектов ФИО2, ссылаясь на то, что договор безвозмездного пользования был пролонгирован (том 1 л.д. 39-40), а 03.09.2020 ФИО1 направила ФИО2 предложение о намерении заключить договор купли-продажи, в котором предлагала ответчику/истцу продать ей спорные объекты недвижимости за 250 000 рублей, нежилое здание площадью 209,8 кв.м - за 100 000 рублей, нежилое здание с площадью 563,1 кв.м - за 150 000 рублей. ФИО1 просила учесть, что в течение года в качестве оплаты выкупной стоимости зданий в пользу ФИО2 было оплачено 170 000 рублей, следовательно, сумма, подлежащая к оплате в счет выкупа объектов недвижимости, составляет 80 000 рублей. Дополнительно ФИО1 сообщила, что ею были произведены следующие улучшения: ремонт кроли зданий, замена электрооборудования на общую сумму ориентировочно 750 000 рублей, рекультивация земельного участка, в том числе отсыпка, планировка и благоустройство территории на общую сумму ориентировочно 150 000 рублей, а также за ее счет были оплачены услуги оценочной компании по снижению кадастровой стоимости земельного участка в размере 50 000 рублей и арендная плата за три месяца 2019 года в сумме 54 000 рублей (том 1 л.д. 41).

В подтверждение затрат на улучшение спорных объектов недвижимости, их содержание ФИО1 представила в материалы дела договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка для установления кадастровой стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 203-205), договор на возмездное оказание услуг на выполнение электромонтажных работ здания котельной от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 206-210), договор на возмездное оказания услуг по очистке от мусора спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 211-227).

К предложению был приложен вариант купли-продажи объектов недвижимости на приведенных условиях (том 1 л.д. 42-43).

На предложение о продаже спорных объектов недвижимости ФИО2 ответила отказом, указав, что настаивает на передаче ей объектов недвижимости (том 1 л.д. 37).

В судебном заседании ФИО1 также настаивала на продаже ей спорных объектов недвижимости за 250 000 рублей, исходя из того, что для определения их стоимости она обратилась к независимому оценщику.

Согласно отчету ООО "ТПП-Эксперт" № от 06.04.2021 стоимость здания площадью 563,1 кв.м составляет 674 735 рублей, стоимость здания площадью 209,8 кв.м - 417 603 рубля, общая стоимость объектов недвижимости - 1 092 338 рублей. Из стоимости 1 092 338 рублей ФИО1 исключила понесенные затраты на улучшение объектов недвижимости.

ФИО2 не представила суду свои доказательства стоимости спорных объектов недвижимости, ссылаясь на то, что продавать объекты не желает ни за какие деньги.

Поскольку между сторонами отсутствует соглашение о правовой природе договора безвозмездного пользования от 01.09.2019, ФИО8 считает, что договор предусматривал последующую продажу объектов, а ФИО2 уверяет, что передавала объекты в пользование без возможности выкупа, то для установления истинного волеизъявления сторон суд, в том числе заслушал свидетелей.

Допрошенный в судебном заседании Н. суду пояснил, что является юристом, знаком с ФИО8, ФИО8 и ФИО2. В конце июля 2019 к нему обратился ФИО6, попросил составить договор безвозмездного пользования объектами недвижимости - здания котельной и БРУ в <адрес>. Договор он составил в двух или трех экземплярах, текст располагался на одной странице каждого листа. Договор он привез распечатанным и на флеш-носителе, который передал ФИО8. Договор предусматривал пролонгацию на 1 год и выкуп объектов недвижимости. В договоре было условие об аренде объектов, а потом уже о выкупе или намерении выкупить объекты. Он присутствовал при подписании договора, сопровождал сделку как юрист. Подписание происходило летом 2019 года в машине ФИО8, которая была припаркована в <адрес>. В машине находились он, ФИО8, ФИО8, ФИО2 и З.. Замечаний по условиям договора никто не высказывал. ФИО8 и ФИО2 подписали договоры, каждая забрала себе свой экземпляр. Вслух они обговорили, что ФИО8 будет выплачивать стоимость объектов частями, так как всей суммы у нее нет. При нем огласили сумму выкупа - 250 000 рублей. ФИО8 в конверте передал З. деньги и сказал: "Это пока аванс за здания". Он условие об оплате в договор не включал, потому что его об этом не просили.

Свидетелю Н. на обозрение был представлен договор безвозмездного пользования на л.д. 32-33 том 1, однозначно на вопрос о том, этот ли договор он составлял, свидетель не ответил, высказал сомнение. После обозрения договора на л.д. 78-80 том 1 свидетель уверенно сказал, что не составлял этот договор, так как в договоре нет пункта о продаже объектов, другие условия и пункты договора он не помнит.

Свидетель К. суду пояснил, что осенью 2019 года и в сентябре 2020 года к нему обращалась ФИО1, просила составить договор купли-продажи объектов недвижимости в районе <адрес>. Пояснила, что добровольно ФИО2 продавать объекты не хочет. В октябре 2019 года к нему в офис приехали ФИО8, ФИО8 и ФИО2, он передал им составленный договор купли-продажи объектов и расписки о передаче денег. Договор все читали в его присутствии, замечаний никто не высказал. У него в офисе договор они не подписывали и деньги не передавали, забрали договоры и ушли.

Свидетель Е. суду пояснила, что знакома с ФИО8, ФИО8 и ФИО2. Она занимается услугами страхования, ее павильон находится в 30 метрах от павильона, где осуществляет деятельность ФИО8. В октябре, ноябре 2019 года к ней обратилась ФИО8, попросила передать деньги 17 или 18 тысяч рублей ФИО2. ФИО2 потом пришла и забрала деньги, затем просьба повторилась, но ФИО8 и ФИО2 пришли вместе, и в ее присутствии ФИО8 передала деньги ФИО2. Несколько раз ФИО8 передавала через нее деньги ФИО2, поэтому она завела тетрадь, куда вписывала суммы и дату передачи денег. Когда долгое время ФИО8 не передавал деньги, то она спросила, с чем это связано. ФИО8 пояснила, что больше передавать деньги не нужно, поэтому она порвала тетрадь. Она никогда не спрашивала, за что передаются деньги. Ее не удивляло, почему деньги передаются через нее, так как очень многие люди передают деньги и вещи через нее.

Свидетель З. суду пояснил, что является родным братом ФИО2 Он был директором ООО "Бетон", которому принадлежали спорные объекты недвижимости, потом он переоформил объекты на ФИО2, а ФИО2 передала объекты в пользование ФИО8, речи о продаже объектов не шло. Он знает, что на ФИО2 ФИО8 давил, вынуждал заключить какой-то договор у нотариуса, но подробности ему не известны. Денежные средства в суммах по 15, 17 тысяч рублей он неоднократно получал от ФИО8 как помощь в связи с тем, что у него сгорел дом, а также за то, что в свое время его записали директором ООО "Бетон".

Установив приведенные обстоятельства, суд, разрешая требование ФИО1 в части признания незаконным уведомления об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования от 31.08.2020 и договора пролонгированным, соглашается с доводами истца/ответчика.

Согласно п. 1 ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Договором между сторонами установлен срок, в течение которого сторона вправе отказаться от договора, в противном случае договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, а именно: за 30 дней до окончания срока действия. Таким образом, отказаться от договора ФИО2 могла в срок до 02.08.2020, но она направила уведомление 31.08.2020, пропустив предусмотренный договором срок для отказа, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 1.3 договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 этот договор считается возобновленным на тех же условиях сроком на 1 год, а уведомление ФИО2 от 31.08.2020 об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 является недействительным.

Иных установленных законом оснований для досрочного расторжения спорного договора между сторонами не имеется. Доказательства того, что ФИО1 использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, существенно ухудшает состояние вещи, без согласия ссудодателя передала вещь третьему лицу, в материалы дела не представлены. Напротив, из объяснений сторон следует, что ФИО1 пользуется нежилыми помещениями в соответствии с их назначением, следит за состоянием зданий, для чего по договорам возмездного оказания услуг привлекает специалистов для проведения электромонтажных работ на зданиях, работ по очистке объектов от мусора (том 1 л.д. 206-227). ФИО1 передала здание БРУ во временное пользование <данные изъяты> по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 195-197). Такой право ей предоставлено п. 2.4.1 договора безвозмездного пользования, который никто из сторон не оспаривает. Ссылки ФИО2 на то, что одно из зданий за период пользования им ФИО1 частично разрушено, голословны, не подтверждены никакими доказательствами.

При таких данных суд частично удовлетворяет исковые требования ФИО1 и признает уведомление ФИО2 от 31.08.2020 об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 между ФИО2 и ИП ФИО1 недействительным, а договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 между ФИО2 и ИП ФИО1 - пролонгированным до 01.09.2021.

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об обязании ФИО2 заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости суд не нашел. Заявляя требование о понуждении к заключению договора купли-продажи, ФИО1 ссылается на п. 1.4 договора безвозмездного пользования, содержание которого оспаривает ФИО2

В редакции договора, представленного ФИО1, п. 1.4 сформулирован так: ссудодатель пришел к соглашению к продаже, а ссудополучатель к выкупу данных объектов недвижимости, все улучшения объектов, в том числе капитальных, косметических ремонтов, (ремонт кровли) благоустройство территории. Все затраты, связанные с оформлением документов, квитанций, госпошлин во всех инстанциях, предоставленных ссудополучателем, является частью данного договора.

В копии договора от ФИО2 п. 1.4 изложен следующим образом: настоящий договор является актом передачи земельного участка и помещений. Ссудодатель никаких претензий к ссудополучателю не имеет относительно качественных характеристик и иного состояния объекта.

Помимо этого, ответчик/истец не согласна с п. 2.1.1 договора в редакции ФИО1, в соответствии с которым ссудодатель самостоятельно оплачивает все налоги и сборы своих объектов, указанных в п. 1.1, а также аренду земли.

В редакции договора от ФИО2 п. 2.1.1 звучит так: ссудополучатель обязан принять от ссудодателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 и прилегающую территорию.

К экземпляру договора безвозмездного пользования, представленному ФИО2, суд относится критически, так как это доказательство не отвечает требованиям достоверности и допустимости.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно чч. 1, 3. 5, 6, 7 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Оригинал договора безвозмездного пользования от 01.09.2019, на основании которого требования заявлены ФИО1, суд обозревал непосредственно в судебном заседании в присутствии сторон спора. Имеющаяся в деле копия договора (том 1 л.д. 32-33) сверена судом с оригиналом. Тогда как ФИО2 представила только копию договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 (том 1 л.д. 78). Оригинал договора в предложенной редакции ФИО2 суду не передавала. С ее слов суду известно, что оригинал договора у нее отсутствует.

12.11.2020 ФИО2 обратилась в ОМВД России по г. Междуреченску с заявлением о том, что ФИО1 незаконно пользуется зданиями БРУ и котельной на <адрес> (том 1 л.д. 86). В ходе проверки сообщения ФИО2 была назначена технико-криминалистическая экспертиза документов. Н разрешение экспертов поставлены вопросы:

1. Какой документ – договор безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, предоставленный ФИО1, или договор безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, копия которого предоставлена ФИО2, был выполнен раньше?

2. Каким способом изготовлены данные документы?

3. Подвергался ли текст документа – договора безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенного между ФИО1 и ФИО2, предоставленного ФИО1, изменению первоначального содержания?

В соответствии с заключением технико-криминалистической экспертизы Экспертно-криминалистического центра ГУ МВД России по Кемеровской области Межрайонного отдела по обслуживанию городов Междуреченска, Мыски, Осинники, Калтана и Новокузнецкого района (дислокация г. Междуреченск) от 29.12.2020 № (том 1 л.д. 117-121) ответить на первый вопрос не представляется возможным ввиду отсутствия научно-разработанной методики.

На второй вопрос эксперт ответил, что печатный цифровой текст, линии строк и рукописные записи на предоставленном договоре безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенном между ФИО1 и ФИО2, копия которого предоставлена ФИО2, нанесены электрофотографическим способом при помощи электрофотографического копировально-множительного устройства.

Печатный цифровой текст и линии строк на предоставленном договоре безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенном между ФИО1 и ФИО2, предоставленном ФИО1, нанесен электрофотографическим способом при помощи электрофотографического копировально-множительного устройства.

Рукописные записи на линии строк __________/ФИО2 и ____________/ФИО1 в договоре безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенном между ФИО1 и ФИО2, предоставленном ФИО1, выполнены пастой шариковой ручки.

На третий вопрос эксперт ответил, что представленный на исследование договор безвозмездного пользования от 01.09.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, предоставленный ФИО1, каким-либо изменениям первоначального содержания не подвергался.

Принимая во внимание то, что вариант договора ФИО2 был представлен суду только в копии, учитывая выводы эксперта относительно тех же самых договоров, которые приобщены сторонами к настоящему гражданскому делу, суд, учитывая приведенные выше правила оценки доказательств, при разрешении спора исходит из того, что достоверным является вариант договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 между ФИО2 и ИП ФИО1, который был представлен ФИО1 Договор от ФИО1 имеется в оригинале с подписями сторон, выполненными шариковой ручкой, и каким-либо изменениям этот договор не подвергался.

Однако, несмотря на то, что договор, приобщенный к делу ФИО1 достоверен, был подписан сторонами, суд не может согласиться с позицией ФИО1 о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи спорных объектов недвижимости в соответствии с п. 1.4 договора, а доводы ФИО2 о том, что п. 1.4 договора является незаключенным, суд находит заслуживающими внимания.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из разъяснений п.43, п. 44, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В соответствии с разъяснениями п. 48, п. 49 названного Постановления Пленума ВС РФ, в случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Оспариваемый п. 1.4 договора безвозмездного пользования указывает на то, что ссудодатель пришел к соглашению к продаже, а ссудополучатель к выкупу объектов недвижимости… При этом п. 1.4 договора не содержит условий выкупа, срока выкупа, цены объектов недвижимости. Пункт буквально изложен так, как если бы стороны заключали договор купли-продажи объектов. Договор купли-продажи объектов недвижимости является консенсуальным договором, который признается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи объектов недвижимости являются предмет договора и цена недвижимости.

Если предмет договора в договоре безвозмездного пользования от 01.09.2019 сторонами указан однозначно и конкретно, то цена объектов недвижимости, тем более земельного участка, о продаже которого заявляет ФИО1, не установлены договором. Следовательно, стороны не пришли к соглашению о существенных условиях договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

При таких данных считать пункт 1.4 договора заключенным в качестве обязательства сторон продать и выкупить объекты недвижимости нельзя в силу приведенных норм права о моменте заключения договора купли-продажи недвижимости и существенных условиях такого договора.

Кроме того, предметом договора является передача спорных объектов в пользование, а не в собственность. Договор является безвозмездным, не предполагающим получение денежных средств за объекты недвижимости, тогда как купля-продажа предполагает получение денежных средств за передачу объектов недвижимости в собственность. При заключении договора безвозмездного пользования не происходит смены собственника объектов договора, а после заключения договора купли-продажи титул собственника переходит к покупателю. Следовательно, п. 1.4 договора в редакции истца/ответчика противоречит содержанию договора в целом и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям.

ФИО2 в ходе рассмотрения дела неоднократно заявляла, что не имела намерений продать спорные объекты недвижимости. Доводы ФИО1 об обратном суд оценивает критически, поскольку между сторонами в письменной форме не были согласованы условия продажи объектов. О продаже земельного участка под объектами недвижимости стороны не заявляли ни разу. О судьбе земельного участка речи не было ни в договоре безвозмездного пользования, ни в последующей переписке сторон. Стоимость земельного участка сторонами ни в какой форме не обговаривалась. Суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства о правовом статусе земельного участка, правах на него, наличии ограничений, обременений.

Также ни в одном из вариантов договоров, других документах не указана стоимость объектов, порядок расчетов, поэтому денежные средства, которые ФИО1 и ФИО3 перечисляли в безналичной форме ФИО2 невозможно зачесть в счет выкупной стоимости объектов. Тем более, что договорные отношения связывают только ФИО1 и ФИО2, а переводы в разных суммах получали ФИО2 и З., что подтверждается чеками ПАО Сбербанк (том 1 л.д. 15-31). Со слов ФИО8 и ФИО8 суду известно, что денежные средства по указанным чекам переводил ФИО8. Сам ФИО8 пояснял, что денежные средства перечислял З. в благодарность за то, что спорные объекты в свое время были формлены на ООО "Бетон", директором которого являлся З.. Об этом же суду пояснил допрошенный в качестве свидетеля З.. Денежные средства перечислялись не по графику, а хаотично, в разных суммах, назначение переводов в чеках не указано.

При таком положении дел однозначно установить, что денежные средства по чекам на л.д. 15-31 том 1 были переданы от ФИО8 ФИО2 в оплату выкупа спорных объектов недвижимости не представляется возможным.

Помимо приведенного об отсутствии между сторонами договоренности о продаже объектов и земельного участка говорят свидетельские показания.

Составивший договор безвозмездного пользования юрист Н. подтвердил, что пункт договора о выкупе объектов не содержал условий о сроке, условиях выкупа, стоимости, порядке расчетов и передачи объектов в собственность ФИО1 В его присутствии стороны в устной форме обговорили только цену объекту, нигде не зафиксировав ее, при этом денежные средства в качестве аванса передали не ФИО2, в Задинову, который участником следки не является.

Свидетелю К. о предварительных договоренностях сторон не известно, он лишь приготовил вариант договора купли-продажи объектов по просьбе ФИО1, которой, как установлено в судебном заседании, этот вариант договора требовался, чтобы направить ФИО2 предложение о купле-продаже объектов.

К показаниям свидетеля Е. о передаче через нее ФИО8 денег ФИО2 за выкуп объектов недвижимости, суд относится критически, так как свидетелю не известно за что и почему денежные средства передавались. Более того, сам факт передаче через нее денег ничем не подтвержден, так как о передаче и получении денег ФИО8 и ФИО2 не расписывались. ФИО2 отрицает знакомство с Е. и получение от нее денег, переданных ФИО8.

Свидетель З. подтвердил, что продавать спорные объекты недвижимости ФИО8 ФИО2 никогда не хотела и не получала за объекты денежные средства от ФИО8.

Таким образом, с момента заключения договора безвозмездного пользования 01.09.2019 между сторонами возникли правоотношения, соответствующие правовой природе договора безвозмездного пользования. Объекты недвижимости были переданы ФИО8, она осуществляла пользование ими, сдавала объекты в арену, занималась улучшением объектов, что предусмотрено условиями договора безвозмездного пользования. Денежные средства за пользование объектами ФИО8 ФИО2 не платила.

На основании изложенного суд признает п. 1.4 договора безвозмездного пользования между сторонами незаключенным, поскольку он не соответствует действительному волеизъявлению сторон при заключении договора, фактически сложившимся между ними правоотношениям и не содержит существенных условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Следовательно, правовых оснований для понуждения ФИО2 к продаже объектов и земельного участка под объектами ФИО1 у суда не имеется.

Также не может суд согласиться с позицией истца/ответчика о том, что п. 1.4 договора безвозмездного пользования является предварительным договором купли-продажи.

Согласно п.п. 1-5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как следует из разъяснений п.п. 24. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Приведенным положениям о предварительном договоре купли-продажи п. 1.4 договора между сторонами не соответствует, поэтому не влечет для ФИО2 обязанности продать спорные объекты недвижимости. Делая такие выводы, суд исходит из того, что самостоятельным соглашением о продаже объектов пункт 1.4 договора не является, включен в контекст договора безвозмездного пользования без указания на конкретные объекты недвижимости, подлежащие продаже, указания на выкуп объектов в будущее время.

Суд сопоставил п. 1.4 с другими условиями договора и смыслом договора в целом, который предусматривает временное пользование объектами, а также учел названные выше обстоятельства заключения договора, и пришел к выводу о том, что намерения продавать спорные объекты недвижимости в будущем ФИО2 не имела.

Также суд принял во внимание то, что запрошенную стоимость объектов недвижимости ФИО1 не обосновала. Соглашение о продаже объектов за 250 000 рублей сторонами не достигнуто, по отчету оценщика стоимость объектов составляет 1 092 338 рублей. Снижение установленной оценщиком стоимости за счет исключения затрат на ремонт объектов не обосновано.

Согласно п. 2.1.2 договора безвозмездного пользования ссудодатель не против ремонта ссудополучателем.

Пункт 1.4 в редакции ФИО1, которую суд признал истинной, не закрепляет, на ком лежат расходы, связанные с улучшением объектов, так как пункт изложен не полно. Сторонами конкретно не прописано, что эти расходы лежат на ссудодателе или ссудополучателе.

Таким образом, понесенные ФИО8 расходы на благоустройство объектов и территории не могут быть учтены в выкупную стоимость объектов и лежат полностью на ней. В случае несогласия с возложением обязанностей по содержанию объектов недвижимости на ссудополучателя ФИО8 не лишена возможности обратиться к ФИО2 с отдельными требованиями в предусмотренном гражданско-правовыми нормами порядке.

Учитывая изложенное, суд оставляет без удовлетворения требования ФИО1 о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи спорных объектов недвижимости на приведенных ФИО1 условиях.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами встречного иска о том, что п. 2.1.1 договора безвозмездного пользования в редакции ФИО1, является незаключенным.

Как установлено экспертом, вариант договора от ФИО1 не подвергался каким-либо изменениям. Помимо этого, по содержанию пункт 2.1.1 разумно соотносится с другими условиями договора, соответствует правовой природе договора безвозмездного пользования, стороны которого вправе установить на ком из них лежит обязанность по несению бремени содержания объектов недвижимости. В этой связи суд отказывает в удовлетворении встречного иска в части признания п. 2.1.1 договора безвозмездного пользования от 01.09.2019 незаключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании уведомления об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилым помещением недействительным, обязании заключить договор купли-продажи удовлетворить частично.

Признать уведомление ФИО2 от 31.08.2020 об одностороннем отказе от договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 недействительным.

Признать договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 пролонгированным до 01.09.2021.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании пунктов договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями незаключенными удовлетворить частично.

Признать п. 1.4 договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.09.2019 между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 незаключенным.

В оставшейся части в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Междуреченский городской суд Кемеровской области.

Судья подпись Т.А. Шурхай

Мотивированное решение изготовлено 23.04.2021.

Согласовано:

Судья Т.А. Шурхай