Гражданский кодекс часть 1

Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Киселевой Т.А., с участием прокурора Ульянова В.С., при секретаре судебного заседания Траксовой Е.Н.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-11/10 по иску "А" к "Б", "С", "Д", несовершеннолетнему "Е" о прекращении права пользования жилым домом, прекращении регистрации в жилом доме и выселении, и по встречному иску "С" в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего "Е", "Б" к "А", Управлению федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи жома и земельного участка с возвратом сторон в первоначальное положение и признании незаконной регистрации этой сделки,

У С Т А Н О В И Л:

"А" обратился в суд с иском к "Б", "С", "Д", несовершеннолетнему "Е" о прекращении права пользования жилым домом, прекращении регистрации в жилом доме и выселении.

В судебном заседании истец адвокат «В», представляющий его интересы, поддержали заявленные требования и пояснили, что 06.09.2008 года по договору купли-продажи "А" приобрел у "С" в собственность жилой дом по адресу: Московская область г. Зарайск, -------------. Впоследствии, 02.10.2008 года в Зарайском отделе УФРС по Московской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи права собственности на жилой дом, о чем имеется соответствующее свидетельство.

В соответствии с п. 4 данного договора за "С" и членами его семьи – "Д", "Б", "Е", которые были зарегистрированы и проживали в названном доме, на 1 месяц с момента подписания договора сохранялось право пользования указанным жилым домом, после чего, оно прекратилось.

С 07.10.2008 года ответчики не имеют законных оснований пользования спорным жилым помещением.

Однако несмотря на условия договора, а также на его неоднократные требования освободить жилой дом и вывезти свои вещи, "С" и члены его семьи продолжают им пользоваться, проживают в нем до настоящего времени, зарегистрированы по данному адресу. Тем самым, ответчики нарушают права истца как собственника жилого помещения, закрепленного гражданским законодательством (ст. 288 ч.1 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным договором, гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу, является основанием для прекращения права собственности жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Ответчики – "С", "Д", "Б", "Е", адвокат «Ш», представляющий интересов ответчиков, требования истца не признали, и предъявили встречный иск, пояснив следующее.

Спорный жилой дом и земельный участок при нем являлся собственностью "С". Точнее, был оформлен на его имя. Дом был куплен и земля приобретена была в 1989 году в период нахождения в браке с "Д". То есть это общая собственность супругов.

Данный жилой дом является единственным жилым помещением для проживания "С" и для проживания членов его семьи. Другого жилья никто не имеет, поэтому никто из супругов этот дом продавать не желал и не желают до сих пор. "С" и не продавал этот дом, а в силу стечения тяжелых обстоятельств жизни семьи был вынужден оформить получение заема денег под видом купли - продажи этого дома и земли при нем - по требованию "А".

Это произошло в связи с тем, что "С" длительное время проводит строительство этого жилого дома, так как купили они старый дом и пристраивают к нему новый трехэтажный дом, то есть ведется реконструкция дома с 2006 года.

В связи с этим, под это строительство "С" занял большую сумму денег у граждан. Отдавал, снова занимал. Хотел побыстрее достроить дом, но пока строительство так и не завершено. В связи с разразившимся мировым финансовым кризисом в августе 2008 года, кредиторы "С" потребовали срочно вернуть занятые им деньги. Кому смог – тому вернул. Но сумма долга осталась еще на 4500000 рублей, а занять такую сумму в банке не позволяют доходы ни "С", ни его семьи. Граждане тоже не одолжили. Только Ответчик "А" согласился, и купил у "С" принадлежавшие ему нежилые здания промышленного назначения - гараж и холодильник в г.Зарайске по его цене в 990000 рублей за каждое здание. Осталось собрать для погашения долга еще 2500000 рублей. Поэтому "С" попросил ответчика "А" дать ему взаймы срочно 2500000 рублей на полгода сроком на любых условиях возврата денег. У него были частные заказы на проектирование зданий до конца 2008 года, и он надеялся, что этими доходами свободно погасит заем полностью за полгода. "С" и "А" хорошо знают друг друга, доверяли друг другу, у "А" была такая сумма денег и он согласился дать эти деньги, но для страховки своей попросил "С" оформить в качестве гарантии возврата денег ему - договором купли – продажи ему от него - спорного ныне дома и земельного участка при нем. Сказал, что после полного возврата долга ему, он оформит назад "С" в собственность тоже договором купли – продажи или дарения этот дом и земельный участок, а "С" и члены его семьи как жили в доме, так и будут жить. Ему поверили. Ну, а поскольку другим путем погасить долги у "С" не получалось, тот вынужден был согласиться на все его условия. 2500000 рублей он "С" наличными передал 6 сентября 2008 года без всякой расписки, и тут же они с ним оформили вышеуказанный договор купли-продажи дома и земельного участка, и записали в нем все условия сделки, так как захотел "А". По его просьбе указали цену всей продажи в 990000 рублей, хотя это явно несоответствующая действительности цена старого дома и незавершенного строительством трехэтажного жилого дома - пристройки с земельным участком в центре города. Даже и цена в 2500000 рублей, на которой настаивает "А". Но спорить "С" с "А". нельзя было. Условия "А" для "С" и его семьи выставил кабальные, но "С" вынужден был их принять и жену уговорил на сделку. Выбора у него не было. Надо было гасить старые долги. Сделка прошла государственную регистрацию 2 октября 2008 года. Деньгами, полученными от "А" по займу и по продаже, с добавлением своих денег, "С" расплатился с долгом 10.09.2009 года.

Далее все было нормально. Никаких претензий от "А" не было. Семья "Б", "С", "Д", "Е" жила в этом доме, как и жили. Однако на 2 марта 2009 года "С" принес ответчику не всю сумму долга, а только 500000 рублей долга. "А" по расписке принял эти деньги от него в счет долга по займу денег, но написал расписку, как посчитал для себя выгодным. Копия его расписки приобщена в дело. Расписка полностью подтверждает то, что "С" и "А" произвели сделку по займу денег "С" у "А", именно заем, а не куплю-продажу недвижимости, но в силу вышеизложенных обстоятельств "С" был вынужден это совершить. Он попросил только дать ему еще время для возврата оставшегося долга. Ответчик на словах согласился, а сам подал в суд иск о выселении семьи "Б","С","Д","Е" из вышеуказанного дома, прекращении регистрации, прекращении права пользования домом и снятии их с регистрационного учета.

Таким образом, раз фактически "С" с "А" совершили договор займа денег, а формально оформили как договор купли-продажи - как гарантия возврата денег - по требованию ответчика, то согласно ст.170 ГК РФ - это притворная сделка, то есть совершенная с целью прикрыть другую по требованию ответчика, а значит такая сделка ничтожна и к сделке, которую "С" и "А" действительно имели в виду, с учетом существа сделки займа с обеспечением, - надо применять относящиеся к ней правила. Поэтому и надо признать недействительной эту сделку по купле-продаже жилого дома и земельного участка, и соответственно признать недействительным и сам договор купли-продажи этой, а также государственную регистрацию перехода права собственности по сделке, а стороны, согласно ст.167 ГК РФ, вернуть в первоначальное - до сделки - положение с зачетом того, что из 2500000 рублей "С" уже 500000 рублей вернул "А" и должен ему остался 2000000 рублей.

Также, ответчики и адвокат «Ш» считают, что на основании вышеизложенного следует признать данную сделку по купле-продаже недействительной и по основанию ст.179 ГК РФ – как совершенную "С" вынуждено, вследствие стечения вышеуказанных тяжелых обстоятельств его и семьи, и на крайне невыгодных для него и его семьи условиях, чем ответчик воспользовался, зная о положении дел "С" и его семьи в тот момент, что от него и не скрывал "С" и при наличии таких доверительных отношений у него с "А". То есть это была кабальная сделка. Дом с земельным участком стоит гораздо больше чем 2500000 рублей в несколько раз, что доказывается и проведенной оценщиком ООО « Независимость» г.Коломна Московской области согласно Отчета № Н-108-09 об определении рыночной стоимости жилого дома с недостроем, расположенного по адресу: Московская область город Зарайск ------------- от 28.06.2009 года и соответственно оценки всей усадьбы по состоянию на 3.09.2008 года. Оценщик определил рыночную стоимость всего жилого дома с недостроенной трехэтажной пристройкой и земельным участком при доме на 3.09.2008 года в общей сумме 6551000 рублей, в том числе жилого дома (старого) - 2467100 рублей, недостроенной пристройки трехэтажной - 3206900 рублей, земельного участка – 877000 рублей. Эта верная и соответствующая действительности цена в два с половиной раза превышает цену, с которой соглашается "А" и подтверждает, что именно 2500000 рублей "С" выдал наличными деньгами за всю усадьбу.

Проведенная по просьбе "С" оценка усадьбы оценщиком "Х" с выдачей ему Отчета об этом в виде Экспертного заключения от 3.06.2009 года с оценкой в 3125000 рублей приложена в дело тоже в подлиннике, вызвало сомнение в компетентности и незаинтересованности в деле данного оценщика, а поэтому "С" был вынужден обратиться к другому более компетентному оценщику.

Сомнения в компетентности вызвали следующие действия и оценщика "Х": 3.06.2009 года сторона истца "А" по первоначальному иску заявила в судебном заседании, что оценка уже сделана "Х". "С" же "Х" об этом не говорила, и обещала ее провести только 5.06.2009 года. При проверке информации истца в тот же день – выяснилось, что "Х" не работает, а сидит дома с больным ребенком, и с "С" говорить отказалась про состояние дел с оценкой. Свое заключение она оформила 3 июня 2009 года, и сдала его "С" только через несколько дней, чем условия о конфиденциальности сведений об оценке без разрешения, согласно п.6.1. Договора на оказание услуг по оценке от 27.05.2009 года.

Сам отчет об оценке назван Экспертным заключением, и якобы проводился экспертом-оценщиком "Х", хотя она не является экспертом, не имеет об

этом соответствующего документа и образования специального как эксперт. Она -

оценщик. В самом заключении отсутствуют ссылки на источники информации по

земельному участку, отсутствуют сведения о заказчике оценки, доходный подход применен не правомерно - недвижимость в виде жилого дома и земли при нем

не является коммерческой, не отвечает принципу наибольшей выгоды и доходность меньше 3 % годовых, вообще, при расчете стоимости дома-пристройки отказалась от сравнительного подхода без объяснения причин, хотя недострой тоже продается как недвижимость.

Говорить о малозначительности цены указанной в самом Договоре купли-продажи в 990000 рублей и ее несоответствии действительности – не надо – это и так

очевидно. Это стороны и не оспаривают.

У "Б","С","Д","Е" нет другого жилья. Иначе получается, что "С" продал единственное жилье своей семьи, причем за несоответствующую действительности малую стоимость, заранее зная, что не имеет возможности приобрести другое жилое помещение и выгоняет себя и семью на улицу. Чего он в здравом уме никогда не желал и не желает, да и не делал такого.

Также истец просит суд признать недействительной вышеуказанную сделку купли-продажи недвижимости и по основанию того, что "С" как отец

злоупотребил своими родительскими правами в отношении его несовершеннолетнего сына "Е". Действуя, хотя и не по умыслу, но не предвидя все последствия своих действий вышеуказанных для ребенка, нарушил его право на жилище. Согласно же ст.63 СК РФ родители несут ответственность за воспитание и физическое развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом и нравственном развитии своих детей. Согласно ст.56 СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов и возлагается эта защита на родителей ребенка, а если этого они не делают – то на органы опеки и попечительства, прокурора и суд. Своими действиями отец фактически лишил его права на жилище, оставляя без жилья, чего родители делать не имеют права, а если делают - то это и есть злоупотребление родительскими правами во вред интересам ребенка, а значит это незаконно. Отец виноват, но органы опеки и попечительства, прокурор, суд вправе ребенка защитить в этой ситуации. Лишение ребенка права пользования спорным жилым домом путем его выселения из этого дома – влечет нарушение права ребенка на нормальные условия для его существования, физического и нравственного развития, здоровья, нормальной жизни. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благополучия его, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека, а тем более ребенка, на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах в статье 11. Согласно статьи 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и оно относится к основным правам человека.

То есть, в результате совершенной сделки купли-продажи жилого помещения затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка, а поэтому здесь необходимо было получить согласие органа опеки и попечительства на сделку, на что прямо указывает абзац 3 пункта 8 Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста РФ № 233 от 6.08.2001 года, - чего не было сделано. Это обязательное требование нормативного акта действовало на момент совершения сделки, поэтому обязательно должно было применяться. А поэтому сама сделка и договор о купле-продаже спорной недвижимости - единственного жилья несовершеннолетнего ребенка семьи "Б","С","Д","Е" - должны быть признаны недействительными на основании вышеизложенного, как действия нарушающие требования нормативного акта.

Также следует признать недействительными сделку и договор "С" с "А" о купле - продаже земельного участка и целого жилого от 6.09.2008 года и признать незаконной государственную регистрацию этой сделки и договора от 2.10.2008 года, государственную регистрацию перехода права собственности по сделке на "А" от 2.10.2008 года по следующим основаниям незаконности самого договора о его государственной регистрации.

Анализ этих документов всех документов, имеющихся в деле,

подтвердил незаконность самой сделки и самого договора купли – продажи, и

обоснования по иску.

"А" утверждает в своем исковом заявлении, что купил у "С" весь жилой дом № 65 с пристройкой с земельным участком при нем по договору от 6.09.2008 года. "С" утверждает, что они таким образом по требованию "А" - оформили заем им 2500000 рублей с обеспечением возврата займа спорной собственностью – недвижимостью.

Согласно данным Технического паспорта на дом № 65 по ------------- г.Зарайска права собственника у "С" были оформлены при совершении сделки только на старый жилой дом одноэтажный общей площадью 68,6 кв,м, хотя общая площадь дома с новой трехэтажной пристройкой составляла 299,2 кв.м.

Права собственности на трехэтажную пристройку к дому (литера А 2 по техпаспорту) - у истца не было, так как пристройка была не завершена строительством, не принята в эксплуатацию, не зарегистрирована в установленном порядке даже как незавершенное здание. При таких обстоятельствах, "С" не мог продать ее, поскольку не являлся собственником. Не было у "С" и членов его семьи такого желания. Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а государственный регистратор не имел права регистрировать такую сделку при отсутствии соответствующих документов, подтверждающих право собственности "С" на это незавершенное строительством недвижимое имущество, и должен был отказать в такой регистрации согласно требований ст.20 ФЗ РФ № 219 от 18.09.2003 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чем нарушил Закон. Регистрация права была произведена на основании документов, не соответствующих требованиям Закона.

Договор купли-продажи недействителен и на основании того, что при заключении его сторонами не были определены его существенные условия, а именно - нельзя однозначно определить объект, подлежащий передаче по Договору.

В Договоре купли – продажи земельного участка и целого жилого дома от

6.09.2008 года и Свидетельствах о государственной регистрации этого договора и права собственности "А" от 2.10.2008 года указано, что предметом сделки является целый жилой дом под номером 65, и состоящий их трехэтажного смешанного строения общей площадью 68,6 кв. метров. На самом деле общая площадь дома равна 299,2 кв.метров, куда входят старый одноэтажный жилой дом и все три этажа дома – пристройки незавершенной строительством. А 68,6 кв.метров - это общая площадь только старого одноэтажного жилого дома, поэтому в Договоре купли – продажи недвижимости указаны данные не соответствующие действительности, и эти же данные были незаконно закреплены и при государственной регистрации сделки при переходе права собственности на "А". Это незаконные действия государственного регистратора противоречащие требованиям вышеуказанного Закона.

Какой же жилой дом, состоящий из трехэтажного смешанного строения общей площадью 68,6 кв.метров, имелся в виду в договоре? Что же регистрировалось при таком наименовании товара – недвижимости при государственной регистрации? Переход права собственности на какую именно недвижимость был зарегистрирован в данном случае?

Такое несоответствие действительности по общей площади и этажности указанным в Договоре купли-продажи дома цифрам прямо подтверждает то, что "С" и члены его семьи и не желали заключить на самом деле сделку по купли-продажи дома, а оформляли - по просьбе "А" - прикрытие договора займа денег.

"С" и не передавал эту недвижимость поэтому как положено от продавца к покупателю. До настоящего времени истец "С" с семьей проживает в спорной недвижимости, а "А" никаких мер в течение длительного периода времени не принимал для приема этой «своей» недвижимости на самом деле.

"С" считает, что государственным регистратором был нарушен и сам порядок проведения государственной регистрации прав. Согласно ст.ст.17-20 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указаны основания для государственной регистрации прав, требования к документам предъявляемым на государственную регистрацию прав, и основания для отказа в государственной регистрации прав, в частности если у заявителя-продавца нет прав собственности на продаваемую недвижимость, имеются противоречия между заявленными в Договоре купли-продажи, якобы правами собственника и уже зарегистрированными правами в действительности на незавершенную строительством трехэтажную пристройку к жилому дому, огромной разностью в общей площади продаваемого дома на самом деле и площадью по документам на одноэтажный старый жилой дом.

Согласно ст.13 этого вышеуказанного Закона этот порядок прямо прописан Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста РФ № 226 от 18.09.2003 года. Пункт 8 данной Инструкции предписывает обязательно в выдаваемом Свидетельстве о государственной регистрации права в графе «Объект права» указывать краткое описание объекта недвижимости согласно пунктам 28-35 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 года. По пункту 29 этих Правил в графе «Наименование « указывается наименование объекта - жилой дом, объект незавершенного строительства. По пункту 31 этих Правил в графе Площадь « указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру) А для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах. Это отсутствует в Свидетельстве государственной регистрации права от 2.10.2008 года и записано так - как указано в Договоре купли-продажи спорной недвижимости в виде дома. При этом в Свидетельстве этом также указывается, что в право собственности этой недвижимости входит строение под Литерой А 2 среди других строений, хотя в самом Договоре купли-продажи вообще нет никаких с ссылок на эти литеры или техпаспорт при определении что же входит в продаваемую недвижимость в виде жилого дома общей площадью 68,6 кв. метров.

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать

Цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным, а "С" и члены его семьи, по требованию "А", в данном договоре указали цену в 990000 рублей по якобы продаже этой недвижимости. Истец "С" и ответчик "А" подтвердили оба Суду, что "С" "А" отдал 2500000 рублей, только он утверждает, что цена продажи недвижимости устно согласована, чем прямо нарушаются вышеуказанные обязательные требования ст.555 ГК РФ.

Таким образом, вышеуказанные нарушения обязательных требований ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости в виде жилого дома и земельного участка и к государственной регистрации прав на недвижимость - подтверждают незаконность сделки, договора и их государственной регистрации.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон сделки договор может

быть расторгнут по решению Суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, что и

просят ответчики.

Представитель ответчика по встречному иску – Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по доверенности – встречный иск не признала, пояснив следующее.

В Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы сделка, переход права и право собственности за "А" на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Московская область г. Зарайск ------------- на основании заявлений "С" и "А". Регистрация права произведена в соответствии с действующим законодательством, оснований для отказа в регистрации не имелось. Других сведений в ЕГРП не имеется.

Представитель третьего лица по делу – Отдела опеки и попечительства Министерства образования Московской области в Зарайском районе – возражал по вопросу удовлетворения основного иска и поддержал требования, изложенные во встречном иски. В обоснование своей позиции по делу представитель третьего лица пояснил следующее. При заключении сделки по договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Зарайск -------------, были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, поскольку на момент заключения договора, а именно 06.09.2008 года по продаже указанного жилого дома "С", имеющим несовершеннолетнего ребенка, требовалось согласие органов опеки и попечительства, в соответствии с требованиями, действовавшей в то время Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. "С", нарушая права и интересы несовершеннолетнего сына, о намерении совершить вышеуказанную сделку в орган опеки и попечительства не сообщил. В последующему, не получив разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, продал "А" жилой дом, являющийся единственным жилым помещением несовершеннолетнего.

Представитель третьего лица по делу – ОУФМС России по Московской области в Зарайском районе – в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица по делу ГУП МО МОБТИ – пояснила, что сведения о пристройке, обозначенной к жилому дому № 65 по ------------- г. Зарайска были внесены в технический паспорт дома на основании предъявленного "С" разрешения межведомственной комиссии на реконструкцию дома. Именно по этой причине и не была сделана о самовольном возведенном строение.

Прокурор дав заключение по делу указал, что по его мнению, имеются все основания для удовлетворения иска "А", а оснований для удовлетворения встречных требований "С", "Д", "Б", несовершеннолетнего "Е" не имеется. Доводы, указанные во встречном иске "Б","С","Д","Е" не подтверждены.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Предметом данного спора является жилой дом № 65 по ------------- г. Зарайска.

"А" обратился в суд с иском к "Б", "С", "Д", "Е" о прекращении права пользования жилым домом № 65 по ------------- г. Зарайска, прекращении регистрации в жилом доме и выселении. Свои требования истец мотивировал тем, что 06.09.2008 года приобрел у "С" по договору купли-продажи указанный жилой дом с земельным участком. По соглашению сторон право пользования домом у ответчиков сохранялось на 1 месяц, однако до настоящего времени дом не освобожден.

Ответчики иск не признали и предъявили встречный иск к "А". Управлению федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с возвратом сторон в первоначальное положение и признании незаконной регистрации сделки. Встречный иск заявлен по следующим основаниям:

- договор заключен в силу стечения тяжелых обстоятельств, поскольку "С" был вынужден оформить договор купли-продажи под залог взятого у "А" долга для срочного расчета с кредиторами;

- договор купли-продажи являлся притворной сделкой, и фактически прикрывал договор займа;

- сделка заключена на крайне невыгодных для продавца условиях;

- действительная цена земельного участка со строением на нем составляла 6551000 рублей, продано имущество было за 250000 рублей;

заключенной сделкой ущемлены права несовершеннолетнего "Е", согласие органа опеки и попечительства на сделку не было;

- при заключении договора не были определены его существенные условия, в частности объект, подлежащий передаче по договору, что также не позволяло Управлению федеральной регистрационной службы производить государственную регистрацию сделки.

Из исследованного в судебном заседании договора купли-продажи жилого дома, заключенного "А" и "С" 06.09.2008 года, "А" приобрел у "С" жилой дом № 65, общей площадью 68,60 кв.м., расположенный по адресу: Московская область г. Зарайск, -------------, а также земельный участок при доме, площадью 1200 кв.м.

Согласно п.4 указанного выше договора за "С" и членами его семьи сохранялось право пользования данным домом до 06.10.2008 года.

Стоимость спорного жилого дома и земельного участка указана по договоренности сторон и составляет 990 000 рублей. При этом, из объяснений "А" и "С" следует, что фактически "А" передал "С" 2500000 рублей.

Общая площадь приобретенного "А" жилого дома, состоящего из трехэтажного смешанного строения с холодными строениями и сооружениями, согласно договора 68,60 кв.м. Действительная же общая площадь проданного жилого дома, согласно данным технического паспорта составляет 299,2 кв.м.

Судом установлено, подтверждается и материалами делами, сторонами не оспаривается тот факт, что на момент заключения сделки купли-продажи "С" являлся собственником только одноэтажного жилого дома, площадью 68,60 кв.м.

Право собственности на трехэтажную пристройку к дому, обозначенную в техническом паспорте и в выданном в последствии свидетельстве о регистрации права собственности "А" на жилой дом № 65 по ------------- г. Зарайска под литерой А2, у "С" на момент заключения сделки купли-продажи, зарегистрировано не было. Кроме того, эта пристройка не была завершена строительством, не принята в эксплуатацию. Таким образом, на момент заключения сделки, "С" не являлся собственником пристройки, обозначенной литерой А2, вследствие чего, он не мог и распорядиться этим объектом недвижимости.

Согласно положений ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, регистрация сделки купли-продажи, при отсутствии соответствующих документов, подтверждающих право собственности на незавершенное строительством недвижимое имущество не могла быть произведена на основании требований ст. 20 ФЗ РФ № 219 от 18.09.2003 года «г государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае регистрация сделки была произведена при отсутствии указанных документов.

Судом установлено, что у "С" не имеется и разрешения на строительство указанной пристройки.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми нормами, действовавшими в момент заключения

В соответствии с ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующих условий предписано законом (ст. 422 ГК РФ).

Часть 3 ст. 455 ГК РФ устанавливает, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, а согласно положений ст. 465 ГКРФ, количество товара, подлежащее передаче покупателю, предусматривается договором кули-продажи в соответствующих единицах измерения и если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара – договор считается не заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Как было указано выше, согласно п.1 договора купли-продажи, объектом договора является целый жилой дом под номером 65, состоящий из трехэтажного смешанного строения общей площадью 68,60 кв.м., с холодными строениями и сооружениями. Впоследствии именно указанный объект зарегистрирован на праве собственности за "А" управлением федеральной регистрационной службы.

Согласно данным технического паспорта на жилой дом № 65 по ------------- г. Зарайска, площадь смешанного трехэтажного строения составляет 299,2 кв.м., а площадь, указанная в оспариваемом договоре 68,60 кв.м. соответствует одноэтажному жилому дому.

При указанных обстоятельствах, суд делает суждение о том, что при регистрации права собственности "А" на приобретенный объект недвижимости, был нарушен порядок проведения государственной регистрации.

Вывод суда основан на следующем.

В ст.ст.17-20 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указаны основания для государственной регистрации прав, требования к документам предъявляемым на государственную регистрацию прав и основания для отказа в государственной регистрации прав, в частности если у заявителя-продавца нет прав собственности на продаваемую недвижимость, имеются противоречия между заявленными в Договоре купли-продажи якобы правами собственника и уже зарегистрированными правами в действительности на незавершенную строительством трехэтажную пристройку к жилому дому, огромной разностью в общей площади продаваемого дома на самом деле, и площадью по документам на одноэтажный старый жилой дом.

Согласно ст.13 вышеуказанного Закона этот порядок прямо прописан Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста РФ № 226 от 18.09.2003 года. Пункт 8 данной Инструкции предписывает обязательно в выдаваемом Свидетельстве о государственной регистрации права в графе «Объект права» указывать краткое описание объекта недвижимости согласно пунктам 28-35 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 года. По пункту 29 этих Правил в графе «Наименование « указывается наименование объекта - жилой дом, объект незавершенного строительства. По пункту 31 этих Правил в графе «Площадь» указывается общая площадь объекта недвижимого имущества для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру, а для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах. Это отсутствует в Свидетельстве государственной регистрации права от 2.10.2008 года и записано так - как указано в Договоре купли-продажи спорной недвижимости в виде дома. При этом в Свидетельстве также указывается, что в право собственности этой недвижимости входит строение под Литерой А 2 среди других строений, хотя в самом Договоре купли-продажи нет никаких ссылок на эти литеры или технический паспорт дома при определении общей площади дома 68,60 кв.м.

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор ее продаже считается не заключенным. Как было указано выше, "А" и "С" подтвердили, что фактически "А" передал "С" по договору купли-продажи 2500000 рублей. Однако в договоре купли-продажи цена за продаваемые "А" объекты недвижимости указана 990000 рублей.

Поскольку в данном случае сторонами по договору купли-продажи не были соблюдены все необходимые условия, установленные законом при заключении сделки купли-продажи, оспариваемый договор является незаключенным, а сделка, согласно положений ст. 168 ГК РФ, устанавливающий, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, ничтожна, в следствие чего, не порождает правовых последствий.

Согласно ч.2 п.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В данном случае истцы по встречному иску просят применить последствия недействительности сделки, взыскав с "С" в пользу "А" 2000000 рублей, с учетом выплаты 500000 рублей "С" "А".

Суд считает необходимым удовлетворить вышеуказанные требования, поскольку факт получения "А" от "С" 500000 рублей не оспаривается и подтверждается.

При рассмотрении доводов "С", о том, что при совершении сделки купли-продажи жилого дома затронуты интересы его несовершеннолетнего ребенка, поэтому необходимо было получить согласие органа опеки и попечительства на сделку, суд отмечает следующее.

В обоснование указанных доводов, "С", «Ш» ссылаются на абзац 3 пункта 8 Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста РФ № 233 от 06.08.2001 года.

В этой связи суд отмечает, что в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ, вступившего в законную силу с 1 января 2005 года, согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только в случаях, когда проживающие в этом жилом помещении несовершеннолетние челны семьи собственника находятся под опекой или попечительством, либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом, затрагиваются права лили охраняемые законом интересы указанных лиц. В иных случаях закон не предусматривает получение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Следовательно, не требовалось и представление документа о таком согласии на государственную регистрацию договора купли-продажи от 06.09.2008 года жилого дома № 65 и земельного участка при нем.

При рассмотрении доводов истцов по встречному иску о том, что оспариваемый договор был заключен в силу стечения тяжелых обстоятельств, поскольку "С" был вынужден оформить договор купли-продажи под залог взятого у "А" долга для срочного расчета с кредиторами; что договор купли-продажи являлся притворной сделкой и фактически прикрывал договор займа; что сделка заключена на крайне невыгодных для продавца условиях, суд отмечает следующее.

Из объяснений "А" следует, что жилой дом № 65 по -------------г. Зарайска и земельный участок при нем он купил у "С", поскольку тот собирался уезжать со своей семьей из г. Зарайска для проживания в другом городе, где намеревался купить себе другое жилье. С этой целью "С" продал ему в один день, в соответствии с договорами купли-продажи от 06.09.08 г. свой жилой дом с земельным участком за 2500000 рублей, а так же принадлежавшие ему два объекта недвижимости, а именно здание гаража для автомашин, общей площадью 509,10 м.кв., расположенного по адресу: М.О. г. Зарайск ------------- за 3500000 рублей и холодильник на 100 тонн, общей площадью 363,90 кв.м., расположенный по адресу: М.О. г. Зарайск ------------- за 5500000 рублей. В договорах купли-продажи цены объектов указаны в обоих случаях так же по 990 000 рублей. Такие цены указаны по просьбе "С", с целью уклонения от уплаты 13 % налога с продаж. В подтверждение указанных обстоятельств "А" представил договор купли-продажи указанных объектов и свидетельства о государственной регистрации права. Представитель истца «В» пояснил, что, поскольку у "А" в полном объеме денежных средств, а это 11500000 рублей в наличии не имелось, он занял у своих хороших знакомых «К», «М», «Щ» недостающую сумму, и 11 500000 рублей, передал "С", в день оформления в регистрационной палате г. Зарайска указанных выше трех договоров купли-продажи. Поскольку в последствии по каким то причинам "С" не удалось осуществить переезд в другой город, то "С" обратился к "А" с просьбой переоформить дом на него, т.е. на "С". "А" не возражал против оформления договора купли-продажи в обратном порядке за ту же сумму, а именно 2500000рублей. Однако "С" передал "А" только 500 000 руб., в получении которых он написал "С" расписку, как в получении аванса за выкуп дома, а 2 000000 "С" пообещал отдать в неопределенном будущем, с чем "А" не согласился и обратился в суд с настоящим иском.

"С", «Ш» указывают на иные обстоятельства, а именно, в силу того, что "С" в срочном порядке необходимо было возвратить денежный долг гр-ну «И» в размере 450000 рублей, "С" был вынужден продать "А" два, принадлежащих ему объекта недвижимости, т.е. указанные выше здание гаража и холодильник, но не по той цене, как указывает "А", а по 990 000 рублей за каждый объект недвижимости. Для того, чтобы набрать 4500000 рублей "С" попросил у "А" 2500000 рублей взаймы, сроком на 6 месяцев под любые условия обеспечения возврата долга. В обеспечение возврата долга, "А" предложил заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка при доме, пообещав, что при возврате долга он, "А", переоформит дом и земельный участок на "С", либо по договору купли-продажи, либо по договору дарения. Поскольку в силу сложившихся обстоятельств, "С" не смог в обозначенный срок возвратить всю сумму долга, а вернул только 5000000 рублей, "А" и обратился в суд с иском о выселении "С" и членов его семьи.

Суд считает, что при тех доказательствах, которые представлены "С" и его представителем «Ш» в обоснование указанных доводов, нет достаточных оснований считать, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка имели место притворная сделка и кабальная сделка (ст. 170, ст. 179 ГК РФ).

"С", «Ш» утверждают, что оспариваемый договор был заключен в силу стечения тяжелых обстоятельств. "С" был вынужден оформить получение займа денег под видом купли - продажи этого дома и земли при нем - по требованию Ответчика "А" (как гаранта возврата ему денег по займу).

Под стечением тяжелых обстоятельств "С" предусматривается необходимость срочного возврата денежного долга размере 4500 000рублей «И».

Из оглашенных в судебном заседании показаний свидетеля «И», допрошенного ранее, следует, что он (свидетель) подтвердил данное обстоятельство.

Оценивая показания свидетелей «И», «К», «М», «Щ», оглашенные в судебном заседании, суд отмечает, что в соответствии со ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда должны совершаться в простой письменной форме.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и условий на свидетельские показания.

Таким образом, данное обстоятельство ставит под сомнение факт заема "С" у «И» указанной денежной суммы. Иных доказательств, которые подтверждали бы факт стечения тяжелых обстоятельств у "С" на момент заключения договора купли-продажи своего дома и земельного участка он и его представитель суду не представили.

В подтверждение того факта, что сделка купли-продажи является кабальной, "С", представляющий его интересы «Ш» ссылаются на то, что она (сделка) была совершена на крайне не выгодных для "С" условиях, поскольку согласно оценки спорного дома и земельного участка, рыночная стоимость их составляет 6 551 000 руб., что значительно превышает 2500000 рублей, а в договоре сумма по договоренности сторон указана всего в 990 000 рублей.

Такая же сумма по стоимости двух объектов недвижимого имущества, принадлежавшего ранее "С", указана сторонами в договорах купли-продажи здания гаража и холодильника, что указывает на то, что фактическая рыночная стоимость каждого из указанных двух объектов недвижимости так же превышает 990000 рублей, коль скоро стороны пояснили, что такая цена по стоимости спорного дома и земельного участка была указана в договоре, с той целью чтобы скрыть истинный доход с продаж. Вместе с тем, о кабальности сделки по купле-продаже здания гаража и холодильника истец по встречному иску не заявляет, а указывает на то, что именно за 990000 рублей он продал "А" как здание гаража, так и холодильник на 100 тонн, хотя эти два объекта совершенно разные и по площади, и по назначению, и соответственно по стоимости.

Таким образом считать утверждение "С" о том, что сделка по купле-продаже жилого дома и земельного участка была совершена на крайне не выгодных для него условиях, по мнению суда, достаточных оснований не имеется.

В подтверждение исковых требований "А", «В» ссылаются на то, что для приобретения жилого дома и земельного участка "С", а так же здания гаража и холодильника, общая стоимость которых составила 11500000 рублей "А" пришлось занимать часть денег у своих хороших знакомых, допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей «К», «М», «Щ».

Указанные лица подтвердили данный факт. Однако из их оглашенных в судебном заседании показаний следует, все они указали на то, что сделка по займу денег в простой письменной форме у них с "А" не заключалась, что лишает "А" права ссылаться на свидетельские показания.

Указанные свидетели («К» и «М».) показали, что они были очевидцами передачи 06.07.08 г. "А" "С" крупной денежной суммы, превышающей 11 000000 рублей.

К этим показаниям суд относится критически и ставит их под сомнение, поскольку они противоречат друг другу, а "С" данный факт категорически отрицает.

Что касается утверждений "С" и «Ш» по факту передачи "А" долга в сумме 500000 рублей и подтверждение факта заема, то суд не может согласиться с таким утверждением, поскольку такое утверждение противоречит смыслу расписки, выданной "А" "С" 02.03.08 г., где указано, что получил от "С" 500000 руб. в качестве аванса от согласованной цены дома 2500000 рублей. В случае несостоявшейся сделки аванс будет возвращен после продажи третьему лицу.

Принимая во внимание все изложенные выше обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований "А", а встречные требования, с учетом того, что судом сделан вывод о ничтожности купли-продажи договора купли-продажи, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований "А" к "Б", "С", "Д", несовершеннолетнему "Е" о прекращении права пользования жилым домом, прекращении регистрации в жилом доме и выселении отказать.

Признать недействительной сделку и договор купли-продажи жилого дома № 65 общей площадью 68,6 кв.м. и земельного участка при этом доме площадью 1200 квадратных метров, расположенные по адресу: Московская область г. Зарайск -------------, заключенный между "А" и "С" 06 сентября 2008 года.

Признать незаконной государственную регистрацию перехода права собственности от "С" к "А" на земельный участок площадью 1200 кв.м. и жилой дом № 65, расположенный на этом земельном участке и находящиеся по адресу: Московская область г. Зарайск ------------- от 02 октября 2008 года.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 50-50-38/011/2008-433 от 02.10.2008 года о государственной регистрации права собственности "А" на земельный участок, предоставленный из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: Московская область г. Зарайск ------------- и запись о государственной регистрации права собственности "А" на 3-х этажный жилой дом с полуподвалом, общей площадью 68,60 кв.м., инв. номер 039:017-1744, лит А-А1-А2-а-а2-а3-Г, расположенный по адресу: Московская область г. Зарайск -------------.

Признать за "С" право собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом № 65 площадью 68,6 кв.м., расположенные по ------------- г. Зарайска Московской области.

Обязать Управление федеральной регистрационной службы по Московской области внести в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности "С" на земельный участок площадью 1200 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом № 65 площадью 68,6 кв.м., расположенные по ------------- г. Зарайска Московской области.

Взыскать с "С", 12.06.1956 года рождения, уроженца г. Фрунзе, зарегистрированного и проживающего по адресу: Московская область г. Зарайск, ------------- в пользу "А", 01.07.1971 года рождения, уроженца г. Зарайска Московской области, зарегистрированного и проживающего по адресу: Московская область г. Зарайск, ------------- денежную сумму в размере 2000000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд в течении 10-ти дней.

Судья: Киселева Т.А.