Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» о признании права собственности на жилой дом; третьи лица: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями. В обоснование своих исковых требований ФИО1 указала, что 19 апреля 2018 года между ФИО2 и ею был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – сблокированной секции сблокированного жилого дома с кадастровым номером <....>, состоящий из основного кирпичного строения общей площадью застройки <....> кв.м., степенью готовности 17%, расположенный по адресу: Калининградская область, город Балтийск, <....>., на землях населенных пунктов, предоставленном под жилую застройку – индивидуальную. Ее право собственности зарегистрировано 24 апреля 2018 года.

19 апреля 2018 года между ФИО2 и истцом также было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № <....> аренды земельного участка от 14 марта 2017 года, заключенному в отношении земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, город Балтийск, <....>, на землях населенных пунктов, предоставленного под жилую застройку – индивидуальную, фактическое – для завершения строительства сблокированной секции сблокированного жилого дома, в границах земельного участка. 24 апреля 2018 года была произведена государственная регистрация уступки права аренды по названному договору.

Как указывает истец, строительство объекта незавершенного строительства производилось на основании разрешения на строительство № <....>, выданного ФИО2 09.08.2016 года администрацией муниципального образования городское поселение «Город Балтийск».

Согласно заключению кадастрового инженера К. от 18.04.2019, года, содержащегося в техническом плане незавершенного строительства, по итогам кадастровых работ установлено, что объект капитального строительства расположенный по адресу: Калининградская область, Балтийский муниципальный район, город Балтийск, примерно в 37 м (129 град.) по направлению на юго-восток от жилого здания по улице <....> индивидуальный жилой дом не завершен строительством и имеет степень готовности 16,9 %, площадь застройки <....> кв.м. Таким образом, полагает, что на момент заключения договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, то есть сблокированного жилого дома, не существовало.

Также истицей указано, что на смежном земельном участке с кадастровым номером <....> видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, был расположен индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: Калининградская область, город Балтийск, <....>, принадлежащий на праве общей долевой собственности М.<....>, ФИО5 <....>, ФИО3 <....> и ФИО4 <....> доли в праве). Право общей долевой собственности на вышеуказанный индивидуальный жилой дом возникло у М.., ФИО5, ФИО3 и ФИО4 27.10.2017 года.

Завершив строительство, 16.10.2018 года она, истец, получила технический паспорт на индивидуальный жилой дом общей площадью жилого дома <....> кв.м., жилой площадью - <....> кв.м., расположенный по адресу: город Балтийск Калининградской области, <....>. Однако 14 декабря 2018 года администрация муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» уведомила ее о не соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности по основаниям, изложенным в уведомлении о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 14.12.2018 года № <....>.

В частности, ответчиком было указано, что в нарушение части 1 Статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ застройщиком не направлено уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Также ответчик указал, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО ГП «Город Балтийск», утвержденными Постановлением Правительства Калининградской области от 19.12.2017 № 680, земельный участок с кадастровым номером <....> расположен в территориальной зоне Ж-3 «зона застройки индивидуальными жилыми домами», а минимальное расстояние от зданий, сооружений до границ земельного участка для данной зоны составляет 3 метра. В нарушение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки, расстояние от указанного в уведомлении индивидуального жилого дома до границы смежного участка с кадастровым номером <....> составляет 0 (ноль) метров.

Ссылаясь на то, что достроенный ею индивидуальный жилой дом соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности и положения ст.ст. 130, 218, 219 ГК РФ, просит признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, представляющий собой <....> строение общей площадью жилого дома <....> кв.м.: жилой площадью - <....> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <....>, находящийся по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, <....>.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о месте и времени слушания дела.

Ее представитель адвокат Романова О.П., действующая на основании ордера, в суде настаивала на исковых требованиях, дав пояснения аналогичные указанным в иске, а также отметив, что истице известно о месте и времени слушания дела. Дополнительно пояснила, что истец в настоящее время не имеет возможности поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на блок-секцию, поскольку дом, занимаемый третьими лицами М-ными, отделенный стеной от постройки истца, также введен в эксплуатацию и проставлен на кадастровый учет не как блок-секция, а как индивидуальный жилой дом. Ссылаясь а заключение специалиста, отмечает, что занимаемое истцом жилое помещение пригодно к эксплуатации в качестве индивидуального жилого дома, поскольку имеет автономные коммуникации, расположено на отдельном земельном участке, в связи с чем полагает, что данный индивидуальных жилой дом ничьи прав и интересы не нарушает, не создает угрозы безопасности граждан, самовольной постройкой не является, и просит признать право собственности истца на указанное строение.

Представитель Администрации муниципальное образование «Балтийский городской округ» (Далее администрации МО «БГО»), уведомленная о дате и времени судебного разбирательства должным образом, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщила, в связи с чем суд считает возможным рассматривать данное дело в отсутствие представителя ответчика. Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что в 2012 году первоначально У. было выдано разрешение на строительство двух сблокированных секций сблокированного жилого дома № <....> и № <....> по <....>. При этом по не известной представителю ответчика причине и при не известных обстоятельствах администрацией МО ГП «Город Балтийск» в 2015 году У. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию одно из указанных сблокированных секций как индивидуального жилого дома, а ФИО2 09.08.2016 действительно было выдано разрешение на завершение строительства сблокированной секции сблокированного жилого дома № <....> по <....>. Истцу же было отказано во вводе завершенного строительством объекта в эксплуатацию, поскольку за М-ными, которым принадлежит часть дома, завершенная строительством ранее, зарегистрировано право собственности на жилой дом, а в соответствии с Планом землепользования и застройки городского поселения «Город Балтийск» в указанной зоне Ж-3 расстояние от границы жилого дома до границ земельного участка должно составлять не менее 3 метров в целях соблюдения противопожарных разрывов, а в непосредственной близости от границы земельного участка расположен другой объект – индивидуальный жилой дом, принадлежащий ФИО7, в связи с чем ввод в эксплуатацию части сблокированного жилого дома как самостоятельного объекта также невозможен.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, будучи извещенными о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. При этом ФИО3, ФИО4 и ФИО5 представили суду письменное заявление, в котором поддержали заявленный иск, просили рассматривать дело в их отсутствие.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания п.2 ст. 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, расположенного по адресу: г. Балтийск, ул. <....>, на основании договора аренды № <....> от 14.03.2017, заключенного между Администрацией МО ГП «Город Балтийск» и ФИО2, и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.04.2018, в соответствии с которым права и обязанности арендатора переданы ФИО1 (л.д.14-20). Названный договор аренды на срок с 14.03.2017 по 01.03.2020 и уступка прав по нему зарегистрированы в установленном порядке 11.04.2017 и 24.04.2018 соответственно (л.д.17, 20, 94-104).

Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования: под жилую застройку – индивидуальную, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 94-104).

Судом установлено, что 22.08.2012 и 07.09.2012 были выданы разрешения на строительство сблокированных секций сблокированного жилого дома, расположенного по ул. <....>№ <....> сроком действия до 23.08.2015) и № <....> сроком действия до 10.09.2015) – соответственно.

Впоследствии на основании заявления У. о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию сблокированной секции 31А сблокированного жилого дома № <....> по ул. <....> от 29.10.2015 последнему главой Администрации МО ГП «Город Балтийск» было выдано разрешение № <....> от 30.10.2015 на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, общей площадью здания <....> кв.м, строительным объемом <....> куб.м.

В настоящее время указанный объект недвижимости – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <....> расположенный по адресу: Калининградская область, город Балтийск, улица <....>, на смежном земельном участке с кадастровым номером <....>, принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам М.<....> ФИО5 <....>), ФИО3 <....> и ФИО4 <....>. Право общей долевой собственности на вышеуказанный индивидуальный жилой дом возникло у М. ФИО5, ФИО3 и ФИО4 27.10.2017 года (л.д. 61-68).

При этом, как установлено судом, У., с которым на указанный период времени был заключен договор № <....> от 27.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м., расположенного примерно <....> по адресу: Калининградская область, город Балтийск, <....>, на землях населенных пунктов, предоставленного под жилую застройку – индивидуальную, - 05.06.2012 заключил с ФИО2 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды названного земельного участка (л.д. 31-37).

Также судом установлено, что на основании декларации об объекте недвижимости от 01.04.2014 за ФИО2 29.05.2014 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – сблокированную секцию сблокированного жилого дома, площадью застройки <....> кв.м, имеющую степень готовности 17%, что подтверждается декларацией об объекте недвижимости от 01.04.2014 и копией свидетельства о государственной регистрации права № <....> от 29.05.2014.

В дальнейшем на основании разрешения на строительство № <....>, выданного ФИО2 09.08.2016 года администрацией муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» для завершения строительства сблокированной секции <....> сблокированного жилого дома по ул. <....> в г. Балтийске, сроком действия до 20.02.2017.

А 19.04.2018 на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО1, право собственности на указанный объект незавершенного строительства перешло к истцу, право которой на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН 24.04.2018 записью № <....>

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Однако таких обстоятельств в настоящем случае не имеется.

Как установлено судом, в срок до 16.10.2018 ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, расположенном по адресу: г. Балтийск, <....>, относящемся к категории земель: земли населенных пунктов, и имеющем вид разрешенного использования: под жилую застройку – индивидуальную, был построен <....> индивидуальный жилой дом общей площадью жилого дома <....> кв.м., жилой площадью <....> кв.м, имеющий 1 подземный этаж (подвал), площадью <....> кв.м, площадью застройки <....> кв.м, строительным объемом <....> кв.м.

Возведенный индивидуальный жилой дом представляет собой <....> строение площадью здания <....> кв.м, из которых общая площадь жилого дома составляет <....> кв.м.: жилые помещения - <....> кв.м, подсобные помещения – <....> а площадь помещения вспомогательного использования — <....> кв.м.

Перечисленные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на здание. Кроме того из данного документа следует, что жилой дом имеет центральное водоснабжение и канализацию, местное горячее водоснабжение, электроосвещение напряжением 380 В и 220 В и отопление электрическим котлом.

Согласно представленных истицей доказательств жилой дом, как объект капитального строительства, возведен в границах земельного участка с кадастровым номером <....>, что подтверждается топографической съемкой ООО «Гидротекс» от 23.09.2014 и ситуационным планом от 01.11.2018 (л.д.46).

Из заключения специалиста ООО «Балтик СТ» № <....> от 16.01.2020 следует, что строительство завершено в полном объеме, здание готово к эксплуатации для постоянного проживания, работы по строительству индивидуального жилого дома по адресу: <....>, в г. Балтийске выполнены в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Диар-проект» на основании градостроительного плана земельного участка № <....> от 15.08.2016; построенный индивидуальный жилой дом соответствует требованиям технических регламентов (а до их введения в действие – требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей положениям Федерального закона №184-ФЗ от 27.12.2002 «О техническом регулировании» и Градостроительному Кодексу РФ); набор и планировка помещений соответствуют СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». На основании изложенного специалисты ООО «Балтик СТ» пришли к выводу о том, что обследуемый индивидуальный жилой дом, расположенный по указанному адресу, подлежит эксплуатации в качестве индивидуального жилого дома, предназначенный для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, соответствует всем критериям и требованиям, которым должны отвечать индивидуальные жилые дома, имеет самостоятельные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем, и пригоден для постоянного комфортного и безопасного проживания людей.

Поскольку разрешение на строительство названных выше двух объектов недвижимости выдавалось изначально для возведения сблокированных секций сблокированного жилого дома, суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что расположение возведенного истцом дома на расстоянии менее 3 метров от границы земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....>, препятствует вводу в эксплуатацию возведенного истцом объекта при наличии аналогичного объекта на той же границе, принадлежащего третьим лицам, который был введен в эксплуатацию Администрацией МО ГП «Город Балтийск» без каких-либо возражений. Более того, третьи лица М-ны, чьи права могут быть затронуты сокращением такого расстояния, представили в суд письменное заявление, зафиксировав в нем свое согласие с исковыми требованиями.

С учетом изложенного, а также давности описанных событий в результате действий органа местного самоуправления, правопреемником которого является ответчик, истец фактически лишена в настоящее время возможности использовать иной способ защиты своего права.

Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.

В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем признание права собственности на возведенный истцом объект как на часть сблокированного жилого дома (ст. 16 ЖК РФ), то есть на сблокированную секцию в настоящее время невозможно в силу п.2 ч.2 ст. 49 ГрК РФ, поскольку как возведенный истцом объект недвижимости, так и принадлежащий третьим лицам ФИО7 индивидуальный жилой дом расположены на самостоятельных земельных участках и территории общего пользования не имеют.

При вышеуказанных обстоятельствах, проанализировав вышеприведенные нормы закона, представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство жилого дома само по себе не может являться основанием к отказу истице в иске и полагает возможным признать за истицей право собственности на вышеуказанный жилой дом, расположенный по адресу: <....>

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» о признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом, имеющий до настоящего времени кадастровый номер объекта незавершенного строительства <....>, и представляющий собой <....> строение площадью здания <....> кв.м, из которых общая площадь жилого дома составляет <....> кв.м.: жилые помещения - <....> кв.м, подсобные помещения – <....>., а площадь помещения вспомогательного использования — <....> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <....>, находящийся по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, <....>

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31.01.2020.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области подпись Агуреев А.Н.

Копия верна. Судья: