Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Ерцевское» к Науменко О.В. о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Ерцевское» обратилась в суд с иском к Науменко О.В. о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения и снять её и членов её семьи с регистрационного учета по указанному адресу.

Исковые требования мотивированы тем, что, ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией МО «Ерцевское» и ответчиком был заключен договор коммерческого найма. На основании п.5.2 указанного договора, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин. Квартира, предоставленная Науменко О.В., необходима администрации МО «Ерцевское» для предоставления благоустроенного жилья по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Выделение квартир данным квартиросъемщикам является обязанностью администрации. В настоящее время по данным жилищной комиссии на трехкомнатную благоустроенную квартиру в п. Ерцево претендуют три семьи, и квартира планируется к распределению одной из семей по решению жилищной комиссии. Кроме того, договор может быть расторгнут, если наниматель в течение шести месяцев не оплачивает коммунальные услуги. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность Науменко О.В. по коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки. Администрацией МО «Ерцевское» принято решение о расторжении договора коммерческого найма с Науменко О.В. ДД.ММ.ГГГГ. Науменко О.В. было вручено уведомление в письменной форме об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета в течение 2 месяцев с момента вручения уведомления, однако Науменко О.В. указанное уведомление проигнорировала, квартиру не сдала и с регистрационного учета не снялась. В ДД.ММ.ГГГГ году Науменко О.В. получила государственный жилищный сертификат, и не является нуждающейся в жилом помещении, поскольку обязана была его приобрести за счет средств сертификата.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ., глава администрации МО «Ерцевское» исковые требования уточнил и просил расторгнуть договор коммерческого найма, заключенный между Науменко О.В. и администрацией МО «Ерцевское» ДД.ММ.ГГГГ выселить Науменко О.В. из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения и снять её и членов её семьи с регистрационного учета по указанному адресу.

Истец - представители администрации МО «Ерцевское» ФИО5, ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнили, что договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный с Науменко О.В. подлежит расторжению в связи с тем, что на основании п.5.2 указанного договора, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин. Кроме того, ответчик не соблюдает условия договора найма жилого помещения, а именно не вносит платежи, указанные в п.п.2.2.8,2.2.9 в течение 6 месяцев, систематически нарушает обязательства по договору найма: нарушила п.2.2.3 договора об обязанности не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя. Администрация МО «Ерцевское» уведомила нанимателя о расторжении договора в одностороннем порядке. Перепланировка подтверждается актом на обследование температурного режима от ДД.ММ.ГГГГ., актом обследования жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., видеосъемкой и фотографиями, а также показаниями свидетелей.

Ответчик Науменко О.В. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Показала, что при заключении с ней в ДД.ММ.ГГГГ года договора найма жилого помещения администрации МО «Ерцевское» уже был известен и установлен факт перепланировки в жилом помещении. Оплату за найм и содержание жилого помещения она производит своевременно, задолженности не имеет. Действительно она имеет задолженность по оплате коммунальных услуг за воду и отопление. Однако это связано с тем, что она не согласна с качеством предоставления данных услуг, кроме того, квитанции на оплату коммунальных услуг за воду и отопление ей не направлялись. Перепланировка спорного жилого помещения производилась её бывшим супругом ФИО15 в период совместного проживания. Полагает, что фактически с ней заключен договор социального найма, оснований для расторжения данного договора от ДД.ММ.ГГГГ и выселения её из спорного жилого помещения не имеется. В ДД.ММ.ГГГГ году её сын действительно получил государственный жилищный сертификат на приобретение жилого помещения, с учетом её, как члена семьи. В настоящее время денежные средства, полученные по жилищному сертификату, вложены в строительство жилого дома в <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома. Другого жилого помещения для проживания она не имеет.

Третье лицо - представитель <данные изъяты> в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ., просят рассмотреть дело без участия их представителя. Представитель <данные изъяты>ФИО8, в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ., показал, что <данные изъяты> на основании агентского договора, заключенного с администрацией МО «Ерцевское» 9.01.2013г. и приложением к нему, заключает с населением договора социального найма жилого помещения, а также договора коммерческого (срочного) найма жилого помещения на основании распоряжения главы МО «Ерцевское». <данные изъяты> был заключен договор найма с ответчиком на основании распоряжения администрации МО «Ерцевское».

Третье лицо-представитель <данные изъяты>» ФИО9 в судебном заседании исковые требования администрации МО «Ерцевское» поддержала в полном объеме.

Третье лицо ФИО13 в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо-представитель Коношского отделения <данные изъяты> в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещены ненадлежащим образом. Представитель Коношского отделения <данные изъяты>ФИО10 в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ., показала, что на титульном листе технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> правом верхнем углу стоит реестровый № и инвентарный №.

Третье лицо - представитель администрации <данные изъяты> в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ., просят рассмотреть дело без участия представителя администрации.

Заслушав стороны, представителя третьего лица, заключение прокурора, полагавшего в удовлетворении иска отказать, свидетелей, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого исследованного доказательства, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

На основании п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В соответствии со ст.674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст.678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст.684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Статья 687 ГК РФ регулирует процедуру расторжения договора найма жилого помещения, согласно которому наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; либо (без согласия) договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с частью 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Таким образом, основания для расторжения договора найма жилого помещения и применения последствий такого расторжения в виде выселения могут быть предусмотрены только федеральным законом.

Свидетель ФИО21. в судебном заседании показал, что ранее являлся супругом ответчика Науменко О.В. До ДД.ММ.ГГГГ проживал совместно с ответчиком и являлся нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес>. В связи с тем, что в п.Ерцево с ДД.ММ.ГГГГ не было организовано теплоснабжение, и в квартирах было холодно, он выпилил арку из кухни, где имелась печь, в детскую комнату, чтобы данное помещение прогревалось. В ДД.ММ.ГГГГ по тем же причинам между кухней и комнатой убрали стену. Перепланировку квартиры фактически произвел он, так как в тот период многие люди делали перепланировку, чтобы в жилом помещении было теплее.

Свидетель ФИО16 показала, что видела, как ДД.ММ.ГГГГ года Науменко О.В. выносила из дома в хозяйственных мешках строительный мусор, однако в квартире Науменко О.В. она не была.

Свидетели ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО14 в судебном заседании показали, что они в составе комиссии в феврале ДД.ММ.ГГГГ участвовали при обследовании квартиры, в которой проживает Науменко О.В., по факту замера температурного режима в квартире. В результате данного обследования был установлен факт перепланировки <адрес>, а именно установлено объединение кухни и комнаты, информация о перепланировке квартиры зафиксирована в акте от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что жилое помещение-квартира, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности МО «Ерцевское», что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления Науменко О.В. от ДД.ММ.ГГГГ., между <данные изъяты> действующего от имени собственника жилого помещения МО «Ерцевское», на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ и Науменко О.В., на основании распоряжения главы МО «Ерцевское» № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении жилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ заключили договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются ФИО13 Согласно п.1.4. договор заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Наниматель по вышеуказанному договору обязан, в том числе: не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя (п.2.2.3), в установленные настоящим договором сроки вносить плату за жилое помещение (п.2.2.8), своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг и по оплате услуг за содержание жилого помещения, найм жилого помещения (п.2.2.9).

Как следует из п.5.1 договора, договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя, а наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель -выселению в следующих случаях: при использовании жилого помещения ( в целом или части его) в нарушении п.1.1 настоящего договора найма; если наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят и или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей; если наниматель не внес платежи, указанные в п.2.2.8,2.2.9, в течение шести месяцев; если наниматель систематически нарушает обязательства по договору.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин. Наймодатель должен уведомить нанимателя не позднее чем за 2 месяца до расторжения договора.

В уведомлении от ФИО22., адресованном Науменко О.В., глава администрации МО «Ерцевское» в соответствии с п.5.2 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. уведомляет Науменко О.В. о расторжении договора в одностороннем порядке, просит освободить квартиру сняться с регистрационного учета в течение двух месяцев с момента получения уведомления.

Согласно почтовому уведомлению о вручении № Науменко О.В. ДД.ММ.ГГГГ. получила вышеуказанное уведомление.

Согласно справке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., у Науменко О.В. задолженности по оплате за жилое помещение на ДД.ММ.ГГГГ., не имеется.

Из справки МУП «Ерцевские теплосети» от ДД.ММ.ГГГГ., справки по начислению оплаты за коммунальные услуги (отопление, холодное водоснабжение) у Науменко О.В. имеется задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Как следует из справки МУП «Ерцевские теплосети», Науменко О.В., за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года, имеет задолженность по оплате коммунальных услуг - теплоснабжение и холодное водоснабжение в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Актом на обследование температурного режима от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается, что комиссией в составе <данные изъяты>» ФИО17, председателя комитета управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами <данные изъяты>., а также заместителя начальника отдела архитектуры, строительства, ТЭК, ЖКХ администрации МО «Коношский муниципальный район» ФИО14, и.о. директора <данные изъяты>» ФИО11, юриста <данные изъяты>» ФИО12, выявлена перепланировка жилого помещения (объединена кухня и жилая комната) по адресу: <адрес>.

В акте обследования жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. зафиксирована перепланировка жилого помещения по адресу: <адрес>, во время обследования проводилась видеосъемка и фотографирование.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком Науменко О.В., сроком на три года. Ответчик Науменко О.В. своевременно вносить платежи по оплате найма и содержания вышеуказанного жилого помещения. Науменко О.В. не вносит платежи по оплате теплоснабжения и холодного водоснабжения. Факт перепланировки указанного жилого помещения зафиксирован актами от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Истец администрация МО «Ерцевское» в обоснование требований о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. и выселения ответчика из принадлежащего истцу жилого помещения ссылается на п.5.1 и п.5.2 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., и приводит доводы о том, что ответчик Науменко О.В. не соблюдает условия договора найма жилого помещения, а именно не вносит платежи, указанные в п.п.2.2.8,2.2.9 в течение 6 месяцев, систематически нарушает обязательства по договору найма: нарушила п.2.2.3 договора об обязанности не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя. Администрация МО «Ерцевское» уведомила нанимателя о расторжении договора в одностороннем порядке.

Доводы истца о том, что договор найма жилого помещения, заключенный с Науменко О.В. ДД.ММ.ГГГГ. может быть расторгнут на основании п.5.2 заключенного договора, по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин, суд считает несостоятельными, поскольку на основании анализа положений ст.ст.671,683,684 ГК РФ вышеуказанные нормы ограничивают право наймодателя администрации МО «Ерцевское» на произвольное расторжение договора найма в одностороннем порядке, и при отсутствии согласия Науменко О.В. договор найма от ДД.ММ.ГГГГ. подлежит расторжению в судебном порядке на основании установленных ст.687 ГК РФ положений. Таким образом, пункт 5.2. договора, предусматривающий право наймодателя на расторжение договора найма в одностороннем порядке без указания причин, является ничтожным, как не соответствующий ст.687 ГК РФ и п.1 ст.35 ЖК РФ.

Доводы истца о том, что ответчик Науменко О.В. не соблюдает условия договора найма жилого помещения, а именно не вносит платежи, указанные в п.п.2.2.8, 2.2.9 в течении 6 месяцев, суд находит необоснованными, поскольку в судебном заседании установлено, что Науменко О.В. своевременно вносит плату за содержание жилого помещения и найм жилого помещения, задолженности не имеется. Невнесение ответчиком Науменко О.В. платежей по оплате коммунальных услуг (теплоснабжение, холодное водоснабжение) не может являться основанием для досрочного расторжения договора найма, поскольку из анализа положений п.5.1. договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя в случае если наниматель не внес платежи по оплате коммунальных услуг, оплате за содержание жилого помещения и найм жилого помещения в течение 6 месяцев.

Выводы истца о том, что ответчик Науменко О.В. систематически нарушает обязательства по договору найма: нарушила п.2.2.3 договора об обязанности не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя, суд признает несостоятельными, поскольку в судебном заседании установлено, что перепланировка жилого помещения по адресу: <адрес> произведена в ДД.ММ.ГГГГ бывшим супругом Науменко О.В. - ФИО15, что следует из показаний свидетеля ФИО15, которые суд признает относимыми и допустимыми, поскольку до ДД.ММ.ГГГГФИО15 проживал в спорном жилом помещении, данный свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела не установлена, данные им показания согласуются с иными материалами дела.

Ссылка истца о том, что квартира, предоставленная Науменко О.В., необходима администрации <данные изъяты>» для предоставления благоустроенного жилья по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и в ДД.ММ.ГГГГ Науменко О.В. получила государственный жилищный сертификат, и не является нуждающейся в жилом помещении, поскольку обязана была его приобрести за счет средств сертификата, суд находит необоснованной, поскольку указанные обстоятельства не могут служить основанием для расторжения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., предусмотренных ст.687 ГК РФ.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Акт на обследование температурного режима от ДД.ММ.ГГГГ., акт обследования жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., видеосъемка и фотографии к данному акту, представленные истцом в подтверждение доводов о том, что ответчик систематически нарушает обязательства по договору найма: нарушила п.2.2.3 договора об обязанности не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя, суд не принимает во внимание, поскольку установлено, что договор найма жилого помещения заключен с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, а факт перепланировки жилого помещения по адресу: <адрес> был зафиксирован в том числе и работниками администрации МО «Ерцевское» в акте от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения договора найма жилого помещения с ответчиком, поэтому акт от ДД.ММ.ГГГГ. не имеет правового значения для разрешения данного дела. Акт от ДД.ММ.ГГГГ., видеосъемка и фотографии не могут служить доказательством, подтверждающим, что имеются основания для досрочного расторжения договора найма, поскольку не свидетельствуют о систематичности нарушений ответчиком Науменко О.В. обязательств по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Показания свидетелей ФИО16, ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО14 о том, что в квартире ответчика произведена перепланировка, что зафиксировано в акте от 03.02.2014г., суд не принимает во внимание, поскольку данные показания содержать сведения о перепланировке в спорном жилом помещении, имевшей место до заключения договора найма жилого помещения с ответчиком.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., предусмотренных ст.687 ГК РФ, в судебном заседании не установлено, оснований для выселения Науменко О.В. из жилого помещения, согласно ст.688 ГК РФ, не имеется.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО «Ерцевское», поскольку ответчик проживает в квартире на законном основании на условиях, предусмотренных договором найма жилого помещения от 09.02.2015г., достоверных и достаточных доказательств в подтверждение неисполнения обязанностей нанимателя, предусмотренных договором, суду истцом не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Администрации МО «Ерцевское» в удовлетворении исковых требований к Науменко О.В. о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, - отказать

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Коношский районный суд.

Председательствующий - Е.Н.Волощенко