Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Арзамаса о признании права собственности, по встречному иску администрации г.Арзамаса к ФИО1, ФИО2 о признании договоров, свидетельств о государственной регистрации права и записей регистрации недействительными, по встречному иску ФИО2 к администрации г.Арзамаса о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Арзамаса о признании права собственности, в соответствии с которым просит суд признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, указывая, что <дата> ей на основании договора № о безвозмездной передаче жилья была передана в собственность двухкомнатная квартира № общей площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, о чем <дата> выдано свидетельство о праве собственности №. Указанная квартира расположена в одноквартирном жилом доме общей площадью *** кв.м по указанному адресу и фактически представляет из себя не квартиру как часть жилого дома, а полностью жилой дом. В *** году она решила оформить права на земельный участок и возвести пристрой к жилому дому. Для решения этого вопроса она обратилась устно в администрацию г.Арзамаса. Ей было разъяснено, что для получения разрешения на реконструкцию (строительство) и выкуп земельного участка необходимо оформить права на земельный участок, расположенный под жилым домом. Под квартирами участок не предоставляется и соответственно получить разрешение на реконструкцию и выкупить земельный участок не представляется возможным, было предложено обратиться в суд. Государственная регистрация права собственности на квартиру, а не на жилой дом не позволяет ей реализовать права, предусмотренные законодательством. Объект площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, состоит на учете в государственном кадастре недвижимости как жилой дом, выдан технический паспорт.

Администрация <адрес> обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании договоров, свидетельств о государственной регистрации права и записей регистрации недействительными, в соответствии с которым просит суд: признать договор № о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дата>, заключенный между администрацией г.Арзамаса и ФИО1, недействительным; признать свидетельство о государственной регистрации права собственности (квартиры общей площадью *** кв.м по адресу: <адрес>) серии № от <дата> недействительным; признать запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, недействительной, указывая, что согласно акта обследования дома <адрес> от <дата> техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома представляет угрозу для проживания. На основании данного акта <дата> Межведомственная комиссия приняла заключение о признании данного одноквартирного жилого дом аварийным и подлежащим сносу. Договор № о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дата> не соответствует ст.4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1, т.к. приватизации не подлежат жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, поэтому данная сделка является ничтожной.

Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в качестве соответчика привлечена ФИО2.

В ходе рассмотрения дела администрация г.Арзамаса дополнила свои исковые требования, обратилась с иском к ФИО1 и ФИО2 и просит суд: признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным; признать свидетельство о государственной регистрации права собственности (квартиры общей площадью *** кв.м по адресу: <адрес>) № от <дата> недействительным; признать запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, недействительной.

ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации г.Арзамаса, в соответствии с которыми просит суд признать ее добросовестным приобретателем квартиры <адрес>, указывая, что ей на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира № общей площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, <дата> ей было выдано свидетельство о праве собственности. Данную квартиру она приобрела у ФИО1 по договору купли-продажи от <дата>, расчет произведен. О том, что администрация не имела прав передавать ФИО1 спорную квартиру, т.к. она является аварийной, и эта сделка является ничтожной, соответственно последующая сделка по приобретению квартиры также является недействительной, она не знала и не могла знать. Право собственности на момент приобретения спорной квартиры у ФИО1 было зарегистрировано в ЕГРП, каких-либо ограничений в пользовании не имелось. Спорное помещение отвечает требованиям к жилым помещениям, износ по состоянию на лето *** года составлял от 45 до 55 % и не отвечает признакам аварийности. Фактически она является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Определением суда производство по делу в части исковых требований ФИО1 прекращено.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом мнения участвующих лиц, в соответствии с ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО1 и ответчика ФИО2 - ФИО3 исковые требования администрации г.Арзамаса не признал, исковые требования ФИО2 поддержал и пояснил, что ФИО1 не было известно, что дом является аварийным, и она должна выехать из квартиры. Во время проживания в квартире она неоднократно делала ремонт. В *** году была проведена инвентаризация квартиры. О том, что квартира не может быть продана, ФИО1 не знала. ФИО2 осмотрела квартиру, изучила документы на нее, о наличии ограничений или запретов ей известно не было, поэтому она является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика администрации г.Арзамаса - ФИО4 исковые требования администрации г.Арзамаса поддержала, исковые требования ФИО2 не признала и пояснила, что ФИО1 было известно, что дом аварийный, поэтому сделка является недействительной.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом мнения участвующих лиц, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, проанализировав и оценив доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года № 1541-1, граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищногофонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года № 1541-1, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В соответствии со ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года № 1541-1, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п.35, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

38. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В судебном заседании установлено, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность № от <дата>, заключенного между администрацией г.Арзамаса и ФИО1, последняя в период с <дата> по <дата> являлась собственником квартиры <адрес> общей площадью *** кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации №, выдано свидетельство о государственной регистрации права № от <дата>.

<дата> межведомственной комиссией, назначенной распоряжением мэра г.Арзамаса №-р от <дата>, проведено обследование <адрес> и составлен акт о том, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома представляет угрозу для проживания.

На основании указанного акта обследования <дата> межведомственной комиссией составлено заключение о признании дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Арзамаса № от <дата> установлен срок для отселения ФИО1 из вышеуказанной квартиры до <дата>, и срок для сноса указанного дома до <дата>.

Доводы представителя истца ФИО5 и ответчика ФИО2 - ФИО3 о том, что ФИО5 производился ремонт квартиры, в подтверждение чего представлен договор подряда № от <дата> и акт выполненных работ от <дата>, а также о том, что процент износа конструкций дома составляет от 45 до 55 %, что следует из технического паспорта дома от <дата>, не свидетельствуют о том, что дом не является аварийным, поскольку допустимых и относимых доказательств в их обоснование не представлено и в материалах дела не имеется, заключение межведомственной комиссии от <дата> не отменено и является действующим.

Поскольку по договору о безвозмездной передаче жилья в собственность № от <дата> ФИО5 в порядке приватизации было передано в собственность жилое помещение, находящееся в аварийном состоянии, суд приходит к выводу о том, что данная сделка была совершена с нарушением требований ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года № 1541-1, поэтому в соответствии с положениями ст.166, 168 ГК РФ она является недействительной.

В связи с этим, также являются недействительными запись о регистрации права собственности № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, свидетельство о государственной регистрации права серии № от <дата>.

С учетом изложенного, суд полагает требования администрации <адрес> в данной части подлежащими удовлетворению.

<дата> между ФИО1 - продавец и ФИО2 - покупатель заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, <дата> право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись №, выдано свидетельство о государственной регистрации права № от <дата>.

По смыслу п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года следует, что по требованию администрации г.Арзамаса о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> следует руководствоваться правилами ст.301, 302 ГК РФ.

Из объяснения представителя истца ФИО5 и ответчика ФИО2 - ФИО3 следует, что при заключении указанного договора купли-продажи ФИО2 не было известно о том, что квартира является аварийной, что договор приватизации является недействительным.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Доводы представителя ответчика администрации г.Арзамаса - ФИО4 о том, что ФИО1 направлялось постановление № от <дата> об отселении, суд не может принять во внимание, т.к. доказательств в их обоснование не представлено.

Из содержания договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, сведений в ЕГРП, технического паспорта дома следует, что каких-либо сведений об ограничениях или запретах на совершение сделок со спорной квартирой в них не содержится.

Поскольку по договору от <дата> спорная квартира возмездно приобретена ФИО2 у ФИО1, которая не имела право отчуждать ее, при этом ФИО2 не знала и не могла знать об этом, суд приходит к выводу о том, что последняя является добросовестным приобретателем данного имущества, поэтому ее требования в данной части полежат удовлетворению.

В связи с тем, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорной квартиры по возмездной сделке, данная квартиры выбыла из владения администрации г.Арзамаса не помимо воли последней, т.к. она являлась стороной договора № от <дата>, не путем ее хищения или утраты, суд приходит к выводу о том, что данная квартира не может быть истребована из владения ФИО2, в связи с чем, требования администрации г.Арзамаса о признании недействительными договора купли-продажи от <дата>, свидетельства о государственной регистрации права № от <дата>, записи регистрации № от <дата> удовлетворены быть не могут.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования администрации г.Арзамаса удовлетворить частично.

Признать договор № о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дата>, заключенный между администрацией г.Арзамаса и ФИО1, запись о регистрации права собственности № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, свидетельство о государственной регистрации права серии № от <дата>, недействительными.

В удовлетворении исковых требований администрации г.Арзамаса в остальной части отказать.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры общей площадью *** кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Попов С.Б.

Решение не вступило в законную силу