Гражданский кодекс часть 1

Стародубский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Геращенко О.А. при секретаре Табуновой Н.В., с участием адвоката Немитова И.В., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Левшина В.Ф. к Ковалевскому Н.Г. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Левшин В.Ф. обратился в суд с указанным исковым заявлением. Заявленные требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика домовладение № по <адрес> в <адрес> за <данные изъяты> руб. После заключения договора истец обратился в АО «Газпромгазораспределение <адрес>» для установки газового проточного водонагревателя. Прибывший к истцу специалист установил наличие недостатков в газовом оборудовании дома: проведение самовольной замены газового котла на парапетный с ликвидацией дымовентиляционного стояка; самовольная газификация летней кухни с врезкой в газопровод; установка душевой кабины и унитаза в помещении с газовым котлом, что нарушает п.7.6 Свода правил СП 62.13330.2011*Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы»; трещину на газовом счетчике. Специалистом выдан акт-предписание об устранении недостатков. Кроме того, при обследовании дома специалистом инженером-строителем были выявлены скрытые дефекты дома – бревна нижнего венца по всему периметру дома поражены гнилью на высоту до 50 % толщины бревна. Истец считает, что Ковалевский Н.Г. продал ему дом с указанными недостатками, существенно нарушил договор купли-продажи. Левшин В.Ф. просит суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого <адрес>, заключенный между истцом и ответчиком Ковалевским Н.Г., взыскать с Ковалевского Н.Г. в пользу истца <данные изъяты> рублей, уплаченных истцом при покупке указанного жилого дома, затраты на оплату работы специалиста-строителя в сумме <данные изъяты> руб. и затраты по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Требования дополнял, просил также обязать Ковалевского Н.Г. после расторжении договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ принять от него жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, хозпостройки, ограждения и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, находящиеся по адресу <адрес>. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ требования дополнил, просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.

В судебном заседании истец Левшин В.Ф. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третьи лица, Ковалевская Е.В., Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседания не явились, уведомлены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Ответчик Ковалевский Н.Г., его представитель Немитов И.В. возражают против удовлетворения заявленных требований, считают, что перечисленные истцом недостатки могли быть выявлены Левшиным В.Ф. до заключения договора при осмотре дома. Поскольку дом не новый, истец должен был понимать, что следовало осматривать дом внимательно. Он дважды осматривал дом, препятствий в осмотре ему не чинили. Указанные недостатки считают несущественными, просили в иске отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, выслушав прения, суд приходит к следующему.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Левшин В.Ф. приобрел у Ковалевского Н.Г. жилой дом и земельный участок, распложенные по адресу <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Денежные средства в указанной сумме перечислены покупателем на счет продавца, продавец осуществил передачу недвижимости. Право собственности на указанные дом и земельный участок зарегистрировано надлежащим образом (л.д. 5, 36, 37, 49).

Данные обстоятельства суд признает установленными, поскольку они подтверждаются материалами дела, стороны их не оспаривают.

Согласно п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что и было сделано истцом.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Учитывая изложенное, качество передаваемого по договору товара является существенным условием спорной сделки.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ инженером-проектировщиком филиала АО «Газпром газораспределение <адрес>» в <адрес> проведен осмотр газопроводов и газового оборудования жилого дома <адрес>. Из акта, составленного указанным специалистом следует, что в доме проведена самовольная замена газового котла на парапетный с ликвидацией дымовентиляционного стояка; самовольно проведена газификация летней кухни с врезкой в газопровод; в помещении с газовым котлом установлены душевая кабина и унитаз, что нарушает п.7.6 Свода правил СП 62.13330.2011*Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы»; на газовом счетчике обнаружена трещина. По результатам осмотра выдано предписание: заменить газовый счетчик, отключить летнюю кухню, ликвидировать санузел в топочной либо выгородить санузел с выносом газопроводов и газового оборудования в другое помещение, с изготовлением нового проекта (л.д.6).

Кроме того, в качестве письменного доказательства ненадлежащего качества приобретенного дома истцом предъявлено заключение специалиста ООО «Траст Проект» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-25) из которого усматривается, что при обследовании дома с частичным разрушением конструкций были выявлены скрытые дефекты в конструкциях.

В связи с наличием возражений ответчика против доводов истца в рамках рассмотрения дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением эксперта N 307 от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО "Эксперт-Альянс", установлено, что в доме, проданном истцу, имеются нарушения строительных и санитарных норм и правил в части следующих пунктов:

-п.4.4 СП 55.13330.2011, т.к. высота помещений пристройки (лит А2) меньше минимально допустимой высоты 2.3 м;

- п.7.6 СП 63. 13330.2011 и п.6.12 СП 55.13330.2011, т.к. не допускается размещение газового котла в помещении совмещенного санузла пристройки (лит.А2) и подобных помещениях;

- п.8.2 и п.8.8 СП 55.13330.2011, т.к. отсутствует утепление чердачного перекрытия основного строения (лит.А) и пристройки (лит А2);

- п.10.4 СП 55.13330.2011, т.к. образуется недопустимое количество конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем недостаточной герметизации конструкций или отсутствием вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек, а также защиты от агрессивной среды, биологических и других неблагоприятных факторов (л.д.113).

При этом эксперт установил, что лицо, не обладающее специальными познаниями (специальное строительное образование) не могло обнаружить при визуальном осмотре дома несоответствие п. 10.4 СП 55.13330.2011, т.е. образование недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем недостаточной герметизации конструкций или отсутствия вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек, а также защиты от агрессивной среды, биологических и других неблагоприятных факторов.

Также эксперт установил, что несоответствие спорного дома требованиям 4.4 СП 55.13330.2011, п.7.6 СП 63. 13330.2011 и п.6.12 СП 55.13330.2011 могли быть обнаружены лицом, не обладающим специальными познаниями (специальное строительное образование), но не могли трактоваться как несоответствия.

Перечисленные обстоятельства эксперт Барков А.В. подтвердил при опросе в судебном заседании, кроме того пояснил, что выявленные нарушения являются существенными, наиболее значительным из нарушений является недопустимое размещение газового котла в помещении совмещенного санузла пристройки (лит.А2) (нарушение п.7.6 СП 63. 13330.2011 и п.6.12 СП 55.13330.2011). Также пояснил, что для устранения нарушений п.10.4 СП 55.13330.2011 необходимо обеспечение естественной вентиляции чердака, тогда как продухи и иные вентиляционные отверстия в крыше отсутствуют.

Судебная экспертиза назначена судом в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Оснований не доверять выводам экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, не заинтересован в исходе дела. Заключение эксперта не оспорено, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.

Учитывая изложенное суд в соответствии со ст. 60 ГПК РФ признает данное экспертное заключение допустимым доказательством.

При таких обстоятельствах суд считает доказанными доводы Левшина В.Ф. о том, что недостатки, которые имеются в приобретенном истцом для проживания доме, являются существенными, поскольку данные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в связи с изложенным дом не отвечает требованиям качества, имеют место нарушения нормативных предписаний, а также требований строительных норм и правил.

По тем же основаниям суд считает установленным, что перечисленные существенные недостатки являются скрытыми, были выявлены в процессе пользования домом, не могли быть выявлены истцом самостоятельно.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, суд считает, что выявленные недостатки приобретенного дома являются существенными, в связи с чем, в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, у истца возникло право требовать расторжения договора купли-продажи.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, и других доказательств того, что Ковалевский Н.Г. передал истцу дом надлежащего качества.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что от покупателя не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества, недостатки должны были быть выявлены в ходе визуального осмотра дома, поскольку указанные недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре.

Принимая во внимание изложенное, требования, заявленные Левшиным В.Ф., подлежат удовлетворению, стороны следует возвратить в первоначальное положение: в пользу истца с ответчика взыскать денежные средства, полученные по договору купли-продажи, возвратить ответчику указанное домовладение.

В силу требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать все понесенные по делу судебные расходы, о взыскании которых заявлено Левшиным В.Ф.

Материалами дела подтверждается, что в качестве письменного доказательства по делу Левшиным В.Ф. представлено заключение специалиста ООО «Траст Проект» от ДД.ММ.ГГГГ Расходы по оплате составления данного заключения оплачены истцом в сумме <данные изъяты> руб. Данные расходы, суд признает судебными издержками.

Вместе с тем, государственная пошлина, уплаченная истцом в размере <данные изъяты> руб. подлежит взысканию с ответчика в части, поскольку <данные изъяты> руб. уплачено истцом излишне, данную сумму следует возвратить Левшину В.Ф. в силу требований ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Левшина В.Ф. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковалевским Н.Г. и Левшиным В.Ф..

Взыскать в пользу Левшина В.Ф. с Ковалевского Н.Г.<данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате услуг ООО «Траст Проект» <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.

Возвратить Ковалевскому Н.Г. дом и земельный участок расположенные по адресу <адрес>.

Возвратить Левшину В.Ф.<данные изъяты> руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Стародубский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья Геращенко О.А.

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.