Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца, ответчиков по объединенному делу местной администрации Прохладненского муниципального района КБР и местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР – Кобзаревой Т.А., действующей на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика, истца по объединенному делу Абаева Р.Н. – адвоката Прохладненской коллегии адвокатов КБР Хамдохова Э.Х., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ. и доверенности, удостоверенной нотариусом Прохладненского нотариального округа КБР от ДД.ММ.ГГГГ., р.№,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюместной администрации Прохладненского муниципального района КБР к Абаеву Руслану Нургалиевичу о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате по объединенному делу по исковому заявлению Абаева Руслана Нургалиевича к местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР и местной администрации Прохладненского муниципального района КБР о признании аукциона по продаже права аренды земельного участка, договора аренды земельного участка недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Местная администрация Прохладненского муниципального района КБР обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с Абаева Р.Н. в пользу местной администрации Прохладненского муниципального района КБР подлежащую внесению арендную плату в размере 189956, 70 руб.; пеню в сумме 18814, 24 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Абаева Р.Н. возвратить местной администрации Прохладненского муниципального района КБР по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 47,2605 га, с кадастровым номером №, расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Дальнее.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ. администрация заключила с Абаевым Р.Н. договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 47,2605 га сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан Абаеву Р.Н. ДД.ММ.ГГГГ. по акту приема-передачи.

Согласно п.3.4, 4.2.10 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента подписания договора и акта приема-передачи ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа текущего месяца в течение всего срока действия договора, составляющими в сумме годовую арендную плату. Поскольку ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, задолженность по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ. составила 189956,70 руб., пеня, предусмотренная п.6.1 Договора - 18814,24 руб. Предупреждение истца от ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости внесения просроченной арендной платы, как и предложение от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, ответчик добровольно не удовлетворил, земельный участок не возвратил, предложение оставил без ответа.На основании изложенного, истец, ссылаясь на положения п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Определением Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена местная администрация с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР.

В дальнейшем, Абаев Р.Н. обратился в суд с иском к местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР и местной администрацииПрохладненского муниципального района КБР, в котором с учетом увеличения заявленных требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просилпризнать открытый аукцион (извещение № лот №) по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 47,26 га, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным; признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности местной администрации с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный по результатам аукциона по извещению № лот №, недействительным; взыскать с ответчиков в его пользу денежные средства в размере 85068,9 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по результатам проведения открытого аукциона ДД.ММ.ГГГГ. с ним был заключен договор аренды земельного участка №, кадастровый № по адресу: <адрес>. Вместе с тем, указанный аукцион был проведен с существенными нарушениями действующего законодательства. Так, согласно извещению о проведении торгов № и протокола заседания аукционной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. № на аукцион выставлялось право аренды земельного участка, общей площадью 47,26 га, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства». Между тем, в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося приложением к договору аренды, категория данного объекта недвижимости указана как «земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения».Указанные сведения были внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ., то есть на момент проведения аукциона земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Таким образом, объявляя о проведении открытого аукциона, ответчик опубликовал недостоверную информацию о предмете аукциона, тем самым ввел участников аукциона в заблуждение о возможном использовании предоставляемого в аренду земельного участка. Участвуя в торгах и заключая договор аренды, он рассчитывал на выращивание на данном участке сельскохозяйственной продукции либо на сдачу его в субаренду третьим лицам для тех же целей. Однако, ввиду сложившейся ситуации запланированное использование земельного участка невозможно, так как оно противоречит виду его разрешенного использования. Кроме того, из-за имеющихся противоречий в силу п.49 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право аренды не зарегистрировано, в связи с чем, он не имеет возможности передать данный участок в субаренду третьим лицам.

Также, обращает внимание на то, что категория и вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияют на его рыночную стоимость и желание участников аукциона принять участие в торгах. Считает, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, являются существенными, так как они повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов Абаева Р.Н. Ввиду того, что согласно п.4 ст.448 ГК РФ им на счет местной администрации Прохладненского муниципального района КБР был внесен задаток в сумме 85068,9 руб., засчитанный в счет арендной платы, а оспариваемая им сделка является недействительной, посчитал возможным заявить требования о возврате данной суммы в судебном порядке.

Не согласившись с заявленными требованиями, представитель местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР представила в суд письменные возражения, в которых указала, что извещение о проведении торгов, размещенное ДД.ММ.ГГГГ. местной администрацией с.п. Дальнее, содержало необходимые сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения. Предмет торгов по продаже права аренды на спорный земельный участок содержал все необходимые данные, позволяющие его индивидуализировать, а именно уникальные данные, перечисленные в п.1 ст.7 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности»: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения, площадь. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости и ЕГРП сведений о виде разрешенного использования данного земельного участка на момент проведения торгов не влечет их недействительность. Кроме того, в соответствии с положениями п.2 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действующей на момент проведения торгов, вид разрешенного использования земельного участка относился к дополнительным характеристикам об объекте недвижимости, а не к уникальным. Таким образом, оснований для признания торгов от ДД.ММ.ГГГГ. и заключенного по их результатам договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным не имеется. Отсутствие государственной регистрации договора, как и фактическое неиспользование объекта аренды по ее мнению не влияет на обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ спор об изменении или расторжении договора мог бы быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые отсутствуют. Соответственно, заявленные Абаевым Р.Н. требования, в силу ст.222 ГПК РФ должны были быть оставлены без рассмотрения, в силу чего удовлетворению не подлежат.

Определением Прохладненского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. гражданские дела № и № объединены в одно производство, делу присвоен №.

В судебном заседании представитель местной администрации Прохладненского муниципаль-ного района КБР и местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР – Кобзарева Т.А. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, требования Абаева Р.Н. - оставить без удовлетворения. Дополнительно указала, что споры о признании торгов недействительными, должны рассматриваться по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Так как, по смыслу ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными должно повлечь восстановление прав истца, а истец является победителем аукциона, с которым впоследствии был заключен договор аренды, не ясно, каким образом в случае признания торгов недействительными, будут восстановлены его права и законные интересы. Также пояснила, что указание категории спорного земельного участка в кадастровом паспорте как «земли населенных пунктов» являлось технической ошибкой, которая была допущена при его изготовлении. Какого-либо факта несоответствия вида использования, для которого спорный земельный участок передан в аренду, с видом установленного разрешенного использования, не имелось, так как данный земельный участок всегда относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, при проведении торгов ДД.ММ.ГГГГ. и заключении договора аренды никакая другая категория спорного объекта недвижимости не рассматривалась. Кроме того, сама территориальная зона месторасположе-ния спорного земельного участка согласно Правил землепользования и застройки с.п. Дальнее никогда не предусматривала там нахождение земель категории «земли населенных пунктов». Данная ошибка была исправлена администрацией с.п. Дальнее путем вынесения соответствующего постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. Доводы представителя Абаева Р.Н. о том, что его доверитель не пользовался спорным земельным участком посчитала несостоятельными, поскольку администрацией Прохладненского района ДД.ММ.ГГГГ. в его адрес направлялось предложение о расторжении договора аренды, к которому прилагалось соглашение и акт сдачи данного земельного участка. Однако, данный земельный участок до настоящего времени не возвращен, соответственно, есть все основания полагать, что арендатор, пользовался данным земельным участком.

Абаев Р.Н., надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве, имеющимся в материалах дела, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя, в связи с чем, суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие Абаева Р.Н.

В судебном заседании представитель ответчика, истца по объединенному делу Абаева Р.Н. – Хамдохов Э.Х.требования своего доверителя поддержал и просил их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований местной администрации Прохладненского муниципального района КБР просил отказать. Также пояснил, что основанием для определения начальной цены аукциона являлась рыночная стоимость арендной платы земельного участка с разрешенным использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного использования», которая согласно Отчету об оценке № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составила 94 521 руб. Согласно же представленного в материалы дела отчета от ДД.ММ.ГГГГ. № рыночная стоимость арендной платы данного земельного участка на эту же дату при ином виде разрешенного использования определена в размере 80 343 руб., то есть существенно отличается от начальной цены аукциона. Кроме того, после внесения изменений в ГКН вида разрешенного использования и категории данного земельного участка, изменилась и его кадастровая стоимость, размер которой на сегодняшний день составляет 2 552 067 руб. и также существенно отличается от установленной на момент проведения аукциона. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло изменение и его стоимости, действия администрации по организации аукциона являются незаконными. Противоречат закону, по его мнению, и действия администрации по внесению изменений в ГКН вида разрешенного использования и категории земельного участка, так как внесение изменений в приложение к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью договора, влечет за собой внесение изменений в договор в целом и не может быть произведено в одностороннем порядке. Кроме того, действующее законодательство содержит прямой запрет на внесение изменений в договор аренды муниципального имущества, который может быть заключен только по результатам торгов, в части изменения условий, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, а также в части изменения вида разрешенного использования (ч.8 ст.448 ГК РФ, ч.17 ст.39.8 ЗК РФ, ФЗ от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции»).

Также обратил внимание, что согласно п.5 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона. После того, как Абаев Р.Н. выяснил, что в заключенном им договоре аренды имеются противоречия, а также, что государственная регистрация сделки произведена быть не может, ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в администрацию за расторжением договора аренды, выразив тем самым свое намерение и нежелание пользоваться этим участком, на что получил отказ и предложение обратиться в суд. Указание представителя администрации на несоблюдение претензионного порядка посчитал неправомерным, поскольку требование о расторжении либо изменении договора аренды Абаевым Р.Н. не заявлялось, ввиду того, что данный договор являлся недействительным с момента его заключения в силу нарушения процедуры проведения аукциона, при котором досудебный порядок урегулирования не предусмотрен.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласност.65 ЗК РФиспользование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.3 ст.1).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ уплата арендной платы является обязанностью арендатора по договору аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. на основании постановления местной администрации с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д.25-26), по результатам открытого аукциона, между местной администрацией с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР (арендодателем) и Абаевым Р.Н. (арендатором) был заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения,общей площадью 47,2605 га, кадастровый №, расположенногов границах земель муниципального образования с.п. Дальнее Прохладненского района КБР сроком на 7 лет с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (Дело №, л.д.7-15), который былпередан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны согласовали все существенные условия договора, администрация передала Абаеву Р.Н. арендуемый земельный участок, а Абаев Р.Н. принял его без каких-либо замечаний и оговорок (Дело №, л.д.18).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 426 289,71 руб. (п.3.2 договора). Арендная плата вносится Арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежемесячно, равными долями, составляющими в сумме годовую арендную плату, в течение всего срока действия договора не позднее 15 числа текущего месяца (п.3.4 договора).

В соответствии с п. 4.2.10 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок в соответствии с п.3.2 договора без выставления счетов Арендодателем, предоставлять копии платежных поручений о внесении арендной платы арендодателю.

Судом установлено, что в нарушение вышеуказанных условий договора, арендная плата за арендуемый земельный участок не выплачивалась Абаевым Р.Н. с момента заключения договора, на основании чего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. у него образовалась задолженность в размере 189 956,70 руб. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение об установлении срока уплаты задолженности по арендной плате (Дело №, л.д.27-28). Однако, данное требование ни в установленный арендодателем срок, ни позднее, ответчиком исполнено не было.

Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет, указанный в п.3.4 настоящего договора.

Принимая во внимание, что представленный истцом расчет задолженности (Дело №, л.д.19-20), объективно подтверждается письменными доказательствами и сомнений в своей правильности не вызывает,а также учитывая, что доказательств уплаты ответчиком задолженности (ее части) по арендной плате на день рассмотрения дела, как и возвращения арендодателю земельного участка от стороны ответчика в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с Абаева Р.Н. задолженности по арендной плате в размере189 956,70 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования местной администрации Прохладненского муниципального района КБР о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы, истцом в соответствии с вышеуказанным условием договора аренды была начислена пеня в размере 18 814,24 руб.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом при взыскании неустойки правила ст.333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п.1 ст.333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст.56 ГПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст.333 ГК РФ (п.71 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, а также учитывая компенсационный характер неустойки, которая является отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением должником обязательства, и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения кредитора, а также отсутствие сведений о потерях, понесенных истцом по делу в связи с несвоевременной уплатой ответчиком задолженности, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки ввиду её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств с 18 814,24 руб. до 10000 руб., отказав во взыскании неустойки в остальной части.

В силу п.1ст.46 ЗК РФаренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласност.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п.2).

Из п.3ст.619 ГК РФследует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. местная администрация направила предложение ответчику о расторжении договора аренды, в котором арендодатель предложил арендатору в пятидневный срок со дня получения предложения подписать проект соглашения о расторжении договора и предоставить их в местную администрацию Прохладненского муниципального района КБР, одновременно возвратив земельный участок по акту приема-передачи (возврата) или в тот же срок предоставить письменный отказ на указанное предложение (Дело №, л.д. 30-33).

Указанное предложение о расторжении договора аренды ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается уведомлением о вручении (Дело №, л.д.34), однако каких-либо мер по его исполнению не принято.

Поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. был заключен на согласованных сторонами условиях, указанное в договоре имущество фактически было передано арендатору, а арендатор в нарушение условий заключенного договора не вносил арендную плату с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, чтоявляется существенным нарушением условий договора и прав арендодателя на получение арендных платежей и в установленные сроки, и, соответственно, влечет расторжение договора,при том, что направленные арендатору местной администрацией претензии, в которых ответчику предложено выплатить арендную плату и расторгнуть договор аренды в установленный срок им не исполнены, суд полагает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод представителя Абаева Р.Н. об отсутствии обязательств по оплате аренды до государственной регистрации договора аренды, является несостоятельным, поскольку в силу разъяснений, изложенных в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г. №73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, когда судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ); в силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Так как спорный земельный участок был принят Абаевым Р.Н. по акту приема-передачи без каких-либо замечаний и использовался им по назначению, что подтверждается показаниями Главы администрации с.п. Дальнее Прохладненского района Д. Р.А., указавшим, что Абаев Р.Н. сеял на нем лен в ДД.ММ.ГГГГ. (протокол от ДД.ММ.ГГГГ.- Дело №, л.д.77), отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает Абаева Р.Н. от исполнения принятого на себя в соответствии с таким соглашением обязательства и от ответственности за его нарушение, в том числе не лишает арендодателя права требовать расторжения договора по предусмотренным договором основаниям.

Ссылки представителя Абаева Р.Н. о том, что спорный земельный участок фактически не использовался арендатором в силу отсутствия государственной регистрации, суд в данном случае находит не имеющими правового значения, и не являющимися основанием для отказа во взыскании образовавшейся задолженности, так как указанное обстоятельство, в случае если оно имело место, не препятствовало Абаеву Р.Н. расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке и передать земельный участок арендодателю по направленному в его адрес акту приема-передачи.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка, заключенный между Абаевым Р.Н. и местной администрацией с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР расторгнут, правовых оснований для использования земельного участка ответчиком не имеется, следовательно, требования о его возврате истцу (стороне договора аренды) также является правомерными.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований Абаева Р.Н о признании аукциона по продаже права аренды и договора аренды земельного участка недействительными.

Истец мотивировал свои требования тем, что при проведении открытого аукциона ответчиком были допущены существенные нарушения, выраженные в предоставлении недостоверной информации о предмете аукциона, а именно, что категория земельного участка, указанная в кадастровом паспорте не соответствует описанию, содержащемуся в аукционной документации и договоре аренды земельного участка, что повлияло на рыночную стоимость предмета торгов и привело к ущемлению его прав и законных интересов, поскольку он не имеет возможности использовать данный земельный участок по назначению в соответствии с условиями договора.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее.

Согласно ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Вместе с тем, стороной Абаева Р.Н., не представлено доказательств, подтверждающих наличие нарушений его прав при проведении открытого аукциона по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Также, судом не установлено наличие существенного нарушения норм закона, допущенного организатором торгов при его организации и проведении, в силу чего правовых оснований для признания оспариваемого аукциона недействительным не имеется, поскольку торги по продаже права на заключение договоров аренды были проведены с соблюдениемправил, установленных законом, информация о проведении торгов соответствует требованиям действующего законодательства РФ, была доступна для лиц, потенциально заинтересованных в заключении договора аренды муниципального имущества и размещена в пределах сроков, установленных специальным законом.

Так, судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ местная администрация с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР издала постановление № о проведении открытых торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, в числе которых под № Приложения № указан земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 47,261 га, кадастровый №, расположенный в границах земель муниципального образования с.п.Дальнее (Дело №, л.д.44-46).

ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке организатором опубликовано извещение о проведении торгов в форме открытого аукционана право заключения договоров аренды земельных участков, а также, что предметом торгов является, в том числе Лот № - земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 47,261 га, кадастровый №, в границах земель муниципального образования с.п. Дальнее, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (Дело №,л.д. 5-7,32-35,61).

Согласно протоколу № заседания комиссии по проведению торгов на право заключение договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. победителем торгов по Лоту № признан Абаев Р.Н., предложив наибольшую стоимость годового размера арендной платы земельного участка с вышеуказанными характеристиками (Дело № л.д.40-43).

ДД.ММ.ГГГГг. на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ., между местной администрацией с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР и Абаевым Р.Н. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №, в котором категория земель предмета аренды также обозначена как земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № категория земель вышеуказанного объекта недвижимого имущества при полной идентичности его иных характеристик указана как «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения» (Дело №, л.д.62)

Судом установлено, что при указании вышеозначенных сведений в кадастровом паспорте земельного участка была допущена ошибка, что подтверждается письмом Главы местной администрации с.п. Дальнее от ДД.ММ.ГГГГ., из содержания которого следует, что вследствие технической ошибки земельный участок площадью 47,261 га, кадастровый №, был поставлен на кадастровый учет с несоответствующими действительности категорией и видом разрешенного использования (Дело №, л.д.67).

В соответствии с постановлением местной администрации с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ. допущенная техническая ошибка в сведениях о земельном участке, общей площадью 47,2605 га, с кадастровым номером №, в границах земель муниципального образования с.п. Дальнее была исправлена, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которой категория участка указана как «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование -«сельскохозяйственное использование».

Между тем, допущенная ошибка в указании категории и вида разрешенного использования переданного в аренду земельного участка не может служить основанием для признания торгов недействительными, поскольку как в аукционной документации, так и в договоре аренды земельного участка, сведения о категории и виде разрешенного использования указанного объекта недвижимости являлись верными и соответствовали фактическому виду использования данного земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР для территориальной зоны его местонахождения – СХ зоны сельскохозяйственного использования, а именно «земли сельскохозяйственного назначения».

При этом как следует из ст.39.6 вышеуказанных Правил землепользования и застройки данная зона предназначена исключительно для ведения сельского хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, размещения объектов сельскохозяйственного назначения, в связи с чем доводы Абаева Р.Н. о том, что данный земельный участок не мог им использоваться по назначению, как и то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона являются несостоятельными.

Кроме того, в процессе судебного разбирательства не было установлено, что ошибочное указание категории и вида разрешенного использования земельного участка в кадастровом паспорте, учитывая точное указание во всех документах кадастрового номера, площади и местонахождения данного земельного участка, воспрепятствовало кому-либо идентифицировать данный объект недвижимости, а также повлияло на результаты аукциона (в частности на формирование стоимости арендной платы земельного участка, определения начальной цены аукциона и на определение победителя торгов) и привело к ущемлению прав и законных интересов истца.

При этом суд отклоняет вывод представителя Абаева Р.Н. о том, что право аренды земельного участка могло быть продано по иной – меньшей цене, в силу его предположительного характера.

Также необоснованным суд находит ссылку Абаева Р.Н. на нарушение прав потенциальных участников аукциона, не пожелавших принять участие в торгах из-за недостоверной информации, опубликованной организатором торгов, поскольку доказательств наличия таких потенциальных покупателей, которые бы ссылались на нарушения своих прав ввиду обнаруженной неточности в указании категории и вида разрешенного использования объекта торгов, суду в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

Доводы представителя Абаева Р.Н. о незаконности действий администрации, связанных с внесением изменений в ГКН вида разрешенного использования, а также категории земельного участка, которые не могли быть произведены ею в одностороннем порядке при одновременном запрете, предусмотренные ч.8 ст.448 ГК РФ, ч.17 ст.39.8 ЗК РФ, ФЗ от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», правового значения для разрешения настоящего дела не имеет, поскольку проверка законности данных действий предметом настоящего судебного спора не являлась, соответствующие требования стороной Абаева Р.Н. не заявлялись.

Неправомерными суд считает и доводы истца о том, что допущенная ошибка в части указания категории земельного участка повлекла невозможность использования земельного участка по назначению, поскольку каких-либо мер к расторжению договора аренды после полученного ДД.ММ.ГГГГ. Абаевым Р.Н. предложения об этом со стороны администрации, как и возврату земельного участка им не предпринималось. Задаток, оплаченный им в счет арендной платы в размере 85068,9 руб. до подачи иска администрацией о взыскании с него задолженности и расторжении договора аренды не истребовался, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № исполнялся, Абаев Р.Н. имел интерес в использовании земельного участка.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом изложенного, указанные нарушения, допущенные организатором публичныхторгов, нельзяпризнатьсущественными, поскольку о грубом нарушении прав истца они не свидетельствуют. Указания истца на формальные нарушения основанием для признания публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности по смыслу действующего законодательства служить не может. Следовательно, правовые основания для удовлетворения требований Абаева Р.Н. опризнании недействительнымоткрытого аукциона по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 47,26 га, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, требования Абаева Р.Н. опризнании недействительнымдоговора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. № недействительным, как и взыскании с ответчиков в его пользу денежных средств в размере 85068,9 руб., удовлетворению не подлежат.

При этом суд не принимает во внимание указание представителя местной администрации Прохладненского муниципального района КБР - Кобзаревой Т.А. о несоблюдении Абаевым Р.Н. досудебного порядка урегулирования спора, что влекло, по ее мнению, оставление искового заявления без рассмотрения, поскольку данное требование, введенное с ДД.ММ.ГГГГ для споров, возникающих из гражданских правоотношений, предусмотренное положениями ч.5 ст.4 АПК РФ и к разрешению настоящего спора отношения не имеет.

Поскольку администрация Прохладненского муниципального района КБР была освобождена от уплаты госпошлины, в силу ст. 98 ГПК РФ судебные издержки подлежат взысканию с ответчика как по требованиям имущественного, так и неимущественного характера, в связи с чем с Абаева Р.Н. подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в размере 5 287,71 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования местной администрации Прохладненского муниципального района КБР к Абаеву Руслану Нургалиевичу о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Взыскать с Абаева Руслана Нургалиевича в пользу местной администрации Прохладненского муниципального района КБР задолженность по арендной плате в размере 189956,70 руб.; пеню в сумме 10000 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Абаевым Русланом Нургалиевичем и местной администрацией с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР.

Обязать Абаева Р.Н. возвратить местной администрации Прохладненского муниципального района КБР по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 47,2605 га, с кадастровым номером №, расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района КБР.

В остальной части требований местной администрации Прохладненского муниципального района КБР к Абаеву Руслану Нургалиевичу о взыскании пени, отказать.

Взыскать с Абаева Р.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 287,71 руб.

Исковые требования Абаева Руслана Нургалиевича к местной администрации с.п.Дальнее Прохладненского муниципального района КБР и местной администрации Прохладненского муниципального района КБР о признании открытого аукциона (извещение № лот №) по продаже права аренды земельного участка недействительным; признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного по результатам аукциона, недействительным; взыскании с ответчиков в его пользу денежных средств в размере 85068,9 руб. в виде задатка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд КБР в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Верховный Суд КБР путем подачи апелляционной жалобы через Прохладненский районный суд КБР.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2018г.

Судья Прохладненского

районного суда КБР Н.В.Бетрозова