Гражданский кодекс часть 1

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гаитовой Г.К., при секретаре судебного заседания Волошиной Т.Ю. и помощнике судьи Кондратьевой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11/2021 по исковому заявлению Шаваршян Эрмине Сароевны к муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Радужный, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, обществу с ограниченной ответственностью «Эгида» и оценщику ООО «Эгида» Толстопятенко Ирине Анатольевне о выкупе доли и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Шаваршаян Э.С. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию ХМАО – Югры городской округ г. Радужный о выкупе доли и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование иска указала, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ХМАО – Югра, <адрес>, <адрес>. Собственником другой ? доли является ответчик. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28 октября 2020 года № № кадастровая стоимость дома составляет 3 828 734,89 руб. Право собственности у ответчика возникло с 02 июля 2013 года в порядке наследования выморочного имущества после смерти ее бывшего супруга. Длительное время с 02 июля 2013 года по 23 августа 2019 года у ответчика отсутствовал интерес в принятии наследства и регистрации права, также не проявляет намерение по использованию общего имущества, в ремонте и поддержании дома в пригодном для проживания состоянии не участвовал, оплату за коммунальные услуги не осуществляет. Долг ответчика за отопление составляет более 80 000 руб., принадлежащее ответчику имущество в доме отсутствует. На предложения о выкупе ее доли получила отказ ответчика. В 2017 году в целях расчета цены иска по другому делу по ее обращению проведена рыночная оценка дома и ее доли, стоимость которых составила 3 204 000 руб. и 1 089 000 руб. соответственно. По ее обращению оценщик ООО «Эгида» 08 октября 2019 года определил рыночную стоимость дома в размере 3 770 000 руб., а стоимость доли в размере 867 000 руб. Позже ООО «Эгида» по заказу администрации г. Радужный проведена оценка от 10 июня 2020 года № 13-1/06.20, согласно которой рыночная стоимость доли составила 1 935 000 руб., по которой администрация г. Радужный предложила приобрести ее долю. С указанной ценой она не согласна, поскольку цена является необоснованной и недостоверной, при ее определении не учтены ценообразующие факторы, в том числе, начальная стоимость (стоимость по техническому паспорту) износ, проведение капитального ремонта, поправочный коэффициент, коэффициент эластичности спроса по цене, невозможность выдела доли в натуре, низкий спрос на дома, необходимость затрат на ремонт. Ссылаясь на ст. 250, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просила признать рыночную стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на указанный выше дом, определенную в отчете ООО «Эгида» от 10 июня 2020 года № 13-1/06.20 в размере 1 935 000 руб., недостоверной; определить цену для совершения сделки по принудительному выкупу ? доли в праве общем имуществе дома в размере не более 867 000 руб.; заменить выдел доли из общего имущества в натуре выплатой ответчику компенсации рыночной стоимости в указанном размере, признав за ней право собственности на ? доли в праве в спорном доме (том 1 л.д. 87-90).

Заявлением от 03 декабря 2020 года Шаваршян Э.С. изменила исковые требования, окончательно просила признать рыночную стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на указанный выше дом, определенную в отчете ООО «Эгида» от 10 июня 2020 года № 13-1/06.20, в размере 1 935 000 руб., недостоверной; обязать ответчика заключить договор купли-продажи доли по ст. 250 ГК РФ и определить цену для совершения сделки по принудительному выкупу в соответствии с оценкой, представленной истцом (том 1 л.д. 218).

На основании ходатайства представителя ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Эгида» (том 2 л.д. 65-70, 71).

Впоследствии, исходя из характера спора, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, ООО «Эгида» и оценщик ООО «Эгида» Толстопятенко И.А. (том 3 л.д. 29-30).

В письменных возражениях на иск представитель ответчика муниципального образования ХМАО – Югры городской округ город Радужный указал, что при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Соглашение о выкупе доли между собственниками вышеуказанного жилого дома не достигнуто, порядок пользования спорным жилым домом со стороны истца не определялся, требование о выделе доли в натуре не заявлялось. В собственности муниципального образования ХМАО – Югры городской округ город Радужный находится ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>. Другая ? доли в праве собственности на данный жилой дом принадлежит истицу. План мероприятий, направленный на реализацию муниципального имущества – ? доли в праве на указанный дом утвержден распоряжением администрации г. Радужный от 10 апреля 2020 года № 329р. В том числе, в целях исполнения плана мероприятий распоряжением администрации г. Радужный от 28 сентября 2020 года № 670р утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2021-2023 годы, заключен договор на оказание услуг по оценке от 05 июня 2020 года № 0506, по результатам исполнения которого подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости вышеуказанного жилого дома. Истцу направлено предложение от 26 августа 2020 № 23-Исх-3192 о выкупе в преимущественном порядке ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по цене, определенной независимым оценщиком, с чем истец не согласилась. Утверждение условий приватизации муниципального имущества, а также продажа спорной доли в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и утвержденной программой приватизации запланирована на 2021 год. Согласно пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, право требовать замены доли денежной компенсацией принадлежит выделяющемуся собственнику. Компенсация в этом случае представляет стоимостную альтернативу выдела доли при невозможности последнего. Порядок, предусмотренный данной нормой, применяется только в случае, когда заявлены требования о выделе доли в натуре. Ответчик требований о выделе доли в натуре не заявлял, и лишение его права собственности на долю в спорном жилом доме путем выплаты ему компенсации невозможно, поскольку противоречит принципу неприкосновенности права собственности. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Продажа государственного или муниципального имущества осуществляется путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в силу ст. 12 которого начальная продажная цена устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. В представленном истцом отчете от 01 декабря 2020 года цель оценки указана как определение рыночной стоимости объекта оценки, поэтому отчет не может быть использован для определения начальной цены приватизации муниципального имущества. Ссылаясь на ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 209, 247, 252, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Определение Конституционного суда Российской Федерации от 07 февраля 2008 года № 242-0-0, п. 36, 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», просил в иске отказать (том 2 л.д. 76-82, 99, 100, 103, том 3 л.д. 2-5, 10-11, 13).

В письменных возражениях на иск представитель соответчика КУМИ г. Радужный привел доводы, аналогичные доводам представителя муниципального образования ХМАО – Югры городской округ город Радужный (том 3 л.д. 35-39, 71, 72, 76).

В письменных возражениях на иск ООО «Эгида» указало, что стоимость доли в размере 867 000 руб. определена в отчете об оценке от 08 ноября 2019 года № 351/11/19 по состоянию на 08 октября 2019 года. Предложение о приобретении 1/2 доли в праве собственности от ответчика истцу поступило 16 сентября 2020 года, а иск предъявлен 21 октября 2020 года. Таким образом, на дату предложения ответчика и искового заявления определенная в отчете об оценке от 08 ноября 2019 года № 351/11/19 рыночная стоимость доли является недействительной и не может быть рекомендована для целей совершения сделки. Рыночные стоимости всего спорного объекта, определенные в отчетах об оценке от 08 ноября 2019 года № 351/11/19 в размере 3 770 000 руб. и от 10 июня 2020 года № 13-1/06/20 в размере 3 870 000 руб. полностью коррелируются между собой, так как разница между определенными стоимостями составляет менее 5% и обусловлена незначительными колебаниями цен на вторичном рынке недвижимого имущества в месте оценки. Существенная разница между рыночной стоимостью доли, определенных в отчетах от 08 ноября 2019 года № 351/11/19 и от 10 июня 2020 года № 13-1/06/20 обусловлена разницей между учетом и не учетом в оценке воздействия внешних правовых и организационно-экономических факторов. Так, в отчете № 351/11/19 оценщиком определялась рыночная стоимость доли, принадлежащей истцу, и рекомендовалась для целей решения имущественных споров в отношении неопределенного круга лиц с учетом того, что оставшаяся доля никому на момент оценки не принадлежит и является выморочным имуществом. При таких условиях к потенциальному приобретателю доли, принадлежащей истцу, переходили все риски, связанные с дальнейшим пользованием и распоряжением имуществом, в том числе, связанные с совместным использованием имущества общего пользования (коридоры, прихожие, сан. узлы и т.д.), что значительно снижало стоимость доли, принадлежащей истцу. Напротив, в отчете № 3-1/06/20 определялась рыночная стоимость доли, принадлежащей ответчику, рекомендованная для целей приватизации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ и с учетом правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Приобретая у ответчика долю в праве собственности, истец становится полноправным собственником жилого дома, при этом его правомочия владения, пользования и распоряжения всем домом, в том числе и имуществом общего пользования, будут полностью реализованы, и при этом не возникает обесценивание стоимости доли в праве, вызванное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Федеральный закон № 178-ФЗ не содержит специальных правил о порядке продажи долей в праве общей долевой собственности и реализации преимущественного права покупки на приобретение указанных долей, которые бы исключали применение в соответствующем случае правил ст. 250 ГК РФ. Помимо этого, правила о преимущественном праве покупки доли в общей долевой собственности другими собственниками имеют приоритетное значение и положения специальных законов, регулирующих порядок отчуждения имущества из публичной собственности путем приватизации, применению к правоотношениям по отчуждению имущества из общей собственности не подлежат. Следовательно, ответчик имел право предложить истцу заключить договор купли-продажи доли на основаниях и в порядке, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, по цене, рассчитанной в отчете об оценке от 10 июня 2020 года № 13-1/06/20. Ссылаясь на ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 13 и 14 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ, постановление ФАС Уральского округа от 01 августа 2013 года № Ф09-6856/13, просило в иске отказать (том 3 л.д. 77-80, 83-85, 88-89).

Стороны в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, просили о рассмотрении дела без их участия (том 1 л.д. 81, 214, 215, том 2 л.д. 74, том 3 л.д. 2-5, 21, 31-34, 35-39, 71, 106). На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из решения Думы г. Радужный от 08 июня 2018 года № 359 следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный является органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом. Так, согласно Положению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный – структурное подразделение администрации г. Радужный, реализующее полномочия собственника имущества от имени муниципального образования по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом. Основной целью деятельности комитета является осуществление исполнительно-распорядительных полномочий в сфере имущественных, земельных и жилищных правоотношений на территории муниципального образования г. Радужный (том 3 л.д. 40-66, 73).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). По общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ). В случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано. Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон (пункты 2, 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, для заключения договора купли-продажи продавец и покупатель должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, к каковым также относится и цена товара.

Пунктом 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Истцу Шаваршян Э.С. и муниципальному образованию ХМАО – Югры городской округ город Радужный (далее – ответчик) на праве общей долевой собственности (каждому по ? доли в праве) принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (том 1 л.д. 9-10, 92-93, 222-223, том 2 л.д. 106-109, 110-114).

Распоряжением администрации г. Радужный от 23 августа 2019 года № 510р утвержден план мероприятий («дорожная карта») по принятию в муниципальную собственность выморочного имущества (том 1 л.д. 20-21).

Распоряжением администрации г. Радужный от 28 сентября 2020 года № 670р утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2021-2023 годы, в состав которого также включена принадлежащая ответчику доля (том 2 л.д. 83-92, 101, 103).

Согласно представленной в материалах дела переписке сторон истец неоднократно обращалась в администрацию г. Радужный по вопросам содержания дома, выдела доли в натуре и заключения договора купли-продажи доли, что подтверждается заявлениями истца от 26 июля 2018 года, 02 и 26 сентября 2019 года, 19 ноября 2019 года, 16 октября 2020 года, а также письмами администрации г. Радужный от 16 октября 2014 года № 02/01-18-528, 04 октября 2018 года № 01/03-18-978, 30 августа 2019 года № 001-ОГ-исх-508, 29 октября 2019 года № 001-ОГ-исх-734, 11 декабря 2019 года № 001-ОГ-Исх-833, 18 декабря 2019 года № 001-ОГ-Исх-860, 15 апреля 2020 года № 001-ОГ-Исх-299 и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный от 08 сентября 2017 года № 23-01/14/7171, 26 августа 2020 года № 23-исх-3192 (том 1 л.д. 15-19, 22-31, 33-34, том 3 л.д. 15-17).

Соглашение сторонами о заключении договора купли-продажи не достигнуто.

Из заявлений Шаваршян Э.С. от 26 июля 2018 года, 19 ноября 2019 года и 16 октября 2020 года следует, что она предлагала приобрести принадлежащую ей долю в муниципальную собственность за 3 000 000 руб. либо выкупить принадлежащую муниципальному образованию долю за 356 556 руб., впоследствии – за 867 000 руб. (том 1 л.д. 17, 25, 34).

Распоряжением администрации г. Радужный от 10 апреля 2020 года № 239р утвержден план мероприятий, направленный на реализацию муниципального имущества (том 1 л.д. 32).

Письмом комитета по управлению муниципальным имуществом от 26 августа 2020 года № 23-исх-3192 Шаваршян Э.С. уведомлена о намерении продажи доли, принадлежащей муниципальному образованию, по рыночной стоимости за 1 935 000 руб. (том 1 л.д. 33).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В подтверждение своих требований истцом представлена отчет ООО «Эгида» об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта от 03 октября 2017 года № 168/10/17, по которому на 03 октября 2017 года рыночная стоимость дома составила 3 204 000 руб., а также копия отчета ООО «Эгида» от 08 ноября 2019 года № 351/11/19, согласно которому на 08 октября 2019 года рыночная стоимость дома составила 3 770 000 руб. (том 1 л.д. 41, 42-80, 94-193).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указанные отчеты судом в качестве доказательств рыночной стоимости дома в целом, а также ? доли в праве общей долевой собственности на дом, приняты быть не могут, поскольку с даты составления отчетов прошло более шести месяцев.

Заявляя исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи доли по ст. 250 ГК РФ и определить цену для совершения сделки по принудительному выкупу в соответствии с оценкой, представленной истцом, Шаваршян Э.С. при этом не приводит в своем иске ни одного существенного условия договора купли-продажи, а также кто из сторон должен являться по договору покупателем, а кто продавцом, при том, что в переписке с ответчиком истец выражала разные намерения: продать свою долю муниципальному образованию либо выкупить долю ответчика (том 1 л.д. 1-4, 214, 216, том 2 л.д. 71-72, том 3 л.д. 29-30).

Имеющийся в деле проект договора купли-продажи (том 3 л.д. 90-95) не может быть принят во внимание в качестве доказательства, подтверждающего соблюдение процедуры заключения договора, поскольку данный проект истцом не подписан, направлен в администрацию г. Радужный лишь после предъявления иска в суд.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.

В заявленных истцом Шаваршян Э.С. требованиях отсутствует указание о том, что она просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи именно на тех на условиях, которые отражены в данном проекте.

Согласно отчету частнопрактикующего оценщика ФИО6 от 01 декабря 2020 года № 01-1/01-12 рыночная стоимость ? доли на 01 декабря 2020 года составляет 1 060 000 руб. (том 2 л.д. 1-58). Указанный сам по себе не влечет удовлетворение иска Шаваршян Э.С. по изложенным выше основаниям, поскольку истцом не соблюдена процедура заключения договора, а заявленные требования не содержат существенных условий договора, а также сведений о том, кто из долевых собственников, по мнению истца, должен являться продавцом, а кто покупателем.

Более того, как предусмотрено пунктом 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Способы приватизации государственного и муниципального имущества установлены в ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», каковым в силу пп. 2 п. 1 указанной статьи является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01 сентября 2014 года, в силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 указанной статьи). Правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. По смыслу указанной нормы, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, совокупность приведенных положений закона устанавливает порядок отчуждения муниципального имущества, то есть, исключительно в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,– на торгах с установлением начальной продажной цены, определяемой на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательства и законные обоснования, подтверждающие возможность отступления от данного правила при продаже ответчиком своей доли, истцом не приведены.

Обсуждая требования истца об оспаривании рыночной стоимости ? доли в праве общей долевой собственности, определенной в отчете ООО «Эгида» от 10 июня 2020 года № 13-1/06/20 (том 2 л.д. 124-263), суд учитывает, что данный документ не может быть применен в случае совершения сделки купли-продажи на основании ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с истечением шестимесячного срока с даты составления отчета.

Иные документы, представленные истцом, признаются не имеющими доказательственного значения для дела, исходя из характера и объема заявленных требований (том 1 л.д. 35-40).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с выводом суда об отказе в иске понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины (том 1 л.д. 8, 91) возмещению не подлежат на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Шаваршян Эрмине Сароевны к муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Радужный, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, обществу с ограниченной ответственностью «Эгида» и оценщику ООО «Эгида» Толстопятенко Ирине Анатольевне о выкупе доли и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд.

Резолютивная часть решения оглашена 03 февраля 2021 года.

Решение в окончательной форме принято 10 февраля 2021 года.

Судья Г.К. Гаитова